房地产估价报告写作(★★★★★★)

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1、第二节知识点一：房地产估价报告构成八大要素知识点二：房地产估价报告写作6要求（2013教材新增）知识点三：房地产估价报告的写作一、 封面房地产估价报告（或叫房地产抵押估价报告、城市房屋征收估价报告、人民法院拍卖房地产估价报告。如果是抵押估价目的的报告必须叫房地产抵押估价报告，否则算错误。）估价项目名称：（注意：重点突出区位、名称、用途，在建工程曾换过名的，要在后边的技术报告实物状况分析中说明）估价委托人：房地产估价机构：（2013教材变化，原为“估价机构”）注册房地产估价师：（注意：姓名+注册号，且是2名以上。如果没有注册号，只要有别的错误就不要纠出，仅仅是案例教材要求有注册号，历年答案中没有

2、此考点，除非纠不出别的错了。）估价报告出具日期：（是指本次估价出具报告的年、月、日。注意：封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致，要与结果报告中的估价作业期相匹配）（2013教材变化！原为“估价作业日期”，正式接受估价委托年月日至出具报告年月日，是一个工作区间，14年考试如是两个日期区间，指为错误 ）估价报告编号：（是在本估价机构内的编号，【易混淆点】结果报告中（二）房地产估价机构的编号是资质证书的颁发编号，而封面的估价报告编号是在本估价机构内所有报告的一个顺序编号。）【历年真题】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”【教材例1-1】某房地产估价报告封面写作

3、实例： 房地产估价报告估价项目名称：市区花园第18层a、b共二套住宅房地产价值评估估价委托人：市贸易公司房地产估价机构：房地产评估有限公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）、（注册号）估价报告出具日期：2011年8月4日估价报告编号：评房（1）字第号二、目录（注意：以下容易出错的四点）1 结果报告和技术报告应出现二级目录2 目录中文字、页码、内容与正文一致3 附件要列明基本资料的名称4 仅向委托人提供结果报告的，存档的技术报告中应当有单独的目录三、致估价委托人函（如无标题算错误）1标题（致估价委托人函）2致函对象3估价目的4估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）5价值时点6. 价

4、值类型（注意：2011年教材要求，没有就算错误。比如是抵押还是征收评估？）7. 估价方法8估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，没有大写算错误，但此处没有单价不算错误；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值）9. 与估价结果和使用估价报告有关的特别提示10估价机构盖章 （注意：必须是公章，其他印章算错，无公章算错）11法定代表人或者执行合伙人盖章或签名12. 致函日期（是估价报告出具日期，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内，必须与前边封面的估价报告出具日期一致，这里可不一定

5、是价值时点。）【历年真题1】06年、09年、10年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期”【历年真题2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点”【历年真题3】04年答案“致委托人函中缺法定代表人的签名”【历年真题4】09年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明”、07年“致委托人函中缺少估价目的”【历年真题5】12年答案“致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格”【教材例1-2】致估价委托人函的写作实例公司： 受贵公司委托，我们对位于市区路号的购物中心房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定

6、房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是：2011年10月22日。经过实地查勘和市场调查， 遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定购物中心房地产的抵押价值为人民币1 548 165 140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告、估价技术报告。（2013

7、年教材新增）房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签名） 二一一年十月二十五日【错误1】致估价委托人函缺标题【错误2】缺价值类型，应注明为估价对象的抵押价值【错误3】抵押目的估价结果还应披露假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值和房地产估价师知悉的法定优先受偿款。四、估价师声明（2013教材变化，原为“注册房地产估价师声明”注意：有如下易出错的1未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师姓名，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。）2未说明是否有重要专业帮助；（有

8、重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）3缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的，（且必须是两名以上，如是一人就算错误；不得以个人印章代替签名）4注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。【历年真题1】07年答案“注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名”【历年真题2】08年答案“估价师声明应是注册房地产估价师声明”（注意：但此条在2014年以后考试中不算错误）【历年真题3】12年答案“注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估”【教材例1-3】 估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1我们在本估价报告中对事

9、实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；2本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4.我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5.我们依照国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准、房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6.注册房地产估价师、已于价值时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录。（注意：必须写出

10、人名！）7.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。（注意：必须说！）五、估价假设和限制条件1.一般假设2.不确定事项假设尚未明确的土地用途、容积率等所做的合理的、最可能的假定。3.背离实际情况假设因估价目的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。4.估价报告使用限制根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来定，原则上不应超过一年。估价假设和限制写作应注意以下四项：必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；估价假设必须具有针对性；估价假设应“合法、必要、合理、有依据”进行说明；不能为了高估或低估而滥用、编造估价假设【注意】假设和限制中容易出错点如下：1.在运用

11、假设开发法估价时，说明采用的是“自己开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。2.估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋征收估价目的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、查封等。估价对象已被查封，但根据人民法院强制拍卖估价目的的需要，假定估价对象没有被查封。3.如果评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。4.一定要有估价报告的使用期限，13年教材改版后将原来在结果报告中的使用期限变为在此处，如此处无算错，如使用期限放在结果报告算错。【提示】从03年到2010年纠错题从未

12、考过，全是略；【历年真题1】2010年指错并改正题出过1题。【历年真题2】12年答案“在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响”【教材例1-4】估价假设和限制条件的写作实例估价假设和限制条件1.本次估价的一般假设（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。（2）估价对象建筑面积来源于委托人提供的关于申领建设工程规划许可证的复函（规建函号）复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任。（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。（4）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假

13、设其无基础、结构等方面的重大质量问题。（5）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。2.不确定事项假设（1）估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。（2）假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。3.背离实际情况假设（1）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。如至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

14、（2）估价结果未考虑处置风险。（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。（4）估价对象t25t28型住宅楼和t11t12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格。4.本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人提供估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格参考，不作它用。（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格参考，超过一年，需重新进

15、行估价。（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。【相关链接：可以是问答题的出题点】明确估价报告使用期限的意义重大超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字的估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外。/因此估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估

16、价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构和签字的估价师要负责到底。【历年真题】06年、08年答案“估价报告有效期表述不正确（两年真题相同，原文错误的表述为：本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。）正确的表述应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”六、估价结果报告（包括14+2项，2013教材变化较多，以下的二级科目最好不要颠倒顺序，但凡有别的错误，还是不要挑出以下顺序颠倒的错误）1.估价委托人（2013之前第一部分是

17、标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名、住所及身份证号，（注意：历年纠错真题答案从没有纠错无身份证号的）2房地产估价机构（2013前叫“估价机构”）包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错。）【易混淆点】此处的资质证书编号与封面的估价报告编号不是一回事。这里是资质证书的颁发编号，而封面的估价报告编号是在本估价机构内所有报告的一个顺序编号。3

18、估价目的（2013教材调整次序，原此处是估价对象，互颠顺序）（1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。（3）征收农民集体土地的：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据。”（2013教材删除）（4）房地产转让的估价目的：“为委托人转

19、让估价对象提供市场价值参考”。（5）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”（6）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。（7）复核评估目的的“受银行委托，对机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。”【历年真题】07年答案“结果报告中估价目的叙述不清”。4估价对象（理论教材p73-80、p122）1）估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等，其他财产或者权益；2）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；3）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度

20、、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；4）建筑物基本状况：层数、用途、建筑结构、装饰装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。【历年真题1】06年答案“结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。【历年真题2】07年答案“结果报告中区位状况缺少方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍”；07年第二个答案“结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标”；07年第三个答案是“结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人”；07年第四个答案

21、是“他项权利日期不够具体”。【历年真题3】08年答案“估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）【历年真题4】08年答案“估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）【历年真题5】09年答案“估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明；09年第二个答案“估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍”；09年第三个答案“估价对象中缺区位状况说明或介绍”；09年第四个答案“估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等”【历年真题6】10

22、年答案“估价对象实物状况描述不全或不清（或说缺估价对象土地实物状况、或建成时间未具体到月、或缺估价对象四至、或缺各估价对象分摊的土地面积）”；10年第二个答案“估价对象权益状况描述不全（或缺他项权利限制情况、或缺租赁权情况、或缺是否优先受偿款情况”【历年真题7】12年答案“未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。”【历年真题8】12年答案“估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期”【历年真题9】12年答案“估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明”【历年真题10】12年答案“估价对象中缺是否有共有权的说明”5价值时点（2013教材之前叫估价时点）必须是某年某月某

23、日，为估价结果对应的日期及其确定的理由。（注意：从2011年理论教材要求说明价值时点确定的理由，无理由算错误。对于抵押目的估价，价值时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是实地查勘之日，还要在估价假设与限制条件中说明一下。被征收房屋价值时点为“房屋征收决定公告之日”。【历年真题】03年答案“估价时间用语错误，应为估价时点”6价值类型(2013以前教材为“价值定义”)（1）抵押估价的价值类型表述为：“抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。（2）房地产转让价值类型可表述为：“为公开市场价值”；（3）房地产投资决策分析和咨询服务价

24、值类型可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。（4）国有土地房屋征收估价的价值类型表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”（见制度p50）【历年真题1】10年答案“价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义”【历年真题

25、2】11年答案价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。7估价原则（2013教材和后边的估价依据调了前后次序）房地产抵押一定要有谨慎原则，市场价值评估应有最高最佳利用原则。但没有独立、客观、公正原则不算错误，一般就是要求合法、价值时点、替代和最高最佳利用原则，但如果是抵押的可以没有最高最佳利用，也就是说非市场价值没有最高最佳利用不算错误。（注意：2011年教材增加：不可滥列估价原则，必须有针对性，且对所列估价原则进行简要定义！如果无估价原则的定义算错误！）【历年真题1】03年答案“缺少估价原则”。【历年真题2】05年答案“结果报告缺估价原则”。【历年真题

26、3】08年答案“估价原则不必考虑谨慎原则”（编者注：因为谨慎原则只是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则，本案例不是抵押价值评估，所以不需要谨慎原则）【历年真题4】09年答案“估价原则缺谨慎原则”8估价依据不可滥列估价依据，要有针对性，不能将已过时或失效的估价依据列出。以下是常见估价依据，根据估价目的不同所选依据不同。（1）房地产估价规范（所有报告必须有！没有算错！）（2）如果是抵押估价的必须有房地产抵押估价指导意见（3）如果是房屋征收估价的必须有：国有土地上房屋征收评估办法和国有土地上房屋征收与补偿条例（2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止、2003年发布的城市房

27、屋拆迁估价指导意见也同时废止。）（4）物权法（5）城市房地产管理法（6）土地管理法（7）北京市房屋质量缺陷损失评估规程（8）基准地价等另外，如果是在建工程，委托人提供的相关材料还必须有：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。【历年真题1】09年答案“估价依据中缺房地产抵押估价指导意见”【历年真题2】11年答案“不应将已过时的估价依据城市房屋拆迁管理条例列出”9估价方法（注意：此处重定义轻理由）采用的方法及方法的理由（在结果报告和技术报告中都必须说方法和理由，而且如果只选用了一种方法在结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，但只要选用了两种以上的方法在这儿就不

28、要提不选其他方法的理由，但是到了技术报告中即使采用两种方法也要说明理论上适用但未采用的估价方法的未被采用理由）+方法定义（而定义只要求在结果报告中出现，在技术报告中可以不给出方法定义）。【历年真题1】03年答案“估价方法中缺少选用估价方法的定义”【历年真题2】04年答案“估价方法中没有说明收益法和市场法的定义”【历年真题3】05年答案“结果报告中缺少估价方法的定义”。【历年真题4】06年答案“结果报告估价方法中缺少估价方法定义”。10估价结果应说明在价值时点的：币种、总价及大写、单价（单价不用大写）；估价结果内涵不清晰的（是否与假设和限制条件一致，从而交待是否扣除出让金、相关费用及税金等；确定

29、估价结果的理由要充分，例如为何采用加权平均法，权重是如何选择确定的）；用外币表示的，还应注明在估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。（注意：和致估价委托人函一致吗？和技术报告一致吗？如果是抵押报告的，需要同时披露三种价值：市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值）【历年真题1】10年答案“结果报告的估价结果没有大写”【历年真题2】10年答案“比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由”【历年真题3】11年答案结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定：“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元”。11注册房地产估价师

30、（2013教材前叫“估价人员”）说明所有参加估价的注册房估师姓名、注册号，及本人签名，至少是两名以上注册房估师，1名算错误姓名注册号签名 【历年真题3】11年答案结果报告只有估价师盖章而无签字，按照规定“不得以印章代替签字”。12估价人员（2013教材新增，原来不需要单独罗列，只和注册房估师放在一起顺便说明）姓名相关资格或职称签名 13实地查勘期（2013教材新增）为实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。（注意：现场查勘应该在作业期内，不可在作业期前或作业期结束后）14估价作业期是本次估价的起止日期（注意：要与封面上的估价报告出具日期、与致委托人函的致

31、函日期相匹配。）【历年真题】11年真题“结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。第（十二）与（十三）项顺序颠倒”（2013教材删去了“估价报告使用期限（或叫估价报告应用有效期）”，调整放在估价假设和限制里）15变现能力分析（仅限抵押报告）详见制度p355变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。【历年真题】09年答案“估价报告中缺变现能力

32、分析”16市场风险提示（仅限抵押报告）提示四内容见制度p355（1）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（2）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（3）合理使用评估价值；（4）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。【历年真题】10年答案“缺少风险提示”七、估价技术报告（包括6项，2013改版前是8项，2013教材将估价对象实物状况、权益状况、区位状况的描述分析合并为一大项“估价对象描述与分析”）1估价对象描述与分析（1）估价对象实物状况描述与分析（注意：在2011之前的考试中还沿用老办法把实物和权益状况叫个别因素分析，只要不缺项就不

33、算错误）a土地实物：土地面积、四至、土地用途、形状、地形、地势、土壤、地基、土地开发程度、平整程度、临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比，（但要注意区分理论p76第14行和p79到数第7行的临街状况，即临什么街、一面临还是二面临街是属于区位状况的！）b建筑物实物：建筑规模、用途、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、外观、防水保温隔热隔声通风采光日照、层高和室内净高、空间布局、建成时间和设计使用年限、使用维护状况及完损状况、竣工日期（建成年月、建成年代）、设计使用年限（钢筋混凝土结构60年、砖混50年、砖木40年、简易10年）。【应试补充】根据不同的用途如何描述实物状况：1）商业

34、：要具体分析用途、用地面积、临街状况、建筑品质及内部格局、楼层、净高、建筑面积、装修、无形价值等内容。2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、装修等内容。3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。4）写字楼：要具体分析用地面积、外观形象、内部装修、设施设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型、建筑面积、可出租面积等内容。（2）估价对象权益状况描述与分析a土地权益状况：（1）土地所有权状况；（2）土地使用权状况；（3）他项权利设立情况；（4）土地使用管制（容积率或建筑控制规模、建筑高度、建筑密度、绿地率、土地用途）；（5）目前使用状况；（6）其他特

35、殊情况。b.建筑物权益状况：（1）房屋所有权状况；（2）出租或占用情况；（3）他项权利设立情况；（4）其他特殊情况。c.在建工程：（1）建设用地规划许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工程施工许可证的取得情况。d.房屋所有权又分为单独所有、共有、建筑物区分所有权；他项权利为地役、抵押、租赁。(3)估价对象区位状况描述与分析a.位置状况：坐落、方位、与重要场所（设施）距离、临街状况、朝向、楼层；b.交通状况：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况(就是规划)、停车方便程度；c.周围环境和景观：自然环境、人文环境，景观d.外部配套设施状况：基础设施、公共服务设施【注意】关于楼层和朝向到

36、底属于区位还是实物状况，具体情况具体分析，见理论教材p404第一自然段“估价对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。例如，居住、商业、办公和工业用途的房地产，它们的区位状况的具体内容就有所不同。再如，估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况和界定是不同的。如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层。”【应试补充】根据不同的用途如何描述区位状况1）商业：要具体分析繁华程度、交通条件、临街情况、楼层等内容；2）住宅

37、：要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况、楼层、朝向等内容；3）工业：要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容。4）写字楼：集聚程度、交通条件、楼层、周边环境。2市场背景描述与分析说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来的市场状况分析，从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。要求：从宏观到微观、从大区域市场到小片区市场、与估价目的关联、与估价方法相对应。【注意】市场背景分析过于简单也可视为一项错误。从大的方面应有以下两块内容：（1）未进行本地整体房地产市场形势分析的(2)未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的（这个必须有！）【历年真题】05

38、年答案“技术报告缺市场背景分析”。3最高最佳利用分析即法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。4估价方法适用性分析（注意：此处重理由轻定义）（1）要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。（2）对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由。（3）对于选用的估价方法，说明其名称、定义和估价思路。（注意：应选用两种或两种以上的估价方法，如果只选用了一种方法在结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，应该首选的各方法不选的也要说明理由。前边结果报告中有定义的话此处可以无定义

39、！不管选用了几种方法测算，只要有没选用的方法就要明确说明不选用方法的理由，否则可以作为一处错误予以指出。）【历年真题1】07年答案“没有说明估价方法选用理由（编者注：结果报告和技术报告都没给出）”。【历年真题2】12年答案“选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例”5估价测算过程（纠错的核心部分，错误会占纠错题的70%左右会值，具体纠错技窍详见后面四大方法容易出错总结）6估价结果确定要详细说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果及其确定的方法和理由（2013教材变化之处，2013前只要求列出最终的估价结果及理由）。【注意】其可能出现的错误主要表现在：（1

40、）确定估价结果的理由不充分。a.两种方法测算出两个结果，如何得到最终结果，没有说明，例如权重差别大没有说明原因。估价结果需要有理由来支持,例如说：“估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果”。b.确定的“估价结果”与计算结果不一致。（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。（3）注意：必须与致估价委托人函和结果报告中的估价结果一致；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值【历年真题1】03

41、年的真题答案“未说明估价结果确定的理由”。【历年真题2】05年答案“估价结果缺少单价（编者注：结果报告和技术报告都没有单价）”；05年第二个答案“估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分”。【历年真题3】08年答案“估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价”【历年真题4】08年答案“估价结果不应有可能字样”【历年真题5】09年答案“估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明”【历年真题6】10年答案“技术报告结果中未计算抵押价值（或说未考虑法定优先受偿款）”；10年第二个答案“估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由”八、附件附件的基本资料包括：1）估

42、价委托书复印件；2）估价对象位置示意图；3）估价对象外观和内部状况照片（如未能进入估价对象内进行实地查勘的，可不附估价对象内部状况照片，但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因）4）估价对象周围环境和景观的照片；5）估价对象权属证明复印件；6）估价中引用的其他专用文件资料；7）房地产估价机构营业执照复印件；8）房地产估价机构资质证书复印件；9）注册房地产估价师注册证书复印件；10）其他：a.房屋征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行估价，估价师要求估价委托人提供征收人与被征收人签字认可的对被征收房屋的性质或面积协商一致的书面结果，并做为附件；b.受过重

43、要专业帮助的要将他们的专业工作成果放入附件；c.如果是抵押报告的还应有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。【历年真题1】04年答案“估价报告不完整，缺少附件”【历年真题2】07年答案“附件缺少房屋共有权证复印析”；07年第二个答案“附件缺少估价对象内部照片”；07年第三个答案“附件缺少他项权利证明”。【历年真题3】10年答案“附件位置不对，应放在技术报告之后”【编者注】建议考生打印出此节内容带到考场上，在平时的纠错题中，左手拿此模本，右手拿着卷子，试着找出错误，会有意想不到的惊喜哟！补充总结知识点一：估价报告错误三大类型【一缺、二乱、三出错】一份估价报告三种错误类型：重要内容缺失、

44、原则性错误、严重质量缺陷：1.重要内容缺失2.原则性错误（1）估价报告中没有两名以上（含两名）注册房地产估价师亲笔签名的；（2）估价报告中没有加盖估价机构公章的；（3）估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；（4）估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。（5

45、）随意编造估价假设的；（6）虚构、编造估价对象状况的；（7）虚构、编造可比实例的；（8）虚构、编造重要估价参数的。（9）估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；（10）估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；（11）价值时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；（12）价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误的。3.严重质量缺陷（1）估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；（2）理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；（3）估价方法选用出现错误的；（4）估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；（

46、5）估价技术路线确定出现严重错误的；（6）估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的；（7）估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；（8）估价报告中的内容前后严重矛盾的；（9）致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；（10）对估价结果有重大影响的不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的；或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。补充总结知识点二：具体四大估价方法易出错点（一）比较法易出错点一、比较法文字公式易

47、出以下错误：1技术报告测算中应列出市场法文字公式，没有列出就直接测算结果的为错误；2计算公式选用正确了，但无计算过程或者计算过程不清晰；3选用公式中字母含义说明不准确或未说明的；4计算过程中数字精确度不够或者不合理的。二、选取可比实例易出以下错误：1可比实例少于3个的；2可比实例可比性差的：“在区位上是否与估价对象在同一供求圈？用途是否相同？规模是否相当（应在0.5-2倍之间）？权利性质是否相同（主要指的是土地，出让与划拨没有可比性）？交易类型是否与估价目的吻合？可比实例成交日期是否接近估价时点（不应间隔一年以上）？3可比实例的基础数据：如楼面地价与单位地价混淆、币种无换算或换算错误、建筑面积

48、与套内建筑面积、使用面积、可出租面积相混淆；4可比实例未说明或罗列不全的：来源、名称、坐落、四至、规模、用途、权属、交易日期、付款方式；5可比实例成交价格内涵说明不清楚的。三、比较法交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整比准价格=可比实例成交价格交易情况修正（100/105）市场状况调整（106/100）房地产状况调整（100/97）【公式记忆窍门】“下上下”1后面有比较因素条件指数表和修正系数表，但前面没有列出可比实例情况分析表，是有果无因2交易情况修正常出错：（1）分子分母颠倒顺序，分子应为100；（2）交易情况说明不清楚或者过于简单的；（3）交易情况修正系数调整方向错误，与描述情形刚

49、好相反；（4)修正系数确定理由不充分的。3市场状况调整常出错：（1)分母为100；（2）成交日期表述不明确的；（3)价格指数与市场状况描述不一致的；（4）价格指数调整中，定基价格指数的分子上应为估价时点的价格指数、环比价格指数是从基准日期下一个月的指数在分子上；【记忆技窍】“求谁，谁在上”（5)调整系数确定理由不充分的。4房地产状况调整易出错：以下三子项分子全为100；（1）区位：因素选择不全或者针对性差的；因素差异分析不够的；调整因素分值确定与因素差异描述不一致的；子因素权重取值不合理的，或说子因素权重没有说明理由（例如某子因素30%的权重，而某子因素20%的权重）。（2）权益：因素（年限、

50、容积率等）不全或者不明确的；因素差异分析不够的；调整因素分值确定与因素差异描述不一致的；子因素权重取值不合理的，或说子因素权重没有说明理由（例如某子因素30%的权重，而某子因素20%的权重）。（3）实物：（同上。）四、估价结果的确定1比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值无理由；2比准结果取三个可比实例采用加权算术平均法理由充分了，可没有对权重（尤其是权重不等的情况下）进行说明。（二）收益法易出错点一、有效毛收入1获取收益二方式：分为出租和自营，但重点是出租的，自营不太考。2有效毛收入必须考虑租赁保证金和押金的利息收入、空置和收租损失。3租金水平：租金内涵交待不清；租赁实例状况描述不完整、

51、不清晰；租赁实例可比性较差。4租约限制：有租约按租约期内的合同租金，没租约或租约外按市场客观租金。二、运营费用（扣除项目不要多项也不漏项）运营费用中四不包括：1所得税；2抵押贷还本付息额；3折旧摊销；4改扩建费用；也就是说纯收益应中包括以上四项。运营费用六应扣除（4+2）：维修费、管理费、保险费（投保房屋火灾险）、房地产税（房产税+城镇土地使用税）、租赁费用（房地产经纪机构向出租人收取的租赁代理费）、租赁税费（两税一费、租赁手续费）。【记忆技窍】“房管保修、租赁税费”三、净收益1没用客观收益而是用了实际收益；2没有考虑出租率和空置损失、出租率或入住率或满客率；3收益中没有包括有形收益和无形收益

52、；4未考虑未来收益的变化。四、变化趋势分析：净收益流量变化趋势分析依据不充分或者不合理的，升降幅度预测数值依据应该充分。五、报酬率或资本化率选用1报酬率选用的方法不正确，有累加法、市场提取法、排序插入法；2.报酬率的确定不具有客观性；3.未说明报酬率的来源，或说确定报酬率的依据不充分、无理由；安全利率的选取没有必要的说明或选错，无风险报酬率应选取同一时期国债利率或银行存款利率，绝对不可以是贷款利率；【相关链接】在成本法中的投资利息一般采用价值时点房地产开发贷款的平均利率4采用了非本类房地产的报酬率，如商业的用了住宅的报酬率。5.不同收益类型的房地产采用同一报酬率，如地下车库和地上办公楼用同一个

53、报酬率。6.把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。六、收益期限的确定1.没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限（没有交代建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限孰短，无法考虑剩下二部分价值：剩余期限的建设用地使用权在价值时点价值，或剩余建筑物经济寿命土地出让期限界满需要无偿收回时建筑物残值予以补偿的情形）。2.带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别,租约期内用合同租金，租约期外用客观的市场租金；3.将房地产的建设期作为收益年限；4.确定有效收益年限理由不充分；5.估价报告前后收益期限单位不相同，前边结果报告用月收益，后边技术报告用年收益

54、；6.收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。七、选用公式易出错点（必须列出字母或文字公式！）1选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的；2选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式）；3未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；4.未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式。（三）成本法易出错点一、房地产价格构成项目不全面，成本构成项目应有7大项：1土地取得费用（注意：购置的土地取得税费为：契税、印花税、交易手续费）；2开发成本（注意：第一，场地平整等费用与前面的土地取得成本相衔接，如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清运和场地平整费或者取得的房地产开发

55、用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用；第二，如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。）3管理费用（注意：计算基数=（土地取得成本+开发成本）4%）；4销售费用（注意：第一，区分销售之前发生的费用和销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的；销售代理费一般是与销售同时发生的。第二，计算基数=开发完成后的房地产价值3%）；5投资利息（注意：第一，计算基数=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）复利利率（

56、一般采用价值时点时房地产开发贷款的平均利率），易出错误：计息四项不能缺项也不能多项、利率绝不可取成存款利率；第二，计息期两不考虑，不考虑建设期特殊的非正常因素、不考虑预售和延迟销售的情况；第三，计息期错误，土地取得成本计息周期为整个建设期，其余的本费假设在建设期内均匀投入；第四，销售税费不计算利息）；【相关链接】收益法中报酬率的安全利率（即无风险利率）是用国债利率或存款利率；6销售税费的计算基数和税率采用易出错（注意：第一，销售税费的依据是销售收入而不是成本，计算基数=开发完成后的房地产价值5.5%；第二，销售税费三包括：两税一费+印花税+交易手续费；第三，销售税费三不包括：买方缴纳的契税+卖

57、方缴纳的土地增值税+企业所得税）；【相关链接】在第一部分土地取得成本中三包括：契税+印花税+交易手续费；7开发利润（注意：第一，利润率缺乏依据；第二，利润率与利润计算基数不对应，正确的对应关系是：“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”二、没有选择价值时点的客观成本，而是用了实际成本；三、如果地价采用基准地价系数修正法时，基准地价公布之日与价值时点有时差，而未

58、进行时差对价格影响的修正；四、重置价格公布之日与价值时点有时差，而未进行时差对价格影响的修正；五、建筑物折旧的计算公式、项目、耐用年限等可能出现的错误；六、计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；七、确定建筑物折旧年限时，当建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，没有交代出让合同约定土地出让期限届满无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物的残余价值是否给予补偿；八、分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；九、对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权短于法定最高年限时，没有对估价结果进行年期修正；十、若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正；十一、残值率

59、与房地产估价规范中的规定不一致，正确的为：1钢筋混凝土结构为0；2砖混结构一等为2%；3砖混结构二等为2%；4砖木结构一等为6%；5砖木结构二等为4%；6砖木结构三等为3%；7简易结构为0。十二、成新率的确定缺少依据，或与房地产估价规范不一致，正确的为：1完好房为八、九、十成新；2基本完好房为六、七成新；3一般损坏房为四、五成新；4严重损坏房及危险房为一、二、三成新。（四）假设开发法易出错点1、绝不允许假设开发法开发完成后的价值用成本法来测算2、动态分析法（现金流量法）中不需要计算投资利息和开发利润3、未列出假设开发法计算公式的4、应说明三种估价前提，从案例考试角度看，未说明三种估价前提的，可

60、作为一处错误予以指出。抵押目的估价和人民法院委托的拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。5、计算公式出现漏项或增项错误正确的计算公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值后续开发成本后续管理费用后续销售费用后续投资利息后续销售税费后续开发利润取得税费；要注意计算公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应；6、推测未来楼价方法错误（正确的方法是：对于出售的房地产，可采取（市场）比较法和长期趋势法；对于出租或自营的房地产，采用收益法）；7、没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式）；8、开发经营期（开发建设期（包括前期、建造期）、经营期）的确定缺乏依据；9、折现率的确定没有说明理由；与报酬率混淆10、计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；11、投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得待开发房地产的税费、开发成本、管理费用、销售费用等需要计息！销售税费不计息！）；