《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

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1、关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。 各商业银行应严格执行建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（建住房2002217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许

2、可证的项目，不得发放任何形式的贷款。 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。 商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。 二、严格控制土地储备贷款的发放 各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在土地储备机构贷款管理办法颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70

3、%，贷款期限最长不得超过2年。 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。 四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要 商业银行应

4、进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。 商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。 五、强化个人商业用房贷款管理 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为

5、竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。 六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。 七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理 各商业银行应严格执行中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知（银发2002247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违

6、反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。 房地产业面临银行信贷收紧华夏证券研究所张燕央行出台新政，抑制房地产过热2003年6月13日，央行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（以下简称通知），由此，已经传了很久的房地产金融新政策终于出台。通知出台的目的无疑是对央行自2002年以来一直认为过热的房地产行业进行降温，其基本精神是促进房地产信贷的健康发展。央行此次房地产信贷政策的特点是力度大、抓住了关键点，因此有望在较短的时间内见到成效。说其力度大是因

7、为新政策涉及到从土地开发到建筑施工，从住宅到商业用房，几乎涵盖了房地产市场的各个方面。其中有一些条款是对2001年央行发布的关于规范住房金融业务的通知的重申，也有很多是新的规定或比原来有更加严格的条款。说其抓住关键点是因为国内房地产业的资金来源很大一部分来自于银行信贷。有资料显示,目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款；此,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加,房地产项目中61%的资金是来自于银行。而且目前在国内，市场化的房地产金融产品几乎为零，房地产商的资金来源除了自有资

8、金，几乎全部来自于银行贷款。所以央行从银行信贷入手整顿房地产市场，就如同抓住了蛇的七寸。此次新政策出台，从房地产需求和房地产资金供给两个方面对过热的房地产市场进行规范，因此对房地产市场的影响是深远的，并且有一些效果在中短期内就可以显现出来。从房地产需求方面，主要从两限制高档房和抑制投机两处下手。首先，将高档房贷款作为规范重点，制定严格的限制条款。通知中有多处条款明确表示对高档房的贷款要严格管理和限制。包括提到“对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”，“购买高档商品房、别墅、商业用房的不能享受个人住房贷款利率，只能按银行一般商业贷款利率进行贷款”，“个人商业用房贷款的抵借比不得超过

9、60%，贷款期限不得10超过年，且必须是竣工验收的房屋。同时将商住两用房归入商业用房范畴”。高档房由于投资规模大、工期长，因此占压资金相对较大；同时由于这类房产总价高、能够承受的消费者较少，所以在销售时耗时较长，资金收回的速度较慢，所以这类房产必然存在较大风险。这也是此次央行在新政策中首先向高档房开刀的原因。其次，鼓励购买中低档自用商品房，对投资、投机性购房进行限制。此次新政通过对购买第二套以上的住房适当提高首付款和须按一般商业贷款利率贷款的规定，表示出央行对投资性住宅的购买持不支持的态度。同时，规定住宅必须结构封顶才能发放住房贷款、房地产贷款严禁跨地区使用，以便有效地防止投机客倒手买卖房产。

10、这两个措施会直接导致购买高档房和第二套住房的人由于贷款的成本提高而放弃和推迟购买。同时出于房贷政策调整会打压房价的预期，潜在购房者尤其是高档住宅的潜在购买者会持币待购，使住宅销售量在短期内骤降。而开发商由于金融收紧又不得不将手中的住宅降价出售以归还部分违规贷款。这种价格下降的影响是深远的。因为从1998年房地产开始新的一轮景气周期后，房地产的价格几乎一直都是只升不降。此次若出现较多楼盘降价的局面，在消费者买涨不买落的心理的影响下，有可能会加剧整个房地产市场的调整幅度。资金供给方面，从土地出让金贷款、禁止建筑施工企业垫资房地产开发项目、禁止房地产商以流动资金贷款投资房地产项目等方面对房地产开发资

11、金进行收紧。由于土地出让金一般金额较大，常常需要1亿甚至几亿的资金，房地产商一般难以完全以自有资金支付，通常要进行贷款。而30%-40%的房地产项目投资资金来自于建筑企业的垫款。因此新政实施后，一方面房地产开发企业无钱购买土地而使后续开发项目匮乏，另一方面如果银行严格控制对建筑企业的贷款，会有一部分在建项目和待建项目因无钱兴建而停建缓建。从而会在一定时期后使可供销售的房地产项目减少。央行从供给和需求两个方面的收紧对整个房地产市场会产生非常深远的影响房地产投资会在短期内下降由于房地产开发企业获取资金难度增加，又要承担归还挪用的流动资金贷款以及承建商无法提供垫款的压力，因此房地产投资可能在短期内就

12、会出现较大幅度的停滞。2003年1至4月，全国完成房地产开发投资1980亿元，同比增长33.5；其中住宅投资1359亿元，同比增长30.08。这种比较快的房地产投资增长势头很可能会在短时间内下降，在金融市场强制下压的情况下，2003年全年的投资增长有可能降到10%左右，比上年下降一半左右。房屋价格走势扑朔迷离此次央行从需求和供给两方面对房地产市场的资金供应进行限制，对房价的影响将最终取决于这两方面合力的作用。如果新政造成一些楼盘的停建缓建会使可售商品房减少，会造成房屋供应量的减少；同时潜在购房者在观望的心理下或因无法取得贷款而推迟购买，会使需求最锐减。因此对房价的确切走势目前还很难看清。但考虑

13、到目前较大量的空置商品房对房屋供给会形成一定保障，因此房价下滑的可能性偏大。房地产开发企业强弱分化加剧虽然新政策的出台对整个房地产行业和市场都会形成打击，但不同企业由于其不同的抗风险能力，会在这个市场调整的过程中呈现出不同的发展态势。实力较大和运作比较规范的开发商规避风险的能力较强；而众多的小开发商或看到近几年房地产热销来捞一把的企业会成为首批退出可被兼并者。催发房地产金融市场创新新政对房地产业银行信贷来源的收紧，使房地产业面临着一定的资金困难。但也给房地产业的其他融资渠道提供了一个发展的机遇。从西方发达的房地产金融市场来看，房地产与金融的结合有多种多样的形式。房地产投资资金来源的多元化，将是

14、今后我国房地产金融业发展的主要方向。抵押贷款的证券化将是未来房地产金融的一个重要内容，国家将在上海等少数城市进行试点，在中国加入WTO之后，境外机构抢滩抵押贷款证券市场是必然的事情，中国的房地产企业应充分利用这个机遇。信托与房地产的结合。房地产项目的信托产品开发已经成为复苏后的各大信贷公司的主攻方向，从爱建信托发行新上海大厦的专向信托资金产品，深圳国信发行“水榭花都”资金信托产品等可以判断出未来房地产与金融之间的结合将日益频繁。产业基金诞生也为未来房地产走向大型化和专业化提供了有利条件，目前作为土地出让机制和金融创新的产物土地按揭基金的筹备工作正在抓紧进行，深圳已经开始进行试点。对房地产上市公

15、司的影响对于房地产业上市公司而言，在新政策出台的背景下会同房地产业共同调整。虽然作为上市公司，有着更多的融资渠道，但也会有更大的业绩压力。对上市公司比较大的影响可能出现在以下几个方面：负债较高和挪用流动资金贷款较大的公司受到的压力较大。负债较高说明自有资金的比例较小，在贷款收紧的情况下资金压力会相对较大；短期负债占总负债和总资产的比重较大，则说明有较多的短期贷款被可能被挪用作房地产开发，在银行加强监管的情况下，资金可能被催还。而资产负债率较低和占用流动资金进行项目投资较少的公司，在行业调整的过程中则会有一些优势，甚至可能会有机会收购经营不下去的小房地产公司的项目。列表中显示出以上两指标排名在前

16、和在后的上市公司，在考虑评价公司经营的风险性时要充分考虑到这个因素。附表1、资产负债率及负债结构排序资产负债率前五名资产负债率短期负债占负债总额前五名短期负债占负债总额比例天伦置业22.57%阳光股份0.00%新 黄 浦23.43%天鸿宝业0.00%珠江实业26.15%天创置业0.00%好 时 光27.34%*ST 金盘4.32%世茂股份30.53%先锋股份6.96%资产负债率前五名资产负债率短期负债占负债总额后五名短期负债占负债总额比例新湖创业85.16%东华实业69.51%ST深物业87.04%运盛实业73.32%ST吉轻工90.75%世茂股份76.84%*ST 金盘99.29%天伦置业7

17、8.05%*ST 兴业460.34%粤宏远83.66%主要经营高档住宅和商业用房开发的上市公司将受到更大的影响。由于新政策对高档房地产贷款的控制更加严格，且高档房地产由于投资大、工期长等因素本身就存在着较大的风险，所以以开发高档房地产为主的上市公司承受的压力会更大一些。而且如果此类住宅的销售价格普遍下降，也会引起这些公司业绩的下降。上市公司中高档住宅开发量较大的有：先锋股份、光彩建设、世贸股份、金地集团等。而金融街、陆家嘴、天创置业等以写字楼开发为主业的上市公司也会因涉及到商用房贷款而到影响。附表2上市公司中经营高档住宅及商业用房企业列表公司名称主要高档开发项目经营地点先锋股份亚运新新家园高档

18、公寓和联排别墅，以及公司控股子公司开发的新城国际高档公寓项目北京光彩建设北京光彩国际公寓北京世贸股份世茂湖滨花园项目上海金地集团北京金地国际花园北京、上海、深圳金融街鑫茂大厦北京陆家嘴陆家嘴花园上海天创置业准备开发天科创业、天元港两个高档写字楼及公寓项目北京三、业绩下降会逐步显现项目进展放慢、资金成本增加、房价走低将最终反映到上市公司的业绩中。虽然在中短内这一影响不是十分明显，但业绩下滑将会在一年到两年的时间内显示出来。2002年在市场供需两旺的情况下，房地产上市公司的收入和利润都有所增长。在新政策的打压下，这种增长态势将难以继续。但在2002年房地产上市公司在加强内部管理方面普遍有所作为，突

19、出表现在三项期间费用占主业收入的比例明显下降，营业利润率增加。上市公司经营能力的增强将为其抵御这次调整创造较好的条件。四、两极分化加剧实力较强和运作比较规范的开发商规避风险的能力较强；而众多的小开发商或看到近几年房地产热销来捞一把的企业会成为首批退出可被兼并者。因此上市公司中的两极分化现象也会有加剧的趋势。上市房地产公司的实力表现在战略定位、资产结构、土地储备、项目储备、经营管理经验及能力、除银行贷款外的其他融资能力等诛多方面。综合来讲，在收入、利润、经营效率等各项指标排名在前的上市公司将会在本次调整中占住脚跟，并有机会得到兼并弱小企业等更快发展的机遇；而业绩已经出现亏损、每股净资产低于面值的

20、公司在经营中被淘汰的可能性增大。（上市公司经营指标排序见附表）附表3、2002年房地产上市公司重要指标排序每股净利润每股经营性现金流每股净资产前五名金额（元/股）前五名金额（元/股）前五名金额（元/股）金 融 街1.13天创置业2.0154金 融 街6.01万 科 0.606招商局1.7342深长城5.559天创置业0.52天鸿宝业1.6986万 科 5.358金地集团0.5117金丰投资1.0826招商局5.131招商局0.51陆 家 嘴0.9798金地集团4.984净资产收益率税后利润增长率市盈率前五名数值%前五名数值%前五名数值天创置业30.37天创置业492.82金 融 街10.9 广

21、汇股份28.42陆 家 嘴335.88天创置业18.5 金 融 街18.87粤宏远176.21招商局20.4 天宸股份17.81天宸股份136.21万 科 21.2 沙河股份15.58先锋股份90.82沙河股份23.5 资产负债率流动比率市净率前五名数值%前五名数值前五名数值龙发股份22.57中远发展5.64银基发展1.4 新 黄 浦23.42新 黄 浦4.19深振业1.6 珠江实业26.14珠江实业3.42粤宏远1.7 好 时 光27.33陆 家 嘴2.88浙江广厦1.8 世茂股份30.52万 科 2.51深长城1.8 每股净利润每股经营性现金流每股净资产后五名金额（元/股）后五名金额（元/

22、股）后五名金额（元/股）ST 兴 业-3.3621金 融 街-5.8154ST 兴 业-3.2209广西斯壮-0.3873海鸟发展-2.4885ST 金 盘0.02ST 珠 江-0.366浙江创业-2.443ST吉轻工0.158莱茵置业-0.3572先锋股份-1.6141ST深物业0.624ST 金 盘-0.21中远发展-1.4376ST 珠 江0.67净资产收益率总资产收益率税后利润增长率后五名数值%后五名数值%后五名数值%ST 金 盘-904.44ST 兴 业-376.53广西斯壮-1609.04ST 兴 业-104.38ST 珠 江-20.8外 高 桥-1450.46ST 珠 江-54.

23、92广西斯壮-13.4莱茵置业-1409.04莱茵置业-33.95莱茵置业-8.87浙江创业-153.57广西斯壮-26.88ST 金 盘-6.38深南光-119.26资产负债率流动比率速动比率后五名数值%后五名数值后五名数值%ST 兴 业460.34ST 兴 业0.17ST 兴 业0.02ST 金 盘99.29莱茵置业0.18莱茵置业0.04ST吉轻工90.75深万山0.47ST 金 盘0.13ST深物业87.04ST 星 源0.6浦东金桥0.13浙江创业85.16广西斯壮0.94深深房0.31五、股权融资、发行公司债、可转换债等各种融资渠道将更多地被应用。上市公司由于在资本市场上有多年的运作经验，所以在利用除银行贷款外的其他融资渠道方面比非上市公司有更多的优势。在符合法律、法规对融资的限制条件时，上市公司将会更多地考虑通过发行公司债、可转换债，以及房地产信托产品和产业基金等多种融资渠道筹集资金。张燕2003/6/19联系方式：65178899-83022（O）地址：东城区街188号（100010）