万科与中海物业管理的模式比较

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1、万科与中海物业管理的模式比较、，一 、前言综观物业管理在深圳20 年的发展，有这样几个重要的转折点：从第一家物业公司成立，到公房改 制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户的普通居民为第一转折点；以莲花二村“一体化” 管理为标志，确立深圳物业管理模式为第二个转折点；鹿丹村物业管理公开招投标，拉开了市场竞争 的序幕为第三个转折点。作为全国物业管理发源地的深圳，物业管理能取得全国瞩目的成绩，与深圳 的经济发展水平、市场经济的成熟程度等各方面因素有着密切的关系。尤为重要的是政府主管部门的 积极引导、努力探索对深圳物业管理行业的发展直接起着重要的推动作用。随着社会的发展，业主的服务需求不断增长，物

2、业管理服务事项和内容由简单基本的房屋维修、 清洁卫生、园林绿化、安全护卫等，在展到机电维护、环境设计、企业策划、家政服务、社区文化、 商业代理等，力求满足业主从办公、学习、安全、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等系列需求 一些有品牌的公司潜心揣摩，结合不同的物业硬件和业主需求，提出并实践了一些新概念、新做法， 形成自己鲜明的、独特的个性特色，突出企业形象和显示管理实力的同时，也为整个行业的发展提供 了可供借鉴的经验；如万科物业从早期提出的“酒店式管理”到近期的“无人化管理”、“个性化管 理”和“管理报告制度”；中海物业管理倡导的“一拖N模式”、“氛围管理”；深业物业实施的“精 品战略”；金地

3、物业实行的“产学联手”；“保姆计划”、“四点半学校”等均取得了良好的市场效 益。 这里不能不提及贯穿全市物业管理企业发展历程，使物业管理意识深入民心的一项重要工作内容 -社区文化。莲花物业在莲花二村率先倡导社区文化活动和万厦物业在莲花北村通过社区文化活动的 开展建立起“全国城市文明第一村”的社会效益，在市场上均得到了良好的品牌效应。事实证明，多 样化、多层次的社区文化活动是最能体现物业管理人文精神和关怀的有效手段，因为它较好地调整了 业主与企业之间、业主与业主之间的关系，同时将物业管理工作通过社区活动去宣传，更容易得到业 主的接受和认同。1996 年以来，万科、中海、中航、国贸、金地、莲花等物

4、业管理公司，在全国物业管理行业率先 通过了 ISO9002 国际标准质量认下，使物业管理的技术标准和质量规范管理纳入了国际轨道，对物业 管理操作经营中的每个岗位、每个人员、每一个环节都有严格科学的管理规范和检验标准。到目前为 止，100多家物业管理企业通过了 IS09002质量认证，其数量和比例居全国同行业之首。其中高新技术 产业园区物业管理公司是全世界首家获得IS09002、IS014001及SA8000三个标准国际认证的物业管理 公司。通过规范化管理的推广，深圳市相当数量的物业管理企业及其所管理的物业管理企业及其所管 理的物业水平已接近或达到国际水准。本文将就万科、中海两家物业管理公司的物

5、业管理模式进行分析、探讨中国高水平物业管理的发 展特色，以摸索出有利于中国物业管理进一步发展的东西。一、万科物业管理的特点1、万科物业管理公司的概况万科物业管理有限公司成立于一九九二年初,为万科企业股份有限公司全资附属机构。公司现有总 资产 3000 万元,各类专业服务人员3000 余人，管理面积300 余万平方米。公司现已发展为国内最具规 模及极负盛誉的物业管理机构之一，专业提供全方位的物业管理服务、工程完善配套服务、房屋租售 及绿化工程服务。通过十多年的物业管理研究与实践,公司在市场上取得了骄人的业绩，在物业管理行 业奠定了坚实的地位，成为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业、深圳市物

6、业管理甲级资质1企业，在社会上树立了健康、完善的企业形象。公司高瞻远瞩,为顾客长远之需求,持续进行物业管理专业研究与探索,藉此不断提高服务质素,以 创造更好的经济效益及社会效益，为物业管理市场化、规范化作出积极贡献。致力于物业管理模式与 制度创新，首创“业主管理委员会”，开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式；推行“酒 店式管理模式”、“无人化管理”模式、季度“管理报告”制度、“个性化管理服务”与“邻里守望” 的管理模式，“氛围管理”模式，“体验式管理”模式，力求在社区范围内营造一种融洽、和谐、温馨 的亲情化管理氛围，将物业管理服务的内涵提升到一个新的境界。万科物业以持续创新的服务标准，

7、提供丰富完善的家居服务和社区休闲服务，完满结合人性化与 科技化的物业管理精英和智能管理系统，让住户尊享优逸体验，生活倍加多姿多彩。致力于推行人性 化的服务理念，以用户满意作为管理服务工作的出发点，统筹分析客户信息，建立客户服务档案，充 分挖掘客户需求和服务资源，持续提高客户服务水平，探讨体验氛围管理模式万科社区文化建设，组 织开展丰富多彩的各类业主活动：万科业主运动会、主题式系列社区文化活动，丰富业主业余生活， 为加强与业主的沟通提供了良好的桥梁。通过社区文化工作的开展，给社区注入一种强大的文化内涵， 并让这种文化内涵成为万科物业社区的特有标志。2003 年，公司被中国质量协会用户委员会授予“

8、全国用户满意企业（物业管理企业）”奖项，中 国信用管理协会授予全国“质量?服务?信誉AAA”物业管理企业称号，公司的管理服务水平再上一个新 的台阶。万科物业，这只中国物业管理行业的领头羊，将在新的起跑线上再创佳绩，更上层楼。2、万科物业管理的经营理念万科物业管理的经营理念不是万科本身自有的，而是在为业主的服务过程中，经过十几年的探讨 钻研中总结出来的经验，具体如下：（1）尊重客户，让客户满意表面上看，职员的薪酬由公司支付，事实上，这一切来自于客户。尊重客户，理解客户，与客户 善意地沟通，将客户视为我们永远的伙伴,将客户的投诉视为送给我们的礼物。提供超出客户期望的服 务，万科品牌的附加值就会因职

9、员优秀的表现而日益增加。对待100 名客户的服务里，只有一位客户 不满意，看来只有1%的不合格，但对于该客户而言，他得到的却是100%的不满意。一朝对客户服务不 善，公司需要十倍甚至更（2）专业化+规范化+透明度=万科化万科从成立以来十几年的实践中摸索出：企业要搞专业化，不要分散资源。企业对自身的专业方 向明确得越早，资源就越容易集中，建立在专业化基础之上的规模化便越容易形成，从而确立自己在 相应领域的领导性地位。规范化被万科称为企业的生命线，它是万科的基石。讲究规范化，就需要冲 破传统思维中对个人英雄主义的崇尚，按照现代企业制度的原则，将企业的行为规范化，通过建立一 支优秀的职业经理队伍来实

10、现企业的策略和计划。良好的制度也是产生利润的生产要素。万科反对黑 箱操作，提倡信息资源共享，沟通顺畅。公司鼓励相互之间坦诚地交流，友善地沟通。万科对内平等 对 外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”3）学习是一种生活方式一个学习型的组织是这样一群人：他们为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流 和外部知识引进，共同提高能力，创造他们真正感兴趣的成果。万科致力于成为学习型组织。在这一 学习型组织中，职员全身心投入,体验到工作中的生命意义，通过学习创造自我，扩展创造未来的能量 万科的管理者认为：竞争优势是由个人和集体的不断学习促成的。学习型模式一方面倾向于对组织内 部的知识加以拓展；另一方

11、面倾向于汲取组织外部业已发展成熟的知识。其中反省是个人学习以及组 织学习过程中的一个重要因素。（4）创新是生命之源一直以来，万科给自己的定位是“领跑者”，要不断创新，走在前面。从84 年的蹒跚起步，到88 年的股份化改造；从多元化的四处扩张，到专业化的主动收缩；创新精神就像一台强劲的发动机，引 领着万科稳健前进。正是凭藉不断创新的精神，万科才得以积极地拓展，万科品牌才能够得到了越来 越多的认同。创新就是要打破惯性，就是要挑战自己，就是要摆脱成功带来的条条框框。而创新，需 要一个项目一个项目地去积累，需要一点一滴地去突破。万科将在未来的发展中致力于逐步扩大领先优势，万科要面对来自其他优秀行业成员

12、的挑战，也 要面对来自迅速扩大规模经营要求的挑战。这一目标的实现，正有赖于充满激情的创新精神。3、万科物业管理的目标万科物业顾问服务秉承万科物业锻造精品与持续改善品质的价值观，不以追求顾问服务项目的数 量增长为终极目标，而重在保证顾问服务和管理输出的质量，真正满足合作方的委托需求和愿望，切 实帮助委托方有效地建立起优质的管理体系，准确把握物业管理的各个环节，独立地实施各项管理服 务，并不断地自我完善。（1）帮助委托方建立起完善的物业管理体系，包括： 建立有效的物业管理团队 完善的管理体系 人事行政管理体系 企业培训体系 品质监控体系 客户服务体系 建立完整的业务流程和作业指导书（2）帮助委托方

13、物业管理公司拟定企业中长期发展愿景规划。（3）帮助委托方物业管理公司拟定企业中长期发展愿景规划。4、万科物业管理的核心价值观客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的 产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。人才是万科的资本 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有 激情的环境，是万科成功的首要因素。职业经理团队是万科人才理念的具体体现。持续培养专业化、 富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。通过市场创

14、新、产品创新、服务创新和制度 创新，追求有质量、有效率的持续增长，是万科实现行业领跑、创造丰盛人生的唯一途径。在新经济 时代，万科要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客 户的期望。做到拥有万科的独特模式。万科模式业内领先其独特的价值观开发模式战略思维与治理结 构值得关注。二、中海物业管理模式的特点1、中海物业管理公司的概况深圳市中海物业管理有限公司是建设部首批一级、深圳市首批甲级物业管理企业，并为业内首家 通过IS09002、IS014001认证企业。自1991年成立以来，中海人以“精诚服务、精彩生活”为服务宗 旨，勇于开拓、锐意进取，目前已发展成为拥有

15、员工2000 多名，高、中级专业管理人才和专业技术人 才近 400 名、下属 3 家子公司和一个电子商务运营网络的大型企业。十多年来，中海物业高水平的管理和优质的服务不仅获得了广大业主的信任与好评，而且赢得了 良好的社会声誉。截至2002年，公司共获得国家、省及市、区级各种荣誉称号396项，并为2002年 深圳首届质量管理奖服务行业唯一获得者；国内及香港地区的广播电视、报刊等新闻媒体对中海物业 经营管理情况的报道多达千次以上；慕名前来公司参观考察的国内外各界人士逾两万人次；建设部有 关领导在不同场合多次指出：深圳市中海物业管理有限公司是我国物业管理行业第一品牌，中海物业 代表了中国物业管理行业

16、发展的方向。中海物业凭借一贯的创新精神及规模、管理、服务、技术、人 才等优势，不断引入国外先进的管理理念，注重环境和社区文化的营造；不断对现有管理技术与经验 进行扬弃，去其疏漏，取其精华，与时俱进，持续创新；不断丰富中海物业品牌的国际化与时代性内 涵，精炼全国物管行业第一品牌。中海物业将高扬规模化发展、网络化运营、信息化管理、专业化增 效的企业发展战略旗帜，继续做行业领跑者，为推动中国现代城市的文明化进程做出不懈的努力和追 求，为中国物业管理行业的发展做出新的独特贡献！2、中海物业管理的经营理念公司理念体系中明确提出“争足够的利润支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资源； 同时，作为公民

17、，在我们有经营业务的任何地区，都要成为对当地经济有贡献的社会财富，以尽我们 对社会的义务”这一发展目标。1996年，公司顺利通过1S09002国际质量认证，是公司实施规范化宫 理迈出的关键的一步。 1999年，公司又率先在物业管理行业中执行“季度管理报告制度”，按季度公 开管理处各项管理服务工作内容及费用，并在公司互联网站上公布各小区的管理费标准，进一步提高 管理服务的透明度。使公司的管理理念得到规范化。3、物业管理的方针、目标中海 房产的建设者们始终怀着对社会、对消费者的强烈责任感，坚持以人为本的经营目标，致力 于通过营造高品质的房产和提供周到的服务，倡导文明、和谐、优雅的居住文化。 200

18、2年4月，公司 4成功入围”杭州地区十大品牌房产”行列；2002 年，公司被萧山区评选为“百强企业”在过去的几年 中，中海房产在市场需求的撞击和磨合中逐渐形成了较为完善的企业精神以世界建筑人文历史为 文化背景，以人类可持续性发展战略为开发原则，以创建良好的城市景观为社会责任，根据市场变化 不断调整，优化经营结构；同时积极摸索适合自身发展的现代化企业经营方略。公司聘请北大咨询公 司为企业进行管理咨询，逐步形成和完善了一整套系列化、规范化、程序化、品牌化的管理模式；在 房地产开发和物业管理领域分别导入 IS09002 管理体系。中海物业管理公司本着诚信、创新、务实、 求精，把个人追求融入企业的长远

19、发展之中。以重组上市、战略扩张、持续发展为主线，形成比较合 理的企业组织架构和市场布局，使经济效益和增长质量明显提高。实现自己的主要战略目标。同时为 业主为顾客提供一个安全、清洁、优美 、舒适、方便的生活和工作环境。4、中海物业管理的特色中海物业管理主要是引进先进的港式物管理念、累积丰富的物管成功经验；规范的管理制度、创 新的服务设计；打造出中海独特的管理特色，实行1+N管理模式，降低管理成本，充分共享资源；氛 围式管理，打造无为而治的至高境界；首创酒店式物管服务，开行业之先河；推出商务全程式服务， 服务于商业精英；提倡健康式物管，为业主营造寓环保、健康于一体的文明社区； ISO9000、IS

20、O14001、 ISO18000 三项国际管理体系贯穿运行，中海物业管理注重高素质的员工队伍建设、丰富的人力资源储 备，创造社会效应。三、万科和中海物业管理模式的比较在物业管理行业激烈部分中，万科以观念超前、服务精品见长，中海以管理优势和市场规模领先 把经营型管理作为企业的核心竞争力，形成了自身的特色和优势，对提高企业经济效益和开拓市场起 到了重要的推动作用。两者都有各自的管理模式，为自己的企业赢得品牌。1、万科和中海物业管理有一套非常正确的价值观万科和中海物业管理之所以先进，首先他们是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科和中海 很早就解决了产权问题，也很早股份化，又很早上市，它们的创业者和

21、管理团队始终以职业经理的道 德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科和中海形成了一整套与职业经理人 相关的价值观和公司文化（白领文化）。万科和中海的管理，点点滴滴中都透露出由此而带来的专业、 专注和细致、严谨。这种价值观和文化，甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科和中 海的“企业视角、人文关怀”特别好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地观照了白领的文 化趣味，使一批白领对万科情有独钟、趋之若鹜。显然，赚钱的决定性因素往往并不是钱本身，公司 的核心价值观才是根本，这一点，国外有关百年老店的实证研究充分证明了这一真理，一间公司由优 秀变成伟大，其核心竞争力的最重

22、要的组成要素之一就是正确的价值观。所以我们今天看到一个优秀 和走向伟大的万科和中海，我们完全有理由相信深植于万科和中海的经理人当中的企业文化和价值伦 理才是最重要的获胜基因。2、万科和中海物业通过减法形成准确的公司战略万科和中海物业通过减法形成准确的公司战略。最近联想的柳传志多次讲到，中国民营企业最缺 少的是战略思维和战略决策。我想这是真正的经验之谈和联想取胜的看家法宝。这10 年来，商场硝烟 弥漫，英雄辈出，传奇故事层出不穷，不仅使老外大跌眼镜，就是国内的企业家，也常常生出“引无 数英雄竞折腰”的喟叹。然而，日换星移，能经得住时间考验，吹去浮沙始见金的不过尔尔。总起来 看，之所以会有许多人折

23、戟沉沙，主要原因是公司战略的失败，如盲目多元化，迷信资本经营，幻想5依靠权力寻租，或者急欲冲 500 强、拼凑大船、迎风出海。这些企业注重经营机会，而不经营产业， 捕捉热点而不管理企业，不能始终如一地坚持自己的战略，有小机巧而无大谋略。反观万科，任凭风 浪起，我自有章法，10多年前就上市，有A股、B股，但不宣称是“资本经营”明明早就将业务集中 在房地产，却还嫌不专，索性将产品都简化到中产阶级的普通住宅。今后他们还要将产品更加标准化， 甚至主要部品部件都在总部设计好，通过住宅工业化带动进一步的大规模生产。市场热点不断变换， 万科近10年来却始终只讲两个字：“减法”。这就是战略，高度专业化，创造核

24、心竞争力，推动大规模 生产，全面提升产品质量与服务。正是这种清晰的公司战略，使万科和中海终于在做“减法”的同时 却完成了公司稳步增长的乘法。一个人要有成就，坚定、坚强、毅力是第一位的，但这种伟大的忍耐 的力量源泉就是伟大的理想，而伟大的理想就是他的人生战略。所谓必有“坚忍不拔之志”，方可蓄积 “坚忍不拔之力”。办公司、做企业同样如此，如果不对自己“是什么？为什么？做什么？怎么做？做 多少？和谁做？何时做？”等一系列问题做出明确的判断，形成准确的公司战略，就难免脚跟不稳， 缺少定力，薄积乱发。公司的胜败在战略，战略的成败在治理结构和管理团队。如果走进万科和中海 你会发现无论投资者关系（透明度、诚

25、信）、投资管理、财务管理、人力资源管理、客户管理，甚至公 关管理都非常清楚细致，井井有条。万科和中海在管理细节中在于耐心、在于持久，这一点。万科和 中海人做到了，所以万科创造了我们不可比拟的成功。3、万科和中海物业实现了企业总成本领先万科早在93年就成立了万创设计公司，进而在99 年成立了万科建筑研究中心，可以说这是企业 的 R&D 中心，它强调的是“设计概念+经营意识+专业知识+创造力”的最佳配合，这种创新给万科带来 的效益是显著的。我们所提倡的IMPS项目策划模式，主张对市场要有透彻的理解，创造富有深刻内涵 的产品概念设计，充分体实现前期策划对产品附加价值的提升，产品的后续销售是产品前期策

26、划力的 延伸。EPISM企业-项目互动战略顾问模式是新经济条件下、崭新的一种房地产顾问模式，这样一种模 式需要在社会实践中得到检验和修正，并在实战中不断发展和完善，爱地时代希望为中国房地产企业 的顾问和运营尽责尽力。中海实施总成本领先一是要实行科学合理的成本设置，严谨有效的成本核算程序，即实行TCM （总 成本管理）；二是要积极主动地拓展物业管理市场和实现多元化经营，拓展营运规模，拓展企业经营资 金渠道，增加盈利能力的规模化运作。这些都是实现企业总成本领先的重要途径。中海物业积极地实 行实施外向型发展战略，在拓展物业管理市场的同时，又利用其自身优势，开展本行业内的多元化经 营，加强内部造血机能

27、。公司成功开发出具有独立知识产权的W、D、K、T等四个系列的专用清洁剂， 又自己设计开发物业管理软件、涉足家庭装璜领域等等，这些都增加了公司的盈利能力，使得公司在 市场化浪潮中立于不败之地。培养了企业的文化力；奠定了企业的品牌竞争力。中国物管行业目前非常缺乏铸造企业魂的企业文化。中海物业的企业文化是什么，那就是“万科 和中海模式”。万科和中海在“万科和中海模式”的熏陶下，形成了学习性组织，树立了业主是企业的 上帝、股东是企业的上帝、员工是企业的上帝、社会是企业的上帝的四元价值观，形成了“严格苛求、 自觉奉献”的企业精神。近几年，在国内外经济理论研究中，出现了一个值得注意的“文化力” 概念，它既

28、反映了文化在整个经济社会发展中的地位和作用 ，也表明了企业文化对于企业生存和发展 的重要意义。4、万科与中海三种模式并存第一种是市场化程度较低、以发展商为主的物业，其代表是托管母公司的产业而成就品牌的万科 和金融街，特点是以做发展商的品牌为主要目标，成为发展商整体战略的一部分，最终的走向仍然是 市场化。第二种是发展商支持下的半市场化物业，其代表是中海。它的特征是有发展商背景，当前主要依 赖于市场，已经有很强的市场竞争力，但依然从发展商处接项目，有近水楼台的优势，母公司的大量 项目也自然成为它迅速壮大的比较优势之一。第三种是完全的市场化公司。他们没有自家发展商的支持，主要凭借较强的策划顾问能力与

29、经验 在市场上取胜。结语当前各行各业已经进入品牌竞争时代。市场竞争的焦点已经逐渐由管理、服务和价格等较为单项 的竞争要 素，逐步转向企业综合实力的竞争，集中反映为更高层次上的品牌的竞争。据统计，在大部 分同类产品中，前 10 种优质品牌市场占有率高达7080。物业管理提供的产品是无形的服务，必 须通过提供高质量和有特色的服务让用户从心里感到满意，才能为企业树立良好的形象，产生品牌效 应。中海物业的企业领导层认为品牌不仅仅是一个商标、一个图形或一个名称，塑造品牌也不仅仅靠 广告和宣传，要靠扎扎实实地运行管理、兢兢业业地努力工作，优秀的品质是品牌的基础，优质的服 务是品牌的要素，优秀的形象是品牌的推动力，优质的管理是品牌的根本。万科与中海物业管理在不 同的模式管理过程中，利用自身的优势，经过探索、钻研创造出自己的品牌，在市场激烈竞争的环境 下脱颖而出，使自己各自的管理水平不断地更新、起到排头兵的模范作用。