房地产开发企业会计讲座(1)

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1、房地产开发公司会计讲座第一讲 房地产开发公司会计的特点一、 房地产开发公司经营活动的重要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发公司就是从事房地产开发和经营的公司，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的重要业务有：1土地的开发与经营。公司将有偿获得的土地开发完毕后，既可有偿转让给其她单位使用，也可自行组织建造房屋和其她设施，然后作为商品作价发售，还可以开展土地出租业务。2房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。公司可以在开发完毕的土地上继续开发房屋，开发完毕后，可作为商品作价发售或

2、出租。公司开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安顿房和代建房等。3都市基本设施和公共配套设施的开发。4代建工程的开发。代建工程的开发是公司接受政府和其她单位委托，代为开发的工程。二、房地产开发公司的经营特点房地产开发公司的生产经营与施工公司不同。其经营特点重要有如下几点：1开发经营的筹划性。公司征用的土地、建设的房屋、基本设施以及其她设施都应严格控制在国家筹划范畴之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和公司的建设筹划、销售筹划进行开发经营。2开发产品的商品性。房地产开发公司的产品所有都作为商品进入市场，按照供需双方合同合同规定的价格或市场价格作价转让或销售。3开

3、发经营业务的复杂性。所谓复杂性涉及两个方面：(1)经营业务内容复杂。公司除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基本设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)波及面广，经济往来对象多。公司不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，并且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。4开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，通过可行性研究、征地拆迁、安顿补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几种开发阶段，少则一年，多则数年才干所有完

4、毕。此外，上述每一种开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品自身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。5经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营限度高、不拟定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将导致大量开发产品积压，使公司资金周转不灵，导致公司陷入困境。 二、 三、房地产开发项目投资费用估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行精确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范畴涉及土地购买成本、土地开发成本

5、、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等所有投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不拟定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差别。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。(一)开发成本共有八项：1土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周边环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可根据所在都市人民

6、政府颁布的都市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段级别、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆迁安顿补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用重要有土地补偿费、劳动力安顿补贴费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安顿补偿费。在城乡地区，国家和地方政府可以根据法定程序，将国有储藏土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人导致经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它事实上涉及两部分费用，即拆迁安顿费和拆迁补偿

7、费。3前期工程费。前期工程费重要涉及：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定比例估算。一般规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费原则估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。重要涉及地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费原则估算。4建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。重要涉及建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建

8、安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5基本设施费。它又称红线内工程费，涉及供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，一般采用单位指标估算法来计算。6公共配套设施费。它重要涉及不能有偿转让的开发社区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算措施。7不可预见费。它涉及基本预备费和涨价预备费。根据项目的复杂限度和前述各项费用估算的精确限度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。8开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所承当的多种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在某些大中都市，这

9、部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据本地有关法规原则估箅。(二)开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。2销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。重要涉及如下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2一3；(2)销售代理费。约为销售收入的15一2；(3)其她销售费用。约为销售收入的05一1。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。3财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，重要为借款利息和其她财务费用(如汇兑损失等)。(三

10、)投资与成本费用估算成果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算成果以汇总表的形式列出，格式略。三、房地产开发项目投资估算的作用：(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款根据；(2)是拟定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的根据；(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的根据。四、房地产开发公司会计核算特点由于其经营活动的特殊状况和管理规定，房地产开发公司与施工公司相比，会计核算有如下特殊状况：1产成品的种类多，核算措施不同。2产品成本的核算复杂。3经营收入及其有关税金的核算不同。第二讲 房地产开发公司存货的核算房地产开发公司存货有如下几大类：1原材料类存货。指用

11、于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的多种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。2设备类存货。指公司购人的用于房地产开发经营的多种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。3在产品类存货。指尚未竣工的多种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。4产成品类存货。指多种已完毕开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的多种开发产品，涉及已开发完毕的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。5开发用品类存货。指公司在进行房地产开发经营活动中所必需的多种用品，涉及低值易耗品及其她用品等。房地产开发公司特殊存货重要是设备类存货和多种开发产品。注意：临时出租房、周

12、转房是视同存货的。一、设备采购与收发的核算在一般状况下，供应部门负责编制设备供应筹划、签订合同和检查合同的执行状况；设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结存状况，要在“物资采购”账户之下设立“设备”明细账，并专设“1242库存设备”账户。分别核算公司购入多种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。例1 某房地产开发公司购入电梯一台，买价(含进项税) 800 000元，运杂费0元，价款和运杂费已用银行存款支付。根据购货发票、银行结算

13、凭证等作如下分录：借：物资采购设备 80贷：银行存款 80假设公司材料设备采购保管费的筹划分派率为2，则购入电梯应分派的采购保管费为16400元。借：物资采购设备 16400贷：采购保管费 16400电梯验收入库，计算电梯的实际成本为836400元。借：库存设备 836400贷：物资采购设备 836400二、开发产品的核算开发产品是指公司已经完毕所有开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设原则和设计规定，可以按照合同规定的条件移送订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，涉及土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。已竣工开发产品事实上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。为了对的核算开发产品

14、的增长、减少、结存状况，开发公司应设立资产类“1285开发产品”账户。本账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表达尚未销售、转让、结算、或出租的多种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设立明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设立账页。1开发产品增长的核算。公司的开发产品，在竣工验收时，应按实际成本借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。例2 房地产开发公司根据竣工验收单，本月已完开发产品实际成本为3 305万元。其中：土地65万元，房屋2 590万元，代建工程5

15、00万元，配套设施150万元。借：开发产品土地 650000房屋 25 900000代建工程 5000000配套设施 1 500000贷：开发成本 330500002开发产品减少的核算。公司的开发产品会因对外转让、销售等因素而减少。对于减少的开发产品，应辨别不同状况及时进行会计解决。公司对外转让、销售开发产品时，应于月份终了时按开发产品的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。采用分期收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移送使用单位或办妥分期收款销售合同后，按分期收款的开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。公司将开发的土地和房屋用于出租经

16、营，或将开发的房屋安顿拆搬家民周转使用，应于移送使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品”或“周转房”等账户，贷记“开发产品土地(或房屋)”账户。公司将开发的营业性配套设施，用于本公司从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行解决，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品配套设施”账户。三、出租开发产品出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的赚钱是以收取租金的方式逐渐实现的。为核算公司出租经营的土地、房屋等使用及摊销状况，开发公司应设立“1295出租开发产品”总分类账户，并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中：“出租产品”二级账

17、户核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记变化出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。“出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记变化出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品合计摊销价值。对于出租的土地和房屋，公司应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地(或房屋)的编号、承租单位等进行明细核算，具体记录出租产品的地点、构造、层次、面积、租金单价等状况。1出租开发产品增长的核算。

18、公司开发完毕的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、合同后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品出租产品”账户，贷记“开发产品”账户。2出租开发产品摊销的核算。出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等因素，其价值会逐渐减少。公司应根据出租开发产品的原始价值、净残值和估计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式如下：出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/估计摊销年限100%出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率12出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值该出租开发产品月摊销率公司按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本出租产品

19、”账户，贷记“出租开发产品出租产品摊销”账户。3出租开发产品修理的核算。出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人“主营业务成本出租产品”账户，若数额较大，为了均衡各月的成本承当，可先在“待摊费用”账户核算，再分期摊人“主营业务成本出租产品”账户。4出租开发产品减少的核算。公司变化出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入商品房销售”账户；同步，按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户，按出租产品合计已提摊销额借记“出租开发产品出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品出租产品”账户。例3 某房地

20、产公司将原租赁经营的房屋对外销售，双方合同作价为1 00元，该房屋账面原值为000元，账面合计已提摊销额为1 000 000元，现公司已收到一张金额为1 200 000元的支票并将房屋移送买主。收到房屋销售款时：借：银行存款 1 00贷：主营业务收入商品房销售 1 200 000房屋销售当月末结转其销售成本时：借：主营业务成本商品房销售 1 000000出租开发产品出租产品摊销 1000000贷：出租开发产品出租产品 000四、周转房的核算周转房是指公司用于安顿拆搬家民周转使用，产权归公司所有的多种房屋。涉及：(1)在开发建设过程中已明确为安顿拆搬家民周转使用的房屋；(2)公司开发完毕的商品房

21、，在尚未销售之前用于安顿拆搬家民周转使用的部分；(3)搭建的用于安顿拆搬家民周转使用的临时性简易房屋。为核算周转房的实际成本，公司应设立“1296周转房”总分类账户，并在该账户下设立“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级账户。“在用周转房”二级账户核算在用周转房实际成本，借方登记增长的在用周转房实际成本，贷方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。“周转房摊销”二级账户核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记变化周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的合计已提摊销价值。1周转房增长的核算。公司应于周转房竣工验收或投入

22、使用时，按其实际成本，借记“周转房在用周转房”账户，贷记“开发产品”、“开发成本”等账户。对于在用周转房，公司还应根据其具体使用状况，建立“周转房使用卡片”，按每一套周转房的栋号(或楼层、房间号)进行明细 核算，具体记录周转房的坐落地点、构造、层次、面积、安顿居民姓 名等状况。2周转房的摊销的核算。周转房在周转使用过程中要发生损耗，其损耗价值应转移到受益对象的成本中去。由于周转房并非以赚钱为目的，因而其每期的摊销额不能计人到“主营业务成本”中，只能由入住的拆搬家民原所在地正在开发的工程来承当。周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计算。按计提的月摊销额，借记“开发成

23、本”或“开发间接费用”等账户，贷记“周转房周转房摊销”账户。3周转房修理的核算。由于周转房直接服务于公司各有关的开发项目，数额小的修理费，可直接计人有关的开发产品成本，数额较大的修理费，可先通过“待摊费用”核算，并分次摊销计入有关开发产品成本。公司根据实际状况常常会变化周转房用途，将其作价对外销售，在销售前，公司往往对周转房进行恢复性修缮；所支付的修缮费用，与一般修理费同样，计入有关开发产品成本。4周转房销售的核算。公司将周转房变化用途，对外销售时，应视同商品房销售解决。获得销售收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入商品房销售”账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值

24、，借记“主营业务成本商品房销售”账户，按合计已提摊销价值，借记“周转房周转房摊销”账户，按周转房原始价值，贷记“周转房在用周转房”账户。第三讲 房地产开发公司产品成本的核算（上） 房地产开发的程序一般分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，公司将发生许多费用，例如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及公司为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分派后才干计入到开发产品成本中的费用

25、称为开发间接费用；不能计入到开发成 本中的费用称为期间费用。一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发公司在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发公司在项目开发过程中所耗费的所有物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基本。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发公司开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。2房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发公司开发多种房屋(涉及商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3配套设施开发成本。它是指房地产开发公司开发能有偿转让的配套设施及不

26、能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4代建工程开发成本。它是指房地产开发公司接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其她工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分派开发费用而拟定的费用承当者。公司应根据其开发项目的特点及实际状况，按照下列原则，选择成本核算对象：1一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2同一开发地点、构造类型相似的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一种成本核算对象。3对于个别规模较大、工期较

27、长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划提成本核算对象。成本核算对象应在开发项目动工前拟定，一经拟定就不能随意变化，更不能互相混淆。三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基本设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。1土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，涉及土地出让金、劳动力安顿费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其她因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。2前期工程费：指公司在前期准备阶段发生的各项费用，涉及总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各

28、项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。3基本设施费：指建造各项基本设施发生的费用。基本设施重要是指与开发产品有关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（涉及排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基本设施费项目内归集。4建筑安装工程费：指公司以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和公司自营工程发生的建筑安装费。5配套设施费：指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。6开发间

29、接费：指公司所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，涉及工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。公司的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。目前国内房地产开发公司经营规模、经营范畴、经营方式等各不相似。例如，就土地开发而言，有些公司只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完毕土地开发；而有些公司除进行地面的清理平整，还要进行地下多种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完毕土地开发等。因此，每一种开发公司应根据前述成本项目的设立原则，结合开发项目的具体状况，有选择地

30、设立成本项目。四、开发产品成本核算程序(一)应设立核算的账户为核算开发公司的开发成本，公司可根据其自身经营开发的业务规定，设立下列账户：1“4301开发成本”账户。本账户核算房地产开发公司在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记公司在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完毕已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设立二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。2“4302开发间接费”账户

31、。本账户核算房地产开发公司内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，涉及工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记公司内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记 分派计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按公司内部不同的单位、部门(分公司)设立明细账户。(二)开发产品成本核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发公司核算开发产品成本时应遵循的环节和顺序。其一般程序是：1归集开发产品费用。(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有

32、关账户。(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的措施分派计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2计算并结转已完开发产品实际成本。计算已完开发项目从筹建至竣工验收的所有开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。3按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成

33、本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。第四讲 房地产开发公司产品成本的核算（中）五、土地开发的成本核算土地开发也称建设场地开发。一般有两种状况，一是公司为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是公司为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属公司的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是公司的最后产品，应单独核算其土地开发成本。(一)土地开发费用的归集与分派公司在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发

34、成本房屋开发”账户核算外，其她土地开发支出均应通过“开发成本土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设立二级明细账户，按公司选择的成本核算对象设立账页，进行土地开发费用的明细核算。1土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基本设施费和建筑安装费的归集与分派。这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。2，配套设施费的归集与分派。配套设施的建设也许与土地开发同步进行，也也许不同步进行，因此其费用归集的措施有如下两种状况：(1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用，可以分清受益对象的，应

35、直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定措施，在有关受益对象中进行分派。(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本土地开发”账户中。如果土地开发已完毕等待发售或出租，而配套设施尚未竣工，为及时结算竣工土地的开发成本，经批准对此类配套设施的费用可先按其筹划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“预提费用预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发

36、费用通过“开发成本配套设施开发”账户核算，待配套设施竣工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调节有关土地开发成本。3开发间接费用的归集与分派。公司内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分派原则分派计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本承当的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是公司内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。(二)竣工土地开发成本的结转已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转措施：1为销售或有偿转让而开发的商

37、品性建设场地。开发完毕后，应将其实际成本转入“开发产品土地”账户。2开发完毕后直接用于本公司商品房等建设的建设场地。应于开发完毕投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。(1)分项平行结转法。就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的有关成本项目内。其会计分录是：借：开发成本房屋土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基本设施费 a3建筑安装费 a4配套设施费 a5开发间接费用 a6贷：开发成本土地土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基本设施费 a3建筑安装费 a4配套设施费 a5开

38、发间接费用 a6这种结转措施重要合用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。由于原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应承当的所有费用。(2)归类集中结转法。就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基本设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基本设施费”成本项目。借：开发成本房屋土地征用及拆迁费 al基本设施费 a2+ a3+ a4贷：开发成本土地土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基本设施费 a3建筑安装费 a4这种结转措施重要合用于自用建设场地成本的结转。由于自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接费用，所觉得简化核算手

39、续，可采用这种措施结转。公司开发的自用建设场地，开发完毕后近期不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品土地”账户。下面举例阐明土地开发成本的核算措施。例4 甲房地产开发公司于5月在梁园开发一块土地，占地面积40000。开发完毕后准备将其中的30000对外转让，其他的10000公司自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 25000000贷：银行存款 25000000支付拆迁补偿费5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 5 500000贷：银行存款

40、5 500000支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(前期工程费) 210000贷：银行存款 210000支付土石方费用5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地一梁园(前期工程费)5 500000贷：银行存款 5 500000由某施工公司承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1 500000元：借：开发成本土地梁园(基本设施费)1 500000贷：应付账款X施工公司 1 5000009月末，梁园土地开发工程竣工。假设“开发成本土地开发梁园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用

41、，其他30000已所有转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下：借：开发产品土地(梁园) 9427 500主营业务成本土地转让成本 28 282 500贷：开发成本土地梁园 37710000例5 续前例，若自用的10000土地在开发完毕后立即投入房屋开发工程的建设中，则公司可采用下面两种措施结转土地开发成本；采用归类集中结转法结转土地成本时：借：开发成本房屋梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000梁园(基本设施费) 1 802 500贷：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 7625 000梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基本设施费) 375 000采用分项平行结转法结转土地成本时：借：开发成本房屋梁园(土地征用及拆迁费) 7 625000梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基本设施费) 375000贷：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基本设施费) 375 000