工业园区运营模式

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1、产业园区运营模式 产业园作为一种政府搭台、公司唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一种布满智慧的过程。 1984年国内开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园始终作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、公司唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。一、政府部门在对园区进行不同定位的同步，园区也会产生五种不同的运营模式。第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常用，园区由政府投资开发，园区为入驻

2、的公司提供某些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取某些服务费用，同步政府部门也会给园区某些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于某些规模小，管理简朴的园区。对于某些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于此类运营模式。第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合伙资产，孵化有发展潜力的中小公司，在公司获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一种区域的经济发展具有很强的推动作用，由于园区的发展是建立在公司投资成功的基本上的。浦

3、东软件园就属于这一模式。第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足诸多公司的需要，诸多公司对园区的服务环境提出了更多的规定。在这个基本上浮现了服务运营模式的园区。园区为入驻公司提供人才招聘、人才差遣、信息提供等软服务，为公司提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与公司的合伙，增长了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式：土地赚钱模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的赚钱能力远远超过了诸多行业的赚钱水平。某些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，因此某些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提高土地的价值，然后进行地产开发

4、或转让。这种模式更像一种有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同步也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基本。这方面做的比较好的是中关村软件园。第五种模式是产业运营模式。某些重要的开发区其实承当了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一种产业链，例如某些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入公司资本一起搭台，然而园区也做好了与公司一起唱戏的准备。园区会对某些有实力的入驻公司进行投资，甚至直接投资一种全资公司在园区内运营一种重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具有三种职能：行政职能、服务职能和公司投资运营职能。对园区的管理能力

5、和运营能力都提出了很强的规定。例如重庆的两江国家开发区，规划多种产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。二、对产业园区不同发展阶段的模式分析。所谓产业园区，事实上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间汇集模式，初期的汇集所带来的有关功能需求和衍生经济行为，导致了园区不同发展阶段的汇集方式和空间特性，也成为我们定义发展阶段特性的重要根据；我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：第一种阶段，生产要素汇集第二个阶段，产业主导特性第三个阶段，创新突破阶段第四个阶段，现代科技都市三、产业园区发展（特别是高新园区发展）的几种趋势随着产业园区的主导

6、产业，由老式产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特性存在如下几种明显的趋势，也是将来产业园区规划和发展中需要注意的内容；趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个公司同类公司集群产业链产业集群”的发展途径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从将来高新技术园区政策走向看，优惠政策将也许逐渐从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。趋势二、 由加工型高新区向研发型高新区转型：由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。将来高新技术园区的发展在于比技术创新

7、能力和技术转化效率，国内高新技术园区也将逐渐走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小公司集群转变：随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增长。而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充足运用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。 趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围哺育”转变：产业园区的发展，将来必然应当从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业

8、与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围哺育，在打造一流的硬环境的同步，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型：现代的产业发展不同于老式工业发展模式的特性智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还涉及配套服务的多种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。四、既有运营模式下园区发展存在的重要问题。一是管理体制不够科学。我区各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺少应有的规划、建设及有关审批权限，由

9、于不具有依法行政主体资格, 在入驻公司、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与公司发展中高效、优质的服务规定极不适应。二是政策措施不够完善。由于目前重要采用行政手段运营模式，加之增进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面尚未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。三是融资渠道较窄。目前,园区发展90%重要依托财政拨款, 由于基本建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金局限性且没有有效的融资渠

10、道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。特别在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。四是专业人才比较缺少。各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员构成，市场化运营的知识和能力还局限性，相对园区“专业化、集群化、高品位化、国际化”发展方向，既有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的规定。五、对于改善运营模式的建议。总体设想：从我区园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻“强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服

11、务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构公司化”的扁平式直线职能型管委会组织构造。一是实行以“一站式服务”、“一种窗口收费”、“一种部门执法”为重要内容的管委会封闭运营机制。实行园区财政单独核算，采用“划分收支，核定基数，超收提成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有助于调动园区发展的积极性；国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配备、地政执法进行综合管理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收和环保等进行管理。二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。与园区管

12、委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实行园区市场化运营。积极推动资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。三是组建或引进若干项目经营公司。控股培训公司：运用园区的基本设施，和地方科研院所合伙，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区公司进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理公司，不仅能为园区公司提供优质服务，提高园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司可以集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。