“阴阳合同”风险大-触犯法律将受罚

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1、“阴阳合同”风险大 触犯法律将受罚在二手房市场上，“阴阳合同”已经成为一种公开的秘密，媒体多次爆料，有关主管部门也实行了房地产市场监管措施，“阴阳合同”还是屡禁不止，引起法律纠纷也已见怪不怪，诉讼过程不仅劳心劳力伤神伤财，并且未必能得到圆满的解决。为了不让购房者再由于目前的蝇头小利引起长期的不必要麻烦，我们采访了福建元一律师事务所赵光律师，让她为我们解答有关“阴阳合同”的有关法律问题。问：从法律上如何界定“阴阳合同”？答：所谓“阴阳合同”，是指买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致，双方签订两份价格不同的合同，一份专门用来备案登记，是“阳合同”；另一份是双方实际履行的真实价格，是“阴合同”。

2、问：签订“阴阳合同”存在什么法律风险？答：签订“阴阳合同”的重要目的是为了规避税收或者骗取贷款。从表面上看，阴阳合同的确能让卖方或买房获得某些“实惠”，但这种行为存在极大的法律风险，非常容易产生纠纷，甚至很有也许演变成一场旷日持久的诉讼。一方面，双方在合同中做低房价少缴税的行为，是一种法律上明令严禁的逃税违法行为。有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权予以责令限期改正、罚款等行政惩罚；如果偷税数额较大、次数较多，则也许构成犯罪。另一方面，买卖双方在合同中做高房价多贷款的行为，是一种欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可申请此贷款合同无效，并规定贷款方补偿相应损失。再次，签订“阴阳合同”对

3、买卖双方还存在着其她法律风险。对卖房者而言，如果私下签订的另一份合同“阴合同”商定不明确或不具体，卖房者也有也许被买方钻了空子，只按照“阳合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付在房管部门备案的“阳合同”中标示的价格，买方将会遭受大额损失。在此，律师提示房屋交易双方不要为了少交税费铤而走险，后来难免会有更大的麻烦。问：因签订“阴阳合同”引起的纠纷，在官司中以哪份合同为有效合同？答：对“阴阳合同”的解决原则，一般可分两种状况：1、根据规定需要备案的合同，以备案的合同为准，这是一般原则；但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的

4、合同为准，其他按照备案的合同商定，备案合同未商定的，而阴合同有有关内容的按阴合同的商定。2、如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也不必备案，则以实际履行的合同为准。同步，需作补充阐明的是，有关二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题上，在审判实践中，重要存在三种观点：一种观点觉得“阴阳合同”均为无效合同，理由是两者均违背了国内合同法第52条“歹意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，是不受法律保护的。应当按照无效合同的解决原则来解决纠纷，并应对买卖双方实行民事制裁。第二种观点觉得，“阳合同”不是合同双方的真实意思表达，且合同内容重要条款之一的价

5、格条款违法进而导致“阳合同”整体无效，而“阴合同”系合同双方的真实意思表达和实际履行的合同，在不存在其她影响合同效力因素的状况下应为合法有效合同。第三种观点觉得，“阴合同”有效，“阳合同”除价格条款内容部分无效外，其他条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际状况来拟定双方的权利义务。刚刚我们说到的合同法第52条所指“歹意串通，损害国家、集体或者第三人利益”应当理解为签订合同自身的行为，而不是指合同的履行过程中客观上会导致什么样的后果。这一合同虽然客观上存在”串通“的状况，但合同内容自身不存在“歹意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系

6、的真实记载，也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效，至于合同的一方主体没有履行行政法规所规定的将该合同如实登记并依法缴纳税金的义务，并不影响合同的效力。问：目前与否有有关“阴阳合同的”有关法律的明文规定？答：目前还没有针对性的法律法规及有关司法解释，在此我们也提示购房者，在房屋买卖中，为避税签订 “阴阳合同”，既损害了国家利益，又会产生交易风险，因此“阴阳合同”签定存在极大的风险。税务部门与房管部门应密切配合，对二手房交易中不如实申报成交价，歹意偷、逃税费的行为制定严格的制约措施，从源头上杜绝二手房交易价格的不实申报行为。问：签订“阴阳合同”被查出后会得到什么样的惩罚？买方、卖方和中介

7、应承当哪些法律责任？根据哪些法律法规？答：买卖双方在合同中做低房价少缴税、做高房价多贷款的行为，一旦被有关部门查实后，可根据合同法、税收征收管理法、刑法等有关法律法规予以惩罚，轻则予以责令限期改正、罚款等行政惩罚，重则也许构成犯罪。而中介也有着不可推缷的的法律责任。一方面，只要中介在过户价格确认书或补充合同上签字或盖章，或者同步在预约和现售上盖章且两份合同差价悬殊，就能证明中介参与了“阴阳合同”的签订，有了法律上所说的证据证明。另一方面，只要有证据证明中介参与“阴阳合同”的签订，虽然既有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性惩罚规范，法院一般不会直接判决中介因协助避税

8、而承当责任，但是法院有权依职权建议有关机关追缴税款和进行行政惩罚。最后，行政主管机关和行业协会有权对参与“阴阳合同”的中介进行行政惩罚。问：我们在购买二手房的过程中，哪些证件为法律有效证件？答：身份证、房产证、土地证、结婚证、户口簿以及通过公证后的委托书都属于法律有效证件。问：在购买二手房时应请注意哪些法律问题？答：我们在买房的过程中应当注意如下几种问题：1、房屋手续与否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主也许有房产证而将其抵押或转卖，虽然目前没有将来办理获得后，房主还可以抵押和转卖。因此最佳选择有房产证的房屋进行交易。

9、对于房产权证可以凭身份证去房产交易中心查询。2、房屋产权与否明晰有些房屋有好多种共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、尚有夫妻共有的，对此买受人应当和所有共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其她共有人批准的状况下一般是无效的。3、交易房屋与否在租有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意与否存在租赁时，买受人极有也许得到不能及时入住的或使用的房产。由于国内涉及大部分国家均承认“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。4、土地状况与否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨

10、还是出让，划拨的土地一般是免费使用，政府可免费收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。5、市政规划与否影响有些房主发售二手房也许房屋附近要建高层住宅，也许影响采光、价格等市政规划状况，才急于发售，作为买受人在购买时应全面理解具体状况。6、福利房屋与否合法房改房、安居工程、经济合用房自身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，并且这些房屋在土地性质、房屋所有权范畴上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。7、单位房屋与否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，尚有原则价的职工住房，两者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于原则价的

11、住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些也许会和房主一起侵犯单位的合法权益。8、物业费用及公用事业费用与否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有也许要所有承当。9、户口问题有些二手房中会有历史户口问题，也许存在一户两本户口本，更有甚者，还会有上上家的户口存在，没有迁移走。建议购买二手房的买主，聘任律师向公安户籍部门查询买卖的二手房户籍信息。对于户口问题法院不能受理迁移户口，但是如果在二手房买卖合同中商定，一定期限后上家将所有现存户口迁移，

12、否则需要支付违约金，则对于违约金索赔法院可以受理。10、合同商定与否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于某些细节问题还应商定清晰，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。在二手房交易过程中，买卖双方签订”阴阳合同“的现象较为普遍。当下二手房网签的呼声愈演愈烈，相信阴阳合同已无太久的存在空间。编后：“阴阳合同”或许能为二手房交易双方省下某些税费，但这种行为不仅损害了国家利益，也无法保障自身的权益。“阴阳”合同纠纷发生后，解决成果未必尽如人意，一旦被查实，还将依法被惩罚。只有买卖双方自觉遵守游戏规则，维护市场秩序，才干更好的保障自己的合法权益。