毛坯房住宅交付质量和观感标准

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1、毛坯房住宅交付质量和观感标准目录1总则2术语3基本规定4地面铺装工程4.1 细石混凝土地面4.2 水泥砂浆地面5室内墙面铺装5.1 抹灰墙面5.2 腻子墙面5.3 涂料墙面6顶棚工程6.1 腻子顶棚6.2 涂料顶棚6.3 轻钢龙骨石膏板顶棚7门窗7.1 塑钢门窗7.2 单元门7.3 防火门7.4 防火防盗进户门8栏杆8.1 阳台玻璃栏杆8.2 楼梯栏杆8.3 小区围墙栏杆9屋面9.1 细石混凝土保护层屋面9.2 水泥砂浆保护层屋面9.3 饰面砖保护层屋面9.4 玻璃采光屋面9.5 屋面附属构造10外墙涂饰工程10.1 涂料外墙10.2 干挂石材幕墙10.3 外墙附属构造11管道安装工程11.1

2、 室内给水管11.2 室内排水管11.3 外墙排水立管11.4 管道附属构造12电气安装工程12.1 底盒12.2 面板12.3 配电箱附录A参考标准/规范目录1.总则1.1 为了聚焦下山脱贫异地奔小康村民的住宅质量，统一住宅毛坯房观感质量，规范交付 标准和质量验收标准，特制定本标准。1.2 本标准适用于*工程范围内毛坯房住宅的质量风险和工程管理评估、交付质量、一户 一验等，并可作为毛坯房向装修房移交工作面的前提条件的参考。1.3 住宅毛坯房的交付质量验收除执行本标准外，尚应符合现行或项目当期的国家、地方、 行业的质量检测方法或规程有关标准的规定。2 .术语2.1 观感质量对一些不使用数据表示

3、的表面、色泽、整体协调性、局部做法及使用的方便性等质 量项目，由有资格的人员（一定从业经历、工作经验、对质量标准有良好理解和把握）通 过目测、体验或辅以必要的量测，根据检查的总体情况，给出的住宅项目质量综合评价。 2.2交付标准特指在工程竣工验收后，代建单位代业主进行模拟验收、或业主入住阶段的住宅完 成面质量标准，主要是外露并可由业主直接感知的住宅各部位完成面的质量标准。2.3 平整度构件（墙、地、砌体等）表面凹凸的程度。一般采用2M靠尺和楔形塞尺检查。2.4 垂直度在层高和全高范围内构件表面偏离竖直方向的程度。一般采用线锤、经纬仪、专业靠 尺进行检查。2.5 水平度在长度范围内构件表面偏离水

4、平方向的程度。一般采用水平尺、灌水细软管、水平检 测仪检测。2.6 阴阳角方正构件阴阳角在其阴阳角线的长度范围内，符合直角要求的程度。一般采用专用直角尺 检查。2.7 住宅开问方正度以住宅顶棚、墙面、地面形成的住宅立方体开间的使用空间中，两个水平面（顶棚和 地面）的方正程度、以及四个竖向面的垂直距离（层间净高）的偏差程度。2.8 直线度各类建筑线条（檐口、踢角、不同材料分界线等）在受其特定直线约束时，在其直线 长度范围内，建筑线条偏离约束直线的程度。一般采用拉5 m线，不足5 m拉通线，用钢 直尺检查。2.9 门/窗框大小头门、窗框在竖向和水平向偏离洞口接触面中心线，或框两端头同侧洞口接触面外

5、露尺 寸存在偏差。2.10 建筑用硅酮结构密封胶幕墙板材与金属构架、板材与板材、板材与玻璃肋之间的结构用硅酮粘接材料，简称 硅酮结构胶。2.11 硅酮建筑密封胶幕墙嵌缝用的低模数中性硅酮密封材料，又称耐候胶。3 .基本规定3.1 在模拟验收阶段，各相关部门应以此标准为毛坯验收依据之一。对于模拟验收时未完 工的部分，应对其正在实施的工艺、材料等进行检查和评估，对完成面是否达到本标 准的可能性进行判断，提出整改意见。3.2 使用本标准作为毛坯房向装修房移交的依据时，本标准内容如与装修房相关标准有不 同之处，则以装修房相关标准为准。3.3 在业主工地开放日阶段，在不低于本标准的前提下，对业主提出的新

6、交付标准要求， 因单方造价控制要求，可以给予相应的解释。3.4 在正式交付阶段，在满足国家、地方的规范前提下，各项目住宅的交付标准不应低于 本标准，如有其他体现特色和品质的做法，也可作为交付标准之补充。3.5 本标准作为分户验收、一户一验的执行文件。3.6 由于交付标准涉及观感质量，应根据文字表述、数据要求、示例图片三方面内容执行 本标准。3.7 本标准中涉及外墙部位的指标主要参考施工和质量验收规范中的“中级”标准，涉及 室内部分的指标主要参考“优良”标准。3.8 为避免合作方对交付标准的理解偏差，要求各项目统一认识，施工前、施工过程中积 极学习及落实，3.9 本标准用于项目操作各个环节，包括

7、但不限于招标文件、合同附件、技术交底、验收 标准等。3.10 示例图片说明：范例图片禁例图片004地面铺装工程4.1细石混凝土地面适用范围多层、局层的室内地向工程检测方法观察、现场尺量、拉5M通线、2米靠尺和楔形塞尺、小锤敲击检测比例令自然间地面全检，且令-自然间地面不少于 3个点图例交付标准禁例图片4.2水泥砂浆地面适用范围多层、局层的室内地向工程检测方法观察、现场尺量、拉5M通线、2米靠尺和楔形塞尺、小锤敲击检测比例令自然间地面全检，且令-自然间地面不少于 3个点图例交付标准1、面层表面应洁净，接槎平整，无裂纹、脱皮、 麻面、起砂等缺陷。2、每一自然问（标准问）的地面平整；踢脚线上 口应水

8、平顺直。3、水泥砂浆面层与碎结构层应结合牢固，无空鼓、 裂纹。空鼓面积不大于400CM2,且每一自然问（标 准问）不多于2处，可不计。4、入户门门扇（无下框时）与门槛石或地面砖完 成面的留缝为47MM;室内地面完成面标高根据 不同地板装修材料的合理施工厚度予以确定。5、对因裂缝、变更等原因产生的表观修补缺陷， 应采用统一处理方案，保证地面（自然间）观感一 致性。6、当有填充层的厨房、下沉式卫生间有明确防水 要求时，防水找平层应地面阴阳角位应做成圆弧形 或45度倒角。7、厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的 建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合 设计要求；坡度符合设计要求，不倒泛水，无

9、渗漏, 无积水，与地漏（管道）结合处严密平顺。8、允许偏差：地面平整度（标准间） 4MM ;踢 脚线上口直线度0 4MM 0禁例图片5、室内墙面标准5.1抹灰墙面适用范围多层、局层的室内墙向检测方法观察、现场尺量、拉5M通线、2米靠尺和楔形塞尺、直角尺、小锤检测比例土中一自然问（标准间）抹灰内墙面全检，每幅墙不少于 3个点交付标准1、抹灰层无脱层、空鼓，面层无爆灰和裂缝 （风裂除外）、外露钢丝网等缺陷。对风裂， 正常视力下、距检查面1米处正视无裂缝。2、应符合普通抹灰质量验收标准。3、门窗框与墙体间缝隙填塞密实,表面平整。4、孔洞、槽、盒和管道后面的墙面抹灰表面 应尺寸正确、边缘整齐、光滑；管

10、道后面平 整。5、普通抹灰墙面表面光滑、洁净，接槎平整， 线角顺直清晰（毛面纹路均匀）。6、对因裂缝、空鼓、变更等产生的表观修补 缺陷，应采用统一处理方案，保证墙面观感 一致性。7、普通抹灰允许偏差：平整度0 4MM ;阴 阳角垂直度0 4MM ;立面垂直0 4MM ;阴 阳角方正0 4MM ;毛面纹路顺直，直线度0 3MM 。空鼓、裂缝修改部位封闭腻子粗糙无统一修补措施，观感差5.2腻子墙面5.3涂料墙面适用范围多层、高层除厨卫外的室内墙面工程检测方法观察、尺量、拉5M通线、2米靠尺和塞尺、小锤、直角尺、弓虽光照射检测比例每一自然问（标准间）涂料内墙面全检，每幅墙不少于3个点交付标准涂料采用

11、投资集团确定的相关品牌。抹灰层无脱层、起砂、空鼓、裂纹、外露钢 丝网。涂饰工程应符合中级涂饰工程的质量验收标 准：涂饰面正斜视颜色一致，无砂眼，无披 腻子打砂纸时的划痕，无掉粉、起皮，无漏 刷、透底、无泛碱、咬色，允许少量流坠、 疙瘩，手感较细腻，光泽较均匀。对因裂缝、空鼓、变更等产生的表观修补缺 陷，应采用统一处理方案，保证墙面观感一 致性。抹灰层允许偏差：当设计无特殊要求，应符 合第5.1条普通抹灰质量验收标准，其中平 整度0 4MM ;阴阳角垂直度0 4MM ;立面 垂直度0 4MM ;阴阳角方正0 4MM ;装饰 线、分色线平直，直线度0 2MM 。范例、禁例图片6、顶棚工程6.1混凝

12、土顶棚适用范围厨房、卫生间顶棚检测方法目测观察检测比例每一厨房、卫生间顶棚全检交付标准碎面平整，模板拼缝处平顺，碎高低差04MM ,如超过标准，需要进行填补和打磨。 外观无露筋、蜂窝、夹渣、疏松、裂缝、漏 浆、渗漏，无外露铁丝、模板碎屑等杂物。 梁板阴阳角方正，线条顺直，目测无明显歪 斜。墙面抹灰层至梁底或棚底的收口密实，收口 线顺直，无锯齿型外观缺陷。厨房、卫生间也可以采用防水腻子顶棚，具 体可参照第6.2条之标准。层高（自然间）允许偏差范围土 10mm。 对质量和外观缺陷的修补，应采用统一处理 方案，如防水腻子、水泥腻子等，保证混凝 土顶棚面观感一致性。禁例图片梁底、棚底收口不平整顺直,

13、观感差顶棚抹灰找平，有脱落危险蓄水试验显示有裂缝6.2腻子顶棚围除国卫之外其他自然间通线、检测比例涂料顶混凝土观察、尺量、拉5M线投射仪每一自然问（标准问）禁例图片基层上应满刮腻子、砂纸打光（砂纸打磨纹 路均匀），腻子应坚实、牢固，表面平整光滑、 腻子涂刷面正斜视颜色一致，装饰线、分色 线、线角顺直。腻子应无粉化、起皮和裂缝、漏刷、透底， 无反碱、咬色、疙瘩，无砂眼，无露筋，无 披腻子打砂纸时的划痕。对因裂缝、变更等产生的表观修补缺陷，应 采用统一处理方案，保证顶棚观感一致性。腻子顶棚面层允许偏差：平整度0 4MM ;阴 阳角方正0 4MM ;层高（自然间）允许偏差 范围土 10mm；分格条、

14、装饰线和分色线的 直线度0 3MM。（参考第5.1条普通抹灰的 标准）表面不光滑、平整度差6.3涂料顶棚0k法检测比例观察、尺量、拉5M通线、线投射仪每/自然间（标准间）涂料:彝第涮！怙测恤魁礴嘏摘火犷禁例图片涂饰面正斜视颜色一致，无砂眼，无露筋， 无披腻子打砂纸时的划痕，无掉粉、起皮， 无漏刷、透底、无泛碱、咬色，允许少量流 坠、疙瘩，手感较细腻，光泽较均匀，装饰 线、分色线平直。对因裂缝、空鼓、变更等产生的表观修补缺 陷，应采用统一处理方案，保证地面观感一 致性。面层允许偏差：平整度0 4MM ;阴阳角方正 0 4MM ;层高（自然间）允许偏差范围 10mm；分格条、装饰线和分色线的直线度

15、 1 5 0mm;瓦头挑出封檐板的长度为5 07 0 mm;突出屋面的墙或烟囱的侧面 瓦伸入泛水长度50MM ;烟囱与屋面的交 接处，在迎水面中部应抹出分水线，并应高 出两侧各3 0mm;平瓦屋面的脊瓦下端距 坡面瓦的高度不宜大于8 0mm;各类线条 |直线度010MM。范例、禁例图片防风节点不到位，强风后瓦屋面附属构造适用范围住宅屋面的大沟、檐沟、落水口、管道突出部位、变形缝检测方法观察、尺量、坡度尺、拉5M通线、小锤敲击检测比例全检交付标准天沟、檐沟：平直整齐，排水坡度正确，无 积水、无渗漏；与屋面交接处、泛水、阴阳 角等部位，应增加防水附加层。成品大沟、 檐沟安装牢固，顺直整齐，接缝紧密

16、，无变 形。砂浆防水保护层表面平整光洁，线条顺 直，无明显空鼓、裂纹。蓄水试验无渗漏。 落水口：水落口杯上口的标高应设置在沟底 的最低处；防水层贴入水落口杯内不应小于 5 0mm;水落口周围直径5 0 0 mm范围 内的坡度不应小于5 %,并采用防水涂料或 密封材料涂封，其厚度不应小于2 m m;水 落口杯与基层接触处应留宽2 0 mm、深2 0mm凹槽，并嵌填密封材料。蓄水试验无 渗漏。管道突出部位：管道根部直径5 0 0 mm范 围内，找平层应抹出高度不小于3 0mm的 圆锥台；管道周围与找平层或细石混凝土防 水层之间，应预留2 0mmX2 0mm的凹 槽，用密封材料嵌填严密；管道根部四周

17、应 增设附加层，宽度和高度均不应小于3 0 0 mm;管道上的防水层收头处应用金属箍紧 固，并用密封材料封严。变形缝。泛水上口距完成面高度不应小于2 50mm;防水层应铺贴到变形缝两侧砌体 上部；缝内应填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部 填放衬垫材料，并用卷材封盖；缝顶部应加 扣混凝土或金属盖板，混凝土盖板的接缝应 用密封材料嵌填。安装尺寸：各类线条直线度0 10MM o禁例图片屋面伸缩缝盖板将两侧墙成品大沟固定件不足引起变形外墙涂饰工程 涂料外墙适用范围住宅本体外墙涂料检测方法观察、尺量、2M靠尺和塞尺、拉5M通线、手摸检测比例每1 0 0 m 2应至少检查一处，每处方10m 2禁例图片交付标准基层

18、应牢固，不开裂、不掉粉、不起砂、不 空鼓、无剥离、无石灰爆裂点和无附着力不 良的旧涂层等。平涂基层应符合第5.1条中级抹灰质量标准， 其他类型涂料应符合普通抹灰质量标准。基层应表面平整，立面垂直、阴阳角垂直、 方正和无缺棱掉角，分格缝深浅一致且横平 竖直，基层无明显射影和波纹。基层腻子应平整、坚实、牢固，无粉化、起 皮和裂缝。符合外墙涂料高级涂饰工程标准：无脱皮、 漏刷、反锈、咬色、流坠、起皮、疙瘩、分 色、裹棱、开裂、针孔、砂眼、刷纹、反白、 泛碱；光泽均匀一致、五金和玻璃等洁净； 装饰线、分色线平直，直线度0 1MM o 对砂壁状涂料，如质感涂料，细砂批嵌均匀 无接口或接痕。允许偏差：表面

19、平整度0 2MM ;阴阳角垂直 0 2MM ;阴阳角方正0 2MM ;立面垂直度 1.8 m0安装允许偏差：箱体高 50cm以下，垂直度 1.5mm；箱体高 50cm以上，垂直度00.5mm。禁例图片室内灯具适用范围毛坯房住宅阳台、露台、室内灯具检测方法观察、尺量、拉5M通线、水平尺、通电检测比例全检交付标准禁例图片阳台、露台灯具符合交楼标准。能够接触到雨水的灯具，必须采用防风雨灯室内灯具无特殊要求下，均采用 25W白炽 灯。交付时，在无特殊要求下，室内所有灯具安 装位均应安装25W白炽灯或节能灯，并保证 通电后，开关控制和照明正常。各灯具灯座与墙/顶的接触紧密，墙面灯泡安 装水平，顶面灯泡安

20、装垂直。客厅、餐厅、功能用房的顶棚照明灯具位置， 应符合设计要求和交付样板，原则上位于功 能区域的中心位置，不宜偏离过多，造成视 觉上不美观。安装允许偏差：同一区域成排灯具中心线偏 差0 5mm。安装不牢固灯罩损坏破坏附录A参考标准/规范文件1屋面工程质量验收规范(GB50207 2002)2建筑地面工程施工质量验收规范(GB50209-2002)31建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50210-2001)41建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准( GB50242- 2002)5建筑电气工程施工质量验收规范(GB50303-2002)【6】住宅装饰装修工程施工规范(GB503272001)【

21、7】屋面工程技术规范(GB50345- 2004)【8】建筑工程施工质量评价标准(GB/T50375-2006)91建筑防腐蚀工程施工及验收规范(GB50212-2002)【10】建筑防腐蚀工程质量检验评定标准(GB50224- 95)【11】建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300 2001)【12】民用建筑工程室内环境污染控制规范(2006年版)(GB50325-2001)【13】建筑涂饰工程施工及验收规程(JGJ/T29 2003)【14】建筑工程饰面砖粘结强度检验标准(JGJ110- 97)【15】外墙饰面砖工程施工及验收规程(JGJ126- 2000)【16】金属与石材幕墙工程技术规范(JGJ133- 2001)【17】建筑室内防水工程技术规程(CECS196 2006)【18】红外热像法检测建筑外墙饰面层粘结缺陷技术规程(CECS204: 2006)19建筑工程施工质量评价标准(GB/T5037