2022年房地产估价师考试模拟卷106（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A、变动成本的设置B、销售收入的不同C、固定成本的设置D、平衡点的设置答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P219。2.寡头垄断市场最显著的特征是几个寡头厂商之间存在（ ）。A.竞争性B.相互依存性C.排斥

2、性D.垄断性答案：B解析：本题考查的是寡头垄断市场的特征。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。P208。3.税后利润的分配顺序，首先是提取法定盈余公积金和公益金，然后是弥补企业以前年度的亏损，之后是可向投资者分配的利润。( )答案：对解析：知识点 财务评价的报表4.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。A、 投资利润率B、 资本金利润率C、 财务内部收益率D、 成本利润率答案：C5.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.

3、建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除选项A、D。焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。6.房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A、独一无二B、不可移动C、流动性差D、用途多样答案：B解析：

4、本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。7.现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要前提。（）答案：错解析：本题考查的是物业管理的基本特征。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的

5、社会化分工是实现物业管理社会化的必要条件。8.（）是以跨行政区的经济区为对象编制的规划。A.区域规划B.城市规划C.修建性详细规划D.城市分区规划答案：A解析：本题考查的是规划简介。区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。9.2009 年4 月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000 元，其当月应缴纳的房产税为( )元。A.80B.160C.200D.240答案：A解析：从2008 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。2000 元4=80 元。10.在一个较长时期中，不规则波动的随机

6、因素往往可以相互抵消。答案：对解析：不规则波动(I)是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。不过，在一个较长时期内，这种不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。11.张某以50万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于( )。A.典型合同B.单务合同C.有偿合同D.要式合同E.双务合同答案：A,C,D,E解析：要式合同与不要式合同根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。不要式合同是指当事人订立的合同依法并不需要采用特定的形式

7、，当事人可以采用口头方式，也可以采用书面形式。除法律有特别规定的以外，合同均为不要式合同。根据合同自由原则，当事人有权选择合同形式，但对于法律有特别的形式要件规定的，当事人必须遵循法律规定。6.主合同与从合同根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。区分主合同和从合同的主要意义在于：主合同和从合同之间存在着特殊的联系，即从合同具有附

8、属性，它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立，从合同就不能有效成立；主合同转让，从合同也不能单独存在；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失效；主合同终止，从合同也随之终止。12.某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息

9、，分3年还清。2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。3.计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制项目的借款计划；（2）编制项目的借款还本付息表；（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）答案：解析：13.从本质上看，法院处置权限定原则是由（）决定的。A.国家强制性B.标的的非自有性C.主体的特定性D.目的利他性答案：B解析：本题考查的是

10、强制拍卖的概念、特点和原则。从本质上看，法院处置权限定原则是由标的的非自有性决定的。14.某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的区别和联系。报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。参见教材P271。15.房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。 （）答案：对解析：考点:替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。16.二级资质房地产

11、估价有限公司应具备的条件有( )。A.有15 名以上专职注册房地产估价师B.专业技术人员达70C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60E.股东中有3 名以上专职注册房地产估价师答案：C,D,E解析：一级房地产估价机构标准(1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；(2)从事房地产估价活动连续6 年以上，且取得二级房地产估价机构3 年以上；二级：取得三级房地产估价机构后从事房地产估价活动连续4 年以上；三级：无(3)有15 名以上专职注册房地产估价师；二级：8 名三级：3 名(4)在申请核定等级之日前3 年平均每

12、年完成估价标的物建筑面积50 万以上或者土地面积25 万以上；二级：30 万；15 万；三级：8 万；3 万；(5)法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师；(6)有限责任公司的股东中有3 名以上、合伙企业的合伙人中有2 名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师；二级一级三级：2 名；2 名；(7)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；17.在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。

13、A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象答案：A,B,E解析：本题考查的是价值类型的确定。估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。18.商品房预售合同登记备案的申请人是（）。A商品房销售代理机构B商品房预售人C商品房购买人D商品房购买人和商品房预售人答案：B解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。19.竞争情况调查和市场营销因素调查属于不可控

14、制因素的调查。（）答案：错解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查等四项调查内容均属于不可控制因素的调查，市场营销因素调查属于可控制因素的调查。20.收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）答案：错解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：人员工资及办公费用；保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；保险费；营业税金及附加；城镇土地使用税；房产税和法律费用等。21.下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素

15、的是（）。A、经济发展状况B、家庭收入水平及分布C、家庭数量及其结构D、资本市场发育程度答案：C解析：考点:房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。22.在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )答案：错解析：解析 物业资产管理含义23.(真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求

16、关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。24.下列有关规划概述，表述正确的是（）。A.城市总体规划的的期限一般为20年，镇总体规划期限为5年B.对人际环境质量的要求，体现了城市发展战略的社会发展目标C.城市生态规划致力于将生态学思想和原理渗透于城市规划的各个方面D.城市规划旨在“社会公平”情况下，起到规范土地市场和房地产市场

17、的作用答案：C解析：本题考查的是规划概述、城市规划概述、城市总体规划。选项A错误，城市总体规划、镇总体规划的期限一般为20年；选项B错误，对人际环境质量的要求，体现了城市发展战略的建设水平目标；选项D错误，城市规划在“市场失灵”情况下，起到规范土地市场和房地产市场的作用。参见教材P3、5、910。25.下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是（）。A部队营房B国有企业办公楼C国家投资的核电站D科技博物馆扩建答案：B解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第4 条第1 款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者

18、挂牌方式出让，进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。26.（ ）拥有选聘、解聘物业管理企业权利。A.业主大会B.业主代表大会C.业主委员会D.居民委员会答案：A解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项的范围包括：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。27.对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期答案：A,E解析：本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。28.当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）答案：错解析：本题考查的是总需求与总供给。

19、当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。参见教材 P208。29.(2012真题) 商品房预售合同登记备案的申请人应是（）。A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业答案：B解析：本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。30.下列关于厂商均衡条件的说法中，正确的有（）。A.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等B.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等C.此时厂商的成本支出一定时，

20、可获得最大产量D.此时厂商的产量一定时，成本支出最少E.此时厂商的产量一定时，成本支出最多答案：A,C,D解析：本题考查的是生产理论。厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。31.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A.521B.533C.695D.711答案：A解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=50012012=

21、72（万元）；运营费用=7225%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；32.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。A、 委托人B、 估价报告预期使用者C、 管理部门D、 中立答案：D解析：遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。33.民法总则规定，普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间，其诉讼时效期间为（）。A.1年B.2年C.3年D.20年答案：C解析：本题考查的是诉讼时效。普通诉讼时效期间是

22、指适用于一般请求权的诉讼时效期间。民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。参见教材P409。34.成交价格围绕着（）而上下波动。A、市场价格B、理论价格C、清算价格D、原始价格答案：A解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。35.招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出招标文件。（ ）答案：错解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力

23、、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。P86。36.房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某居住房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司，法人代表:张某。二、受托方某房地产估价有限公司，法人代表：王某。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6 962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。待估房地产目前已经投入使用

24、一年，内、外装修完善。外装修:采用高档进口磨光花岗石，客厅房门为旋转门和双向推拉门，内门为玻璃门，窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修:墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗石，顶棚为轻钢龙骨石音板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖，洁具为台湾和成牌洁具，电源配置符合国家规定标准，电话、电视线路入户，留有接口，水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位；另有一中型游泳池，可容纳200人左右。四、估价目的为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。五、估价时点2004年1月。六、价值定义采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套

25、公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。七、估价依据1.房地产估价规范KGB/T 502911999)。2.国土资源部土地估价规程。3.某市人民政府某市出让国有土地使用权基准地价。4.某市房地局土地出让价格评估技术标准(试行）。5.某市城市规划管理局审定设计方案通知书（XX)规审字X X号。6.某公司房屋所有权证（XX全字第XX号）。7.某公司国有土地使用权证（X X全国用（XX)字第XX号）。8.委托方提供的其他资料。9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则最髙最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报

26、告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。九、估价方法根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用市场比较法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出

27、估价对象的比准价格和成本价格;然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元（大写：人民币柒仟壹佰壹拾畚万元整）。十一

28、、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。某居住房地产估价技术报告一、个别因素分析(略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程1.收益法其基本公式为：式中n收益年限；A估价对象的年纯收益；r折现率。(1)年有效毛租金收入的确定根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象单位建筑面积日租金水平为5元/(m2*d)，则：年有效毛租金收入=5元/(m2*d)X360dX70

29、%=1260元/m2根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在400600元/(个*月）之间，地下游泳池月收益水平在40万60万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况后，确定估价对象地下车库收益水平为500元/(个*月），游泳池月收益水平为50万元，空置率为50%，则：年有效车位收入=500元/(个*月）X168个X12月=1008000元游泳池年有效收入=50万元/月X12月X50%=300万元地下部分年总收入=400.8万元(2)运营费用率的确定根据目前XX市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为35%，地下部分运营费率取25%。(3)年净租金

30、的计算建筑物净租金=年有效毛租金收入一年运营费用=(1260-1260X25%)元/m2=945元/m2建筑物年净收入=945元/m2X3780.6m2=3572667元=357.27万元地下部分总净收入=(400.8400.8X35%)万元=260.52万元(4)资本化率的确定资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整值的方法确定资本化率。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠=安全利率+风险因素调整值安全利率:2002年3月中国人民银行确定的一年

31、期定期存款利率为1.98%,2002年凭证式国债五年期，票面年利率为2.74%；2001年凭证式国债五年期，票面年利率为3.14%；2000年凭证式国债五年期，票面年利率为3.14%。风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，XX市房地产领域该值为7%左右。根据上述分析及国家五年期长期债券利率，计算安全利率：2000 年：（1+05=(1+5X3.14%)，i2ooo=2.96%2001 4p：(l+05=(l+5X3.14%),i2001=2.96%2002 年：（1+05=(1+5X2.74%),i2002=2.

32、60%确定io=(2.96%+2.96%+2.6%)/3=2.84%，其高于银行的存款利率1.98%。根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取5.84%7.84%,中风险区域可取7.84%9.84%，高风险区域可取9. 84%11.84%。除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化率取8%。(5)收益价格的计算估价对象的耐用年限为50年，至估价期日已经使用了7.25年（1998年10月30日2004年1月12日），收益年限为42.75年。收益法的计算公式有很多

33、，评估人员认为：XX市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即2.成本法(1)采用基准地价修正法求取土地价值1)X X市基准地价内涵（略）。2)根据基准地价测算宗地地价的思路及过程如下：出让金依据上述基准地价表，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为5001000元/m2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即800元/m2。根据容积率修正系数见表363。设定容积率为4.16，容积率修正系数为3.32。则单位土地面积出让金为：800元/m2X3.32=2656元/m2。基础设施配套建设费估价对象红线外市政基础设施达

34、到“七通一平”。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照XX市现行市政及资源费收费标准，取每建筑面积市政基础设施配套建设费为650元/m2。小区建设配套费取300元/m2。则估价对象地面基础设施配套建设费=950元/m2X3.76=3572元/m2。土地开发费估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据委托开发合同书，估价对象的实际开发费用折算为3000元/m2(包括土地开发费及城镇拆迁费）。估价对象地价根据上述测算结果，求取熟地价。地面熟地价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费=(2656+3572+3000)元/m2=9228元/m2楼面地价楼面地价=地面熟地价+容积

35、率=2454元/m2(2)建造成本1)确定建筑物的直接成本估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照1998年XX市建筑工程概算定额、材料预算价格和机械台班费用定额以及1998年XX市建设工程间接费及其他费用定额进行匡算，并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本（包括结构、装修、设备及红线内市政工程）为3200元/m2。2)计算建筑物的间接成本根据XX市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下：管理费 8.00%专业人士费 10.00%合计 18.00%间接

36、成本=3200元/m2X18.00%=576元/m2则： 建造成本=(3200+576)元/m2=3776元/m23)计算建设期贷款利息根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照XX建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的开发期为2年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为5.49%，则：利息=(2454X5.49%X2+3776X5.49%X1)元/m2=(270+207)元/m2=477元/m24)销售税费房屋销售时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则：销售税费=(2454+3776+477)元/m2X9%=604元/m25)

37、发展商利润按照XX市当前的市场状况，根据XX市房地产管理局出让地价估价技术标准（试行）的规定，按照不同的年期，发展商利润取不同的值，该项目投资年限取2年。同时，考虑到估价对象的具体情况，发展商利润率取为25%，则：发展商利润=总成本X25%=(2454+3776+477+604)元/m2X25%=1828元/m26)成新率根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率为100%。7)计算成本价格综上所述，在计算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、发展商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为：成本单位价格=(土地取得费用+建造成本+利息

38、+销售税费+开发商利润）X成新率=(2454+3776+477+604+1828)元/m2X100%=9139元/m2成本法总价格=9139元/m2X6962.3m2=63628459.7元=6362.8万元3.估价结果确定以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格，分别是：收益价格：7434.5万元成本价格：6362.8万元且两个结果相差不大，经分析，造成这种差异的主要原因是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接近实际情况，成本从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述两结果进行加权

39、平均，即：估价对象总价=(7434.5X0.7+6362.8X0.3)万元=7113.0万元大写金额：人民币柒仟壹佰壹拾叁万元整。答案：解析：1)委托人和受托人缺少地址和联系电话。(2)估价时点应为具体某一天。(3)房地产权利状况描述不全。(4)房地产现状描述不全。(5)估价原则中缺少估价时点原则。(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(8)比较案例B位置指数不正确。(9)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。(11)比准价值的权重未作说明。(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。(13)成本法

40、中各项费用比例无依据。(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(15)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(16)缺少附件。(17)估价报告中估价结果缺少货币种类。37.(2017真题) 我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是（）。A.中央银行B.商业银行C.投资银行D.政策性银行答案：B解析：本题考查的是商业银行。商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。38.对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以查封、扣押、冻结或公开拍卖。（）答案：错解析：本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以

41、查封、扣押或冻结，但不得进行公开拍卖，而应交由法律规定的有关单位按照国家规定的价格收购。39.向权利人发放权属证书是登记程序的开始项。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。40.伸缩缝与沉降缝最显著的区别在于基础上，沉降缝的基础必须断开，伸缩缝的基础可以不断开。所以伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（ ）答案：错解析：本题考查的是变形缝。沉降缝的基础必须断开，伸缩缝的基础可以不断开。一般

42、沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。P99。41.卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下简称合同1)和房屋装修合同（以下简称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。估价时点应是（ ）。A.2002年4月25日 B.2002年5月25日C. 20

43、02年7月25日 D.2002年7月25日以后的某一天答案：A42.在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。A、维修和保养费B、生活用水和污水排放C、杂项费用D、清洁卫生费E、保险费答案：A,B,C解析： 本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，且分项较多，主要包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。参见教材P371。43.估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑

44、面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。【解】估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价

45、格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A:土地面积4300m2，成交日期2006年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m23=

46、684元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2007年8月30日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于

47、第6级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异见表379。根据表377：估价对象土地的单价=290元/m2X2.86=829.4元/m2通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元/m2和638元/m2。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定估价对象土地的单价为680元/m2，故：估价对象土地的总价=680元/m2X5000m2=340.0万元(4)求取建筑物重新购建价格。现时（在估价时点2007年8月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格（含必要支出和应得利润）为1

48、000元/m2建筑面积，故：估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X5000m2=500.0万元(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命40年计算建筑物折旧，故：房地产估价师再次到实地查看，认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。(6)求取积算价格。旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧=(3

49、40.0+500.0-250.0)万元=590.0万元估价结果:根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为590.0万元，折合每平方米建筑面积694.12元。答案：解析：改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第7级土地上，则：估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1 000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额= 850.0万元x(20/60)=283.3万元(4)旧的房地价值=(340. 0+850.0283.3)万元=906.7万元估价

50、结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。44.封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。答案：错解析：开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态45.差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（）答案：错解析： 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。参见教材P209。46.（）是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年

51、内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A.国内生产总值B.国民生产总值C.国内生产净值D.国民收入答案：A解析：本题考查的是国民收入核算体系。国内生产总值是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。47.运用指数修匀法进行预测的关键是（）。A.确定本期的实际值B.确定本期的预测值C.确定预测对象D.确定修匀常数的值答案：D解析：本题考查的是长期趋势法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常数的值。48.单位建设面积为 240m2 的健身房，可以不申请办理施工许可证。（）答案：对解析：工程投资总额在 30 万元以下或者建筑面积在 300m

52、2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。49.房屋建筑工程保修期从（）之日起计算。A、工程竣工验收合格B、工程交付使用C、物业管理企业进驻D、内部装修完成答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。参见教材P99。50.需求价格弹性系数的数值总是正值。答案：错解析：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。若它们同方向变动，则Ed为正值；反之，Ed为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其

53、计算值的绝对值，Ed的绝对值表示变动程度的大小。51.对收益性物业而言，物业维修通常起源于（）。A、业主对建筑物的检查B、租户对建筑物状况的抱怨C、物业管理人员对建筑物的检查D、物业管理人员对建筑物使用情况的调查答案：B解析：考点:物业的维修养护。良好的物业维修养护管理不仅是租户要求的，也是物业本身和物业管理目的所要求的。物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨，物业管理人员在抓紧维修的同时，还要对承租人的合作表示感谢，对建筑物缺陷可能给租户造成的不便表示歉意。这种及时应租户要求而进行的维修，不仅能树立物业服务企业的信誉，而且还有助于避免由于物业缺陷而导致的重大经济损失。52.收益法适用的条件是

54、房地产的（）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其中之一可以量化D、收益和风险均能量化答案：D解析：考点:收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。53.商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。（）答案：错解析：考点:房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套设施等。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。54.汇率因素，属于影响房地产

55、价格因素中的（）。A、经济因素B、金融因素C、社会因素D、政治因素答案：A解析：考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。55.在财务评价中，将（）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。A、成本利润率B、销售利润率C、资本金利润率D、投资利润率答案：D解析：本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。56.房地产估价机构的法定代表人或执行合伙人，应是专职注册房地产估价师，且注册后从事房地产估价工作至少应满（）年。A、2B、3C、4D、5答

56、案：B解析：本题考查的是估价机构资质核准。法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师。参见教材P320。57.将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有（）。A、经济发展状况B、物价C、环境状况D、规模E、建筑结构答案：D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格因素的另一种分类是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次，其中个别因素是指仅对特定房地产的价格由影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。参见教材P122。58.广

57、义的城市规模包括（）。A.用地规模B.人口规模C.经济规模D.技术规模E.生产力规模答案：A,B,E解析：本题考查的是城市性质与城市规模。广义的城市规模包括城市的人口规模、用地规模、生产力规模等。59.下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A、大气环境B、声觉环境C、卫生环境D、治安环境答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。60.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日

58、内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A.30B.45C.60D.90答案：A解析：城市房地产开发经营管理条例规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。61.土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。A、30%B、40%C、50%D、60%答案：C解析： 本题考查的是税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率

59、为40；（3）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50；（4）增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。62.区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。（）答案：对解析：本题考查的是民事法律关系。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。63.根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。64.一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。（）