房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案【12】

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案 答题时间：120分钟 试卷总分：100分 姓名：_______________ 成绩：______________ 一.单选题(共100题) 1.()是从动工开发到房屋竣工的这段时间。 A.建造期 B.经营期 C.开发期 D.前期 【正确答案】A 2.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。 A.8 B.10 C.15 D.20 【正确答案】D 3.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。 A.全国 B.本地区 C.全国本类 D.本地区本类 【正确答案】D 4.经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。 A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途 【正确答案】C 5.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。 A.易受限制 B.独一无二 C.相互影响 D.不可移动 【正确答案】C 6.【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）。 A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息 B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的 C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等 D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用 【正确答案】D 7.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助确定（）。 A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳集约度 D.最佳使用 【正确答案】A 8.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。 A.经济折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.外部折旧 【正确答案】B 9.无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的()等加以明确。 A.收费标准、收费依据 B.收费方式、完成时间 C.有关估价的基本事项等加以明确 D.所有其他项目的综合 【正确答案】D 10.在路线价法中，不做交易情况修正的理由是()。 A.求得的标准临街宗地的平均水平价格已是正常价格 B.在计算路线价时交易情况已经修正 C.该价格还要加价或减价修正 D.路线价法还需要有妥善合理的临街深度价格修正率表和其他价格修正率表 【正确答案】A 11.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。 A.在建工程抵押 B.公司上市 C.司法鉴定 D.企业清算 【正确答案】A 12.在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。 A.计算基数 B.土地取得成本 C.开发成本 D.管理费用 【正确答案】A 13.【真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。 A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发 B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发 C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发 D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发 【正确答案】A 14.直线趋势法属于下列哪种计算方法？() A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.指数修匀法 【正确答案】A 15.【真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()。 A.对估价对象范围的描述就是说明其四至 B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 【正确答案】D 16.一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的()。 A.生产成本不同 B.折旧不同 C.价格差异不同 D.市场性质不同 【正确答案】B 17.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现。 A.按份共有所有权 B.建筑物区分所有权 C.空间利用权 D.地役权 【正确答案】C 18.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。 A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零 【正确答案】C 19.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。 A.2720 B.2800 C.2920 D.3000 【正确答案】C 20.基本完好房的成新率为()。 A.十、九成新 B.九、八成新 C.八、七成新 D.七、六成新 【正确答案】D 21.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。 A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 C.小商铺通常比大商铺变现能力弱 D.熟地通常比生地或毛地变现能力弱 【正确答案】B 22.在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。 A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定 B.拆迁人与被拆迁入的口头约定 C.被拆迁人的要求 D.拆迁人的要求 【正确答案】A 23.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。 A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的 B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期 C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期 D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期 【正确答案】B 24.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。 A.房屋建筑面积 B.房屋使用面积 C.套内建筑面积 D.套内墙体面积 【正确答案】B 25.新开发土地价格=()+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。 A.取得待开发土地的成本 B.新土地开发成本 C.土地使用权成本 D.土地转让成本 【正确答案】A 26.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值()新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。 A.小于 B.大于 C.等于 D.小于或等于 【正确答案】B 27.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。 A.房改房 B.经济适用房 C.商品房 D.机关办公楼 【正确答案】C 28.估价业务来源一般不包括()。 A.被动接受 B.主动争取 C.自有自估 D.公开竞标 【正确答案】D 29.征收农地时的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年的()倍。 A.10 B.15 C.20 D.30 【正确答案】D 30.砖混结构二等的残值率是()。 A.2% B.4% C.6% D.3% 【正确答案】A 31.城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。 A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面 【正确答案】B 32.【真题】某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为()万元。 A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49 【正确答案】A 33.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。 A.特定，典型 B.典型，特定 C.特殊，典型 D.典型，特殊 【正确答案】B 34.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。 A.195 B.210 C.213 D.217 【正确答案】B 35.算术平均数有简单算术平均数和()。 A.幂次平均数 B.加权算术平均数 C.修正平均数 D.低项算术平均数 【正确答案】B 36.（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。 A.2003 B.2004 C.2005 D.2006 【正确答案】D 37.【真题】某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为()年。 A.10.0 B.12.5 C.13.5 D.40.0 【正确答案】C 38.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。 A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值 B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值 C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值 D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值 【正确答案】A 39.根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。 A.替代原理 B.经济学原理 C.估价原理 D.均衡原理 【正确答案】A 40.忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。 A.毛租金乘数法 B.潜在毛租金乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法 【正确答案】A 41.在房地产估价中，一般将建筑物视为()。 A.不包括构筑物 B.不包括房屋 C.只包括构筑物 D.包括房屋和构筑物 【正确答案】D 42.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。 A.成本法 B.比较法 C.收益法 D.长期趋势法 【正确答案】A 43.新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()。 A.扣除折旧 B.预算折旧 C.以一定的比率计算折旧 D.不扣除折旧 【正确答案】D 44.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。 A.成本法 B.假设开发法 C.收益法 D.比较法 【正确答案】A 45.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。 A.35 B.45 C.48 D.50 【正确答案】A 46.路线价法估价的第二个步骤为()。 A.设定标准深度 B.选取标准临街宗地 C.编制深度百分率表 D.划分路线价区段 【正确答案】A 47.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。 A.减少 B.增加 C.不变 D.无法确定 【正确答案】A 48.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。 A.27.6 B.28.2 C.29 D.29.9 【正确答案】B 49.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.使用管制 【正确答案】D 50.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。 A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 【正确答案】C 51.投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。 A.小于 B.大于 C.小于或等于 D.大于或等于 【正确答案】D 52.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。 A.价值时点为未来，估价对象为未来状况 B.价值时点与房地产状况均为现在 C.价值时点为现在，估价对象为未来状况 D.价值时点为现在，估价对象为过去状况 【正确答案】C 53.人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()。 A.使房地产价格下降 B.使房地产价格上升 C.稳定房地产价格 D.没有影响 【正确答案】B 54.评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。 A.收益法 B.成本法 C.假设开发法 D.市场法 【正确答案】C 55.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。 A.估价时点 B.搜集该可比实例时 C.进行房地产状况修正时 D.成交价格所反映 【正确答案】D 56.一般情况下，()高于市场价值。 A.在用价值 B.清算价值 C.快速变现价值 D.投资价值 【正确答案】D 57.()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。 A.清算价值 B.征用价值 C.征收价值 D.补地价 【正确答案】C 58.一份完整的估价报告通常由()组成。 A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期 【正确答案】A 59.在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。 A.心理因素 B.交通因素 C.噪声因素 D.卫生因素 【正确答案】C 60.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。 A.260万元 B.200万元 C.170万元 D.不能计算 【正确答案】D 61.下列房地产中，哪一项存在替代关系？() A.经济适用住房与高级别墅 B.住宅与其配套的商业房地产 C.宾馆与写字楼 D.大城市郊区的住宅与高速公路收费 【正确答案】C 62.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（）万元。 A.276 B.283 C.284 D.291 【正确答案】A 63.某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。则该宗房地产的现实总价为（）万元。 A.830.45 B.828.25 C.824.38 D.817.55 【正确答案】D 64.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.减免房地产持有环节的税收 D.减少土地供应 【正确答案】A 65.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。 A.850万元 B.700万元 C.700～1000万元 D.0 【正确答案】D 66.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。 A.理论价格 B.使用价值 C.账面价值 D.原始价值 【正确答案】D 67.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。 A.功能缺乏 B.功能过剩 C.修复时间较长 D.修复时间较短 【正确答案】B 68.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。 A.6 B.8 C.6～10 D.6～8 【正确答案】C 69.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为()万元 A.923 B.1111 C.1353 D.1872 【正确答案】C 70.直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。 A.评选 B.评定 C.评分 D.评价 【正确答案】C 71.对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴。 A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 【正确答案】D 72.在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()。 A.某一地区的家庭总人口数 B.全社会或某一地区的家庭平均人口数 C.全社会的家庭总人口数 D.全社会或某一地区的家庭总人口数 【正确答案】B 73.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。该写字楼目前的价格为()万元。 A.5061.44 B.5546.94 C.5562.96 D.6772.85 【正确答案】A 74.关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？() A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定 【正确答案】A 75.销售利润率的计算基数为()。 A.土地取得成本+开发成本 B.土地取得成本+开发成本+销售费用 C.生产成本 D.开发完成后的房地产价值 【正确答案】D 76.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。 A.800万元 B.1000万元 C.1800万元 D.800～1000万元 【正确答案】D 77.【真题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()。 A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素 B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同 C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性 D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同 【正确答案】A 78.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。 A.房地租 B.地租 C.房租 D.租金 【正确答案】C 79.【真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。 A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5 【正确答案】D 80.交易情况的修正中应该()。 A.以成交价格为基准 B.以可比实例的成交价格为基准 C.以实际成交价格为基准 D.以正常价格为基准 【正确答案】D 81.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。 A.估价对象 B.估价目的 C.估价程序 D.估价原则 【正确答案】B 82.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。 A.180 B.196 C.200 D.300 【正确答案】B 83.选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。 A.1个 B.2个 C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个） D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个） 【正确答案】D 84.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()。 A.估价原则 B.估价依据 C.估价机构 D.估价定义 【正确答案】B 85.运用成本法估价，最直接要懂得()。 A.房地产市场状况 B.房地产价格构成 C.房地产的可比实例 D.房地产的社会关系 【正确答案】B 86.运用市场法估价的步骤顺序是()。 A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格 B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格 C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格 D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格 【正确答案】A 87.在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。 A.开发期 B.经营期 C.销售期 D.建造期 【正确答案】C 88.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。 A.现在 B.未来 C.过去 D.B和C 【正确答案】A 89.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。 A.应由房地产开发企业缴纳的税费 B.土地出让方缴纳的税费 C.政府管理部门缴纳的税费 D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费 【正确答案】A 90.最能说明土地价格水平高低的价格是()。 A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价 D.标定地价 【正确答案】C 91.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为。 A.土地使用权出让金 B.土地使用权租金 C.契税 D.土地使用权收益金 【正确答案】A 92.【真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。 A.估价作业期间的某日 B.实地查勘估价对象期间的某日 C.估价报告出具日期 D.估价报告出具后的某日 【正确答案】D 93.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。 A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权 【正确答案】A 94.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。 A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 【正确答案】D 95.一般来说，商业用房()的价格或租金最高。 A.一层 B.二层 C.三层 D.地下一层 【正确答案】A 96.【真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5％，则该住宅因被水淹造成损失为()万元。 A.49627 B.57647 C.65548 D.65920 【正确答案】C 97.【真题】某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为()万元。 A.159.56 B.168.75 C.169.39 D.277.70 【正确答案】B 98.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。 A.完全相同 B.剧烈变动 C.差距加大 D.应当相近 【正确答案】D 99.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的未来价格资料 C.房地产的现时价格资料 D.估价人员选取的价格资料 【正确答案】A 100.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()。 A.估价主体资格需依法取得 B.估价对象状况需依法判定 C.估价对象收益需依法确定 D.估价方法需依法选用 【正确答案】B 二.多选题(共70题) 1.路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。 A.要做"交易情况修正" B.不做"市场状况调整" C.先对多个"可比实例价格"进行综合，然后再进行"房地产状况调整"；而不是先对"可比实例价格"进行有关修正、调整，然后再进行综合 D.利用相同的"可比实例价格"-路线价，同时评估出许多"估价对象"-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个"估价对象"的价格 E.需要确定路线的价格 【正确答案】BCD 2.人口因素包括()。 A.人口数量 B.人口素质 C.家庭人口规模 D.人口结构 【正确答案】ABC 3.以下属于房地产转让环节税收的是()。 A.耕地占用税 B.营业税 C.房产税 D.印花税 E.转让税 【正确答案】BD 4.根据土地的"生熟"程度，把土地粗略地分为()。 A.生地 B.熟地 C.荒地 D.毛地 E.热地 【正确答案】ABD 5.下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）。 A.地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定 B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定 C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定 E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 【正确答案】ABE 6.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。 A.投资改良 B.外部经济 C.通货膨胀 D.需求增加导致稀缺性增加 E.房地产使用管制改变 【正确答案】BDE 7.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（） A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。 B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。 C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。 D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。 E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。 【正确答案】ACDE 8.房地产需要专业估价的理由有()。 A.房地产具有独一无二性 B.政府部门要求估价 C.房地产的价值量较大 D.估价人员要求估价 E.房地产交易量小 【正确答案】AC 9.临街深度价格修正率表的制作形式有（）。 A.单一深度价格修正率 B.多种深度价格修正率 C.单独深度价格修正率 D.累计深度价格修正率 E.平均深度价格修正率 【正确答案】CDE 10.报酬率与()的性质相同。 A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.资本化率 E.收益乘数 【正确答案】ABC 11.实物状况比较修正的主要内容有()。 A.建筑物坐落位置 B.土地形状 C.土地面积 D.建筑物工程质量 E.容积率 【正确答案】BCD 12."两税一费"是指()。 A.营业税 B.城市维护建设税 C.教育费附加 D.销售税 E.房产税 【正确答案】ABC 13.下列（）情况适合用长期趋势法进行预测。 A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费 B.收益法中对未来净收益等的预测 C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整 D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力 E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏 【正确答案】BCDE 14.商业用途房地产的位置优劣，主要看()。 A.临街状况 B.到市中心距离 C.繁华程度 D.安宁程度 【正确答案】AC 15.市场法可用于()的求取。 A.经营收入 B.空置率 C.报酬率 D.土地用途 E.抵押价值 【正确答案】ABC 16.居民消费价格指数包括()。 A.居住 B.文化用品 C.交通 D.能源 E.洧费 【正确答案】ABC 17.长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有()。 A.用于市场法中对未来净收益等的比较 B.用于比较法中对可比实例价格进行市场状况修正 C.用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力 D.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 【正确答案】BCD 18.标准临街宗地的特征有()。 A.一面临街 B.土地形状为矩形 C.临街深度为10m D.用途为所在路线价区段具有代表性的用途 E.临街宽度为15m 【正确答案】ABD 19.【真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。 A.独一无二 B.寿命长久 C.供给有限 D.价值量大 E.保值增值 【正确答案】AD 20.下列存在替代关系的有（）。 A.经济适用房与普通商品住宅之间 B.经济适用房与高档别墅之间 C.宾馆与写字楼之间 D.普通住宅与商业用房之间 E.普通住宅与娱乐房地产之间 【正确答案】AC 21.下面()是计入商品住宅价格的费用。 A.征地费 B.建筑安装工程费 C.住宅小区内的营业性用房建设费用 D.住宅小区内设施的建设费用 E.邻近住宅小区的物业用房建设费 【正确答案】AB 22.居住用途房地产的位置优劣，主要是看其()。 A.繁华程度 B.安宁程度 C.交通是否便捷 D.离市中心的远近 E.近山区 【正确答案】BCD 23.在商品房交易中，常见的最低价格有（）。 A.商品房销售中的起价 B.拍卖活动中的保留价或起拍价 C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E.采用收益法确定的参考价格 【正确答案】AB 24.在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()。 A.印花税 B.营业税 C.交易手续费 D.办证费 【正确答案】AC 25.价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，其前提条件是()。 A.自由竞争 B.该种商品本身可以大量重复生产 C.不低于开发建设已经花费的代价 D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价 E.房地产政策不变 【正确答案】AB 26.下列属于简易结构的是()。 A.简易楼 B.平房 C.木板房 D.小型别墅 E.电梯楼 【正确答案】ABC 27.房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()。 A.区位方面的 B.权益方面的 C.实物方面的 D.房地产市场方面的 E.交易当事人方面的 【正确答案】ABC 28.套内建筑面积包括()。 A.套内房屋使用面积 B.套内墙体面积 C.套内阳台建筑面积 D.分摊的共有建筑面积 E.电梯间建筑面积 【正确答案】ABC 29.下列()是对土地权益状况的描述。 A.建筑密度 B.建筑间距 C.地形 D.土地面积 E.土地形状 【正确答案】AB 30.期货交易的付款方式有()。 A.分期支付 B.现在一次付清 C.未来一次付清 D.用现金支付 E.转账支付 【正确答案】ABC 31.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。 A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.基准地价修正法 E.长期趋势法 【正确答案】ABD 32.成本法中的"开发利润"是指()。 A.开发商所期望获得的利润 B.开发商所能获得的最终利润 C.开发商所能获得的平均利润 D.开发商所能获得的税前利润 E.开发商在销售时取得的毛利润 【正确答案】CD 33.土地权属证书有（）。 A.国有土地使用证 B.集体土地所有证 C.集体土地使用证 D.土地他项权利证明书 E.国有土地所有证 【正确答案】ABCD 34.下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()。 A.房地产交易中心 B.商业门市 C.图书馆 D.化工厂 E.写字楼 【正确答案】ACD 35.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。 A.现状用途 B.新旧程度 C.规划限制条件 D.所在地区未来经济状况 E.投资者管理水平 【正确答案】ABD 36.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。 A.农用地改为非农建设用地 B.在写字楼旁新建大型游乐场 C.住宅区内道路禁止货车通行 D.常常遭受洪水威胁 E.购买相邻房地产 【正确答案】BD 37.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。 A.求得的路线价已是正常价格 B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例 C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格 E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格 【正确答案】ACE 38.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。 A.交通建设 B.市场供求变化 C.人口素质变化 D.所在地区衰落 E.心理因素 【正确答案】ABD 39.下列是估价委托人的义务的有（）。 A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料 B.协助估价师搜集估价所必要的资料 C.就估价结果提出自己的要求 D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责 E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作 【正确答案】ABDE 40.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。 A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B.重新购建价格是在价值时点的价格 C.重新购建价格是客观的价格 D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 【正确答案】BCD 41.合法权益包括()。 A.合法产权 B.合法使用 C.合法处分 D.合法利用 E.合法拍卖 【正确答案】ABC 42.价格等于"成本加平均利润率"是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。 A.房地产开发成本等于平均利润 B.房地产开发成本大于平均利润 C.房地产开发成本小于平均利润 D.自由竞争 E.该种商品本身可以大量重复生产 【正确答案】DE 43.现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？() A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价 B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价 C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价 D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价 E.估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价 【正确答案】ABD 44.建筑物由哪些内容组成()。 A.建筑材料 B.建筑构配件 C.建筑设备 D.埋设在地下的管线、设施 E.家具、电器 【正确答案】ABC 45.可以列入商品住宅开发成本的是()。 A.公关费 B.勘察设计费 C.建筑安装工程费 D.贷款利息 E.小区内营业用房建设费 【正确答案】BCD 46.下列哪种情况适用于长期趋势法？() A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费 B.收益法中对未来净收益等的预测 C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整 D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力 E.成本法中的开发成本测算 【正确答案】BCD 47.在实际中计算地租量的方法有（）。 A.从房租中分离出地租 B.由地价求出地租 C.采用比较法求出地租 D.由土地开发成本求出地租 E.采用类似假设开发法的方法求出地租 【正确答案】ABCE 48.砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰．非生产用房为()年。（答案顺序对应） A.30 B.20 C.40 D.50 E.60 【正确答案】ABC 49.经济适用住房基准价格由（）构成。 A.开发成本 B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款 C.税金 D.利润 E.住宅小区内经营性设施的建设费用 【正确答案】ACD 50.房地产价格构成中的建设成本包括（）。 A.建设用地使用权出让金 B.基础设施建设费 C.公共配套设施建设费 D.勘察设计和前期工程费 E.管理费 【正确答案】BCD 51.在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。 A.房地产状况 B.市场状况 C.交易情况 D.交易期望目标 E.估价时点修正 【正确答案】ABC 52.房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利。 A.管制 B.使用 C.收益 D.处分 E.拍卖 【正确答案】BCD 53.剩余技术有（）。 A.建筑物剩余技术 B.土地剩余技术 C.市场剩余技术 D.房地产剩余技术 E.抵押贷款剩余技术 【正确答案】ABE 54.【真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。 A.区位 B.用途 C.档次 D.周围环境 E.建筑规模 【正确答案】BCE 55.建筑物的损耗可分为()。 A.可修复的损耗 B.不可修复的损耗 C.可估算损耗 D.不可估算损耗 E.不可计算损耗 【正确答案】AB 56.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。 A.毛租金乘数 B.利润乘数 C.净收益乘数 D.销售收入乘数 E.总收益乘数 【正确答案】AC 57.最高最佳使用具体包括3个方面，即()。 A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳收益 D.最佳集约度 E.最佳环境 【正确答案】ABD 58.征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等。 A.房屋征收补偿费用 B.相关费用 C.建设用地使用权出让金 D.青苗补偿费 E.土地使用税 【正确答案】ABC 59.宗地价格原则上可采取()。 A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估 B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估 C.直接用基准地价法来评估 D.用"宗地价格=市场价格一生产成本"进行计算 E.直接用总地价除以总面积来求出 【正确答案】AB 60.（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。 A.市场调节价 B.市场价值 C.政府指导价 D.政府定价 E.评估价值 【正确答案】ACD 61.属于权益状况比较修正的主要内容的是()。 A.土地使用权年限 B.城市规划限制条件 C.公共设施利与弊限制 D.文化生活限制条件 E.交通管制 【正确答案】AB 62.商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。 A.折旧费、维修费 B.代理费、贷款利息 C.房产税、保险费 D.地租和利润 E.转租费 【正确答案】ACD 63.在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()。 A.求得的路线价已是正常价格 B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例 C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格 E.路线价法不适用于非工地价格评估 【正确答案】AC 64.均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定()。 A.最佳集约度 B.最佳用途 C.最佳收益 D.最佳规模 【正确答案】AD 65.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。 A.征收成交价 B.招标成交价 C.拍卖成交价 D.挂牌成交价 E.协议成交价 【正确答案】BCDE 66.收益法中确定报酬率的基本方法有（）。 A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 【正确答案】ABD 67.最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 A.法律上允许 B.技术上可能 C.经济上可行 D.估价上合理 E.委托人能够接受 【正确答案】ABC 68.某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()。 A.前者大于后者 B.前者低于后者 C.前者等于后者 D.不能比较 【正确答案】ABC 69.房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。 A.说明估价的合法性、真实性 B.说明估价的独立性、公正性 C.规避估价风险 D.保护估价报告使用人 E.防止委托人提出高估或低估要求 【正确答案】CD 70.政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。 A.罚款权 B.管制权 C.征税权 D.征收权 E.充公权 【正确答案】BCDE 三.判断题(共30题) 1.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（） 【正确答案】错 2.在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。() 【正确答案】对 3.真正的房租不包括地租。() 【正确答案】错 4.估价目的可以通过询问委托人未来完