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1、房地产工程全寿命周期成天职阶段操纵初探摘要：通过阐发现阶段房地产工程本钱操纵存在的题目，提出了房地产工程全寿命周期成天职阶段操纵的理念，并根据各阶段对本钱操纵影响差异，提出了相应本钱操纵的详细方法。关键词：房地产工程；本钱操纵；全寿命周期；分阶段一、如今房地产工程本钱操纵存在的题目一本钱操纵不敷体系房地产工程与一样平常产物本钱操纵的底子区别在于它的目的本钱操纵是一个历程，它操纵的工具是一个工程工程，从工程酝酿到末了开工全历程。因此，怎样针对完备的房地产工程订定出可操纵的体系的本钱操纵方法非常关键。但许多房地产企业对付工程本钱的订定过于简朴化和程式化，有些房地产企业只是简朴地根据以往的工程本钱低
2、落率确定一个目的本钱。在本钱操纵方法方面，只有简朴的规章制度，详细由谁去做，怎样做，做到什么程度都没有提及，缺乏可操纵的本钱操纵流程，订定的规章制度无法得到有用实行。本钱操纵没有和房地产工程现实环境结合起来，可操纵性差，很难起到有用操纵的作用，更无法阐发出本钱差异产生的缘故原由。二本钱操纵重点存在缺点由于施工阶段投资占据了投资用度的60%摆布，我国房地产恒久以来较器重施工阶段的本钱操纵，无视了前期投资决议和方案等阶段的办理和操纵，形成重施工、轻前期的本钱操纵头脑。但现实上有关文献表白，工程发起书和可行性研究陈诉对工程投资的影响程度为70%90%，方案和建立预备阶段对工程投资的影响程度为60%7
3、0%，而前期事情用度只占修建物全寿命用度的121。因此仅仅依附投资用度的几多而定本钱的操纵重点，这是一种丢了西瓜捡了芝麻的操纵方法，本钱操纵重点要思量各阶段对本钱的影响程度。二、房地产工程全寿命周期成天职阶段操纵根本头脑一创立全寿命周期本钱操纵不雅念寿命周期是指从事物的产生至灭亡的整个历程所履历的时间期间。从房地产开拓商的视角来看，寿命周期是指房地产工程从创意到建立，直至停产的整个历程。在完备的房地产开拓历程中每个方面都市涉及到资金的活动，因此要贯串全寿命周期本钱操纵不雅念，从各个环节动身，创立体系的全局的生长不雅，从全局的可连续生长的角度对本钱实行全程操纵。二创立分阶段有重点操纵不雅念根据根
4、本建立步伐，房地产工程建立历程可分别为：工程发起书、可行性研究陈诉、方案事情阶段、建立预备阶段、建立实行阶段、消费预备阶段、开工验收阶段、后评价阶段等阶段2。介于房地产工程实行历程中，各阶段对本钱影响程度差异，笔者拟将全寿命周期的本钱操纵分别成三个阶段：工程实行预备期的本钱操纵，工程实行中期的本钱操纵，工程实行后期的本钱操纵见图2.1。而且把预备期本钱操纵作为全寿命周期本钱操纵的重点，在此底子上针对三个阶段，接纳差异方法举行相应本钱操纵，从而到达效益的最大化。三、全寿命周期成天职阶段操纵根本要领根据分阶段本钱操纵的不雅念和各阶段对本钱操纵影响差异，在差异阶段，接纳差异的器重程度和差异方法，重要
5、操纵原那么：重预备期、分身中期和后期。一器重工程预备期本钱操纵1、工程发起书阶段本钱操纵。起首，开拓工程标建立条件要有利于节省资金，特殊是开拓工程标选址要恰当，应只管便于得到修建质料，易于种种型号机器的运作。还应思量种种地下管线埋设、地块标高、地面停滞物等因素和政策、资源和执法等方面的支持度。在工程初始阶段要对其举行精细观察，衡量各方面条件使其既有利于房地产工程标开拓，又能节省资金。其次，建立的内容和范围方面要得当，要根据开拓商的经济潜气力力而行。再次，做好投资和效益的预先估算，一方面要举行过细大量的市场观察，另一方面可以查阅相干案例，鉴戒履历。2、工程可行性研究陈诉阶段本钱操纵。开拓工程不成
6、能满意全部消耗者的需求，因此必要在市场调研与猜测的底子上，确定一个主攻目的，选定远景精良的目的市常有了市场再加上公正的有利于节省投资的方案就能很好的博得消耗者。方案的选择既要能到达既定的成效又能节省资金。应遵照可行性、高性价比、留有生长空间、与地域、市场顺应性等原那么。方案要捉住消耗者生理，能顺应消耗者团体咀嚼。工程开拓的制品在颠末漫长的开拓期后仍能作为市场的主流产物。3、工程方案方案阶段本钱操纵。方案方案环节的本钱操纵所占权重最大，具有“一锤定音的职位和作用。重要可以从以下几点对本钱加以操纵：1举行方案招标。通过招标能得到浩繁较优的方案，供评选选择，有利于在越发开阔的平台上选择得当开拓且本钱
7、较低的方案。2推行限额方案。将审定的投资额和工程量通过层层剖析，从总体到各单项再到各单元工程和分部工程，操纵每一步方案量。方案历程中在包管预定成效的条件下，根据配额操纵方案，以确保投入在总投资范畴内。3共同优化方案。可以运用代价工程优化方案方案并根据环境及时举行调解。4、工程建立预备阶段本钱操纵。建立预备阶段本钱操纵重要是招投标部分的本钱操纵。招标文件的体例要精细，说话要正确。特殊是标底代价的体例要公正，要做好标底的检察事情真正起到操纵投资的作用。招标方法的选摘要公正，现阶段多推行公然招标方法，在公然竞争的环境中，有利于促使承包商进步建立质量，低落本钱。招标工程要做到公然公平。二分身中期、后期
8、本钱操纵施工阶段是实现建立工程代价的重要阶段，也是资金投入量最大的阶段，工程建立进入施工阶段后，由于工程方案已完成，工程量已完全详细化，因此影响工程投资的大概性只有5%-10%，节省投资的大概性已经很小2。但工程投资却重要产生在这一阶段，白费投资的大概性那么很大，因此要从节省的不雅点动身，对本钱实行操纵。节省事情属全员性事情,开拓商应明白各部分部分有关职员的职责范畴,将节省事情落实到人。同时在施工建立阶段全历程中要严酷办理增长工程量的变动签证产生，推行先辈的施工构造技能。工程后期的本钱操纵重要是开工结算阶段的本钱操纵，开工结算是工程造价操纵的末了一关，应构造相干有高度的责任感和技能本质职员，且
9、对工程工程标方案意图、方案图纸、现场的环境有充实的相识把好工程量考核关,重复查对图纸，对付未开工程或未做的事情内容在结算时应予以扣除。末了要对该房地产工程标本钱操纵履历加以总结，阐发不敷之处，日后加以革新。四、结论房地产本钱操纵是进步房地产企业竞争力的有用途径，本钱操纵历程中应对工程实行全寿命成操纵，并在此底子上分阶段举行操纵，将代价工程的要领贯串到本钱操纵的各环节，在差异阶段通过阐发接纳接纳相对应的方法，进而到达本钱的有用操纵。参考文献：1张海强?建立项如今期事情对投资的紧张性?，?中国工程咨询?2022122刘金昌，李贵富，杨晓林?建立施工构造与当代办理?中国修建产业出书社，19963建立工程经济(天下一级制作师执业资格测验用书).中国修建出书，2022
房地产项目全寿命周期成本分阶段控制初探
