物业管理师《物业经营管理》考试试题强化卷含答案（第32套）

物业管理师《物业经营管理》考试试题强化卷含答案 答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号 一 二 三 合计 统分人 得分 一.单选题(共100题) 1.影响资金时间价值的大小的因素不包括（　　）。 A.投资利润率 B.通货膨胀率 C.风险因素 D.市场因素 【正确答案】D 2.在实际经济活动中，当（　　）时，就出现了名义利率和实际利率的区别。 A.利率标明的时间单位与寿命周期不一致 B.利率标明的时间单位与计息周期不一致 C.利率标明的时间单位与经济周期不一致 D.利息标明的时间单位与寿命周期不一致 【正确答案】B 3.不得作为无形资产摊销的是（　　）。 A.著作权 B.土地使用权 C.商标权 D.房屋所有权 【正确答案】D 4.【真题】资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（　　）。 A.估计 B.分配 C.组合 D.控制 【正确答案】D 5.关于成本预算的编制程序，下列排序正确的是（　　）。 A.收集和整理有关资料－根据企业(部门)特点编制成本预算－对预算期成本指标进行预测 B.根据企业(部门)特点编制成本预算－收集和整理有关资料－对预算期成本指标进行预测 C.根据企业(部门)特点编制成本预算－对预算期成本指标进行预测－收集和整理有关资料 D.收集和整理有关资料－对预算期成本指标进行预测－根据企业(部门)特点编制成本预算 【正确答案】D 6.物业管理绩效的层次包括（　　）①物业管理行业绩效；②物业管理单元绩效；③独立的物业资产管理项目绩效；④物业服务企业绩效 A.①和④ B.②和③ C.①和③ D.③和④ 【正确答案】D 7.保险标的发生保险责任范围内的损失时，计算赔偿金额的方式错误的是（　　） A.保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限 B.保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿 C.按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，按保险金额赔偿 D.保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算 【正确答案】C 8.保险合同的关系人中，为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人是（　　）。 A.受益人 B.投保人 C.保险代理人 D.保险经纪人 【正确答案】C 9.物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等属于物业成本中的（　　） A.比例变动成本 B.相对固定成本 C.非比例变动成本 D.半变动成本 【正确答案】C 10.物业交付业主前，物业服务费由（　　）承担；物业交付业主后，物业服务费由（　　）承担。 A.物业服务企业；业主 B.建设单位；业主 C.施工单位；建设单位 D.业主；建设单位 【正确答案】B 11.客户关系管理(CRM)概念的核心是（　　） A.客户关系管理思想 B.客户关系管理理念 C.客户关系管理系统 D.客户关系管理策略 【正确答案】A 12.房地产市场分析中，重要的内容分析是（　　） A.物业经营管理分析 B.物业位置分析 C.物业财务成本分析 D.物业管理水平分析 【正确答案】B 13.投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现（　　）的目标。 A.收益最大化 B.利润最大化 C.利益最大化 D.市场占有 【正确答案】A 14.【真题】下列类型的住房中，不属于政策性住房的是（　　）。 A.公共租赁住房 B.廉租房 C.普通公寓 D.经济适用住房 【正确答案】A 15.为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（　　）为基本控制单元的组织体系。 A.成本中心 B.费用中心 C.责任中心 D.控制中心 【正确答案】C 16.物业管理投标过程中，确定管理项目的整体思路包括（　　） A.项目工作重点及应对措施 B.项目管理的价位及管理年度收支测算 C.项目工作重点及答辩现场表现 D.项目管理架构、管理机制和主要负责人员 【正确答案】A 17.地产投资财务评价指标中，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和（　　） A.投资风险 B.项目风险 C.市场风险 D.责任风险 【正确答案】B 18.设备磨损类别中，使设备精度降低、劳动生产率下降的是（　　） A.第一类有形磨损 B.第二类有形磨损 C.第一类无形磨损 D.第二类无形磨损 【正确答案】A 19.关于基本风险与特殊风险，下列说法错误的是（　　） A.基本风险与特殊风险是按风险影响的程度和风险的对象划分 B.影响整个社会或社会主要生产部门的风险是基本风险 C.基本风险从本质上是不易防止的 D.特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制 【正确答案】A 20.风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到，风险管理首要任务是（　　）。 A.风险识别 B.风险评估 C.风险控制 D.风险调整 【正确答案】A 21.收益性物业的交易日期调整实质上是（　　）。 A.物业市场状况对物业价格的影响进行调整 B.物业权益状况对物业价格的影响进行调整 C.物业发展状况对物业价格的影响进行调整 D.物业运行状况对物业价格的影响进行调整 【正确答案】A 22.【真题】商业物业经营管理中，物业服务企业对承租商进行组合的依据之一是根据承租商的（）。 A.商业信誉 B.财务状况 C.不同层次 D.服务需要 【正确答案】C 23.对各种可能的方案进行分析比较的过程称为（　　）。 A.成本分析 B.方案分析 C.决策分析 D.信息分析 【正确答案】C 24.在生产制造业中应用广泛的管理方式是（　　）。 A.物业经营管理 B.全面质量管理 C.租赁管理 D.设施管理 【正确答案】B 25.房地产的（　　）往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。 A.流动性差 B.投资回收期较长 C.投资数额巨大 D.需要专门的知识和经验 【正确答案】A 26.中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（　　）的统计。 A.平均价格 B.市场价格 C.成交价格 D.最低价格 【正确答案】A 27.市场经济条件下，（　　）不仅体现了企业经济效益的高低，而且表明企业竞争能力的大小，一定程度上决定了企业的生存状态。 A.价值 B.利润 C.财富 D.利息 【正确答案】B 28.用于物业更新改造的准备金可以取（　　）或年净运营收益的－个百分比。 A.运营费用 B.有效毛租金收入 C.潜在毛租金收入 D.抵押贷款还本付息 【正确答案】B 29.关于财产风险、责任风险及人身风险的说法，错误的是（　　） A.一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险是财产风险 B.他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险是责任风险 C.人身风险的产生时间不确定 D.责任风险比较容易了解和控制，但财产风险和人身风险比较复杂且难以控制 【正确答案】D 30.下列不属于偿债能力状况修正指标的是（　　） A.流动比率 B.速动比率 C.资产损失比率 D.长期资产适合率 【正确答案】C 31.在物业管理企业类型中，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业是（　　） A.管理型物业服务企业 B.专业型物业服务企业 C.综合型物业服务企业 D.混合型物业服务企业 【正确答案】C 32.物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁，其中中短期租赁的租期－般为（　　）年。 A.1～2 B.2～3 C.3～4 D.4～5 【正确答案】C 33.租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（　　） A.制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理 B.制定租赁方案与策略、房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理 C.制定租赁方案与策略、租金结算、租约续期或房屋空间收回管理 D.制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和优化物业市场营销工作 【正确答案】A 34.【真题】下列零售商业物业经营管理工作内容中，属于物业维护模块的是（　　）。 A.维持承租户共生关系 B.满足消费者的商品供应量 C.统筹管理公共区域维修基金 D.慎重出租给危险承租户 【正确答案】C 35.房地产投资最重要的一个特性是（　　） A.寿命周期长 B.专业管理依赖性 C.位置固定性 D.相互影响性 【正确答案】C 36.零售商业物业中，电费、水费、热力费、排污费属于（　　）。 A.公共能耗费 B.安保费 C.办公费 D.保险费 【正确答案】A 37.物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用（　　）的管理手段。 A.系统化 B.现代化 C.信息化 D.科技化 【正确答案】B 38.房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到（　　）的水平。 A.10％ B.20％ C.30％ D.40％ 【正确答案】B 39.下列职责，属于物业管理主要职责的是（　　）。 A.财务报告和记录的保存 B.制订物业发展战略计划 C.协助物业管理的租户关系工作 D.客户报告与现金管理 【正确答案】A 40.零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为（　　）km内，限制重复设店。 A.3～6 B.4～8 C.5～10 D.6～12 【正确答案】B 41.物业管理成本按照与决策的关系划分，不包括（　　） A.目标成本 B.边际成本 C.机会成本 D.差异成本 【正确答案】A 42.物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁，其中中短期租赁的租期一般为（　　）年。 A.1～2 B.2～3 C.3～4 D.4～5 【正确答案】C 43.【真题】净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为（　　）。 A.税前现金流 B.税后现金流 C.税前利润 D.税后利润． 【正确答案】A 44.物业价格的形成条件中，（　　）是指物品能够满足人们的某种需要。 A.有用性 B.稀缺性 C.收益性 D.有效需求 【正确答案】A 45.【真题】从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是以（）为主的活动。 A.供应商 B.经销商 C.业主 D.商品 【正确答案】D 46.通过对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的实现企业利润最大化和物业增值最大化的成本支出水平，属于（　　）。 A.事中控制 B.防护性控制 C.事后控制 D.前馈性控制 【正确答案】D 47.关于成本概率预算的编制方法，说法错误的是（　　） A.确定预算编制所涉及的每一变量 B.确定每一变量的变化范围及其可能性 C.计算各变量不同“组合”的分项概率 D.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值 【正确答案】C 48.偿债能力状况修正指标中，速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在（　　）的水平比较好。 A.100％ B.120％ C.150％ D.200％ 【正确答案】A 49.《物业管理企业财务管理》和《施工、房地产开发企业财务制度》规定，物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入（　　） A.营业成本 B.管理费用 C.递延资产 D.经营费用 【正确答案】C 50.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（　　）进行分析。 A.市场价格 B.宏观因素 C.市场供求 D.使用价值 【正确答案】B 51.资产管理公司通过（　　）来聘用、解聘和调配物业服务企业。 A.监控现场物业管理工作情况 B.监控物业管理和物业运营的收益 C.监控物业管理和物业运营的成本 D.监控物业的运行绩效 【正确答案】D 52.房地产投资决策以（　　）为基础。 A.不良物业资产的资源 B.投资者对未来收益估计 C.投资者的目标和风险 D.先进的技术经济定额 【正确答案】B 53.就物业管理活动来看，物业管理中的（　　）是开展物业管理工作的基础。 A.经营管理 B.成本管理 C.物业评价 D.各种合同 【正确答案】D 54.成本控制类型中，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然目的的控制是（　　） A.事先控制 B.事中控制 C.防护性控制 D.反馈性控制 【正确答案】A 55.企业财务活动中，决定物业服务企业生存发展的重要环节是（　　）。 A.资金筹集 B.资金运用 C.资金耗费 D.资金收回 【正确答案】A 56.商品房买卖合同中写明的价格－般是（　　）。 A.标价 B.起价 C.成交价 D.均价 【正确答案】C 57.设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏属于（　　）。 A.第－类有形磨损 B.第二类有形磨损 C.第－类无形磨损 D.第二类无形磨损 【正确答案】A 58.写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过（　　）活动，为业主或投资者创造利润和回报。 A.物业运行管理 B.物业经营管理 C.物业服务管理 D.物业资产管理 【正确答案】B 59.【真题】我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息。 A.单利 B.复利 C.年度 D.季度 【正确答案】B 60.在下列物业类型中，重点考察未来入住者意见的是（　　）。 A.居住物业 B.写字楼项目 C.商业零售物业 D.工业或仓储物业 【正确答案】D 61.【真题】空置的写字楼属于（　　）。 A.收益性物业 B.非收益性物业 C.增量房地产 D.非经营性资产 【正确答案】A 62.《中华人民共和国合同法》规定，任何合同的订立应遵循（　　）的原则。 A.公开、公正、公平 B.平等、自愿、公平、诚实信用、合法 C.公开、自愿、诚实信用 D.合法、公开、自愿 【正确答案】B 63.为了正确地进行经济效果评价，有必要借助（　　）来进行分析。 A.评价指标 B.投资组合 C.实物资金运动方式 D.现金流量图 【正确答案】D 64.设施管理中，一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（　　）以上或不能得到相应的服务时这种偏向就会消失。 A.10％ B.15％ C.20％ D.25％ 【正确答案】A 65.物业服务企业的资金运动，实质上体现了（　　） A.钱与钱、物与物之间的关系 B.钱与物、钱与钱之间的关系 C.人与物、单位与钱之间的关系 D.人与人、单位与单位之间的关系 【正确答案】D 66.物业服务企业投标过程中，发生在标书准备阶段的工作是（　　） A.做好招标方考察准备 B.现场考察 C.讨论确定物业管理费价位 D.准时递交标书 【正确答案】C 67.《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（　　）d内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 A.14 B.18 C.22 D.30 【正确答案】D 68.某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息的总额是（　　）万元。 A.160 B.240 C.320 D.480 【正确答案】D 69.对于房地产开发投资项目来说，下列项目不属于现金流人的是（　　）。 A.销售收入 B.补贴收入 C.利息收入 D.贷款本金收入 【正确答案】B 70.房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（　　） A.直接地从事房地产开发经营活动的经济行为 B.间接地从事房地产开发经营活动的经济行为 C.直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 D.直接或间接地从事或参与房地产开发营销活动的行为 【正确答案】C 71.物业管理绩效评价修正指标中，财务效益状况修正指标不包括（　　）。 A.主营业务利润率 B.盈余现金保障倍数 C.应收账款周转率 D.成本费用利润率 【正确答案】C 72.【真题】当今物业管理行业的核心竞争力.是传统物业管理与（）相结合而构成的核心产品。? A.专业服务? B.资产管理? C.物业经营? D.电子商务? 【正确答案】B 73.【真题】根据《水利建设工程文明功底创建管理暂行办法》(水精[2012]39号)，水利工程申报文明工地的条件之一是其工程项目已完成的工程量，至少应达全部建筑安装工程量的（　）。 A.10% B.20% C.30% D.50% 【正确答案】B 74.财务内部收益率可以通过（　　）求得。 A.基准收益率 B.内插法 C.目标收益率 D.“气球法” 【正确答案】B 75.净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达（　　）年以上。 A.3 B.5 C.7 D.10 【正确答案】D 76.收益性物业运用收益法估价的一般步骤不包括（　　） A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 B.对可比实例成交价格进行处理 C.预测估价对象的未来收益 D.求取报酬率或资本化率、收益乘数 【正确答案】B 77.写字楼物业治安主要由物业服务企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责，主要任务是（　　） A.疏导和控制 B.指派或调度 C.疏导和调度 D.指派或控制 【正确答案】A 78.【真题】物业管理绩效评价时，根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算综合评价得分的方法是（　　）。 A.定量与定性相结合计分法 B.综合分析判断法 C.评议指标计分方法 D.修正指标计分方法 【正确答案】A 79.【真题】住宅小区内的居民与各相关单位之间形成的社会关系.体现了住宅小区的（）功能。 A.社会 B.经济 C.文化 D.服务 【正确答案】A 80.房地产投资风险中，当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者面临最严重的风险是（　　） A.周期风险 B.或然损失风险 C.利率风险 D.购买力风险 【正确答案】D 81.【真题】租约执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括（　　）。 A.房屋空间交付 B.签约管理 C.收取租金 D.租户关系管理 【正确答案】B 82.房地产市场细分类型中，按（　　）细分，通常将房地产市场划分为－级、二级、三级市场。 A.地域 B.存量增量 C.房地产用途 D.交易形式 【正确答案】B 83.对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为（　　） A.基础租金 B.附加租金 C.市场租金 D.百分比租金 【正确答案】A 84.房地产开发属于资金（　　）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。 A.综合型 B.密集型 C.混合型 D.抵押型 【正确答案】B 85.房地产投资信托基金(REITs)选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产（　　）资产。 A.权益和混合 B.抵押和混合 C.权益和抵押 D.综合和抵押 【正确答案】C 86.【真题】按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括（　　）风险。 A.财产 B.责任 C.人身 D.社会 【正确答案】D 87.成本滚动预算的形式包括（　　） A.逐周滚动、逐月滚动和逐季滚动 B.逐月滚动、逐季滚动和逐年滚动 C.逐月滚动、逐季滚动和混合滚动 D.逐季滚动、逐年滚动和混合滚动 【正确答案】C 88.【真题】物业管理中的投票费用属于（　　）。 A.边际成本 B.机会成本 C.沉没成本 D.差异成本 【正确答案】B 89.由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同，两栋建筑物也不可能完全一样，而这种差异往往最终反映在两宗物业的（　　）等方面。 A.经营费用水平和出租率 B.租金水平和出租率 C.收益水平和专业化程度高 D.管理水平和专业化程度高 【正确答案】B 90.物业管理中，投保决策的基本步骤为（　　） A.详细调查→保险金额和保险费的确定→确定所需的保险→选择保险公司→分析保单条款 B.详细调查→确定所需的保险→保险金额和保险费的确定→选择保险公司→分析保单条款 C.保险金额和保险费的确定→详细调查→确定所需的保险→选择保险公司→分析保单条款 D.保险金额和保险费的确定→确定所需的保险→详细调查→选择保险公司→分析保单条款 【正确答案】B 91.写字楼物业风险管理中，制定风险应对计划的依据是（　　） A.风险识别 B.风险评估 C.风险控制 D.风险调整 【正确答案】A 92.下列报表中，不属于基本财务报表的是（　　） A.资产负债表 B.利润表 C.现金流量表 D.成本报表 【正确答案】D 93.【真题】关于专项维修资金的说法，错误的是（　　）。 A.专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用 B.专项维修资金不合物业共用部位、共用设施设备的日常维护费 C.专项维修资金应计入物业管理服务支出或物业管理服务成本 D.经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的 【正确答案】C 94.零售商业物业的租金调整条款一般仅对（　　）有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。 A.实际租金 B.附加租金 C.市场租金 D.基本租金 【正确答案】D 95.下列指标中，不属于房地产市场供给指标的是（　　） A.灭失量 B.空置量 C.新竣工量 D.销售量 【正确答案】D 96.物业管理绩效评价的指标体系中，发展能力状况指标中的（　　）是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉。 A.营业增长率 B.资本积累率 C.资产负债率 D.利息保障倍数 【正确答案】B 97.越来越多的大型房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划的目的是（　　） A.降低融资成本 B.获取开发利润 C.提高投资者的资信等级 D.抵消通货膨胀的影响 【正确答案】A 98.物业管理成本类型中，（　　）是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。 A.边际成本 B.差异成本 C.机会成本 D.沉没成本 【正确答案】A 99.房地产投资活动可以从（　　）两个方面进行考察。 A.物理形态和货币形态 B.实物形态和货币形态 C.价值形态和实物形态 D.收入形态和产品形态 【正确答案】B 100.【真题】评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有（　　）。 A.前瞻性 B.随机性 C.客观性 D.保守性 【正确答案】C 二.多选题(共70题) 1.【真题】下列资源中，属十物业服务企业无形资源的有（）。 A.品牌资源 B.管理技术资源 C.人力资源 D.社会关系资源 E.倍息类资源 【正确答案】ABDE 2.【真题】在管理会计中，按照成本总颇与业务fi之间的依存关系，可以将成本分成（）。 A.固定成本 B.定额成本 C.变动成本 D.实际成本 E.混合成本 【正确答案】ACE 3.对一个新建成的零售商业物业而言，费用包括（　） A.日常管理费用 B.营销费用 C.经营费用 D.广告费用 E.开办费用 【正确答案】AE 4.制订物业管理计划的基本原则是（　） A.物业管理师必须参加和主持 B.发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与 C.物业管理师应详细考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素 D.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定 E.物业管理人员估计可能会遇到的问题，并要求提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序 【正确答案】ABD 5.物业管理绩效评价的指标体系中，偿债能力状况的指标包括（　　） A.主营业务利润率 B.资产负债率 C.利息保障倍数 D.营业增长率 E.资本积累率 【正确答案】BC 6.物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的()、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 A.资本投资决策 B.市场营销 C.物业管理 D.租赁管理 E.成本控制 【正确答案】ABDE 7.以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（　　） A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 B.间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场 C.直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式 D.开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益 E.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作 【正确答案】ABCE 8.【真题】在商业物业经营管理中，商业运营部门主要负责的业务有（）^ A.进出通道管理 B.停车场管理 C.外来人员管理 D.顾客投诉处理 E.产品防伪打假 【正确答案】DE 9.【真题】实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有（　　）。 A.物业服务企业的利润 B.法定税费 C.物业管理服务成本 D.物业服务企业的酬金 E.物业管理服务支出 【正确答案】DE 10.零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的。租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式，支付时间等进行具体规定外，还要对（　　）等特殊问题做出具体规定。 A.关于每一独立承租单元的用途 B.限制租户在一定地域范围内重复设店 C.限制经营内容相似的租户 D.公用面积的维护 E.同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应尽量错开 【正确答案】ABCD 11.控制和降低风险的手段有（　） A.调整 B.回避 C.自担或保留 D.预防与控制 E.转移 【正确答案】BCDE 12.在对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的就是要告诉潜在的租户，如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且其所要支付的租金物有所值，市场营销人员通常从（　　）方面来宣传其所推广的物业。 A.价格优势 B.良好的声誉 C.物业本身的素质 D.防范机削的建立 E.经济实用 【正确答案】ABCE 13.商业零售物业区位的优劣主要取决于（　　）。 A.与其他商业设施接近的程度 B.周围人口密度 C.交通、通信的方便程度 D.居民的消费习惯 E.居民的购买力水平 【正确答案】BCDE 14.物业管理按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为（　　）。 A.周度物业管理报告 B.月度物业管理报告 C.季度物业管理报告 D.半年度物业管理报告 E.年度物业管理报告 【正确答案】BCDE 15.可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入（　　）。 A.控制空气质量，提高大气洁净度 B.房屋装修的安全管理 C.控制噪声 D.美化住区环境 E.提高物业管理信息化水平 【正确答案】ACDE 16.设备的寿命包括（　　） A.自然寿命 B.技术寿命 C.维护寿命 D.经济寿命 E.社会寿命 【正确答案】ABD 17.【真题】物业经营管理体现在绿色建筑运行管理的具体内容有（）。 A.加强雨水.污水的排放.处理和再利用 B.控制绿色建筑物业经营管理的成木 C.控制空气质量，提高大气清洁度 D.注重采用新型建材饰材和自然能源 E.垃圾分类处理 【正确答案】ACDE 18.绘制现金流量图的基本规则是（　　） A.以横轴为时间轴，向左延伸表示时间的延续 B.一般情况下，采用简化假设，能够满足投资分析工作的需要 C.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期初 D.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 E.现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量 【正确答案】BDE 19.【真题】收益性物业价值的高低，主要取决于（　　）。 A.未来净收益的大小 B.账面净收益的大小 C.获得净收益期限的长短 D.获得净收益的可靠性 E.获得净收益的主营业务所占比重 【正确答案】ACD 20.大宗房地产投资组合中，下列关于物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述中，正确的是（　　） A.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理 B.房地产组合投资管理公司是为租户提供及时的服务 C.房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险 D.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略 E.房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求 【正确答案】ADE 21.有关账面价值和市场价值的描述，正确的是（　　）。 A.账面价值又称账面净值、折余价值 B.市场价值又称实际价值 C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的 D.账面价值是随着时间的流逝不断减少的 E.账面价值是指把－项资产拿到市场上去交易，最可能实现的价格 【正确答案】ABCD 22.物业管理绩效评价的基本要素包括（　　） A.评价指标 B.评价埘象 C.评价标准 D.评价人员 E.评价方法 【正确答案】ACE 23.房地产投资中的区位，不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其（　　）。 A.在国际环境发展建设中的位置 B.在过去城市发展建设中的位置 C.在城市社会经济活动中的位置 D.在未来城市发展建设中的位置 E.在整体市场供求关系中的位置 【正确答案】CDE 24.【真题】下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有（　　）。 A.投资开办餐厅 B.购置洗地机 C.房屋租赁经营 D.购买企业股票 E.投资建立子公司 【正确答案】ABCE 25.【真题】对千物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（）。 A.销售收入 B.利息收入 C.贷款本金收入 D.还本付息 E.税金 【正确答案】ABC 26.【真题】从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得（　　）等方面的利益。 A.股息 B.收益 C.保值 D.增值 E.消费 【正确答案】BCDE 27.评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括（　　） A.环境因素 B.市政公用和公建配套设施完备的程度 C.公共交通便捷程度 D.周围土地利用情况和环境 E.居民人口与收入 【正确答案】ABCE 28.写字楼物业的特点主要包括（　　） A.所处区位好、规模大 B.多为现代化的中高层建筑 C.功能齐全、配套设施完善 D.多由专业物业服务企业管理 E.保持产权的准确性是写字楼物业保值增值的关键 【正确答案】ACD 29.【真题】物业租约谈判中，妥协是出租人修订出租条款而给承租人的优惠，影响租赁妥协的因素有（　　）。 A.租赁收益 B.租赁规換 C.租赁时间 D.租赁成本 E.租赁流程 【正确答案】BC 30.零售商业物业通常的类型包括（　　） A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.休闲度假中心 E.工业写字楼 【正确答案】ABC 31.投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITs)的优点包括（　　） A.能够得到税收方面的好处 B.收益相对稳定 C.易于获得金融机构的支持 D.REITs投资的流动性较好 E.投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金 【正确答案】BDE 32.财务管理的具体目标包括（　　）。 A.筹资管理目标 B.成本管理目标 C.投资管理目标 D.耗费管理目标 E.利润分配管理目标 【正确答案】ACE 33.关于物业经营管理中的服务费，下列说法中正确的有（　　）。 A.服务费用实际是由业主支付A.通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户 B.服务费用实际是由租户支付B.目前大多数出租活动业主承担各种维修成本 C.包括供暖、排污、电梯等公共服务设施C.一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护 D.包括针对整体物业的保险或维修D.维修计划应该从短期和长期两个方面考虑 E.计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本E.日常维修和维护的开支需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式 【正确答案】ABCDE 34.零售商业物业管理的风险有（　　） A.管理模式风险 B.产权与管理权相分离风险 C.管理范围不确定风险 D.垫款风险 E.产权与管理权相结合 【正确答案】ABCD 35.房屋不得出租的情形包括（　　） A.权属有争议的 B.国家授权管理和经营的 C.属于违章建筑的 D.公民、法人或其他组织享有所有权的 E.不符合安全标准的 【正确答案】ACE 36.根据法律规定，可以允许租赁合同变更的情况包括（　　） A.因出租房屋面积的增减、附属物的增减等 B.租金的增减或支付期限的改变可导致协议更改 C.由双方约定，改变租赁期限或者期限长短 D.因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途 E.因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移 【正确答案】ACDE 37.火灾保险的除外责任包括（　　）。 A.因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失 B.保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失 C.投保人的故意行为或重大过失 D.直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染 E.由于自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险 【正确答案】BCDE 38.不良物业资产在处置过程中应遵循的原则包括（　） A.要始终围绕项目开展工作 B.要先易后难、先大后小 C.要充分利用各种技术方法 D.要广泛利用社会资源和市场力量 E.以交易为主 【正确答案】ABCD 39.可持续发展的关键是将人、（　　）等相互关联的方面放在－个大系统中，进行协调。 A.政策 B.环境 C.资源 D.经济 E.社会 【正确答案】BCDE 40.【真题】下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有（　　）。 A.因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品 B.由于后续资金不足－直处于停工状态的投资项目 C.因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品 D.因技术进步造成的功能落后的产品 E.长期被搁置未使用的进口设备 【正确答案】ACD 41.物业服务企业在与业主谈判签订《物业管理委托合同》时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判，－般可分为（　　）。 A.竣工检验 B.竣工交接 C.维护维修 D.二次装修 E.正式运行 【正确答案】BDE 42.【真题】一般情况下，酒店公寓前台服务员可以向客户提供的信息有（）信息。 A.交通 B.夭气 C.购物 D.学校 E.住户 【正确答案】ABCD 43.【真题】物业经营管理市场细分的方法有（）因索法^ A.诱导 B.单— C.综合 D.系列 E.体系 【正确答案】BCD 44.【真题】将企业价值最大化作为企业财务管理总体目标的优点有（　　）。 A.考虑了客户利益 B.考虑了风险因素 C.体现了企业对资金保值增值的要求 D.有利于制约企业追求短期利益的倾向 E.反映企业运用资本获得利润的能力 【正确答案】BCD 45.关于物业服务委托合同的法律特征，说法正确的是（　　） A.物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提 B.物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同 C.委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务 D.物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同 E.物业服务合同是劳务合同，劳务合同的标的是物质成果或物化成果 【正确答案】ABCD 46.关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是（　　） A.可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用 B.智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑 C.噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一 D.要加强雨水、污水的排放、处理和再利用 E.垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用 【正确答案】ACDE 47.在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可将房地产市场的运行环境分为（　　） A.生活环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境 E.技术环境 【正确答案】BCDE 48.【真题】写字接物业经营管理中，联合经营模式的缺点有（）。 A.不利子降低经营成本 B.不利千充分满足客户服务潘求 C.不利于保证服务的专业性 D.两个管理团队需要磨合 E.易出现利益纷争 【正确答案】BDE 49.物业服务企业在与业主谈判签订《物业管理委托合同》时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判，一般可分为（　　） A.竣工检验 B.竣工交接 C.维护维修 D.二次装修 E.正式运行 【正确答案】BDE 50.房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，其内容包括（　　） A.房屋销售价格指数 B.城市居民消费价格指数 C.房屋租赁价格指数 D.商业零售价格指数 E.土地交易价格指数 【正确答案】ACE 51.收益性物业按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（　　） A.投标成交价 B.招标成交价 C.拍卖成交价 D.挂牌成交价 E.协议成交价 【正确答案】BCDE 52.以下反映物业服务企业发展能力状况的指标有（　　） A.总资产报酬率 B.净资产收益率 C.营业增长率 D.资本积累率 E.总资产周转率 【正确答案】CD 53.在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业服务企业，通常要承担的责任包括（　　） A.履行租务管理工作 B.执行例行的管理服务 C.制定投资方针和政策 D.提出更新改造建议及监察有关活动 E.制定及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划 【正确答案】ABDE 54.下列市场条件变化中，导致对商品住宅需求变化的有（　　） A.收入的变化 B.其他商品的价格变化 C.对未来的预期 D.物业市场状况的变化 E.政府政策的变化 【正确答案】ABCE 55.风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失，其步骤包括（　　） A.风险预测 B.风险识别 C.风险评估 D.风险控制 E.风险调整 【正确答案】BCDE 56.【真题】下列财务绩效定量评价指标中，反映企业经营增长状况的有（) A.主营业务利润率 B.总资产增长率 C.资产周转率 D.资本保值增值率 E.资本负债率 【正确答案】BD 57.房地产投资项目清偿能力指标包括（　　）。 A.借款偿还期 B.偿债备付率 C.动态投资回收期 D.投资回报率 E.资产负债率 【正确答案】ABE 58.【真题】关于物业价格的说法，正确的有（　　）。 A.物业价格受区位的影响大 B.物业价格形成的时闰较长 C.物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格 D.物业价格总是上涨的 E.物业价格容易受交易者的个别因素的影响 【正确答案】ABE 59.房地产投资的风险主要体现在（　　） A.投资项目的流动性 B.投入资金的安全性 C.资产管理的复杂性 D.期望收益的可靠性 E.经营方式的灵活性 【正确答案】ABCD 60.写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（　　） A.服务满意度 B.客户满意度 C.物业品牌化 D.物业经济指标 E.物业技术指标 【正确答案】ACD 61.关于零售商业物业基础租金和百分比租金的描述，正确的有（　　） A.百分比租金通常以每月每平方米为基础计算，但具体可以按月或季度支付 B.基础租金又称最低租金，常以年总营业额为基础计算 C.基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入 D.百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动 E.百分比租金常常作为基础租金的附加部分 【正确答案】CDE 62.物业经营管理实践中，通过（　　）等方式来提升物业租金的收益。 A.提高租金 B.提高通信技术水平 C.提高入住率 D.提高城市土地的使用效率 E.减少租金拖欠 【正确答案】ACE 63.【真题】在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容有（　　）。 A.租赁计划 B.建筑物管理策略 C.建筑物维护的标准 D.物业检查计划 E.公共设施服务的内容 【正确答案】BCDE 64.物业估价中，收益法适用的对象是（　　）。 A.行政办公楼 B.学校 C.公寓 D.写字楼 E.停车场 【正确答案】CDE 65.写字楼物业租赁经营绩效的主要指标包括（　　）等。 A.服务满意度 B.写字楼物业投资收益率 C.租金价格水平 D.出租经营成本 E.净租金收入占毛租金收入的比率 【正确答案】BCDE 66.市场法作为收益性物业估价的基本方法之－，其适用的对象不包括（　　）。 A.学校 B.纪念馆 C.标准厂房 D.普通商品住宅 E.别墅 【正确答案】AB 67.管理型物业服务企业的工作重点在于（　　）。 A.预算与成本管理 B.高度专业化与高度综合化管理 C.物业市场营销与租赁管理 D.现金流管理、绩效评价和客户关系管理 E.专业物业管理服务采购与分包商管理 【正确答案】ACDE 68.【真题】在所有权不变情况下，写字楼的类型包括（　　）。 A.企业自用写字楼 B.出租写字楼 C.出售写字楼 D.自用出售复合型写字楼 E.自用出租复合型写字楼 【正确答案】ABE 69.【真题】物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在（　　）。 A.办公室空间的合理配置 B.共用空间的合理配置 C.管理服务空间的合理配置 D.设备空间的合理配置 E.多部电梯的合理配置 【正确答案】BCD 70.写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的区别，说法正确的是（　　） A.合同服务是强制性的、必须提供的服务 B.超值服务是非强制性的、适当提供的服务 C.合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握 D.合同服务是业主服务需求期望值外的，是“雪中送炭”，是给业主