汉口中心区区域价值及市场资料

《汉口中心区区域价值及市场资料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《汉口中心区区域价值及市场资料（58页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、1 商务视角：汉口写字楼区域主要由四大板块组成，建设大道商务视角：汉口写字楼区域主要由四大板块组成，建设大道“金融一条金融一条 街街”占汉口地区高级写字楼物业规模的占汉口地区高级写字楼物业规模的6060以上，是汉口高档写字楼最以上，是汉口高档写字楼最 为密集、规模最大的区域为密集、规模最大的区域 板板 块块 板块特征板块特征代表性项目代表性项目主要客户主要客户 建设大道至新华路建设大道至新华路 沿线沿线 “金融一条街金融一条街” ” ，写字楼物业，写字楼物业 规模占武汉市写字楼总规模的规模占武汉市写字楼总规模的4040 ，占汉口地区高级写字楼物业，占汉口地区高级写字楼物业 规模的规模的6060

2、以上，是汉口高档写以上，是汉口高档写 字楼最为密集、规模最大的区域字楼最为密集、规模最大的区域 广发银行大厦、浦广发银行大厦、浦 发银行大厦、国贸发银行大厦、国贸 中心、建银大厦、中心、建银大厦、 新世界国贸、瑞通新世界国贸、瑞通 广场、招银大厦广场、招银大厦 以金融机构占大多数，以金融机构占大多数， 以及外资及合资企业的以及外资及合资企业的 驻汉公司和分支机构驻汉公司和分支机构 解放大道至武胜路聚集了汉口地区主要的早期中高 档写字楼，板块形成稳定的三足 鼎立（武广、世贸、泰和）之势， 商业气息浓厚 武商、武广、世贸、 SOGO写字楼、富 商大厦、中原大厦 外地驻汉机构/知名品牌 代理公司及合

3、资企业 取水楼至江汉北路CBD辐射区，中档写字楼良友大厦、凯盟大 厦、登月大厦 中小私营企业 沿江大道及江汉路 步行街 纯写字楼项目很少，但高层商住 办公楼很多，为汉口主要的商住 办公楼聚集之地 世纪大厦、港奥中 心、正信大厦、中 百商厦 销售代理/广告策划 1 2 商务视角：建设大道历经15年的发展，聚集了200多家金融机构，目前已 由市场自发形成向新华路延伸的趋势，本项目位于“黄金十字”交汇点， 商务价值十分卓越 金融街：金融街： 5 5家全国金融机构总部：家全国金融机构总部：汉口银行、长江证券、合众人寿、交银国际信托、 武汉农村商业银行； 1414家中外资银行区域总部：家中外资银行区域总

4、部：中行、建行、交行、招行、汇丰、东亚等； 1919家证券公司区域总部：家证券公司区域总部：国信证券、招商证券等；1515家保险公司区域总部：家保险公司区域总部： 太平洋保险、平安保险、阳光保险等。 还有投资担保、顾问咨询等非银行类金融企业也在这里聚集。 A 招银大厦 B 建银大厦 C 广发银行大厦 D 武银大厦 E 中信银行大厦 F 农银大厦 G 交银大厦（瑞通广场） H 中国中华城 I 浙商国际大厦 J 汉口银行大厦 K 新世界国贸大厦 L 民生大厦 M 良友大厦 N 国际金融广场 O 浦发大厦 P 福星惠誉大厦 Q 本项目（中建中英） a b m p l d e f g c o i h

5、n k q j 2 建设大道建设大道 新新 华华 路路 3 武汉经济金三角武汉经济金三角 汉口汉口-武汉武汉 CBD 汉阳汉阳-汉阳现代制造业中心汉阳现代制造业中心 武昌武昌-武汉中国光谷武汉中国光谷 商务视角：从政府规划层面来看，未来将崛起的王家墩商务视角：从政府规划层面来看，未来将崛起的王家墩CBDCBD商务区将成为商务区将成为 汉口商务新中心，定位金融、贸易、咨询、会展等现代服务业，可能替代汉口商务新中心，定位金融、贸易、咨询、会展等现代服务业，可能替代 建设大道的商务核心地位建设大道的商务核心地位 作为国内首个市场化运作的中央商务区，武汉王家墩中央商务区将与汉 阳现代制造业中心、武汉中

6、国光谷互动，构筑经济“金三角”。 武汉市市长 李宪生 3 4 商务视角：王家墩CBD建设的三个特点：企业主导、住宅先行、实施缓 慢，基于这三点，世联并不看好此CBD未来的发展前景，建设大道商务 中心地位至少10年之内难以被撼动 阶段阶段时间时间进度进度 第一阶段 2006年2008年启动武汉CBD，完成部分主干道 路及湖面景观的建设，充分挖掘 启动区的商业价值，展现CBD的 良好形象。 第二阶段2009年2012年建设CBD的道路骨架及主体建筑 设施，提升城市空间品质，拓展 显著的商务空间和居住空间，扩 大CBD景观面，为全面建设奠定 基础。 第三阶段2013年2016年完成城市主体道路网络和

7、基础设 施建设，全面建设商务中心区， 基本形成CBD商务“金十字”轴 格局。 第四阶段2017年2020年全面建成商务区，形成经济聚集、 商务汇聚、活力四射的“华中之 中，武汉之心”。 规模投资规模投资 武汉武汉CBDCBD建筑总规建筑总规 模约模约13001300万平方米，建设周期万平方米，建设周期 为为15-2015-20年，年，项目开发建设计划 吸引投资总额约人民币1000亿 元； 泛海城市广场泛海城市广场 在建中的泛海 城市广场，用地面积40300平方 米，总建筑面积约30万平方米， 是集国际五星级酒店、5A级甲 级写字楼和高档购物中心于一 体的新生态都市综合体。 写字楼概况写字楼概况

8、 其中国际标准甲 级写字楼约写字楼约4 4万平方米万平方米，建筑高建筑高 度度100100米左右，米左右，与酒店、购物中 心一起形成城市领航性地标建 筑，计划计划20132013年后投入使用。年后投入使用。 4 5 酒店视角：武汉市优质酒店主要集中在汉口，而建设大道则为武汉优酒店视角：武汉市优质酒店主要集中在汉口，而建设大道则为武汉优 质酒店聚集度最高的区域质酒店聚集度最高的区域 武汉市优质酒店主要集中在汉口，这与武汉市优质写字楼、商业的聚集区是一致的； 中心城区中，建设大道与汉口沿江区域以5星级酒店为主，而洪山广场与航空路区域 则主要以4星级酒店为主。 5 6 酒店视角：大量聚集的商务办公人

9、流带来了对酒店的大量需求，区域酒店视角：大量聚集的商务办公人流带来了对酒店的大量需求，区域 同时成为星级酒店聚集地，酒店经营状况较好同时成为星级酒店聚集地，酒店经营状况较好 p建设大道上有4家五星级酒 店，3家4星级酒店，还有一 些经济型酒店（锦江之星、 兆瑞国际大酒店等） p未来综合体项目均有高星级 酒店配套 p建设大道沿线所有高端酒店， 旺季每天入住率均达到了80% 以上 新新 华华 路路 建设大道建设大道 锦江国际 大酒店 香格里拉 大酒店 中原国际 酒店 新华诺富 特大酒店 禧邦可大 酒店 高雄大酒 店 纽宾凯大 酒店 6 7 商业视角：商业视角： 汉口目前已经形成武广商圈和江汉路商圈

10、两大市级商圈，区位汉口目前已经形成武广商圈和江汉路商圈两大市级商圈，区位 集中且吸引力强大，辐射范围广至武汉三镇甚至周边城市集中且吸引力强大，辐射范围广至武汉三镇甚至周边城市 7 8 商业视角：齐全的商业业态、较高的档次定位使所在商圈成为辐射华中区商业视角：齐全的商业业态、较高的档次定位使所在商圈成为辐射华中区 域的城市级商圈域的城市级商圈 新世界新世界 百货国百货国 贸店贸店 建设大建设大 道道 新华路新华路 武广商圈武广商圈 p本项目属武广商圈，为汉口最成熟 的商业区 p紧挨项目的新世界百货国贸店，商 业气氛也十分火爆； p未来建设大道以及新华路上会有大 体量的集中式商业，商业业态会更加

11、齐全、档次进一步提高 8 9 住宅视角：本项目所属区域为传统中心区，从目前武汉住宅市场价值分住宅视角：本项目所属区域为传统中心区，从目前武汉住宅市场价值分 布规律来看，属于居住价值最高的区域之一布规律来看，属于居住价值最高的区域之一 第一圈层：传统中心区第一圈层：传统中心区 以二环线为核心的区域，地段优势不容质 疑，如城市中心、交通方便、配套齐全等， 是武汉的经济中心，开发程度高，用地量 有限，未来该片区商品房供给会越来越稀 缺，并且供给的产品偏向于商务、商业。 第二圈层：新兴发展区第二圈层：新兴发展区 三环线区域及三大国家级开发区是城市拓 展的产物，依靠市政配套设施的落实，发 展程度差异较大

12、，有大量待开发土地，前 景可观，也是房地产未来发展的热点。 武汉住宅市场圈层分布武汉住宅市场圈层分布 武汉住宅市场均价温差武汉住宅市场均价温差 融科天城融科天城 万豪国际万豪国际 9 10 住宅视角：由于未来供应量较小，稀缺的城市价值受到居住及投资者的青住宅视角：由于未来供应量较小，稀缺的城市价值受到居住及投资者的青 睐，城市中心区住宅市场价格一直处于高位睐，城市中心区住宅市场价格一直处于高位 融科天 城 18000 中央荣 御 16000 三阳金城 15000 汉口中心城区土地供应量汉口中心城区土地供应量(j (j截止到截止到9 9月份）月份） 时间时间性质性质地址地址容积率容积率建筑面积建

13、筑面积 2010.4.30 居住 江岸区发展大道 371号 2.30 10350 2010.4.30商住 江汉区唐家墩街 天门墩路 4.20 43680 2010.7.29商住 江汉区鲩子湖 村 6.04542747.89 2010.9.16商业金融业 硚口区解放大道 308号 8.00 48400 2010.9.20 居住、商业金融 业 江汉区航空路4.5176940 总计总计822117.9822117.9 汉口中心区成交均价自汉口中心区成交均价自20112011年年1 1月以来，月以来， 一直保持在一直保持在1500015000元元/ /平米以上，价格上平米以上，价格上 升态势平稳，一直

14、处于高位。升态势平稳，一直处于高位。 汉口中心区市场主流项目尾盘或少量货量，新政后 采取高价换取高占位，牺牲速度，兑换城市稀缺地段价 值 按现有数据来看，汉口中心城区未来一到两年内总体供 应量不过百万方，土地供应量较小，必然促成后期客户 外溢。 汉口中心区项目以宝利金中央荣御、融科天城、三阳金城、创世 纪为主，但均属于尾盘保价阶段新政后，以高价换取高占位，对速 度要求低；片区商业、生活、交通配套齐全，属于汉口传统金融商 业中心，无可比拟的地段优势足以支撑片区价格，但后期发展空间 有限，外溢现象明显。 10 11 中山公园中山公园 喷喷 泉泉 公公 园园 北湖北湖 第十二中学第十二中学 新世界百

15、新世界百 货国贸店货国贸店 建设大道建设大道 新华路新华路 武广商圈武广商圈 协和医院协和医院 从项目所处区域配套而言，购物、公园、教育、医疗一应俱全，城市资源从项目所处区域配套而言，购物、公园、教育、医疗一应俱全，城市资源 环绕，居住价值卓越环绕，居住价值卓越 11 12 总结：本项目区域价值挖掘总结：本项目区域价值挖掘从区域价值层面上来看，项从区域价值层面上来看，项 目存在多种发展方向目存在多种发展方向 建设大道作为汉口金融商务中心的地位至少在未来10 年之内难以撼动 所属区域具备规模、档次、成熟和品牌优势，商业聚 集，价值平台高 写字楼聚集带来商务人流，建设大道为武汉优质酒店 聚集度最高

16、的区域 中心区土地供应枯竭带来城市核心区住宅日益稀缺， 居住价值同样不可轻视 商务视角： 商业视角： 酒店视角： 住宅视角： 12 13 13 写字楼市场分析写字楼市场分析 13 14 武汉经济态势良好，武汉经济态势良好， 定位中部中心城市定位中部中心城市 武汉为中部六省中唯一武汉为中部六省中唯一 一个一个GDPGDP破破50005000亿元的亿元的 城市；城市； 国务院明确将武汉定位国务院明确将武汉定位 为为“我国中部地区的中我国中部地区的中 心城市心城市”，标志着武汉，标志着武汉 的发展上升为国家战略的发展上升为国家战略 武汉十二五规划，第武汉十二五规划，第 三产业发展温床三产业发展温床

17、武汉总部经济位列武汉总部经济位列 全国十强全国十强 世界世界500500强已经把武汉作为强已经把武汉作为 华中区域的战略重点城市华中区域的战略重点城市 0505年至今，来武汉投资的年至今，来武汉投资的 世界世界500500强企业已经有强企业已经有8181家家 从城市层面看，随着武汉城市地位的提升，武汉从城市层面看，随着武汉城市地位的提升，武汉 写字楼市场拥有良好的发展前景写字楼市场拥有良好的发展前景 武汉第三产业比重超过武汉第三产业比重超过 50%50%，形成三二一产业，形成三二一产业 体系；体系； 受受“中部崛起中部崛起”的影响，的影响， 武汉第三产业迅速发展，武汉第三产业迅速发展， 比例大

18、幅增加比例大幅增加 武汉写字楼市场拥有良好发展前景武汉写字楼市场拥有良好发展前景 写字楼开发研判写字楼开发研判 宏观趋势宏观趋势 14 15 从产业层面来看，根据写字楼市场表现与第三产业发展高 度相关的市场发展规律，武汉未来写字楼容量将出现较大 程度增幅 第三产业产值 (亿元) 写字楼整 体容量 5000高等 20005000中等 2000低等 成都20042009年三产产值、办公用房 年均成交量对比 年份 200 4 2006-20082009 三产产值 111 8 1584-23362233 年均办公 成交面积 24.556.668.1 阶段年均 面积增幅 -40%81% 武汉未来十年第三

19、产业产值与写字楼市场容量预期发展情况 主要阶段第三产业产值 2015-20195387-9422 201020142678-4684 产值单位：亿元 面积单位：万平米 按照年增幅按照年增幅1515的保守增速预估未来十年武汉的三产产值的保守增速预估未来十年武汉的三产产值，根据写字楼发展水，根据写字楼发展水 平评估模型，推测武汉写字楼容量将在未来平评估模型，推测武汉写字楼容量将在未来1010年内从中等容量上升到高等容量年内从中等容量上升到高等容量 模型来源：世联模型 年份2000-20022003-20052006-2007 三产产值472-620710-11181318-1584 年均办公 成交

20、面积 13.424.531.5 阶段年均 面积增幅 -83%28% 南京20002007年三产产值、办公用房 年均成交量对比 中等容量高等容量 写字楼开发研判写字楼开发研判 宏观趋势宏观趋势 15 16 16 从区域角度来看，武汉商办物业价值链由北向南呈三级从区域角度来看，武汉商办物业价值链由北向南呈三级 递减梯队，本项目所在区域位于价值链首端，处于价格递减梯队，本项目所在区域位于价值链首端，处于价格 第一梯队，商务氛围浓厚第一梯队，商务氛围浓厚 武广商务区武广商务区 40-7040-70元元/ / 月月 建设大道商务建设大道商务 区区6011060110元元/ / 月月 中南中北中南中北 路

21、路 45604560元元/ / 月月 光谷片区光谷片区 25-5525-55元元/ /月月 钟家村、沌钟家村、沌 口口38453845元元 / /月月 写字楼租户写字楼租户 建设大道建设大道中南中北中南中北光谷光谷 写字楼租金写字楼租金 典型项目典型项目 招银大厦、建银大 厦、新世界国贸大 厦、瑞通广场 中商广场、世纪 广场、中建工行 广场 慧谷时空、光 谷国际广场、 国际企业中心 通用、诺基亚、 微软、汇丰银行 等国际知名企业 中建三局、中煤国 际、爱普生等国内 外知名企业 主要为高科技 中小企业和创 业型企业 60-110元/平方米 *月 45-60元/平方米* 月 25-55元/平方米*

22、 月 p商办物业的集聚效应导致成熟商务区写商办物业的集聚效应导致成熟商务区写 字楼物业租金抬升，并进一步导致商办物字楼物业租金抬升，并进一步导致商办物 业的升级提档。本项目区域商务氛围浓厚，业的升级提档。本项目区域商务氛围浓厚， 商办物业价值极高。商办物业价值极高。 写字楼开发研判写字楼开发研判 宏观趋势宏观趋势 17 区域内写字楼出租率普遍超过区域内写字楼出租率普遍超过95%95%，高于武汉整体，高于武汉整体 写字楼市场写字楼市场84.45%84.45%的出租率水平，租赁市场极度的出租率水平，租赁市场极度 繁荣，凸显出本区域写字楼发展的巨大机会繁荣，凸显出本区域写字楼发展的巨大机会 区域区域

23、 项目项目 租金（元租金（元/ /月月）管理费管理费 出租率出租率 汉口建设汉口建设 大道至新大道至新 华路沿线华路沿线 浦发银行大厦浦发银行大厦 三年前租金75元/月/平米，售价在1万/平米左右； 目前有一家900平米的业主，转租金为：150元/平 米/月；一家270平米的转售，价格在550万； 18元包空调 费 还剩2、3户，其余满租 民生银行大厦民生银行大厦 均价101元/平米/月；朝向不同，价格区间有所不 同：108元/月/平米-118元/平米/月； 22元包空调 费 最近开始招租，截止本月底招 租率达到30%，未来有安永等 大型企业入驻 新世界国贸中心新世界国贸中心 均价72元/平米

24、/月，根据朝向不同，价格不同，最 高均价：100元/平米/月 23元包空调 费 满租 建行大厦建行大厦90元/月/平米 20元包空调 费 一半用来自己办公，其余满租 瑞通广场瑞通广场租金均价在60元/平米/月 满租 福星国际商会大厦福星国际商会大厦均价在50-55元/平米/月 6元/月/ 平米 满租 武广片区写武广片区写 字楼字楼 国贸大厦国贸大厦 均价60元/平米/月，楼层，朝向导致租金上下浮动， 但差距不额大 14.5元/ 月 还剩4、5间100平米以下的， 其它满租 武广写字楼武广写字楼租金均价在40元/月 13元/ 月 还剩几家60-100平米的小户 型，其余满租 写字楼开发研判写字楼

25、开发研判 市场现状市场现状 17 18 从未来供应角度来看，未来从未来供应角度来看，未来3-53-5年内，区域内写字年内，区域内写字 楼放量较大，建设大道板块尤为集中楼放量较大，建设大道板块尤为集中 写字楼开发研判写字楼开发研判 未来竞争未来竞争 18 19 从未来区域内及汉口其他区域写字楼供应情况来看，从未来区域内及汉口其他区域写字楼供应情况来看， 建筑高、档次高、体量偏大是未来写字楼供应的一大建筑高、档次高、体量偏大是未来写字楼供应的一大 趋势，本项目如选择写字楼需制定差异化竞争策略趋势，本项目如选择写字楼需制定差异化竞争策略 写字楼开发研判写字楼开发研判 未来竞争未来竞争 19 20 城

26、市经济发展为写字楼发展提高良好契机 第三产业产值的日益扩大使商务办公市场容 量与日俱增 未来区域内新增写字楼供应量大，如选择写 字楼方向必须制定差异化竞争策略 区域商务价值高，区域内写字楼出租率极高， 存在较大市场机会 写字楼开发机会研判总结：综合城市及产业发展写字楼开发机会研判总结：综合城市及产业发展 趋势、竞争因素及市场状况，写字楼具备市场可趋势、竞争因素及市场状况，写字楼具备市场可 行性，写字楼开发机会较好行性，写字楼开发机会较好 写字楼开发研判写字楼开发研判 总结总结 20 21 21 酒店市场分析酒店市场分析 21 22 从城市发展角度看，武汉已经发展成为全国重要空从城市发展角度看，

27、武汉已经发展成为全国重要空 港门户之一，会展业和金融商务行业快速发展，为港门户之一，会展业和金融商务行业快速发展，为 酒店的大规模发展提供良好契机酒店的大规模发展提供良好契机 酒店开发研判酒店开发研判 宏观趋势宏观趋势 22 23 武汉区域高星级酒店及经济型酒店发展势头好，武汉区域高星级酒店及经济型酒店发展势头好， 二、三星级酒店市场表现相对不佳二、三星级酒店市场表现相对不佳 五星级酒店能够直接起到拉动物业品质、提升物 业价值，并且带动周边地产升值 武昌区某开发商武昌区某开发商 其实武汉的酒店并不算多，特别是五星级酒店， 尤其是4月份樱花节的时候，很多从广东来的旅客 根本订不到五星级酒店 春秋

28、国旅导肖女士春秋国旅导肖女士 23 酒店开发研判酒店开发研判 宏观趋势宏观趋势 23 24 未来武汉酒店向高端化、集中化趋势发展，本项 目在优质酒店集中区域，优势明显 未来高端酒店集中区域 目前高端酒店集中区域 建设大道酒店数量占到了20%, 份额 较大。 酒店开发研判酒店开发研判 宏观趋势宏观趋势 24 25 建设大道共有建设大道共有4 4家五星级酒店，家五星级酒店，3 3家家 四星级酒店四星级酒店 n 建设大道五星级酒店分布建设大道五星级酒店分布: : a 锦江国际大酒店 b 香格里拉大饭店 c 禧邦可大酒店 d 新华诺富特大酒店 n 建设大道四星级酒店分布：建设大道四星级酒店分布： e

29、纽宾凯国际大酒店 f 高雄大酒店 g 中原国际大酒店 d e c ab f g 新新 华华 路路 建设大道建设大道 从区域内现有酒店水平来看，建设大道上酒店自身从区域内现有酒店水平来看，建设大道上酒店自身 设施较陈旧，存在可超越空间，区域内生性竞争压设施较陈旧，存在可超越空间，区域内生性竞争压 力不大力不大 建设大道酒店现状建设大道酒店现状 市场概况市场概况 该区域酒店主要以高端及中高端商务客为主； 为了适应市场竞争，本区域酒店进行过不同程度的设备更新或酒店扩建工程； 近年来区域内酒店入住率和房价涨幅不大； 部分酒店所在物业为综合体，有零售、写字楼等配套； 优劣势优劣势优势：优势： 位于城市中

30、心，交通便捷，配套齐全； 武汉金融街核心区位，优质写字楼林立，市场有效需求旺盛； 传统优质酒店聚集区，当地品牌知名度较高，具备丰富的酒店管理经验； 酒店溢价能力强； 劣势：劣势： 上下班高峰期间，交通较为拥堵； 酒店设施相对沉旧，房间面积较小； 香格里拉大酒店香格里拉大酒店 酒店开发研判酒店开发研判 市场现状市场现状 25 26 区域区域档次项目名称项目名称项目位置项目位置总客房数总客房数均价均价平均入住率平均入住率 建设大道建设大道 五星级酒店五星级酒店 香格里拉大酒店香格里拉大酒店 建设大道与香港路交接建设大道与香港路交接 路口路口 442442个个950950元元/ /间间85%85%以

31、上以上 新华诺国际大酒店新华诺国际大酒店建设大道建设大道558558号号303303个个650650元元/ /间间90%90%以上以上 锦江国际大酒店锦江国际大酒店 建设大道与新华路交接建设大道与新华路交接 路口路口 407407个个750750元元/ /间间85%85%以上以上 禧邦可大酒店禧邦可大酒店建设大道建设大道933933号号 140 140个个 550 550元元/ /间间 85% 85%以上以上 四星级酒店四星级酒店 高雄大酒店高雄大酒店建设大道建设大道907907号号138138430430元元/ /间间85%85%以上以上 纽宾凯国际大酒店纽宾凯国际大酒店新华路新华路1511

32、51号号 285285400400元元/ /间间95%95%以上以上 中原大酒店中原大酒店黄浦大街黄浦大街2727号号103103450450元元/ /间间85%85%以上以上 本项目周边的优质酒店有本项目周边的优质酒店有7 7家，酒店需求极大，所家，酒店需求极大，所 有酒店平均入住率都达到了有酒店平均入住率都达到了85%85%以上，远远高于武以上，远远高于武 汉市高星级酒店平均水平汉市高星级酒店平均水平 p这边除了淡季，每天入住的客人都很多，入 住率极高，毕竟在金融街上，周边有很多的 写字楼，商务人士会很多；如果能有机会在 周边拿地做酒店，一定不错 新华诺富特国际大酒店 汉口金融街上的高星级

33、酒店共七家，除春节和汉口金融街上的高星级酒店共七家，除春节和7-87-8月份的旺月份的旺 季，每天入住基本满员，入住率极高，呈现供不应求的态势季，每天入住基本满员，入住率极高，呈现供不应求的态势 从市场调查以及业内人士访谈中得出：入住客户来源主要从市场调查以及业内人士访谈中得出：入住客户来源主要 以商务客户为主，这得益于周边的写字楼集中，聚集了大量以商务客户为主，这得益于周边的写字楼集中，聚集了大量 的商旅人员的商旅人员 酒店开发研判酒店开发研判 市场现状市场现状 26 27 2014年前武汉四、五星级酒店新增供应将达到12家 ，其中6家位于汉口，但本区域仅新增一家酒店供应 ，本项目发展酒店面

34、临竞争不大 区域区域项目名称项目名称 房间数房间数 预计开预计开 业时间业时间 物业管理公司物业管理公司 汉口 嘉裕CBD 酒店 7 万平 方米 N/A 超白金五星级酒店 及高档商业广场 王家墩CBD 泛海城市 广场 3502014 超五星级凯悦酒店， 64-84层 汉口解放大道 三阳金城 酒店部分 4082011枫丹白露 汉口永清街武汉天地 商务中心含五星级 酒店 汉口金银湖 东方马城 酒店 3502013N/A 汉口建设大道 中国中华 城 2013年将建成7星级酒店 酒店开发研判酒店开发研判 未来竞争未来竞争 27 28 城市发展支撑酒店发展 结合各档次酒店市场表现和本项目树品 牌开发目标

35、，如开发酒店宜为高星级酒 店 未来区域内新增酒店供应量不大，竞争 压力较小 区域内高星级酒店入住率极高，存在较 大市场机会 酒店总结：综合酒店发展趋势、市场状况及竞争因酒店总结：综合酒店发展趋势、市场状况及竞争因 素，酒店具备市场可行性，酒店开发机会较好素，酒店具备市场可行性，酒店开发机会较好 区域内现有酒店设施老旧，存在可超越 空间 酒店开发研判酒店开发研判 总结总结 28 29 29 商业市场分析商业市场分析 29 30 从武汉整体商业发展格局来看，武汉将形成市级商业从武汉整体商业发展格局来看，武汉将形成市级商业 中心为主导，市级商业副中心为辅，社区商业遍布全中心为主导，市级商业副中心为辅

36、，社区商业遍布全 城的商业主干网城的商业主干网 武汉商业发展武汉商业发展“十一五十一五”规划目标：规划目标： p20102010年年, ,使武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到使武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到1-1.11-1.1平方米平方米； p培养建成培养建成3030个市级商业副中心个市级商业副中心( (市级商业副中心指在居民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大 型住宅区周边设置的区域性商业服务中心)：徐东路、解放路、水果湖、鲁巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、 建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新、沌口、吴 家山、前

37、川、邾城、纸坊、纸坊、蔡甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙承担此功能。 商业开发研判商业开发研判 宏观趋势宏观趋势 30 31 武汉市新商圈特征比较武汉市新商圈特征比较 序 号 商圈业态特征主要消费群典型商业体 8王家墩 商圈 以零售、餐饮为主CBD办公人群为主新世界百货、三五醇、 武商量贩 9永清街 商圈 购物、休闲、会展全市客户及周边学校、 企业、写字楼办公人群 瑞安武汉天地 10王家湾 商圈 购物、餐饮汉阳居住人群及郊区人 群 家乐福、好美家、国 美电器 11沌口商 圈 购物、运动、餐饮入驻企业导入的产业人 群 中百仓储、湘隆时代 中心、金凯购物中心 12红钢城 商圈 服装、餐饮、家电武钢职工及

38、周边居住人 群 青山商场、中百仓储、 工贸家电 13光谷商 圈 百货、家电、休闲娱乐 为主 高新科技企业员工、高 校教职工及学生 鲁巷广场、大洋百货、 群光广场、光谷步行 街 14江夏商 圈 百姓生活基本配套为主区域日常居家消费人群中百仓储、中百百货、 国美电器 15徐东商 圈 多种业态并存，包括百 货商场、超市、 shopping mall等 武昌北、青山消费者占 主 销品茂、徐东平价广 场、麦德龙 武汉市老商圈特征比较武汉市老商圈特征比较 序 号 商圈业态特征主要消费群典型商业体 1武广商 圈 以大型百货商场为 主 周边居住及工作人口、流动 人口 武汉广场、世界贸易中 心、新世界百货、 S

39、OGO等 2汉正街 商圈 以专业市场（小商 品批发）为主 省内中小型城市经营户、市 内中低端消费者 多为批发商城和企业， 较少大商场 3江汉路 商圈 以众多专业店、专 卖店为主的商业街 全市及部分周边地区客户王府井百货、万达广场、 大洋百货、新世界百货 4钟家村 商圈 多种业态混合，包 括百货商场、专卖 店、专业市场 主要以汉阳区居民为主，少 量外来消费者 汉阳商场、铜锣湾广场、 新世界百货、万顺广场 等 5中南商 圈 以大型百货为主主要为武昌及武昌周边城镇 消费者，少量江北人口 中南商场、中南商业广 场、银泰百货、亚贸广 场等 6司门口 商圈 以百货为主武昌南消费者，以司门口周 边居住人群为

40、主 多为中小型百货 7街道口 商圈 以IT产品及中高档 百货为主 武昌及武昌周边城镇消费者， 高校学生比重较大 新世界百货、群光广场、 广埠屯资讯广场 趋势一：新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市趋势一：新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市 商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域 星状分布星状分布 1 1 2 2 3 3 4 4 5 56 6 7 7 1 1 2 2 3 3 10105 56 6 7 7 4 4 9 9 8 8 1111 1212 1515 1414 1313 新商圈 老商圈 商业开发研判商业开发研判 宏

41、观趋势宏观趋势 31 32 趋势二：社区商业、区域型商业的蓬勃发展，不断削弱中趋势二：社区商业、区域型商业的蓬勃发展，不断削弱中 心商业区对汉口非中心版块消费者的捕获力心商业区对汉口非中心版块消费者的捕获力 调研调研 区域区域 汉口中心区汉口中心区二七二七后湖后湖金银湖及常青金银湖及常青盘龙城盘龙城 居民消 费习惯 区域商 业基础 武广商圈、江汉路商 圈 航天双城15万方商业 百步亭花园大道社区 商业、汉口花园等底 商 金银湖区域商业基础薄 弱，基本依赖各社区少 量基础社区商业，基本 由常青片区商业 盘龙城区域商业基础薄 弱，基本依赖各社区少 量基础社区商业 未来商 业供应 南国中心 中森华1

42、5万方商业 武汉天地 南国10万方商业项目； 摩尔城5.5万方商业； 百步亭新春村8万方商 业； 星科项目社区商业 裕亚金银湖4万方集中 商业；福星城3万方商 业街；福星姑嫂树14万 方商业；南国北都7万 方商业 奥特莱斯 商业开发研判商业开发研判 宏观趋势宏观趋势 32 33 商业格局趋势判断：武广商圈发展中的马太效商业格局趋势判断：武广商圈发展中的马太效 应有可能减弱甚至终止应有可能减弱甚至终止 多商圈趋势冲击 区域型、社区型商业冲击 商业开发研判商业开发研判 宏观趋势宏观趋势 33 34 商业开发研判商业开发研判 市场现状市场现状 区域内集中商业运营状况呈现区域内集中商业运营状况呈现“一

43、超多强一超多强”的的 发展态势发展态势 序号商场名称档次百货性质 2009年营业额 （万元） 2010年营业额（万 元） 坪效（万元/平 米*年） 建筑面积 （平米） 1武汉广场中高档内资1835002072672.590837580000 2世贸广场中档内资80000837601.04780000 3武汉国际广场高档内资50000523500.9518181855000 4新世界百货中心店高档外资40000418800.9971428642000 5新世界百货国贸店高档外资50000523501.2464285742000 6庄胜崇光百货中高档外资45000471151.3980712233

44、700 现有项目：现有项目： 1 新世界中心 2 世贸广场 3 武汉广场 4 武汉国际广场 5 汉商新武展 购物中心 6 武汉庄胜崇光百货 7 新世界 国贸大厦 未来项目：未来项目： A 水游城 B 协和广场地块 C 武汉国际金融广场 D 银泰百货 E 中国中 华城 F 武商MALL城 34 35 商业开发研判商业开发研判 市场现状市场现状 结合各百货扣点情况来看，武广商圈集中商业结合各百货扣点情况来看，武广商圈集中商业 实际租金水平（折算）为实际租金水平（折算）为200-560200-560元元/ /平米平米* *月，月， 商业价值高商业价值高 35 商场名称坪效（万元/平米*年） 武汉广场

45、2.5908375 世贸广场1.047 武汉国际广场0.951818182 新世界百货中心店0.997142857 新世界百货国贸店1.246428571 庄胜崇光百货1.398071217 建设大道解放大道 商品种类新世界百货武汉广场世贸广场庄胜崇光 化妆品25-28% 25-28% 27.6% 25-28% 女装 25-27%25-27% 25.6%25-27% 男装 25-27%25-27% 25.6% 25-27% 按照平均扣点26%计算， 折算租金水平 商场名称实际租金水平（元/平米*月） 武汉广场561.348125 世贸广场226.85 武汉国际广场206.2272727 新世界

46、百货中心店216.047619 新世界百货国贸店270.0595238 庄胜崇光百货302.9154303 36 商圈名称商圈名称形式形式商业规模商业规模 A 水游城综合体9.6/24.8 B 协和广场地块 不详 C 武汉国际金融广场 综合体3/18 D 银泰百货 最大单体百货15/15 E 中国中华城 综合体5/31.56 F 武商MALL城9层的购物中心，3万 平方米餐饮娱乐，9万 平方米停车 18/27 总计总计50.650.6万方以上万方以上 商圈名称商圈名称形式形式商业规模商业规模 1 新世界中心 单体百货42,000 2 世贸广场 单体百货80,000 3 武汉广场 单体百货80,

47、000 4 武汉国际广场 单体百货55,000 5 汉商新武展购物中心 单体百货不详 6 武汉庄胜崇光百货 单体百货33,700 7 新世界国贸大厦单体百货42,000 总计总计33.2733.27万方以上万方以上 现有项目：现有项目： 1 新世界中心 2 世贸广场 3 武汉 广场 4 武汉国际广场 5 汉商新武展购物中 心 6 武汉庄胜崇光百货 7 新世界国贸大厦 未来项目：未来项目： A 水游城 B 协和广场地块 C 武 汉国际金融广场 D 银泰百货 E 中国中华城 F 武商MALL城 所在商圈现有商业体量约为所在商圈现有商业体量约为3333万方，未来新增供应将达万方，未来新增供应将达 到

48、到5151万方以上，并多以综合体形式出现，来自内部的商万方以上，并多以综合体形式出现，来自内部的商 业竞争将更为激烈业竞争将更为激烈 商业开发研判商业开发研判 未来竞争未来竞争 36 37 从更大范围的商业供应情况来看，未来从更大范围的商业供应情况来看，未来3-53-5年武汉全市集中年武汉全市集中 商业供应量约为商业供应量约为496496万方，几乎为现有集中商业的两倍，集万方，几乎为现有集中商业的两倍，集 中商业的爆发式供应催生了商业开发的极大不确定性中商业的爆发式供应催生了商业开发的极大不确定性 商业开发研判商业开发研判 未来竞争未来竞争 37 38 从用地条件来看，本项目商业体量很难超过从

49、用地条件来看，本项目商业体量很难超过2 2万方，万方， 规模成为项目发展集中商业最大的劣势规模成为项目发展集中商业最大的劣势 商圈名称商圈名称商业规模商业规模 新世界中心 4.2 世贸广场 8 武汉广场 8 武汉国际广场 5.5 武汉庄胜崇光百货 3.37 新世界国贸大厦4.2 水游城9.6 武汉国际金融广场 3 银泰百货 15 中国中华城 5 武商MALL城18 本项目概况：本项目概况： 总建面：不大于62665平方米 规划用地面积：10460平方米 建筑密度：不大于35% 容积率：5.99 经与天虹百货、茂业百货等百货商家接触：经与天虹百货、茂业百货等百货商家接触： 百货商家接受的极限是5

50、层，单层面积在面积在60006000平米左右平米左右，总 体量在3万方以上； 本项目： 3661平米*5层=18，305万方，与其条件相违背 项目单层最大建面：项目单层最大建面： 36613661平米平米 38 商业开发研判商业开发研判 用地条件用地条件 39 多重冲击下，项目所在武广商圈马太效 应有可能放缓甚至中止 所在商圈未来供应量进一步放大，且定 位雷同，竞争压力很大 用地条件决定本项目本项目商业规模难 以做大 未来3-5年全市集中商业呈井喷式供应， 市场不容乐观 39 区域内商业价值很高，但本项目商业规模难以做大，区域内商业价值很高，但本项目商业规模难以做大， 发展受限，有较大风险，需

51、要权衡发展受限，有较大风险，需要权衡 商业开发研判商业开发研判 总结总结 所在区域商业价值高，运营状况良好 40 40 住宅市场分析住宅市场分析 40 41 武汉豪宅发展处于资源豪宅阶段，市场上的豪宅项目无武汉豪宅发展处于资源豪宅阶段，市场上的豪宅项目无 一不依赖先天景观资源优势，资源成为客户判断豪宅等一不依赖先天景观资源优势，资源成为客户判断豪宅等 级的第一标准，客户对城市豪宅的认知度较低级的第一标准，客户对城市豪宅的认知度较低 项目项目先天资源先天资源 武汉天地一线江景 万达公馆一线江景 长岛别墅汤逊湖 纳帕溪谷汤逊湖+高尔夫 锦绣长江一线江景 东湖华侨 城 东湖 汤逊湖一 号别墅 汤逊湖

52、 国际金融广场：216米， 挡住了湖景视线 民生银行大厦：206米， 视线只能延伸到到喷泉公 园的周边，且所看到的湖 不完整 豪宅是个不错的投资选择，但是豪宅是个不错的投资选择，但是 我更愿意选择去汤逊湖或者其他我更愿意选择去汤逊湖或者其他 能有资源景观的地方。能有资源景观的地方。 武汉天地购房者武汉天地购房者 王女士王女士 住宅开发研判住宅开发研判 宏观趋势宏观趋势 41 42 42 住宅开发研判住宅开发研判 市场现状市场现状 武汉天地、万达公馆等豪宅项目在限购政策出台后，采武汉天地、万达公馆等豪宅项目在限购政策出台后，采 取捂盘或转向开发公寓等方式寻求出路取捂盘或转向开发公寓等方式寻求出路

53、 p万达公馆2011年1月10日开盘， 推出 240-340产品，实现销售均价 22000-26000元/ ，销售率100%； p1月15日限购令出台后转向精装SOHO 产品的开发和推售 p武汉天地 2011年1月5日开盘，推出临 江260-380产品，实现销售均价 32000元/ ，销售率95%； p1月15日限购令出台后采取捂盘策略， 无新产品加推 43 世联研究认为，限购令将成为未来世联研究认为，限购令将成为未来2-32-3年房地产市场的持年房地产市场的持 续性的政策背景，限购环境下，首置首改型产品受到市续性的政策背景，限购环境下，首置首改型产品受到市 场追捧，高端产品销售障碍较大场追捧

54、，高端产品销售障碍较大 项目项目客户主要来源客户主要来源职业职业置业次数置业次数 目前主力销售目前主力销售 户型户型 单价单价 （元（元/） 总价总价成交量成交量敏感点敏感点 华润橡树湾青山 事业单位 国企、公务员 首置 52% 首改 30% 1203房11000 约140 万30套/月 品牌、地段、 升值潜力 社区园林 万科高尔夫汉口 私营业主 事业单位 首置 40% 首改 55% 90 2房、2改3 10000 约100万6070套/月 环境、品牌、 物业服务 华润中央公园汉口个体、私营业主 首置 40% 首改 60% 901203房12000 约110万50套/月 环境、品牌 地段 百步

55、亭现代城 百步亭内部 二七、汉口中 心为主、少量 武昌、青山、 武汉市外 各种职业均有 首置、首改 为主 80两房， 94-122三房840065110万 2011年3月1 日开盘，推盘 170套，现已 基本售完 社区氛围，教 育配套 航天双城 二七片、百步 亭 事业单位(二炮、长 委、中交二航局) 私营业主(钢材市场) 首置、首改 客户为主 90两房， 140三房 12700 110170 万 90，推51 套，成交29 套 140，推 102套，成交 43套 小区环境、地 段、配套 融科天城汉口 生意人、泛公务员、 金融行业人员 首置客户为 主 71 89 130 15000135万 推量

56、较少，最 近成交10套， 从47到130都 有，其中 89*4，71*2 地段、配套 住宅开发研判住宅开发研判 市场现状市场现状 43 44 44 从未来供应来看，随着中心区土地供应的日益枯竭，住从未来供应来看，随着中心区土地供应的日益枯竭，住 宅方面面临的后续竞争主要来自中心区豪宅项目剩余货宅方面面临的后续竞争主要来自中心区豪宅项目剩余货 量供应，竞争压力不大量供应，竞争压力不大 44 p从2010年土地出让信息可以看出，中心区土地出让数量占比较 少，汉口中心区年内共出让8宗低块，面积占比仅为全市的8.8%； 永清商圈永清商圈 王家墩王家墩CBDCBD 后湖板块后湖板块 古田板块古田板块 常

57、青板块常青板块 汉口中心板块汉口中心板块 古田板块古田板块 常青板块常青板块 后湖板块后湖板块 20102010年年1-121-12月初武汉市土地成交情况月初武汉市土地成交情况环线分布环线分布 宗数占地建筑面积建面占比 1环内17797118.13250895.48.8% 12环2420884328551338.523.1% 2-3环3528229701100035829.7% 3环外主城区4432200286202423.716.8% 远城区5431922827980294.421.6% 合计1741212083036985310100.0% 44 住宅开发研判住宅开发研判 未来竞争未来竞争

58、 45 总结：住宅路线增大企业公关成本、且市场总结：住宅路线增大企业公关成本、且市场 接受度不确定接受度不确定 武汉豪宅市场尚处于资源导向阶段，对 城市豪宅接受度低 限购令将持续2-3年，高端产品销售遇 到障碍 土地转性增加与政府的公关成本 45 住宅开发研判住宅开发研判 总结总结 未来竞争压力不大 46 46 公寓市场分析公寓市场分析 46 47 建设大道建设大道 武广武广 商圈商圈 中南中北商圈中南中北商圈 钟家村钟家村 沌口沌口 福星水岸国际福星水岸国际 40万平米综合体 项目； 38106soho公 寓约460套，LOFT 公寓4284约300 套； 万达菱角湖广场万达菱角湖广场 51

59、万平米综合体项目； A1、A3公寓922套； 新华名典新华名典 1.5万平米住宅单体楼项目； 25-45平米公寓，60-93平米 普通住宅住宅项目； 12#、13#两栋为 soho公寓，共 500600套 户型面积为38、 47、57 人信汉商银座人信汉商银座 13.5万平米综合体项目； 酒店式公寓260套，45-65 平米； 武汉公寓主要分布在市区核心地带，多为商业指标难以消武汉公寓主要分布在市区核心地带，多为商业指标难以消 化后进行转化的产物，形象不高，难以承载品牌形象提升化后进行转化的产物，形象不高，难以承载品牌形象提升 使命使命 位置位置公寓位置全部处于城市商业或商务中心处于城市商业或

60、商务中心，紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通； 设置设置单独存在的纯公寓项目较少，基本与商住或综合体项目伴生基本与商住或综合体项目伴生，成为其中的一部分，多为商业 指标难以消化后进行转化的产物，形象不高； 47 公寓开发研判公寓开发研判 宏观趋势宏观趋势 48 48 1200012000（王家墩（王家墩CBDCBD） 1100011000（武广商务圈）（武广商务圈） 1000010000（钟家村、中南商务圈）（钟家村、中南商务圈） 9000-95009000-9500（徐东、光谷商务（徐东、光谷商务 圈）圈） 在售的公寓中，酒店式或有居住功能的高档公寓平均售 价为9,000元/平方米以上，而商

61、住两用普通公寓的平均 售价仅为8,500元/平方米，主要原因是其各方面品质远 不如酒店式或居住类的高档公寓，在房屋装修和楼体公 共区域的档次上都比较简陋，在服务理念上也稍逊一筹。 公寓产品客户以投资客为主，投资回报率为其关注的公寓产品客户以投资客为主，投资回报率为其关注的 核心要素，公寓价格突破天花板效应明显，武汉整体核心要素，公寓价格突破天花板效应明显，武汉整体 公寓价格水平不高公寓价格水平不高 典型项目名称典型项目名称项目主力业主项目主力业主项目终端客户项目终端客户 万景国际公寓汉口私营业主CBD核心商务区内工作的高层 管理人员，高级技术人员，以 及企业中高层管理人员等 澳门银座ME公寓年

62、轻白领、外地 投资客 位于香港路、澳门路沿线，客 户为在周边区域的企业管理人 员，高级白领，私营业主，附 近重点中小学的学生家属等 汇金国际公寓投资客、自用在本项目或周边写字办公的高 级白领，或商住一体的写字间 等。 世界城SOHO尚 都 年轻白领、投资 客 靠近光谷商业、文化中心，目 标客户为商住两用的写字间， 或商业、文化中心带来的商务 客流，以及高级白领等 普提金国际公寓私营业主、外来 投资客 地铁入口位于项目楼体的底层， 客户为商住两用的写字间，或 附近工作的高级白领等 客户购买性质分析 万达公馆公寓成交客户分析（439批） 48 公寓开发研判公寓开发研判 市场现状市场现状 49 项目

63、名称项目名称新华名典新华名典 开发商 武汉劳业瑞星房地产开发有限 公司 位置新华路与银松路交汇处 总占地面积/总建 筑面积 2430平方米/15140平方米 容积率6.23 总户数131户 停车位4-9层空中停车场 物业类型 住宅、普通住宅（配套有 商品房） 物业管理费1.50元/平方米月 均价13000元/平米 公寓在旺盛需求的拉动下，具有较公寓在旺盛需求的拉动下，具有较 快的去化速度快的去化速度 新华名典新华名典 本项目本项目 建设大道建设大道 新华路新华路 新华名典新华名典 从紧邻本项目的新华名典公寓销售均价（从紧邻本项目的新华名典公寓销售均价（1300013000元元/ /平米，平米，

64、 LOFTLOFT户型）来看，公寓的价格实现水平不高户型）来看，公寓的价格实现水平不高 49 公寓开发研判公寓开发研判 市场现状市场现状 50 从竞争角度看，未来从竞争角度看，未来1-21-2年汉口中心区新增公寓供应项目年汉口中心区新增公寓供应项目 超过超过1010个，供应量近个，供应量近8080万方，竞争压力较大万方，竞争压力较大 50 公寓开发研判公寓开发研判 未来竞争未来竞争 51 2011年5月18日，北京的政策明确，严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走 廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。房屋测绘机构应按照相 关机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘，禁止擅

65、自进行房屋分割测绘。主管 部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。 同时，严格登记管理。商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一 编号的房屋作为登记基本单元。禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和 登记。而在领取房产证的环节时，要以原先的商业、办公类的界限和面积来登记基本 单元，如果开发商拿到预售证后才分割成住宅套型，这样分割的“住宅”是不能办房 产证的。也就是说，北京的政策首先从规划开始就禁止“商改住”，如果开发商不按 规划要求私自改成住宅，那么预售和发房产证两环节也是无法通过的。 从政策层面看，北京从政策层面看，北京6 6月将叫停月将叫停“商改住商改住”，

66、公寓，公寓 产品面临的政策风险和不确定性增大产品面临的政策风险和不确定性增大 51 公寓开发研判公寓开发研判 政策导向政策导向 52 公寓总结：无论是从品牌提升还是价值最大化考公寓总结：无论是从品牌提升还是价值最大化考 虑，都不建议本项目做公寓产品虑，都不建议本项目做公寓产品 公寓多为商业指标转换产物，一般作为 回现产品，形象不高 价格实现能力弱 政策风险大 未来供应放量，竞争压力大 52 公寓开发研判公寓开发研判 总结总结 53 53 区域外竞争对手分析区域外竞争对手分析 中国中华城中国中华城 项目项目中国中华城中国中华城 位置位置武汉市香港路与建设大道的汇合处 用地面积用地面积/ /建筑面建筑面 积积 210亩/120万方 商业商业 地上地下面积合计约44万余，主要由 大型购物中心、主题店与大型综合商业 街组成 住宅住宅 37万余，由高档公寓、SOHO与精品 住宅组成 写字楼写字楼 27万余，由三栋超高层甲级写字楼级 组成 酒店酒店 11万余，由一栋超五星“国际大酒 店”、一栋四星“公寓式酒店”和一栋 华中地区首家七星级奢华酒店组成 停车位停车位5000个，共四层 一期入市时间一期