宜宾县房地产市场报告

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1、1、 宜宾土地市场分析1。1、宜宾市地价现状2006年,四川宜宾树高房地产开发有限公司分别以81。33万元/亩、122.67万元/亩、125。33万元/亩拍下了中坝片区的三块土地。也从2006年开始，宜宾市的土地步入了100万元/亩的大关。2010年1月28日上午, 天柏组团A1204地块被拍出334万元/亩的天价,而同时被拍卖的天柏组团A1208地块更是创出了377万元/亩的价格，这也是宜宾到目前为止土地拍卖的最高价格，两块地的用地性质都是居住用地（可兼容商业用地）,成交总价分别为3.74亿元和4.09亿元，楼面地价在1400元1600元/平方米之间。20072009年柏溪土地出让表序号用地

2、单位地块位置用地面积（亩）出让金（万元）土地单价(万元/亩）1宜宾华富房地产开发有限公司柏溪镇12。25236。78519.332卿裕慧火车站以南，育才路和交通街之间6。22783。594125。983宜宾寅吾房地产开发有限公司铁北新区28-01号55。642411。04543.334宜宾兴业房地产开发有限公司黑河南侧23.172447.99219。335宜宾宝蓉油脂有限公司；重庆明飞置业有限公司柏溪 育才路15.3811199.718786宜宾华富房地产开发有限公司科贸路以西、宜建路南侧2。23168。40230。667宜宾华富房地产开发有限公司振兴路（原丝厂用地)23。8531685。61

3、270。678宜宾华富房地产开发有限公司振兴路（原大修厂）14.3331481.025103.339宜宾市成中房地产开发集团有限公司铁北新区(南山星城）128.6797034.45254.6710宜宾旭能房地产开发有限公司华盛街与横街之间3。12376。48120。672007-2009年柏溪镇出让的土地价格从19。33-125。98万元/亩，平均土地价格为55万元/亩,其中成中集团南山星城土地成交价格是55万元/亩，楼地面价约为375元/平方米.1。2、20082010年宜宾土地招拍挂情况据统计，2007年宜宾商品住宅用地的投放总量约1694亩，平均容积率为1.51。6。这批土地中的大部分将

4、在2008年下半年至2009年上半年投入开发，并在2009年下半年进入房产预售，全年的上市总量约175万。2008年宜宾商品住宅用地的投放总量约126亩，平均容积率为4.04.1。这批土地中的大部分将在2009年下半年至2010年上半年投入开发，并在2010年下半年进入房产预售，全年的上市总量约34万.2009年宜宾商品住宅用地的投放总量约688亩,平均容积率为2.42.5。这批土地中的大部分将在2010年下半年至2011年上半年投入开发，并在2011年下半年进入房产预售,全年的上市总量约112万。2010年6月前，宜宾商品住宅用地的投放总量约184。3亩，平均容积率为3.5.这批土地中的大部

5、分将在2011年下半年至2012年上半年投入开发，并在2011年下半年进入房产预售，上市总量约43.02万。柏溪镇2007-2009年期间出让土地10宗，共计285亩，平均容积率约3.0,近两年可以为柏溪市场提供约57万货量,约5700套房屋，正常销售情况柏溪镇要3。7年左右能够消化掉5700套房屋。成交最大地块：白沙组团，净地面积274亩，建筑面积46万平米成交单幅地块最高总价：天柏中坝组团,6。27亿元拍卖土地楼面单价：平均：615元/平米；最高：1600元/平米;最低：43元/平米2、 2009年宜宾房地产市场销售量2009年（112月）宜宾城区商品房共计成交11397套（以宜宾市房地产

6、管理公布的商品房备案数据为统计依据）,与2008年同比上涨45。2009年，宜宾市区商品房销售面积约为210万,同比增加29;商品房销售均价约3400元/，价格区间从2200-4100元/；其中南岸西区楼盘鑫空间销售了1330套，占整个市场份额约为11。7%，中坝组团的“黄桷坪花园”销售了1532套，占整个市场份额约为13。4%。20072009年三年期间柏溪镇商品房共计成交4643套，销售面积达到了406071平方米，2009年是柏溪商品房成交量最大的一年，约成交商品房达到2400套，约占整个宜宾市场份额约为17%（柏溪镇数据来自宜宾县房管局）。3、 柏溪镇未来房地产市场供需分析3.1本项目

7、一期开发供应量A1地块：总用地面积：50085 m2（约75亩）总建筑面积：125213 m2小区总户数:1252户（暂按100m2/户计算）A-2、A-3地块：总用地面积:11645 m2（约17亩）总建筑面积：29113m2小区总户数：291户（暂按100m2/户计算）B-1地块：总用地面积： 42242 m2（约63。4亩）总建筑面积:147847m2小区总户数：1479户（暂按100m2/户计算）B2地块：总用地面积：59526m m2（约89.3亩）总建筑面积:238104m2小区总户数：2381户（暂按100m2/户计算）C1、C2地块：总用地面积:40128m2(约60。19亩）

8、总建筑面积:160512m2小区总户数：1605户（暂按100m2/户计算）C3地块:总用地面积:40384m2（约59.5亩）总建筑面积：161536m2小区总户数：1615户（暂按100m2/户计算）根据以上数据进行测算 ：一期规划总用地面积:244010m2一期规划总建筑面积:862325m2一期规划总户数 ：8623户如果5年完成开发，则：每天销售户数：8623/1825=4.7套如果10年完成开发，则：每天销售户数：8623/3650=2。36套3.2、本项目二期供应量D1、D-2、D3地块：总用地面积:50121m2（约75。18亩）总建筑面积:200484m2小区总户数：2005

9、户（暂按100m2/户计算）如果按照3年完成开发，则：每天销售户数:1.8套3。3、山顶1200亩地供应量总用地面积:约1200亩按照容积率：3。0计算总建筑面积:2399976m2小区总户数：24000户（暂按100m2/户计算）如果按照10年完成开发,则：每天销售户数：6。58套如果按照15年完成开发，则:每天销售户数:4。38套3。4、南山星城、万兴现代城及其他项目供应量供应户数约：3000户（成中2000+万兴1000）如果按照5年完成开发，则：每天销售户数：1.64套3.5、柏溪镇房地产市场需求根据宜宾县房管局提供的数据：n 2007年2009年三年期间柏溪镇商品房成交了4643套n

10、 每天的平均需求量为：4.24套结论：综上分析，柏溪未来10年房地产市场供大于求,属于买方市场，市场竞争压力比较大.本项目一期开发每天最高销售量为2套，最多每年销售量730套左右，需要12年左右完成全部开发.本项目正常的销售量为占柏溪市场份额的30%，即每天销售量为1.27套，每年平均销售量为465套左右，需要18年左右完成全部开发。4、 本土发展商实力及品牌发展研究4.1、本地最具有实力发展商的确定柏溪是一个起步不久的城市，房地产行业还不够成熟，本地开发商大多小盘操作，缺少大盘经验，所以综合实力不强，真正具有实力的房产公司不多,宜宾成中房地产开发集团有限公司凭借强大的实力，在柏溪开发了9个楼

11、盘奠定了本土最具实力的开发商位置.4.2、 宜宾成中房地产开发集团有限公司品牌剖析及发展趋势421、宜宾成中房地产开发集团有限公司业迹序号项目名称区位荣誉1榕树园柏溪镇成中路99年开发第一个小区，注重整体布局2金沙江大厦柏溪镇金沙江广场旁柏溪最佳地段，位置优越3天福花苑柏溪镇成中路设有绿化休闲广场、地下停车场,配套了商务中心、医务所、幼儿园、餐饮住宿、会所等服务设施曾获得四川省“天府杯”银奖4天福北苑柏溪镇科贸路小区周边城市配套成熟,生活方便5锦绣花园宜宾市江北振兴大道配套完善,有会所、幼儿园、早晚服务部、游泳池等。采用曲线围合、多层、联排相结合的建筑风格。被评为“市民喜爱的十佳楼盘”6三江家

12、园宜宾市翠屏区黄桷坪大道市政府倒迁工程7天福南苑A、B区柏溪镇成中路柏溪首座最高的临江公寓8翡翠园宜宾市翠屏区南岸蜀南大道地理位置优越，地处宜宾市规划的文体功能区和未来都市商务中心9吉星花园柏溪镇二二四英才街一号小区户型多样化，满足不同客户的需求，获得“最佳生态户型”奖10皖宜小区宜宾市翠屏区西郊翠柏大道经济适用住宅11蓝天花园柏溪镇科贸路成熟的环境，便捷的交通12文星花园柏溪镇二二四英才街临近宜宾县新二中13春江盛景宜宾市中坝片区滨河路总建12万平方米，面向金沙江，背靠翠屏山公园，交通便捷14金凤凰花园宜宾市翠屏区下江北白沙湾街道办事处学塘社区总建筑面积约20万平米， 打造田园立体式绿化空间

13、的现代居住环境。15骏逸江南南岸东区菜园沱长江大桥旁总建约12万平方米，一线江景楼盘16南山星城宜宾县经济开发区铁北新区福寿为主题的大型坡地风情社区，总建筑面积近30万平米，约2000户。17太阳岛白沙组团宜南大道旁总建面近30万平米,打造绿色生态高层群落、多层群落，更将类别墅坡地情景洋房422、成中品牌策略的特点从周边逐步往中心深入的发展方向，推动其房地产品牌形成。 “质量第一，客户满意” 的质量方针，为其房地产发展，提供了强大的动力支持,使其更好地抓好质量，提高信誉，以至在宜宾和柏溪市树立一个美好的企业形象。 1992年开始从事施工建设，工程技术过硬，施工队伍专业，施工管理严格，使他产品质

14、量得到保证，换来消费者的信赖，有利于知名度的提高。 由周边（以柏溪为根据地）逐步往市区(宜宾翠屏、白沙等）中心深入，开发规模由小逐渐到大的策略,使其房地产品牌逐渐形成。 从1999成中集团在柏溪开发的第一个项目“榕树园”开始，到目前成中集团在柏溪已经开发了9个楼盘，开发规模也是由小到大，目前开发的南山星城建筑面积达到了30万平方米,成中集团目前在柏溪的房地产开发领域中处于第一的位置，尤其是在铁北新城的开发中，更是为其奠定了霸主的地位. 在其开发的项目中，均以创新的开发理念,优越的规划设计、建筑质量、园林景观及物业管理共同打造较理想的人居环境，而这种环境不但给人舒适的居住，同时也给人一个身份的象

15、征，在开发中,以产品优越赢取知名度和信赖,以产品优越推动品牌形成.423、成中房产品牌形成的特点以产品创新与优越，规模的逐渐扩大推动品牌的形成。 2007、2008开发建设了“春江盛景、“文星花园”、 “翠柏商贸城” 、“金凤凰花园,确立了其市场地位； 2009精心打造“骏逸江南”、“南山星城”、“太阳岛等项目.其中，“天福花苑”荣获工程质量“天府杯奖,“四川省质量过硬服务满意优秀住宅项目”，“锦绣花园、“春江盛景”分别获宜宾市“十佳楼盘”、“十佳户型奖，“金凤凰花园”被国家建设部、文化部评为“全国和谐人居经典项目奖”等奖项。从此成中房产知名度就一日千里。n 2007年开始，成中集团将主要精力

16、集中在宜宾市，对柏溪的投 入相对减弱，目前柏溪在售的楼盘仅有南山星城项目，但楼盘规 模却越来越大,南山星城建筑面积达到30万平方米.5、 项目产品建议书5。1、住宅产品建议书5。1.1市场定位定位:一线江景、休闲健康、环境优美的大型生态社区金色江畔5.1。2价格定位n 宜宾市在售楼盘市场价格：片 区楼盘业态销售均价优惠政策南岸西区南滨泰筑高层公寓均价4100元/平米商铺14000元/平米一次性付款优惠1%宜都天成多层起价3380元/平米均价3500元/平米一次性付款优惠1莱茵河畔西湖湾小高层、高层3900元/平米一次性付款优惠总价一折南岸东区俊逸江南纯高层4100元/平米一次性付款优惠1，按揭

17、优惠20元/平米德烨都市名园多层、小高层3650元/平米无优惠中坝组团正和滨江国际高层均价3600元/平米车位73000元/个优惠情况:一次性优惠50元/平米，按揭优惠10元/平米外滩一号高层起价3700元/平米少量房源一次性付款优惠1%白沙组团地中海蓝湾多层、小高层、高层多层均价3800元/平米左右，小高层均价3500元/平米左右，高层均价3200元/平米一次性付款优惠2%，蓝客会会员可享受不同级别优惠青年国际多层、小高层、高层4200元/平米一次性付款优惠总价1%黄桷坪花园多层、小高层3050元/平米一次性付款优惠40元/平方米太阳岛多层、小高层、高层均价3300元/平米一次性付款优惠50

18、元/平米长江国际青年城高层公寓均价3250元/平米一次性付款优惠30元/平方米江北片区远达尚城高层未定香颐雅园小高层电梯起价3230元/平米一次性付款优惠20元/平方米和美佳园纯多层均价4000元/平米仅有少量跃层已售完无优惠书香府第多层均价3880元/平米一次性付款优惠总价1%江北兴城纯多层2800元/平米无优惠天柏片区万兴现代城（D组团）多层、小高层均价3460元/平米一次性付款优惠20元/平方米振兴大厦多层、小高层、高层底层商铺80009500元/平米，二层营业用房4500元/平米一次性付款优惠总价1阳光新园纯多层均价2200元/平米一次性付款优惠20元/平方米南山星城多层、小高层、高层

19、均价2700元/平米一次性付款优惠40元/平方米柏领佳苑小高层、高层预计均价3000元/平米暂无优惠方案n 本项目价格定位：住宅销售价格均价-3300元/单价A1地块2700元/A-2地块2700元/B-1地块3500元/B-2地块3500元/C1地块3600元/C-2地块3600元/5。1.3客户定位定位：居住质素远小于其身份价值的老板阶层与政府领导社会（柏溪及周边乡镇)中坚一族目标客群描述年龄主力客群为3550岁，辅以5060岁老人职业1/2老板阶层（准老板）、政府及事业部门高级领导 1/4-中坚一族（企业事业单位的中高级管理人员、高级职员等）1/4-退休的政府及事业单位干部（养老、为儿女

20、购房）家庭年收入520万元5。1.4产品定位定位：以小高层/高层空中花园洋房为主、辅以部分公寓的生态社区5.1。5总体规划建议n 规划设计理念以“金牌品质，时尚生活为理念，在宜宾创造一种“休闲、健康的全新生活方式，全力打造“柏溪“城市坐标”的最新形象。结合柏溪城市滨江发展的战略方向,项目要建设成为滨江地区的标志性都市化气息浓厚的居住区，实现“国际时尚 生态健康”的新生活理想，整合一切可以整合的资源。n 总体规划要体现的特别元素总体规划要体现出小区的休闲、健康的概念，特别是注重全民的参与性；总体规划要充分发挥交通的优势，为业主提供良好的交通环境；总体规划要考虑开发的经济性;从项目内外部空间环境的

21、整体考虑，注重处理规划组织结构与体现自然环境（江景楼盘）及本项目诉求的休闲、健康文化特征关系，达到人与人的和谐、人与金沙江的和谐;总体规划要巧妙结合现有的城市规划及滨江地块的状况，达到适度超前的规划效果。n 总体平面规划设计提示充分考虑分期发展的需要，每一期的地块具有独立性，能享受到自然的环境,并且在发展的过程中可以保持相对的完整性，直至整个项目完全落成。各期的规划要充分考虑业主生活便利性,配套方面在注重实用性的前提下,适当考虑各期的配套配置，实现期期有新的亮点来冲击市场。合理布局服务设施,使居民能方便地获取内心安宁和精神愉快，又能拥有物质生活的满足。充分考虑绿化景观,将本项目营造成独特的休闲

22、、生态居住区。5。1。6单体及主力户型设计建议n 物业形态定位l 小高层/高层空中花园洋房n 物业形态定位的市场依据l 在城市中的位置定位:l 处于柏溪老城区中心随着沿江景观带的打造，这一区域将形成未来的城市中心，同时也将成为天柏组团的区域名片，本项目刚好处于这一中心地段，同时也是富人居住区，对本项目的发展具有良好的促进作用，同时也使本项目成为顶级楼盘提供了有力的保证。n 柏溪的建设需要城市化的建筑柏溪目前的城市化进度水平较慢，都市气息不够浓厚,作为城市化的主要标志，小高层和高层建筑必将成为柏溪建设的主流。n 从消费者的需求现状分析柏溪人对时尚房型接受能力较强，这为本项目的户型创新提供了更大的

23、发挥空间,小高层和高层的楼盘已经被市场接受。创新的战略目标n 小高高层空中花园洋房战略目标一：通过空中花园概念，实现市场差异化竞争；战略目标二：引入多阳台设计，实现景观资源的价值提升；战略目标三：建立市场的基础上，通过产品创新,实现超越竞争，引领市场；战略目标四：通过入户大堂、部分首层架空，倡导项目高品质生活.n 创新产品亮点挖掘l 从市场的角度看,创新的产品既可填补市场的空白，又可让市场更加活跃，更加精彩。l 从项目的角度看，创新产品将成为项目的亮点。l 从目标客户的角度看，创新产品满足了他们的需要，体现了他们的身份和地位。因此,本项目应该把握机会,填补市场的空白点，引入创新产品,打造项目自

24、身的特色，丰富项目的亮点，创造项目的市场名片.n 引入多阳台设计理念本项目的高层采用跃式多阳台的户型设计，户户有穿堂风,窗窗都有自己的美景，扩大景观视觉，重点突出项目的景观资源，使买家任何方位都会享受到小区的自然美景.5.1.7、户型设计建议n 本项目的户型定位依据l 本项目的特殊性由于本项目定位为柏溪最高档的楼盘，为符合本项目的定位，面积上应以中大户型为主，但由于项目所处柏溪的消费能力有限，本项目供应量较大，目前国家政策对市场中改善性需求的抑制等不利因素。建议本项目应考虑扩大项目的目标消费群，争取将目标消费群一网打尽,考虑增加部分中小户型面积，同时主力户型面积尽量压缩。n 本项目的户型定位如

25、下l 户型定位l 小高层空中花园洋房建筑面积在70160平方米（少量复式)l 高层空中花园洋房建筑面积在80-180平方米（少量复式）l 主力户型定位主力户型面积总价小高层100平方米35万高层125平方米50万n 各户型配比l 小高层和高层所占比例物业形态面积比例复式150180平方米3%四房二厅130150平方米7%三房二厅二卫110130平方米20三房二厅一卫100110平方米20%二房二厅二卫85100平方米35%二房二厅一卫7085平方米15n 各户型描述l 主力户型设计要求（1)提高实用率，挤干面积水分在设计中保证基本功能和舒适性的前提下：尽量避免户型里的多余面积，在有限面积中进行

26、巧妙的功能设计，以保证总面积的最大利用率.(2）小进深,大开间的设计在保证单套户型面积不增加的前提下,应牺牲部分建筑面积尽可能减小住宅的进深、增大起居室与主卧的开间，做到全部户型开间不少于4米。同时，结构层高达到3米,满足住户铺实木地板的可行性，同时大大提高了客户在家具摆放及布置时的可发挥性。首层设大面积庭院式花园,平层、错层或跃层设计，采取入户空中花园。顶层可设计跃层，设入户空中花园和顶层景观露台。（3）保证良好的采光与通风应该在设计上尽量避免出现暗卫或客厅的采光不足的情形，保证主卧室与客厅良好的通风和采光。（4)在保证朝向的基础上，兼顾景观功能保证大部分体量为南北朝向的设计，窗的设计与窗外

27、景观相结合，强调户型的观景性同时应采用多阳台设计，和辅以适量的转角窗设计。在开间上厅不小于4.5米，主卧不小于3.9米n 户型功能设计建议户型功能区的设置应首先遵循动静分区,干湿分区、主次分区的设计原则。具体的户型功能设置及分区见下表：户型结构户型面积功能区的设置二房平层70-100m21、设公共区,包括：餐厅+起居厅2、设服务区，包括：厨房+客卫3、设居住区，包括:主卧套房+次卧4、引入双阳台设计（观景阳台+工作阳台）三房主力户型100-130m21、设公共区，包括:起居厅+餐厅2、设服务区，包括：厨房+储存间+客卫+书房1间3、设居住区，次卧（1间）+主卧套层（主卧+主卫）4、引入三阳台设

28、计四房130-150 m21、设公共区,包括：起居厅+餐厅+小型多功能厅2、设服务区，包括:厨房+客卫+储物间+书房1间3、设居住区，包括：次卧（2间）+主卧套房(主卧+主卫）+多功能房(可作书房，娱乐室等）复式150180 m21、一层设公共区和服务区包括:起居厅(挑空式）+餐厅+厨房+储存间+工人房+客卫2、二层设居住区为主，包括：休闲厅（临起居厅上空）+次卧+主卧套房+书房+客卫+功能房3、一层引入双阳台设计、二层引入露台设计-户型内部设计应尊崇尊贵大气的特点，适当创新，突出个性。除起居室、客厅、主人房、储藏室、洗衣房、书房等基本配置外，在考虑创新功能空间设计，如娱乐室、多功能厅、宴会厅

29、、休息室以及门厅处理,客厅上空等细部巧妙处理，使其具备高的性价比优势。 5。2、商业产品建议书5.2.1、产品定位本项目靠近金沙江广场和滨江路沿线需要有一定数量集中商业设施。因此本项目的商业存在一定的市场空间，定位为滨江休闲街大型超市；建立特色街区滨江休闲街：通过独特的定位，以优越的商业、休闲、娱乐环境，吸引柏溪及来自附近区域的客群.引入大型超市:不仅可以大幅消化商业面积，同时可刺激区域人气上升，带动其他商业的需求，促进区域商业多层次全面发展。通过发展，将这片商业打造成为柏溪商业中心，天柏组团重要的商业圈之一和时尚休闲场所。5。2。2、价格定位商业销售价格均价-7000元/单价A1地块-A2地

30、块4500元/B1地块6000元/B-2地块6000元/C1地块8000元/C-2地块8000元/6、 项目各地块经济分析6。1、A地块经济分析6。1.1技术经济指标（根据规划要点计算）序号项目面积(平方米）序号项目面积(平方米）1总建筑面积1543261总用地面积617302住宅建筑面积1473262住宅用地面积589303商铺建筑面积70003商铺用地面积28004地下停车位(个）1655地下室面积57756。1。2销售收入估算序号项目建筑面积(平方米）单价（元/平方米）总价(万元)1小区总销售收入1543262803 43258。022住宅147326270039778.023商铺700

31、0450031504地下停车位（个）165200003306。1。3成本测算序号项目提取比例及依据总价(万元)住宅总成本商铺车位1土地成本土地面积100万元/亩9254.98835。1419.82前期工程费1796.41714。981.52。1土地测量费总建筑面积*1。2元/平方米18.517。70。82.2规划测量费总建筑面积*1.2元/平方米18。517。70。82.3建筑设计费总建筑面积20元/平方米308.7294.714。02。4噪音排污费、环评费总建筑面积2元/平方米30.929.51.42.5白蚁费总建筑面积*1.5元/平方米23.122。11.12.6 散装水泥费总建筑面积1元

32、/平方米15。414。70。72。7 审图费总建筑面积*1元/平方米15。414.70.72。8 地勘费总建筑面积2元/平方米30.929。51。42。9 质检费总建筑面积*1.5元/平方米23.122。11。13.0 检测费总建筑面积*3元/平方米46.344。22.13。1 闭路（安装、费）总建筑面积*5元/平方米77.273。73.53。2 沼气摊销总建筑面积*10元/平方米154.3147。37.03.3 绿化摊销总建筑面积*20元/平方米308。7294。714。03.4 消防(安装、费）总建筑面积30元/平方米463.0442.021。03.5 人防费总建筑面积15元/平方米231

33、。5221.010。53。6 防雷检测总建筑面积1元/平方米15.414。70.73。7 空气检测总建筑面积1元/平方米15。414.70.73基础设施配套1851.91767。984。03。1 配套费总建筑面积*40元/平方米617。3589.328.03.2 水电（安装、费）总建筑面积*80元/平方米1234.61178.656。04房屋建筑安装工程费按照当地建安成本20697。619152。4910.0635.34。1住宅建筑面积*1300元/ 平米19152。38 19152。38 4.2商铺建筑面积1300元/ 平米910.00 910.00 车位地下室面积*1100元/平方米635

34、 635。25 5园林绿化总建筑面积*100元/平方米1543.31473.370。06行政性及其它费用452。8421。520.06.1初始面积测算总建筑面积*0.3元/平方米4。64。40。26。2审计费、招投标代理费总建筑面积2。5元/平方米38。636.81。86.3测绘费（每户竣工面积实测)总建筑面积2元/平方米30。929.51。46。4竣工现状测绘费(国土办证）总建筑面积*0。8元/平方米12.311.80。66.5工程监理费建筑安装工程费*1.5%310。5287.313。76.6档案管理费、组卷费建筑安装工程费*0.12%24.823。01。16.7定额测定费建筑安装工程费*

35、0.15%31。028。71。47管理费总建筑面积*25元/平方米385.8368。317。58其他费用总建筑面积5元/平方米77.273。73。59财务费用销售收入的2865.2795.663。06.610销售费用销售收入的3%1297。71193。394。59。911销售税金及附加4043。53715。6285.521。111。1营业税销售额*5。42335.93 2148.0170.117。811.2建安税建筑安装工程费3.34691.30 639.69 30.39 11。3土地契税土地成本4%370。19 353。40 16。79 11.4土地交易税土地成本2%185。10 176.7

36、0 8.40 11.5土地增值税销售额*1%432.58 397.78 31.50 3.30 11。6转移登记费商铺销售额*0。9%28.35 28。412总成本（总投资)42266。1 39511.5 2049.3 672。9 13单方(个）成本2739 2682 2928 1165 14各单体楼面地价600 600 600 测算结果：总销售收入：43258万元总利润:992万元总成本：42266万元销售利润率：2.3%（1）地价:80万元/亩销售价格：2700元/平方米商铺按照:4500元/平方米按此指标进行测算开发收益：2954万元开发收益率:7。3% (2）地价：110万元/亩销售价格

37、：2700元/平方米商铺按照：4500元/平方米按此指标进行测算开发收益:11万元开发收益率：0.025结论：按照这个测算结果，地价为110万元/亩的时候已经达到盈亏临界点，所以A地块价格不能超过110万元/亩.6.2、B地块经济分析6.2.1技术经济指标(根据规划要点计算)序号项目面积(平方米)序号项目面积（平方米）1总建筑面积3859511总用地面积1017682公寓建筑面积3206342公寓用地面积845453商铺建筑面积653173商铺用地面积172234地下停车位（个）7295地下室面积276456.2。2销售收入估算序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）总价（万元）1小区总销

38、售收入3859513961 152870。12住宅3206343500112221。93商铺65317600039190。24地下停车位（个)7292000014586。2.3成本测算序号项目提取比例及依据总价（万元)住宅总成本商铺车位1土地成本土地面积*200万元/亩30515.125350。85164。32前期工程费4492。53732。2760。32.1土地测量费总建筑面积*1。2元/平方米46.338.57。82。2规划测量费总建筑面积*1.2元/平方米46。338。57.82.3建筑设计费总建筑面积20元/平方米771.9641.3130。62。4噪音排污费、环评费总建筑面积*2元/

39、平方米77。264。113。12.5白蚁费总建筑面积*1.5元/平方米57。948.19.82.6 散装水泥费总建筑面积1元/平方米38。632。16.52.7 审图费总建筑面积*1元/平方米38。632.16.52。8 地勘费总建筑面积*2元/平方米77。264。113.12。9 质检费总建筑面积1。5元/平方米57.948.19.83。0 检测费总建筑面积*3元/平方米115。896。219。63。1 闭路(安装、费)总建筑面积5元/平方米193。0160.332。73。2 沼气摊销总建筑面积10元/平方米386.0320.665.33。3 绿化摊销总建筑面积*20元/平方米771.964

40、1。3130.63.4 消防(安装、费）总建筑面积30元/平方米1157.9961.9196.03.5 人防费总建筑面积15元/平方米578。9481.098。03。6 防雷检测总建筑面积1元/平方米38.632。16。53.7 空气检测总建筑面积*1元/平方米38。632.16.53基础设施配套总建筑面积*120元/平方米4631.43847。6783.83。1 配套费总建筑面积40元/平方米1543。81282.5261。33。2 水电（安装、费）总建筑面积80元/平方米3087.62565.1522.54房屋建筑安装工程费按照当地建安成本72512.157714.111757.13041

41、。04。1住宅建筑面积1800元/ 平米57714.12 57714。12 4。2商铺建筑面积*1800元/ 平米11757.06 11757。06 车位地下室面积*1100元/平方米3041 3040。95 5园林绿化总建筑面积*100元/平方米3859.53206.3653。26行政性及其它费用1499.61201。1244.76。1初始面积测算总建筑面积0.3元/平方米11.69.62.06。2审计费、招投标代理费总建筑面积*2。5元/平方米96。580.216。36。3测绘费（每户竣工面积实测)总建筑面积2元/平方米77.264.113。16.4竣工现状测绘费（国土办证)总建筑面积0.

42、8元/平方米30.925.75。26.5工程监理费建筑安装工程费1。5%1087。7865。7176。46.6档案管理费、组卷费建筑安装工程费*0.1287。069.314.16。7定额测定费建筑安装工程费*0。15%108.886。617.67管理费总建筑面积25元/平方米964.9801.6163.38其他费用总建筑面积5元/平方米193.0160.332。79财务费用销售收入的23057。42244。4783。829.210销售费用销售收入的34586.13366。71175。743。711销售税金及附加14389.210630。93563.493。311.1营业税销售额5.4%8254

43、.99 6060。02116.378。711.2建安税建筑安装工程费*3。34%2421。91 1927。65 392.69 11.3土地契税土地成本*4%1220。61 1014.03 206.57 11.4土地交易税土地成本2%610.30 507.02 103。29 11。5土地增值税销售额11528。70 1122.22 391.90 14。58 11。6转移登记费商铺销售额*0。9352.71 352。712总成本（总投资）140700.8 112256。1 25082.2 3207.2 13单方（个）成本3646 3501 3840 1160 14各单体楼面地价791 791 79

44、1 测算结果：总销售收入：152870万元总利润：12169万元总成本：140701万元销售利润率：8。66.2.4、盈亏平衡分析 项目整体住宅商铺车位总成本C140，700.83 112,256。07 25,082.21 3，207.16 固定成本 F118，668.11 96，014.07 19，559。27 3,040。95 总可变成本 V22,032。72 16,242.00 5，522。94 166.21 R3。683.683。683。68M84.3485。53%77。9894。82盈亏临界点销售额 S146,081.50 116，548.95 26,041。40 S=F/M（1R）

45、项目整体住宅商铺车位总成本C118，668。11 96,014.07 19,559。27 3,040.95 固定成本 F118，668。11 96，014。07 19，559.27 3，040。95 总可变成本 V22，032.72 16,242。00 5,522。94 166.21 R3。68%3。683.68%3.68L0.150。15%0.150.15%销售单价 P3，960。87 3,500。00 6,000。00 1,111。11 盈亏临界点销售量 Q311，543。79 285，260.91 33,898。22 28，459.50 Q=C/P1-（R+L) 项目整体住宅商铺车位总成

46、本C118,668.11 96,014。07 19，559.27 3，040。95 固定成本 F118,668.11 96,014.07 19，559。27 3，040。95 总可变成本 V22,032.72 16，242。00 5，522。94 166.21 R3。683.683.68%3。68L0.150。15%0.150.15%销售面积 Q385，951。00 320,634.00 65，317.00 13,122。00 盈亏临界点销售价格 P3,197。26 3，113.87 3，113.88 2，409。82 P=C/Q1-（R+L)（1） 地价：250万元/亩销售价格：3500元/

47、平方米商铺按照：6000元/平方米按此指标进行测算开发收益：4083万元开发收益率:2。7%(2) 地价：275万元/亩销售价格：3500元/平方米商铺按照：6000元/平方米按此指标进行测算开发收益：39。5万元开发收益率:0.026%按照这个测算结果，地价为275万元/亩的时候已经达到盈亏临界点，所以B地块价格不能超过275万元/亩。6。3、C1地块经济分析6。3.1技术经济指标（根据规划要点计算)序号项目面积(平方米）序号项目面积（平方米）1总建筑面积1605121总用地面积401282公寓建筑面积1123522公寓用地面积280883商铺建筑面积481603商铺用地面积120404地下

48、停车位(个）3015地下室面积120406.3.2销售收入估算序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）总价(万元)1小区总销售收入1605124958 79576。722住宅112352360040446.723商铺481608000385284地下停车位（个）301200006026。3.3成本测算序号项目提取比例及依据总价(万元）住宅总成本商铺车位1土地成本土地面积*250万元/亩15040.510527.74512.72前期工程费1868.41307。8560.62.1土地测量费总建筑面积*1.2元/平方米19.313.55.82。2规划测量费总建筑面积1。2元/平方米19。313.

49、55.82。3建筑设计费总建筑面积*20元/平方米321.0224.796。32。4噪音排污费、环评费总建筑面积2元/平方米32。122。59.62.5白蚁费总建筑面积*1.5元/平方米24.116。97。22。6 散装水泥费总建筑面积1元/平方米16。111。24.82.7 审图费总建筑面积1元/平方米16。111.24。82.8 地勘费总建筑面积2元/平方米32。122.59.62。9 质检费总建筑面积*1。5元/平方米24。116。97。23.0 检测费总建筑面积3元/平方米48.233。714。43.1 闭路（安装、费)总建筑面积5元/平方米80。356。224.13。2 沼气摊销总建

50、筑面积10元/平方米160.5112。448。23。3 绿化摊销总建筑面积20元/平方米321.0224。796.33.4 消防(安装、费）总建筑面积*30元/平方米481.5337。1144。53。5 人防费总建筑面积15元/平方米240。8168。572。23。6 防雷检测总建筑面积*1元/平方米16。111。24.83.7 空气检测总建筑面积*1元/平方米16。111.24。83基础设施配套总建筑面积120元/平方米1926.11348。2577。93。1 配套费总建筑面积*40元/平方米642.0449。4192。63.2 水电（安装、费)总建筑面积80元/平方米1284。1898.8

51、385。34房屋建筑安装工程费按照当地建安成本31821。721346.99150。41324.44。1住宅建筑面积1900元/ 平米21346。88 21346.88 4。2商铺建筑面积*1900元/ 平米9150.40 9150。40 车位地下室面积*1100元/平方米1324 1324.40 5园林绿化总建筑面积100元/平方米1605.11123.5481。66行政性及其它费用653。1440。8188.96。1初始面积测算总建筑面积0。3元/平方米4。83。41.46.2审计费、招投标代理费总建筑面积*2。5元/平方米40。128。112。06.3测绘费(每户竣工面积实测)总建筑面积

52、2元/平方米32.122。59。66.4竣工现状测绘费(国土办证)总建筑面积*0。8元/平方米12。89.03。96.5工程监理费建筑安装工程费*1.5%477。3320.2137。36。6档案管理费、组卷费建筑安装工程费*0.12%38.225。611.06。7定额测定费建筑安装工程费*0。15%47.732.013。77管理费总建筑面积*25元/平方米401.3280。9120。48其他费用总建筑面积5元/平方米80.356。224。19财务费用销售收入的2%1591.5808.9770。612。010销售费用销售收入的32387.31213.41155。818。111销售税金及附加7404.93933。23388。938.511。1营业税销售额*5.44297.14 2184。12080.532。511.2建安税建筑安装工程费*3。341062.84 712。99 305.62 11.3土地契税土地成本*4%601.62 421。11 180。51 11.4土地交易税土地成本*2%300.81 210。55 90。25 11.5土地增值税销售额*1