某地块项目管理及市场管理知识调研分析报告

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1、目 录第一部分 项目地块市场调查概况2一、项目地块市场调查2二、地块挂牌主要经济技术指标4三、项目地块情况调查4四、项目交通环境调查8第二部分 宏观市场调研分析11一、宏观城市概况分析11二、城市社会经济现状及发展分析13（一）国民生产总值13（二）招商引资13（三）零售商业13三、城镇未来发展规划14第三部分 陈江镇房地产市场调研分析16一、区域房地产发展历程16二、区域楼盘价格统计分析17三、区域楼盘分布状况18四、近期区域个盘调查分析22第四部分 项目可行性研判32一、地块SWOT分析32二、项目开发评估34第五部分 结论34第一部分 项目地块市场调查概况一、项目地块市场调查（一）所在城

2、市位置特点 项目位于惠州市惠城区潼侨镇镇区东南角上，紧邻陈江镇，S120省道经过地块边上，沿此路至陈江镇中心区约1.5公里。梅汕线铁路从地块东南面500米左右处经过，沿120省道从地块到205国道约3.5公里，至惠河高速约5.5公里，距惠盐高速约6公里，外部交通网四通八达，距惠城区中心城区约15公里，至深圳60公里；不过镇内交通比较单一，全镇主要沿120省道发展，并由此路与其他高速路网连接。根据惠州市总体规划和目前发展形势来看，陈江仲凯组团将是未来惠州市发展的重点，地块紧邻陈江镇，应该会有较大的发展机会。地块 梅 汕线陈 江 镇 区潼 侨 镇 区 御景华城类别地块1地块2地块3地块4地块5合计

3、用地性质商住用地商住用地商住用地商住用地商住用地94635.3合142亩用地面积（平方米）48599.227219.415208.92300.21307.6转让价1.1亿地价（元/平方米）77万/亩，约1162元/备注五块地连成一片,形成一个整体二、地块挂牌主要经济技术指标恺三、项目地块情况调查（一）地势 项目地势较平，周边也没有太大的起伏，整个区域都较平坦（二）地貌 地块上无任何建筑物和树木等，全是一片平坦的草地（三）地质 属低丘平原，地层稳定性良好，过去50年间未有地震记录（四）地块生熟程度 地块属生地，现状交付（五）地块形状地块2 地块形状较规划，主体呈长方形，有一端呈楔形地块4地块3地

4、块5（六）地块内的景观没有什么现成可利用的景观，但是远处可以看到一些山景，不过山不大，是一些连绵的小山丘（七）污染度 项目的污染比较小此沟将填上，地块边上直接与大路相邻四、项目交通环境调查（一）公共交通设施 项目周边交通设施较便利，由120省道可达惠深、惠河、广惠、莞惠等高速公路。（二）公共交通线路项目有公共交通3条线路。线路次序首末站 车辆（辆）车型首末班时间 全程（公里） 6路陈江火车北站22大巴首6:30 末18:3027.311路汽车北站潼湖部队14空调大巴首6:30 末18:3032.35路陈江汤泉23空调大巴首6:30 末18:3033318路水口潼侨（三）路网状况地块规划中的高速

5、路，西连常虎高速，东按广惠高速五周边建筑物情况地块周边建筑物较少，西北方向和东南方向零星有一些低多层建筑；临路一侧有一条水沟，有一定污染，但此沟属于道路红线范围内，以后将填平；东侧主要是农田和渔塘，尚未进行开发，有一定的空气和景观优势。在地块西侧大路对面不远处是今年推出的热卖楼盘格林童话，目前已基本售完。六社会治安情况此区域社会治安状况一般，主要是由于外来人口较多，周边工厂较多七周边配套情况地块周边本身配套现在不足，但是由于离陈江镇中心区只有一公里多路程，那里有较多的商场超市等各方面生活配套；另外由于格林单话楼盘也已售完，业主即将进行装修入住，此楼盘也会有一些相应生活配套推出，如中心商业广场、

6、商务酒店等，以后此区域配套和居民气氛会越来越好。第二部分 宏观市场调研分析由于地块处于潼侨与陈江交界处，位置上更趋于陈江，而且由于陈江在此区域的特殊的位置及经济发展关系，宏观市场主要以陈江仲恺区为主。潼侨镇是以前的潼湖华侨农场演变而来，2003年12月25日，惠州市政府举行潼湖华侨农场撤场设镇交接仪式。一、宏观城市概况分析（一）地理位置陈江镇位于惠州市西南部，南临深圳，毗邻大亚湾、东莞。东北距惠州市区12公里,南离深圳66公里，至惠州港码头45公里,西至东莞樟木头30公里、东莞市区70公里、广州135公里,惠深、惠樟、惠淡、惠广等主干公路在陈江交叉而过。广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境，并在陈

7、江设有客运站和货运站，是惠州市西南部重要交通枢纽。（二）发展历史近年来，陈江镇大力推行工业化、城市化进程，全面优化投资环境和生活环境。为进一步优化投资环境，提高城镇综合竞争力，陈江街镇不断加快小城镇建设步伐，致力于城镇各项基础设施和市政工程建设。建成了一批规模大、档次高的市政配套设施项目，城镇综合功能日趋完善，农村城市化水平大大提高。（三）人口状况陈江镇全镇地域总面积83平方公里，辖11个村民委员会，2个社区居民委员会，总人口10.1万人（其中外来暂住人口7万人）。（四）社会文化背景陈江街道办事处是著名民主革命先驱廖仲恺先生的故乡。具有团结奋进、艰苦创业精神，各项工作连续多年受到省、市、区的表

8、彰，并荣获5块国家级金牌：“全国婚育新风进万家活动先进单位”、“全国计划生育工作先进集体”、“全国先进基层党组织”、“全国创建文明村镇工作先进单位”、“全国铁路护路联防工作先进集体”。（五）大型市政配套建成11万伏高压输变电站2个，建有日供水量10万吨的自来水工程；各类通讯设施完善；拥有完备的市场商贸体系；镇内酒店、宾馆、中西餐厅、桑拿健身等娱乐服务设施一应俱全。其中，三阳酒店为四星级酒店。城镇各项配套设施和整体功能日趋完善。投入城建资金6亿多元，完成了21平方公里的城镇规划，建成城区面积达9平方公里，城镇绿化率达30%以上。（六）交通设施及状况建成贯穿全镇的仲恺大道、陈江大道、曙光大道、金湖

9、路、陈甲路等城镇主干线，形成了外环路以交通为主、内环路以生活区为主的环状交通网络，基本实现全镇村道硬底化。二、城市社会经济现状及发展分析（一）国民生产总值 2006年仲恺高新区GDP达到119亿元，占全市12.8%；工业总产值641亿元，同比增长12.7%,占全市的三分之一;其中高新技术企业产值561亿元,同比增长10%；技工贸总收入643亿元，同比增长13.6%；出口总额56.6亿美元，同比增长21.7% ,其中高新技术企业出口总额52亿美元,同比增长20.1%；利润总额15.2亿元，同比增长578.6%；实际利用外资12701万美元，是惠州市重要的经济增长点。（二）招商引资仲恺高新区从19

10、92年成立到现在已经走过了十三年的发展历程，目前已有美、英、法、德、意、日、韩、葡、澳及台湾、香港等国家和地区的近330多家中外企业在仲恺高新区投资，其中有索尼、可口可乐、LG、西门子、TCL、金山集团、华阳集团、航天科技、德赛等国内外知名企业，主要生产各种镭射光头、高级音响、彩电、电话机、手机、液晶显示屏、VDO导航系统、锂离子电池等，形成以电子信息、通讯产品、新材料、光电一体化为主导的产业框架，是国内外重要的电子信息产业生产基地。同时，高新区内还有信息产业部批准的“国家（惠州）视听产品产业园”，广东省科技厅批准的“广东省火炬计划激光头产业基地”和“广东省火炬计划高能环保电池特色产业基地”。

11、（三）零售商业陈江镇近年来将第三产业作为建设现代化城镇的重要内容，大力发展现代物流业和服务业，成为惠州南部的主要商贸和消费中心。按照“把陈江建成惠州重要物流中心”的目标，大力加强市场建设，现已形成以江城市场为中心，汇佳、新世界购物中心为龙头，集贸市场、商业步行街、华盛市场、甲子市场、建材市场、青春市场、澄海市场为辅助的市场体系。以三阳酒店、陈江宾馆为龙头的服务业，使陈江逐渐成为惠州西南部的消费娱乐中心。2003年，全镇集贸市场总成交额达8439万元,第三产业总产值达4.51亿元。三、城镇未来发展规划（一）陈江镇规划概况按照陈江街道办事处城镇建设总体规划，全镇形成了西部为工业组团、中部为生活行政

12、组团、北部为高新技术工业组团的全理布局。初步形成了“规划合理、设施完善、环境优美”的花园式工业小城镇格局。陈江仲恺核心城区远期在组团西部，结合铁路搬迁，向北连接广惠高速公路新通道、向南连接惠州港疏港路的建设，规划设置物流产业园区。陈江-仲恺区域范围：中心城包括惠环街道办、陈江街道办、潼侨镇、镇隆镇；独立镇包括潼湖镇、沥林镇陈江-仲恺次区域将建设成为加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器业聚集区依托陈江-仲恺次区域现有空间布局结构，利用周边山体、湖泊水系等自然资源，构筑山水相连、山城相楔的生态绿化空间形态。总体采用“三轴、两河、多带、四区”的网络化城市绿地结构形式潼侨湿地：推进湿地型的综合环境建设

13、，增强地区调节汛期洪水能力，同时构建远景城市地区的生态型城市水体景观。（二）陈江在惠州全市规划中的地位和作用惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个区域称为“中心城区”2020年规划人口规模大于50万的地区：惠城区（市区，包括桥东、桥西、江南、江北、龙丰、河南岸、小金口、水口、惠环、陈江）地块中 心 组 团惠州方向深圳方向地块第三部分 陈江镇房地产市场调研分析一、区域房地产发展历程 2004年以前，仲恺作为国家高新技术经济产业区之一，全部都是居民自建的农民房，商品房项目稀少，各种商业、生活配套档次低且极不成熟。在经济的不断发展，城市化建设加快的过程中，第三产业经济及服务配套严重脱节于整体经济发展形势

14、，对于房地产市场来说，这里可说是一片未经开发的处女地。陈江镇仲恺高新区近两年来在政府大力招商引资方针下，经济水平得到长足发展。另一方面是因为深惠、惠河、广惠、莞惠高速公路和京九、惠澳铁路等交通网线进一步完善，以及仲恺高新区的生活配套、城市建设不断完善，使得区域辐射范围扩大，房地产随即进入快速成长时期，拉大了本地购房的需求。2001年金宝创业家园凭着自身有较好的交通优势，以低价吸引深圳的外来商务人士、高新区高 技术人才等外多高素质人才购买，成就了片区特有的居住范围。近两年大量投资者看好片区的发展潜力，各房地产商在区域迅速崛起多个房地产项目，2005年的金茂商业广场、口岸外商公寓，2006年的御景

15、华城、2007年的欣欣家园以及定位低密度、情景HOUSE的硅谷国际社区格林童话，为区域片区的房地产市场萌芽拉开了序幕。然而，面对强劲的消费前提，惠州硅谷产业的缺位，尚没有代表其城市形象的高档、高尚社区，陈江镇仲恺高新区片区的房地产发展目前处于起步阶段，价格还处在一个较低的水平，升值潜力较大。二、区域楼盘价格统计分析楼盘名称销售均价（元/）升幅度07年5月初调查07年8月底调查金宝创业家园330033000%欣欣家园370038002.70%口岸外商公寓450046002.22%金辉新苑心园3期3600460028.78%御景华城二期2900380031.03%格林童话世界别墅：6000别墅：7

16、00016.67%洋房：2900洋房：350020.69%美林玉桂山华府3800490028.9%南山公馆4000470017.5%金茂精英现代城320035009.38%青青世界尚没开盘尚没开盘本次市场调查中，从各个楼盘的销售均价上看，除了金宝创业家园、欣欣家园（一期）、格林童话世界（一期洋房）基本售磬外，货量少没有进行价格升幅外，其他的各楼盘的销售均价均有较大的升幅，其中一些大型高品质的楼盘如御景华城二期、金辉新苑心园3期、美林玉桂山华府、格林童话世界（一期）三大楼盘的升幅度最明显，均达到2031%，区域楼价直接上升。三、区域楼盘分布状况区域楼盘分布主要集中在陈江镇镇区内的陈甲路、仲恺高新

17、开发区的仲恺大道旁、以及靠近成熟配套的惠州老城区南出口的鹅领南路两旁。区域楼盘名称路段仲恺高新开发区金宝创业家园惠州仲恺高新技术开发区欣欣家园仲恺高新区中恺大道旁口岸外商公寓仲恺高新区口岸新区金辉新苑心园3期惠州市仲恺一路青青世界仲恺高新开发区77号陈江镇区御景华城二期仲恺大道与白云山路交界处格林童话世界陈江往潼侨方向(甲子河边)金茂精英现代城陈江金茂商业广场旁惠州老城区美林玉桂山华府惠州市鹅领南路南山公馆鹅岭南路市委党校对面南山公馆格林童话美林华府金辉新苑青青世界口岸外商国际欣欣家园御景华城金茂精英现代城金宝创业家园四、区域楼盘客户群分析楼盘名称路段主要客户金宝创业家园惠州仲恺高新技术开发区

18、深圳创业、商贸往来人士、高新区管理人员。欣欣家园仲恺高新区中恺大道旁深圳商务人士的买家、投资者和高新区的白领、职工。口岸外商公寓仲恺高新区口岸新区报关、物流、商务、以及惠城周边近万家外向型企业的管理层为主。金辉新苑心园3期惠州市仲恺一路以惠城区附近的工厂高层管理人员、本地商贸从业者、深圳二次置业客户为主。青青世界仲恺高新开发区77号主要是陈江、以及惠州等地的咨询客为主。御景华城二期仲恺大道与白云山路交界处以惠城商人、高层管理人员、公务员、深圳二次置业客户为主。格林童话世界陈江往潼侨方向(甲子河边)以陈江以及惠州其它地区的私人企业主、高新科技区的高管为主，洋房以投资、别墅以自住为主要动机；来自深

19、圳地区的购房者占总购房者约30%，其中以洋房投资为主，自住占少量。金茂精英现代城陈江金茂商业广场旁主要是陈江、以及惠州、深圳等地的投资者为主，还有一些以购买多个单位的购房者打通成一个单位以自住为主的数量也占一定比例。美林玉桂山华府惠州市鹅领南路以高新技术区的高管、外来商贸人士为主，以及白领、高级公务员也占了一定份量。南山公馆鹅岭南路市委党校对面深圳创业、商务人士的买家、市区附近的医院、海关、国营企业工厂的职工等五、区域个别楼盘后续开发量楼盘名称路段开发情况后续开发量金宝创业家园惠州仲恺高新技术开发区分四期开发，已经开发与销售完毕。0欣欣家园仲恺高新区中恺大道旁首期推出257套，两个月已售磬;二

20、期有243套,于9月底售,243套，（建筑面积44-142）口岸外商公寓仲恺高新区口岸新区共推248套，现剩下三套，其中有2楼的53、7楼的53、9楼的83各一套。0金辉新苑心园3期惠州市仲恺一路三期2006年11月推出共228套,剩下三套140复式单位，于2007年11月推出一栋17层高的小高层。约90套，104-139（四房为主）青青世界仲恺高新开发区77号总共605套分两期开发，一期于9月初开售，目前市场反应一般。330套为二房；100套为一房；200套为三房。御景华城二期仲恺大道与白云山路交界处现在销售二期最后1栋，现剩下不足10复式首层面积在158-199的五房。0格林童话世界陈江往

21、潼侨方向(甲子河边)一期于6月16日开盘，65套联体别墅，现剩下2套360的湖景别墅；150套情景洋房已经售磬。二期2007年12月推出。1200金茂精英现代城陈江金茂商业广场旁现剩下2楼两套、5楼一套、7楼一套、17楼三套，共剩下七套全为30、32一房，0美林玉桂山华府惠州市鹅领南路1号楼剩下7层、10层；2号楼剩下12层、13层、16层；3号楼剩下13楼、17楼。0南山公馆鹅岭南路市委党校对面一期分两次推货，2月份推共179套单位，剩下凤祥阁10楼159的四房一套；5月3日又推105套，现剩下凤临阁5楼148的四房一套。约600套六、区域片区发展趁势分析根据惠州市总体规划2006-2020

22、年，区域片区定位为珠三角东部电子电器业聚集区，促进西部城市建设发展，构建以现代商贸、批发、零售为主体的商业圈。仲恺高新区有着“惠州硅谷”，是城市经济增长的动力，硅谷的精英掌握了智慧和财富，在南惠州构成强大的知富阶层。陈江镇以甲子路为中轴，向外辐射，周边有陈江大道、仲恺大道、白云山路、甲子路，交通网络四通八达。陈甲路和仲恺大道交叉口为中心半径300米的区域，车水马龙，人气鼎盛，集中了新汇佳商场、肯德基、江城市场、民乐福商场等大商家，是陈江的商业中心地带。目前建成或将建的项目有御景华城、金茂广场等高尚社区 ，其发展前景不可限量。由于区域片区生活配套、城市建设逐步成熟，区域房地产具备大盘时代的发展契

23、机，相信未来几年区域大盘出现爆炸性崛起。同时将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入片区。四、近期区域个盘调查分析（一）金宝创业家园开发组合项目名称金宝创业家园销售电话0752-2605196具体地址惠州市仲恺高新技术开发区建筑设计发展商广东金宝集团有限公司景观设计销售代理物业管理金宝物业发展公司项目基本参数占地面积8万总户数1300户物业类别多层、高层建筑面积约20万首推日期 2001年楼 距容积率2.5交楼日期D区06年地上车位绿化率40%交楼标准毛坯地下车位 销售情况据2007年8月上旬调研所得，A、B、C三区已售磬，现在售D区，即将售磬，剩下最后1套。户型参数主力户型 三房二厅畅销户型

24、三房二厅朝向布局坐北向南一梯户数 二梯四户、二梯六户主力户型设计特色 蝶形布局、凸窗飘台。价格参数多层均价售磬最低价售磬最高价售磬高层均价3300元/最低价3800元/最高价2900元/别墅均价最低价最高价车位均价7-8万元/个车位租金200元/月物管费用1.1元/月折扣优惠项目规划小区分A、B、C、D四期开发，共33栋多层、4栋18-23层高层主要卖点仲恺高新技术开发区核心地段广告语/定位语创业并快乐着区内设施会所、幼儿园、中心花园广场周边设施综合商场、学校、银行、海关道路交通状况依靠中恺大道，畅通全市，临近惠深高速主要买家深圳创业、商务人士的买家、高新区技术管理人员等综合评价项目开发多年，

25、即将售磬，是仲恺高新区首个推出的大型住宅小区，项目由于临近惠州海关，想比深圳市的楼价价比较低，深受深圳买家的欢迎。（二）美林玉桂山华府开发组合项目名称美林玉桂山华府销售电话0752-2769666具体地址惠州市鹅领南路建筑设计广东省建筑设计研究院发展商惠州美林地产景观设计深圳市紫月环境景观设计销售代理深圳中孚蓝德地产物业管理惠州市亚美物业管理项目基本参数占地面积2.5万总户数515户物业类别小高层建筑面积8.5万首推日期 06年10月楼 距容积率2.69交楼日期08年2月地上车位绿化率39%交楼标准毛坯地下车位 销售情况1号楼剩下7层、10层；2号楼剩下12层、13层、16层；3号楼剩下13楼

26、、17楼。月平均售60套。户型参数主力户型 三房二厅、四房二厅畅销户型三房二厅朝向布局坐北向南一梯户数 二梯四户、二梯三户主力户型设计特色 户户朝南、入户花园、3.8米挑高廊院价格参数多层均价最低价最高价高层均价4900元/最低价4000元/最高价5200元/别墅均价最低价最高价车位均价8万元/个车位租金200元/月物管费用1.05元/月折扣优惠一次性98折、银行按揭99折项目规划项目规划由7栋18层、2栋11的小高层组成主要卖点背靠玉桂山，扼守惠州南大门广告语/定位语高台华府廊院天下区内设施保留百年古树、护手电梯、亲水平台周边设施173医院、学校、银行等齐全道路交通状况临鹅领南路，南往中恺大

27、道通惠深高速、北往惠州老城区主要买家深圳创业、商务人士的买家、市区附近的医院、海关、国营企业工厂的职工等综合评价项目背靠玉桂山，进可入市，退可隐居，地势较高，自然环境好，户型地位以中小的三房二厅、四房二厅为主，销售比较理想。（三）欣欣家园开发组合项目名称欣欣家园销售电话0752-2096999具体地址惠州市仲恺高新区中恺大道旁建筑设计发展商惠州市沃德房地产开发公司景观设计销售代理佰利房产物业管理项目基本参数占地面积31604总户数500户物业类别小高层建筑面积61500首推日期 07年4月28楼 距容积率2.96交楼日期08年6月地上车位200个绿化率38%交楼标准毛坯地下车位销售情况首期推出

28、A、B栋小户型单位共257套，而三房二厅只有34套,两个月已售磬，月售120套;二期有243套,于9月底售,估计4500元/.户型参数主力户型44-84一房一厅、小二房二厅畅销户型一房一厅朝向布局一梯户数 2梯7户、2梯8户主力户型设计特色精致小户型价格参数多层均价最低价最高价高层均价3800元/最低价3200元/最高价4250元/别墅均价最低价最高价车位均价车位租金物管费用1.3元/月折扣优惠项目规划项目规划由5栋18层小高层组成，一期有257套,二期有243套,一期推单位售磬，计划9月推出二期，建筑面积在44-142,均价4500元/;另规划一综合楼不对外发售.主要卖点位于高新区核心地带，

29、小户型单位广告语/定位语品质格调新主张区内设施临街商业、中心园林周边设施海关、银行、中恺广场、协和医院等齐全道路交通状况临仲恺大道旁，北往中恺大道通惠深高速、南往陈江镇主要买家深圳商务人士的买家、投资者和高新区的白领、职工等综合评价项目位于仲凯高新区海关对面，靠近中恺大道旁，位置好，走小户型定位，项目销售不错。（四）南山公馆开发组合项目名称南山公馆销售电话0752-2582888具体地址惠州市鹅岭南路市委党校对面建筑设计发展商惠州市海东置业公司景观设计销售代理深圳众厦实业公司物业管理项目基本参数占地面积4.8万总户数800多户物业类别小高层建筑面积约11万首推日期 07年2月楼 距容积率2.3

30、5交楼日期07年12月地上车位绿化率40%交楼标准毛坯地下车位 销售情况一期分两次推货，2月份推出凤祥、凤仪、凤舞、凤雅、凤盈阁共179套单位，剩下凤祥阁10楼159的四房一套，月售25套；5月3日又推凤临阁、凤莱阁、凤韵阁105套，现剩下凤临阁5楼148的四房一套，月售26套。户型参数主力户型四房二厅畅销户型四房二厅朝向布局南北对流一梯户数 1梯2户、2梯2户主力户型设计特色户户客厅、主卧面朝溪谷园林或正南朝向价格参数多层均价最低价最高价高层均价4700元/最低价4200元/最高价4850元/别墅均价最低价最高价车位均价车位租金物管费用1.1元/月折扣优惠一次性98折、银行按揭99折项目规划

31、分两期开发，建筑面积约9万平米，其中包括3万平米的住宅，4万平米的酒店式公寓和逾万米的商业配套。其中一期有3栋12层高、5栋16层高，共有284套，二期年底发售。主要卖点南山森林公园接壤广告语/定位语观山 观水 观天下区内设施酒店式公寓和逾万米的商业配套周边设施173医院、学校、银行等齐全道路交通状况临鹅领南路，南往中恺大道通惠深高速、北往惠州老城区主要买家深圳创业、商务人士的买家、市区附近的医院、海关、国营企业工厂的职工等综合评价项目作为“观山 观水 观天下”的惠州山景顶级豪宅，以“身处城市之繁华，释放回归自然本性”为宗旨，在城市核心地段呈现自然山体美景建筑，使置业者真正拥有纯正山居大宅感受

32、。二期于年底发售，估计售价在5500-6200元/之间。（五）口岸外商公寓开发组合项目名称口岸外商公寓销售电话0752-2111111具体地址惠州市仲恺高新区口岸新区建筑设计 发展商惠州丰捷口岸发展有限公司景观设计销售代理物业管理项目基本参数占地面积 总户数248户 物业类别小型公寓建筑面积首推日期 2007-04-16楼 距容积率交楼日期现楼地上车位200个绿化率交楼标准毛坯地下车位 销售情况 共推248套，现剩下三套，其中有2楼的53、7楼的53、9楼的83各一套；月销售54套。户型参数主力户型以45.8-83.5平方米的三、四房为主畅销户型三房、四房朝向布局南北走向一梯户数 一梯36户主

33、力户型设计特色 层高5.9米,经典户型设计价格参数多层均价最低价最高价高层均价二、三、四层为4500元/；五、六、七层为4600元/；八、九层为4700元/。现剩下的货尾单位仅为4000元/。别墅均价最低价最高价车位均价车位租金物管费用1.3元/折扣优惠 精装修,送家私家电，银行按揭99折项目规划一栋1+8层高小户型公寓,设有海关区出入口,及5000停车绿化广场主要卖点地处口岸经济圈,低首付,低风险,高成长广告语/定位语惠州门户,毗邻海关物业区内设施周边设施仲恺高新技术产业开发区道路交通状况以深惠、惠河、广惠、莞惠高速公路和京九、惠澳铁路为主要交通干道主要买家报关、物流、商务、以及惠城周边近万

34、家外向型企业的管理层为主综合评价该项目处在口岸经济圈，外向型企业为主要客户群，定位十分准确，依靠独一无二的地理优势，以快速的销售速度取得了良好的成绩，到目前为止接近销完。（六）金辉新苑心园3期开发组合项目名称金辉新苑心园3期销售电话0752-2560118,2560000具体地址惠州市仲恺一路建筑设计 发展商惠州南怡实业有限公司景观设计销售代理惠州鑫宇房产投资策划有限公司物业管理项目基本参数占地面积 7.8万总户数1400户 物业类别小型公寓建筑面积17万首推日期 三期2006-11楼 距10-20m容积率 2.18交楼日期2007-10底车位800个绿化率交楼标准全装修销售情况三期2006年

35、11月推出20层、22层高的小高层共228套,剩下2、3、4楼的复式单位全是140以上的四房共有三套,月售22.5套;于2007年11月另一栋17层高的小高层推出,建筑面积为104-139的三、四房为主，售价在4500-5000元/。户型参数主力户型以85-125平方米的三、四房为主畅销户型三房、四房朝向布局南北走向一梯户数 二梯六户主力户型设计特色创新风筝户型，方正实用，采光充足，功能空间合理分工价格参数多层均价最低价最高价高层均价4600元/最低价3500元/最高价4900元/别墅均价最低价最高价车位均价车位租金200元/月物管费用0.9元/折扣优惠一次付款96折，银行按揭98折项目规划三

36、期规划七栋9层高的小高层，分别一栋17层、20层、22层高的高层商住宅楼主要卖点优质的景观+高性价比广告语/定位语梦想生活，金辉新苑区内设施社区内超市、商铺等配套设施周边设施医院、学校、党政机关等道路交通状况东通三环，北接市汽车总站，南至惠深公路主要买家以惠城区附近的工厂高层管理人员、本地商贸从业者、深圳二次置业客户为主综合评价该项目处在惠州城区发展地带升值潜力大，拥有大型私家园林，一、二期已有70%入住率，形成了成熟的大社区，吸引一些高素质居住人群购房。（七）格林童话世界开发组合项目名称格林童话世界销售电话0752-3169999具体地址惠州陈江往潼侨方向(甲子河边)建筑设计美国博万发展商格

37、林地产景观设计美国灵顿销售代理深圳黑马房地产顾问有限公司物业管理项目基本参数占地面积 20万总户数一期洋房144户别墅68套物业类别洋房、别墅建筑面积首推日期 2007-06-16楼 距容积率交楼日期2007-12车位绿化率交楼标准毛坯销售情况一期于6月16日开盘，65套联体别墅均价售7200元/，现剩下2套360的湖景别墅；150套情景洋房售3500，已经售磬。二期2007年12月推出。户型参数主力户型别墅以210-370五房为主洋房以102-150三、四房为主畅销户型朝向布局南北通透一梯户数 二梯四户主力户型设计特色客厅约为6.3米高,大面宽设计,层层错落,内外连贯通透价格参数多层均价最低

38、价最高价高层均价3500元/最低价元/最高价别墅均价 7000元/最低价5800元/最高价7400元/车位均价车位租金200元/月物管费用洋0.6；别2项目规划一期推出150套洋房，65套多联别墅主要卖点地理位置+高水平开发组合广告语/定位语40万Town House欧洲城区内设施中心广场、2万休闲会所、带泳池商务会所、五星级商务酒店。周边设施道路交通状况紧贴莞穗高速，随着多条城际轻轨接通，将拉近惠州与珠三角的距离主要买家以陈江以及惠州其它地区的私人企业主、高新科技区的高管为主，洋房以投资、别墅以自住为主要动机；来自深圳地区的购房者占总购房者约30%，其中以洋房投资为主，自住占少量。综合评价该

39、项目处在惠州工业科技园发展区域，创业环境好，升值潜力大，楼盘品质较高，以西班牙own House为建筑风格，得到了优秀的青年创业者的喜爱。（八）御景华城二期开发组合项目名称御景华城二期销售电话0752-3322666具体地址惠州仲恺大道与白云山路交界处建筑设计 发展商惠阳区盈富实业有限公司景观设计销售代理惠州鑫宇房产投资策划有限公司物业管理-项目基本参数占地面积 4万总户数二期950户 物业类别普通商住楼建筑面积15.4万首推日期 二期2006-05楼 距容积率 3.75交楼日期2008-01车位绿化率交楼标准毛坯销售情况现在销售二期最后1栋，现剩下不足10复式首层面积在158-199的五房,

40、月销售为50套左右.有一栋12层高的小高层,于9月初开卖,估价销价为3800元/.户型参数主力户型以78-199平方米的三、四房为主畅销户型三房、四房朝向布局南北走向一梯户数 一梯三户、二梯四户主力户型设计特色方正实用，采光充足，空间合理分工，附带景观阳台价格参数商铺均价13000元/最低价最高价高层均价3800元/最低价元/最高价元/复式均价4000元/最低价最高价车位均价车位租金240元/物管费用0.98元/折扣优惠一次付款97*99折，银行按揭98*99折项目规划一期6栋12层，二期9栋12层、3栋19层.主要卖点陈江核心商业地带广告语/定位语华府御景，彰显尊荣区内设施金茂商业广场、步行

41、街、商铺等配套设施周边设施中小学校、超市、银行、医院道路交通状况周边有陈江大道、仲恺大道、白云山路、甲子路、交通网络四通八达主要买家以惠城商人、高层管理人员、公务员、深圳二次置业客户为主综合评价该项目处在惠州陈江镇经济核心地带，居住环境成熟，商业繁荣、具有较大的升值潜力。（九）金茂精英现代城开发组合项目名称金茂精英现代城销售电话0752-3220888具体地址惠州市陈江金茂商业广场旁建筑设计发展商惠州南兴置业有限公司整合推广深圳动力广告销售代理深圳亦道创置物业管理金迪物业管理项目基本参数占地面积4749.35总户数510户物业类别高层建筑面积24111.72首推日期 07年1月28楼 距容积率

42、5.26交楼日期08年9月底地上车位绿化率交楼标准初装修地下车位 销售情况现剩下2楼两套、5楼一套、7楼一套、17楼三套，共剩下七套全为30、32一房，月售71套。户型参数主力户型30、32的一房；60的二房畅销户型一房、二房朝向布局坐北向南一梯户数二梯十六户、二梯十八户主力户型设计特色 大开间、简约实用、采光率好。价格参数多层均价最低价最高价高层均价3500元/最低价2300元/最高价3800元/别墅均价最低价最高价车位均价车位租金250元/月物管费用0.7元/月折扣优惠一次性98折、银行按揭99折，送装修、电磁炉、电热器。项目规划项目规划由A、B两栋17层小高层组成主要卖点投资型小户型、靠

43、近大型商业场广告语/定位语陈江首席高层精装小户王区内设施周边设施中国农村信用合作社、万佳乐购物中心、金茂商业广场等道路交通状况邻近仲恺大道与白云路交界处，北可达陈江大道，交通便利。主要买家主要是陈江、以及惠州、深圳等地的投资者为主，还有一些以购买多个单位的购房者打通成一个单位以自住为主的数量也占一定比例。综合评价项目位于陈江中心区，旁边有大型商业配套、以及大型住宅小区，交通方便，投资与自信两相宜。（十）青青世界开发组合项目名称青青世界销售电话0752-2636666，2637777具体地址仲恺高新技术产业开发区77号建筑设计发展商惠州仲恺文体发展有限公司整合推广惠州市燎原广告有限公司销售代理物

44、业管理惠州诚诺物业有限公司项目基本参数占地面积19466总户数605户物业类别小高层建筑面积47614首推日期 07年9月楼 距容积率255交楼日期08年5月1地上车位351个绿化率35%交楼标准毛坯地下车位销售情况共605套，330套为二房；100套为一房；200套为三房，尚没销售，目前市场反应一般。户型参数主力户型42-106的一至三房畅销户型朝向布局东南向一梯户数二梯六户、二梯四户主力户型设计特色小户型、南北通透。价格参数多层均价最低价最高价小高层均价估计3500元/最低价最高价别墅均价最低价最高价车位均价车位租金物管费用1.2元/月折扣优惠项目规划项目由11栋12层小高层组成，另有30

45、000的集购物、娱乐、运动的商业广场以及3000的文体运动中心。主要卖点邻近仲恺高新区核心、旁边有大型商场广告语/定位语青春、梦想、家园区内设施周边设施仲恺中学、三阳酒店、海关、协各医院、格林得假日酒店、南洋百货等道路交通状况邻近仲恺大道，北接惠河高速、南接惠深高速，往北可达深圳、东莞等地。主要买家主要是陈江、以及惠州等地的咨询客为主。综合评价项目位于仲恺高新技术开发区，旁边有大型商业配套、以及周边配套完善，交通方便，但该区域尚没形成成熟的居住氛围，但小区的售价将会比同区内的楼盘较低，估计销售会比较乐观。第四部分 项目可行性研判一、地块SWOT分析（一）地块优势（Superiority）1、经

46、济优势：项目所在陈江镇是惠州市南门户，区域发展定位是高新区，经过不断的调整、发展、规划，已经取得了令人瞩目的成绩，尤其是最近几年来通过对园区的重新调整规划后，使得仲恺高新区工业产值出现了快速的增长，其在惠州经济的龙头地位得到了进一步的加强。2、城市建设优势：陈江镇外来人口众多，仲恺高新区、陈江镇区内第二产业发达繁荣，第三产业逐步发展，服务业、房地产进一步的完善，商业发展的潜力大。3、消费群体优势：近年来随着深圳房价的飞涨，使得很大一部分深圳人异地置业，而惠州是他们的首选之地；仲恺高新区的进一步发展，各大企业管理层增加，对住房的需求也会增加。4、城市发展方向优势：陈江仲恺区位于惠城和惠阳两区之间

47、，是两区之间联系的纽带，随着主城区一体化的战略发展，两区之间的区域将是未来发展的重点。5、房地产市场优势：目前陈江仲恺区域的房地产市场情况比较好，推出的楼盘销售速度都较快，市场存量也不多，尚有较大潜力。6、地块较平，污染小，周边视野较开阔7、地块北部远处有一些山体，近处有渔塘，有一定的景观优势（二）地块劣势（Weakness）1、地块区域现属于房地产市场开发的初级阶段，周边配套相对不足，居住氛围还不是很浓，估计一段时间后随着一些楼盘的入住慢慢会有所改观2、地块西面的道路路况不是很好，路边的临时建筑和一些低矮建筑现在还没拆，具体什么时候能清除不清楚。3、地块内电线杆较多，有两条规划路隔开（三）地

48、块机遇 (Opportunity) 1、来自深圳、东莞等城市的投资者，他们看好仲恺、陈江镇的城市经济发展，并且仲恺、陈江镇和其两地的距离近在1小时的范围内，深圳、东莞的投资者投资办厂、开店逐步增多，客户层次比较高。2、地块附近已有一个格林童话楼盘，紧接着会有越来越多的楼盘推出，将逐步完善本区域配套及居住氛围。3、目前区内设立的高新技术企业有256家（这个数字还在不断提升），包括各种管理和技术人才在内的从业人数已经达到10万多，除了高新企业的管理层之外，还有仲凯区委会、仲凯学校、惠州协和医院、新海关进驻等一批大型的机关，另外陈江镇的医院、办事处、银行、仲恺中学等它们都会拥有一些消费能力比较高的群

49、体，在选择在仲凯、陈江镇工作的同时，很多人也希望能在仲凯、陈江镇找到方便的购物商场和幽雅的居住环境，满足他们的需求。4、高新区的新海关大楼已投入使用，招商局物流集团惠州分发中心的进驻，更重要的是将带动惠州物流业迅猛发展。建成后的惠州物流分发中心，集集货、仓储、运输、配送、报关等功能于一体，将为仲恺高新区内和惠州市企业提供快捷、安全的物流服务，从而降低企业物流成本，提高企业竞争力。所以在很多司机在停留过程之中，要办理的东西比较多，也会促进本地的消费，必定会带动周围银行业、饮食业、酒店业和零售业的发展，所以该片区具有很大的商业价值，未来的升值潜力也很高。5、本地居民乘仲凯高新区发展的东风，纷纷建造

50、有自己的楼房，而且都会建一些多层楼房，除了他们自用一、两层之外，其它用来投资出租；又或者自己不住，让它全部出租，这部份本地居民除了有一定租金收入外，也能拿到政府的土地补贴金，自己对住宅质量和环境需求就可能更高一层，考虑到孩子上学、治安环境、空气质量等居住因素，他们大部分会选择住进比较高级的住宅小区，区域的房地产市场出现了投资热潮。（四）地块威胁 (Threat)1、由于陈江镇城市风貌改观、经济发展迅速，政府会加大其周边城镇的居住用地，建设大型高尚住宅区，例如格林通话，加大地块竞争。2、据说格林童话楼盘旁边还会有一个占地300亩左右的楼盘推出3、政府对地块周边区域的投入力度，如规划路的修建时间，

51、居民房的拆迁安置等都将影响人们对本区域的认可程度4、陈江镇区内如TCL厂区等地块推出，将会比本区域更具有竞争优势二、项目开发评估从城市发展的角度来看，此区域未来发展潜力巨大从房地产市场情况来看，区域内市场情况很好，目前尚有较大发展空间从地块本身情况来看，地况还是较好，虽然不是处于陈江中心区内，但属于陈江辐射圈内，发展潜力较大，附近楼盘开发的成功便是一个很好的印证第五部分 结论综上所述建议公司对此地进行开发，与甲方进一步进行深入的洽谈！精品资料网（http:/）成立于2004年，专注于企业管理培训。提供60万企业管理资料下载，详情查看：http:/map.htm提供5万集管理视频课程下载，详情查看：http:/zz/提供2万GB高清管理视频课程硬盘拷贝，详情查看：http:/shop/2万GB高清管理视频课程目录下载：http:/12000GB.rar高清课程可提供免费体验，如有需要请于我们联系。咨询电话：020-39603888值班手机：13726708999网站网址：