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1、第第3章章 房地产项目的环境与市场分析房地产项目的环境与市场分析 3.1房地产项目的环境分析概述房地产项目的环境分析概述3.1.1环境分析的概念环境分析的概念 投资环境，是指影响投资活动整个过程的各种外部境况投资环境，是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。和条件的总和。 随着社会经济的发展，各地为了吸引投资，除了提供基随着社会经济的发展，各地为了吸引投资，除了提供基本的物质条件之外，还在经济、制度、立法、服务等方面不本的物质条件之外，还在经济、制度、立法、服务等方面不断创造各种优惠条件。断创造各种优惠条件。 现在的投资环境，就是指资金得以有效地运行的条件，现在的投资环境，就是指资
2、金得以有效地运行的条件，它通常包括地理区位、资源条件、基础设施、政治环境、经它通常包括地理区位、资源条件、基础设施、政治环境、经济环境和社会文化条件等有关因素。济环境和社会文化条件等有关因素。3.1.2环境分析的基本任务环境分析的基本任务1、分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平、分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系，论证房地产投资方向是否正确，房地产项目投资提高的关系，论证房地产投资方向是否正确，房地产项目投资是否合理。是否合理。2、对于房地产项目开发的建设条件进行评价。研究房地产开、对于房地产项目开发的建设条件进行评价。研究房地产开发建设过程中，建筑材料
3、、设备、人员及其他基础设施配套条发建设过程中，建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。件是否有保证。3、通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。、通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。3.2环境分析内容环境分析内容1、土地区位、土地区位2、资源条件、资源条件3、基础设施、基础设施4、政治环境、政治环境 (1)政治局势。政治局势。 (2)政策制度。政策制度。 (3)政府管理服务水平。政府管理服务水平。5、经济环境、经济环境经济环境是投资者投资决策时考虑最多、最重要、最直经济环境是投资者投资决策时考虑最多、最重要、最直接的基本因素，其包含的内容很多，主要有宏观经
4、济环接的基本因素，其包含的内容很多，主要有宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境等。境、市场环境、财务环境、资源环境等。(1)宏观经济环境。宏观经济环境。 (2)市场环境。市场环境。(3)财务环境。财务环境。 (4)资源资源环境。环境。6、社会文化条件、社会文化条件（1）社会秩序（）社会秩序（2）社会信誉（）社会信誉（3）社会服务。）社会服务。3.4市场分析概述市场分析概述3.4.1市场分析的作用市场分析的作用1、通过市场分析，可以掌握房地产市场需求变化的态势，、通过市场分析，可以掌握房地产市场需求变化的态势，预见拟投资开发项目技术是否可行；房地产产品变现能预见拟投资开发项目技术是否可行；
5、房地产产品变现能力如何；市场竞争力如何；投资绩效如何；预期获利程力如何；市场竞争力如何；投资绩效如何；预期获利程度等，从而减少投资盲日性，增强经营管理的主动性。度等，从而减少投资盲日性，增强经营管理的主动性。2、市场分析有利于做好投资决策。、市场分析有利于做好投资决策。3、市场分析可为房地产价格确定乃至营销策略的制定提、市场分析可为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据。供基础和依据。3.4.2市场分析的限度市场分析的限度1、市场分析限度、市场分析限度 (1)费用限制；费用限制； (2)时间限制；时间限制； (3)技能限制；技能限制； (4)偏好限偏好限制制2、市场分析的程度、市场分析
6、的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量及进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结束时或市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。持有期内获得最大利润。3.5市场调查与预测市场调查与预测3.5.1市场调查的方法与程序市场调查的方法与程序3.5.1.1市场调查的方法市场调查的方法常用的市场调查方法有三类：询问法、观察法和实验法。常用的市场调查方法有三类：询问法、观察法和实验法。1、询问法、询问法 (1)访谈调查访谈调查(2)电话调查电话调查 (3)信函调查信函调查 (4)留置留置问卷调查问卷调查2、观察法、观察法
7、 (1)直接观察直接观察 (2)间接观察间接观察3、实验法、实验法 (1)实验求证法实验求证法(2)随机尝试法随机尝试法3.5.1.2市场调查的程序市场调查的程序1、提出问题，确定调查的目的、提出问题，确定调查的目的2、决定收集资料的方法、决定收集资料的方法3、设计调查表、设计调查表4、选样、选样5、数据处理、分析与解释、数据处理、分析与解释6、提出调查报告、提出调查报告3.5.2市场预测的种类与方法市场预测的种类与方法3.5.2.1市场预测的种类市场预测的种类投资项目的市场预测是对项目的产出品和所需的主要投投资项目的市场预测是对项目的产出品和所需的主要投入品的市场容量、价格、竞争力、以及市场
8、风险进行分入品的市场容量、价格、竞争力、以及市场风险进行分析预测。析预测。3.5.1.2市场预测的方法市场预测的方法1、直观判断法（、直观判断法（1）集体判断法（）集体判断法（2）专家意见法）专家意见法1）专）专家会议法家会议法2）特尔菲法）特尔菲法2、时间序列法、时间序列法（1）简单移动平均法）简单移动平均法月份123456实际销售量440050004500600055007000（2）加权移动平均法）加权移动平均法设设20032006某市住宅销售量分别为：某市住宅销售量分别为：90万万m2，120万万m2，100万万m2，权数分别为，权数分别为0.1，0.2，0.3，则，则2007年预年预测销售量为测销售量为? 。
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