某行政中心大楼物业管理招投标书

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1、 103 / 103秀山行政中心大楼物业管理投标书目录一、 环城物业管理简介与其他资料二、 秀山县行政中心大楼概况三、 物业管理思路与方案四、 服务标准承诺五、 物资配置、人员配置六、 费用测算与投标价七、 后言第一章 环城物业管理简介与其他相关资料环城物业管理于1998年10月注册成立，具有独立法人资格的企业实体，属月升实业（集团）公司下属企业，企业具有全国物业管理企业二级资质，系渝北区房地产和物业管理协会副会长单位。环城物业在物业管理、安全防、服务业主、物业增值保值服务、营造文明社区、构建和谐社会等方面不断开拓、进取，并取得一定丰硕的成果，从组建时的几千平方米物业管理逐步壮大到现在的200

2、余万平方米，为渝北的经济建设做出了重大的贡献。在房地产与物业管理行业中树立了良好的口碑。随着环城物业公司的不断发展，在各级政府部门的领导与关怀下于2007年7月成立了党支部。在公司党员的先锋模带头作用下，充分地发挥了党组织的战斗堡垒作用，极提高了员工的工作积极性和团队凝聚力。在街道党工委的正确领导下，努力研究非公有制企业的党建工作。同时对我们的工作进行了监督、指导，引领我们的各项业务向更高的方向健康发展。一、公司架构“海纳百川，有容乃大。”环城物业以人为本，广纳贤才。公司现有员工360余人，其中：中层以上管理人员均为本科或专科以上学历，全部持证上岗。丰富的行业经验、卓越的专业知识、突出的现代理

3、念、默契的团队管理意识和积极进取的精神使环城物业得以抓住每一个市场机遇，并获得了长足进展。总经理总经理助理财务部物管经营部行政人事部工程技术部安全服务部客户服务部清洁绿化部各物管处副总经理二、企业文化与发展企业目标：争创“一流的服务质量，一流的名牌物业，一流的企业形象”企业精神：平等、诚信、合作、发展、奉献质量方针：追求卓越品质，铸就服务品牌企业管理理念：思考、深入、细化、程序、作为服务理念：全心、全意、全为您-业主环城人以事实为依据、人性化管理为中心、以结果为导向，提高服务价值。秉承全心全意全为您业主的服务宗旨，奋进、创新发展、拼搏奉献、服从敬业、毅力自信、自律反省。环城物业经过10年的发展

4、，从立足于渝北、逐步向周边区县发展，物业管理区域由渝北区延伸到主城各区、乃至万州区，物业管理类型从物业小区向写字楼、商业物业、单位物业、学校物业发展。四、员工服务形象图片我们承诺，从每一个细微之处关心业户。在环城业户的背后，一支全天候服务的专业的维修队伍，总在默默地孜孜不倦地付出，总是在业户最需要的时候挺身而出，用自己辛勤的汗水编织出美好生活新画卷。我们希望，业户生活在我们所管理的小区、居所，有一种亲切、温馨的“自家人”感觉，因此，我们重视与业户的沟通，期待着与他们贴心相处，宛如亲人。消防检查我们知道，安宁、祥和的生活空间来自我们工作的点滴。让业主享受自然、优雅的环境是我们的责任。环城通过每一

5、个细节来装点人们的生活，让他们的拥有物超所值。安全巡逻我们深知，安全感是人类生活的最基本要求，我们为此全力以赴，力求为业户创造一个百分之百安全的环境，当业户踏进我们管理的小区和花园时，顿时有回到家中的安然。我们追求，每一个居住在环城物业小区中的业主，都能够拥有自己的绿树，拥有挥洒热情的一方热土，让孩子和大自然拥抱，让老人身心愉悦，让“家”的感觉无限延伸。为此，我们有一支专业的环境维护队伍，为小区的幽雅环境而每天辛劳！第二章 政府办公楼物业管理特点分析和秀山县行政中心大楼概况秀山县行政中心大楼概况 大楼位于秀山县渝秀大道，占地面积120000平方米，建筑面积31705平方米； 大楼绿化面积约20

6、00平方米。 照明工程：1、室照明一项；2、环境照明一项；3、光彩工程照明一项；4、水下照明与水泵喷泉一项。 大楼主楼地下停车库，停车车位127个，设置车辆一进一处； 通信系统：各办公室均已接通电信宽带和，可视会议系统1套。 扩声系统：多功能会议厅与各大小会议室均有扩声系统。 闭路电视系统：按单位大小布置，大单位2个插孔，小单位1个插孔。 电梯系统：富士牌电梯3台，每台功率为11KW； 空调系统：设置主机房 1、为一区中央空调（功率220KW），二三区分体式空调（各办公室、会议室、食堂等均有空调）。2、冰冷水泵3台（2用1备），空调器12台，各类风机盘管。 供配电系统：总设计用量3331KW,

7、总安装容量2500KW，变压器2台（1250KW/台），柴油发电机2台（202KW），高压开关柜10台，配电总箱19台，配电分箱66台，密集型插接母线一批，电线电缆一批。 空调通风管道系统：1、防排烟管道系统；2、正压送风管道系统；3、空调新风管道系统；4、空调送风管道系统；5、卫生间排风管道系统；6、一会议中心中央空调排风管道系统；7、空调冰冷供水、回水、冷凝水管网系统。 给排水管网工程：1、室外消防喷淋管网系统；2、室外消火栓官网系统；3、室外污排管网系统。 给排水系统：排污检查井15个，化粪池一座（320立方米），隔油池一座（20立方米），给水箱28立方米，二次供水，排水全进市政管网。

8、国产水泵设备：生活水泵2台，消防水泵4台，潜污水泵1台，空调水泵3台。 通风设备：1、通风防排烟各类风机，2=卫生间通风器；3油烟净化器。 消防安全控制系统：联动报警主机设在一楼值班室，各个房间设有烟感器、喷淋，每层楼与会议室均有3个或3个以上消火栓，消防广播系统1套。 保安红外监控系统：办公大楼四周与楼道口共设有16个摄像头，每层楼与会议室均设有报警点。政府办公楼物业管理特点政府办公大楼的管理是一个相对较新的领域，由于政府的特殊职能决定了物业管理企业必须在企业形象、治安维护、智能化服务水平方面突出政府服务群众这一特色。随着我国经济的持续快速增长，各种设备配置较为齐全、智能化程度较高的政府办公

9、大楼在全国各地迅速兴起，对现代政府办公大楼的物业管理也正在成为行业关注的热点。通过与普通商务写字楼对比，不难发现政府办公大楼的物业管理具有以下几个显著特征：一、物业管理企业的行为在一定程度上代表着政府部门的形象政府办公大楼是政府部门向人民群众提供政府服务的窗口，由于其特殊和不可替代的职能，被社会各界、上级领导，乃至于各类媒体所关注。对前来办事的群众而言，进了大楼就是到了政府，不管所面对的是政府部门的公务员还是物业管理公司的服务人员，在群众眼中都是“在政府工作的人员”；对上级领导或新闻媒体来说，物业管理属于政府部门的后勤管理畴，物业管理的水平在一定程度上代表着该政府部门的管理水平。因此，政府办公

10、大楼的物业管理，其服务对象已经不再只是大楼的业主和使用人，而是包括前来办事的群众、社会各界人士和来此视察工作的上级领导。物业服务人员的仪容仪表、精神面貌、一举一动，包括一个手势、一个微笑、一次搀扶、一声问好 ，所展示的已不只是一个物业管理服务的流程，而是代表着物业使用人 政府部门的形象。二、专业化、智能化设备多，物业管理的技术含量高现代政府办公大楼的功能日趋完善，其系统设备也朝着更加专业化、智能化的方向发展。大楼的硬件配备已不仅仅只是传统意义上功能单一并且独立的设备，而是具备一定规模和集成功能的系统设备群。在智能化程度较高的办公大楼中，变配电、给排水、采暖通风、空气调节、消防安保、信息发布、音

11、视通讯等均实现了计算机全自动监控管理。管理这些高科技含量的设施设备，要求物业管理企业必须具备相应的技术支持能力。除了要建立一支高素质的专业技术队伍外，还要对各种专项设备的操作人员、维修人员进行专项技术培训。另外，由于这些专业成套设备所支撑的是政府部门对外服务的窗口，因此，其设备管理除了要求提供高度稳定的运行外，还要对可能出现的紧急情况做出与时、果断的处理。所以，对政府办公大楼的设备管理一是要有一支高素质的专业技术队伍，二是要根据设备的使用要求和技术规，制定切合实际的操作流程，三是要做好（并演练）应急预案。三、人流量大，维护公共秩序的任务比较艰巨由于具有对公众提供政府服务和行政办公的双重功能，政

12、府办公大楼的公共区域面积一般都比较大，而且对外服务窗口的设置相对集中，在一定时间段，前来办事的群众的人流量会非常大，时常会造成拥挤。在这种情况下，确保大楼正常的公共秩序和良好的办公环境将是一个非常艰巨的任务。为此，物业管理企业必须全力以赴，除了要建立一支综合素质较高，具有敏锐的洞察力和灵活机智的应变能力的安保队伍外，还要采取多方面配合，多手段控制的办法。首先，要保证设施设备的正常运行，设备管理要以保证可靠性为前提，维护保养工作一律安排在物业使用人下班后进行；必要时可对电（扶）梯实行分时段、分楼层控制。其次，合理引导人流，除了要完善指示性的标识标牌外，在高峰时段，还可安排一定数量的引导人员，对人

13、流进行合理疏导。再次，设置便民服务区，为等待办事的群众设置座椅、饮用水，提供复印、填表等服务，既可缓解拥挤，又能提高办事效率。还要根据不同的时段合理设置安保人员的岗位，在每天的24 小时，在岗安保人员的数量应随着人流量的变化而变化，在人流量大的高峰时段，必须要配置足够的安保力量。最好发挥好智能监控系统的作用，要始终保持系统设施的完好，合理设置、科学调校各种设备，保证人防、技防有效的结合。四、物业服务标准要求高，同时须提供与之相适应的配套服务项目政府办公大楼是展示政府形象的窗口，它一方面要面向社会民众，另一方面又要接待相关部门、领导的来访、视察等。为此，业主（使用人）通常都对物业管理提出了很高的

14、要求，既要求提供高水平的常规服务，又要求提供相关的配套服务。配套服务通常有：会议服务、接待和引导服务、便民器材使用管理服务、工作餐提供服务等。其中，颇受业主（使用人）关注的是会议服务，由于政府办公大楼政府各职能部门办公地设置相对集中，各种不同级别、不同规格的会议召开较为频繁。能否成功地召开各类会议，受到各级机关、部门的重视，物业管理公司是否有能力为之提供专业、高品质的会议服务，既是政府办公大楼业主（使用人）关注的一个重点，同时又是检验物业管理企业服务能力的一个重要标志。物业管理公司要掌握会场环境布置、氛围营造、不同档次会议服务的流程设计等技巧，掌握会场灯光、影视、音响、录音等系统的控制，为所管

15、理的政府办公大楼量身定做，精心设计一套会议服务方案，打造一支较为专业化的会议服务团队，使大楼的硬件设备与软件服务完美地溶为一体，赢得大楼业主（使用人）的好评。24 小时，在岗安保人员的数量应随着人流量的变化而变化，在人流量大的高峰时段，必须要配置足够的安保力量。最好发挥好智能监控系统的作用，要始终保持系统设施的完好，合理设置、科学调校各种设备，保证人防、技防有效的结合。四、物业服务标准要求高，同时须提供与之相适应的配套服务项目政府办公大楼是展示政府形象的窗口，它一方面要面向社会民众，另一方面又要接待相关部门、领导的来访、视察等。为此，业主（使用人）通常都对物业管理提出了很高的要求，既要求提供高

16、水平的常规服务，又要求提供相关的配套服务。配套服务通常有：会议服务、接待和引导服务、便民器材使用管理服务、工作餐提供服务等。其中，颇受业主（使用人）关注的是会议服务，由于政府办公大楼政府各职能部门办公地设置相对集中，各种不同级别、不同规格的会议召开较为频繁。能否成功地召开各类会议，受到各级机关、部门的重视，物业管理公司是否有能力为之提供专业、高品质的会议服务，既是政府办公大楼业主（使用人）关注的一个重点，同时又是检验物业管理企业服务能力的一个重要标志。物业管理公司要掌握会场环境布置、氛围营造、不同档次会议服务的流程设计等技巧，掌握会场灯光、影视、音响、录音等系统的控制，为所管理的政府办公大楼量

17、身定做，精心设计一套会议服务方案，打造一支较为专业化的会议服务团队，使大楼的硬件设备与软件服务完美地溶为一体，赢得大楼业主（使用人）的好评。政府办公大楼是各级政府的办事机构，在建立节约型社会中应当以身作则。政府办公大楼的能耗费一般由业主单位自行支付，但是，物业管理企业应当从对业主负责的角度，主动做好节能管理。从企业角度看，节能方式可分为技术节能和管理节能，技术节能是指通过技术途径，即通过使用新技术、新装备，或者通过对设备设施进行技术改造达到节能的效果；管理节能是通过管理途径，即通过有效的管理手段达到节能的目的，物业管理公司的主要节能途径是后者。在物业管理的日常运作中，物业管理企业要运用楼宇自控

18、系统，根据不同的季节、时段，合理控制各区域的照明、室温、通风以与光彩工程等，在满足使用人需求的前提下，努力降低能源消耗。物业管理作为服务性行业，在对政府办公大楼的服务中，应当针对政府职能部门的特殊性，突破常规意义上的物业管理界限，摸索出一套机关后勤部门的服务运作模式，使物业管理与政府服务紧密融合，提高政府部门的工作效率，为物业管理赢得效益和声誉。这种相互依存，取长补短的服务模式，必将受到政府办公大楼业主的欢迎，值得物业管理企业为之进行探索。第三章 物业管理方案与思路安全与秩序维护方案一、安全管理概述安全管理是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用

19、现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保规划大厦工作人员的安全。二、安全管理工作特点 秀山县政府行政中心办公大楼，是一个综合性智能办公大楼，总建筑面积约31705余平方米，物业类型为办公楼。安全管理工作特点如下：1秀山县政府行政中心办公大楼作为重要的国家机关部门，须注重公共卫生安全。秀山县政府行政中心办公大楼是作为倾听民意的一个政府办公场所，是一个广泛对外开放的场所，开放式工作，接待人员广泛，所以，安全压力大。2消防等级要求高秀山县政府行政中心办公大楼对消防等级要求高。同时，又由于其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十

20、分困难。3安全管理时间长大楼的安全管理，不但是对使用物业的管理，同时还有大量的官员在此办公。是一个综合型的大厦，安全管理时间长。4车辆管理复杂大楼停车场，车辆停放既有政府公务车辆，又有外来办事人员的车辆，并且外来人员的车辆进出频繁。那么，做好车辆的管理工作也是安全管理中的重点。三、安全管理目标1人员进出井然有序2日常办公环境安全、舒适3重大活动顺利进行4突发事件迅速得到解决5交通事故处理率100%，无车辆失窃事件6治安案件发生率为0四、安全管理原则坚持外驰，“人防、技防相结合”的原则。五、安全管理容与方式1安全管理容（1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响工作人员身心健康

21、和工作环境的行为。保证日常办公环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。（2）消防管理：防火与防止各种自然灾害。（3）交通管理：维护秀山县政府行政中心办公大楼交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。（4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。（5）紧急事件和突发事件的安全管理2安全管理方式安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据秀山县政府行政中心大楼实际情况，设置门岗、车库岗、消防控制中心岗、巡逻岗等；巡逻岗按

22、指定路线或非指定路线流动巡查。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在大楼的安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。六、组织建设1保安队伍的组建成立保安部，设队长1名，下辖保安领班、保安员、消防监控中心值班员、车管员。2保安队伍的管理（1）保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核(保安员训练安排见下页)。（2）严格执行请销假制度和交接班制度。（3）建立应急分队值勤制度。通常

23、按休息班30%的人员比例可以外出，每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。在节日庆典或有重大活动时，全体待命。（4）实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中心报告岗位值勤情况一次，以与时了解各岗位和人员的值勤情况。（5）实行监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督查、指导。（6）注重形象。保安员是外来客户进入秀山县行政办公大楼看到的第一印象点，作为保安人员，我公司要求其不但要负责日常安全防事务，更要担负起传递物业形象的责任，维护、提升秀山县行政办公大楼的形象。保安员训练、考核安排表时 间训练、学习项目容地点参加人员每天接班前半小时前二十分钟班前安全会各种规章

24、制度、安全条例与注意事项。楼接班保安后十分钟整装，准备接班23：00，7：00，15：00换岗仪式各岗位交接班保安每周周一班务会一周保安工作总结；传达公司、管理处精神；本周工作安排。管理处 值班室非值班保安周三业务知识学习法律常识与案例分析、安全保卫知识、制度等。管理处值班室非值班保安周五体能训练长跑适时决定非值班保安每月月底星期天技能训练会操适时决定 非值班保安月底部门考核专业技能、业务知识适时决定全体保安每半年第六个月底公司考核 综合知识（专业技能、业务知识、相关法规等）适时决定全体保安每年年底公司考核 综合知识（专业技能、业务知识、相关法规等）适时决定全体保安3安全管理工作要点日常安全管

25、理工作的容包括：安全监控、楼巡视检查、重点区域检查、外围巡视检查、车辆疏导等的安全管理，每天的清场问题。（1）岗位要求1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。2)严格按岗位职责要求履行任务。3)保持充沛精力，具有高度责任感、使命感与奉献精神。4)建立岗位记事本，对异常情况，与时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。5)礼貌待人，热情服务。（2）门岗控制工作要点1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要与时，手势要规，态度要热情。3)遇有特殊车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需由需方部门

26、签证的放行条），同时无其它违规行为。4)引导前来办事的外来人员，为不太熟悉本物业情况的市民提供指引。（3）安全监控工作要点1)安全监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视办公大楼外的安全状况。2)监控值班岗实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。3)密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况定点跟踪录像，在大厅、电梯、办公区与其它要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和录像措施，并通知巡逻保安人员前去询问盘查，同时向管理处值班人员报告。4)监控中心人员严守秘密，不得泄漏大楼监控点等安保方面的详细资料。5)对闭路监控、报警系统等每天进行检查，发现问题与时通知工程部派工程维修人

27、员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，保证设备能长期正常地运行，确保技防设备的可靠性。6)闭路监控采取24小时录像，录像资料保存期限至少为1个月（具体与甲方商定）。发现录像带的录像质量下降，应与时更换新的录像带，保证录像图片的质量，在发生某些事件时，能根据录像资料找到有价值的线索，易于解决问题，达到技防的效果。（4）车辆疏导工作要点1)按秀山县政府行政中心办公大楼车辆有关管理规定放行或禁行。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要与时，手势要规，态度要热情。3)遇有外来特殊车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需有甲方有关部门签证的放行条），同时无其它违规行

28、为。4)进行车库安全服务，停车就位，指挥规，车辆停放整齐。5)定时巡视车库，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场。6)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。（5）巡视检查工作要点 1)勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。 2)巡视围包括办公大楼的办公区、各机房、各处通道等。 3)按巡逻路线巡视检查，发现问题与时解决，遇重大问题告知主管与管理处，巡视中严格杜绝盲点。 4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题与时向主管汇报。并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完好性。 5)巡视时有礼有节，认真回答楼工作人员和其他人员的询问，热情礼貌服务。 6)接到治安

29、、火警报警信息，与时赶到现场了解情况，做出正确处理。 7)为了营造大楼环境安静、祥和，采取正装巡逻方式，楼巡逻人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查。（7）车辆管理工作要点 对停车场的管理，应突出以下几个方面： 1)制定切实可行的管理制度与运行方案 我公司进驻现场后，首先进行调查模底，合理规划停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保县政府行政中心办公大楼文明、有序的工作、学习、活动环境。 2)进行安全有序的服务 对驶入车场、车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安

30、全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。 3)标识系统 为保证行车安全，提供各种停车场标识系统的建立建议，如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等。 4)实施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。 5)出入登记管理 贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。 6)规化的人性管理 在严格规管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生、排气、通风等基础设施，对地面停车场，配合做好车辆的防护工作，尽量减少热幅射对车辆使用人员的

31、影响。关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。 7)配合开展重大活动与其它相关工作 遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位与场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说与解释工作。（8）消防管理 贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防工作。 消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强物业使用人和员工的消防意识，提高员工消防技能，保证优良素质。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队，按时对消防系统

32、进行联动测试和消防设施、器材检查，定期进行消防演习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。 1)消防监控设施管理行政中心办公大楼消防监控系统由报警控制柜、手动联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防系统等构成，主要对大楼的消防设施、设备的状态进行监控，在发生消防事故时，自动进行灭火救灾。消防监控中心值班员24小时对大楼的消防系统进行监控，发现报警立刻通知相关岗位到现场查看确认，防止超长时间报警，确属火警则按火警处理程序进行处理，属误报警的，查明原因，消除故障，恢复系统。发生火警使电梯迫降时，立即用监控室的对讲通知电梯乘客保持镇静。定期对消防系统进行巡视检查、检测，发现问题与时排除，保证系统的正常运转

33、。消防巡视检查至少要包括以下容：l 消防通道是否畅通无阻。l 消防器材是否已按要求配备。l 消防栓水枪、水带与报警设施是否完好。l 消防水源是否满足要求。l 烟感、温感、喷淋头是否完好。l 自动消防设备是否在联动位置。l 做好相关记录。在下列场所，应增加巡视频率：l 扑灭火灾后的现场。l 在动火作业的前后。l 重点防火的部位。l 装修施工现场。l 地下设备机房。监控中心实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。严格执行交接班制度，加强消防监控室管理，杜绝闲杂人员随意出入。 2)消防日常管理管理处经理为大楼防火负责人，负责组建义务消防队，不定期检查、指导大楼消防管理工作与处理消防管理中的问题。管

34、理处与兼职安全员定期对大楼消防管理工作进行检查和指导。坚持“预防为主、防消结合”，做好大楼的消防工作。做好消防培训工作，使所有员工都具备相应的消防知识，能够熟练使用各种消防器材、设施。做好消防宣传工作，利用网络、宣传栏等媒体宣传有关消防与逃生知识，组织消防知识竞赛，使所有工作人员都能了解、掌握一定的消防常识。加强对义务消防员的消防知识和业务技能的培训，定期进行消防实战演习，容包括：人员逃生、救生、常用消防工具的使用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统的功能检测等。（9）防火管理 防火管理是消防工作的重中之重，秀山县政府行政中心办公大楼重点区域的防火工作如下： 1)业户办公室等：在楼以楼层防火门

35、为分界点设立防火分区，每个防火分区均设有防火责任人，加强监控中心的监控和日常巡视检查，发现事故隐患与时排除，保持消防设备设施完好。 2)机房：为消防重点防火区域，设置专门消防责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生。机房严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。（10）公共卫生安全管理公共卫生管理是通过预防和控制疾病、伤害、残障来促进大众健康与生命质量的提高。我公司在对秀山县行政中心办公大楼的管理服务中，将公共卫生安全管理作为安全管理的重点容。l 建立健全公共卫生管理体系，我公司依据2003年5月12日国务院出台突发公共卫生事件应急条例

36、组织实施。l 建立防护网络健全的公共卫生管理体系应该包括建立疾病防治预警系统、监控系统、疫情信息报告体系、社区防控体系的建设等多方面容。而一个充满活力的公共卫生防疫体系就应该是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情和突发公共卫生事件的“快速反应网络”。l 定期演习如何建设一支实践经验丰富、技术过硬、训练有素的疾病控制预防队伍，来应对突如其来的疫病、险情的挑战呢？我公司认为，捷径只有一条，就是“实地训练”。突发事件发生后，每个人都是应急体系中的“末梢神经”，都要对危机作出迅速反应。定期对全员和业主/用户进行应急培训，以增强他们面对突发疫情或险情的敏锐程度是非常必要的。l 公共卫生安全管理是安全

37、管理的重要容，也是物业公司各部门和全员都必须重视和参与的工作，如：环境管理部门必须严格实施清洁和消毒工作规程，严格做好消毒防疫工作，预防“非典”病毒与其它流行性病毒的传播。l 在传染性较强的疾病发生特殊时期，首先在物业加大相关知识的宣传力度，增强使用人对各类传染病的了解，思想上引起高度重视，提高使用人的预防意识。同时，协助秀山县行政中心办公大楼物业管理主管部门采取各项预防措施，动员业主、使用人积极配合物业管理处的工作，共同参与物业管理处组织的各项预防工作中；物业管理处将对来访人员进行严格检查，有效控制外来人员将传染病菌带入物业；对物业与周边有可能产生病菌的孳生场所加强消毒措施（每天一次），对物

38、业其他区域每周至少进行两次全面消毒；除采用对各传染病有针对性的消毒药品进行消毒外，特别对人流较多、空气流动相对较差的电梯每两小时用消毒水进行一次灭菌清洁；加大物业其他清洁保洁工作的力度，缩短物业各垃圾桶、箱的垃圾存贮时间，垃圾中转站的垃圾保证100%装袋，并每隔1小时进行一次消毒。七、安全管理职责负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。安全队长职责一. 主持本部门工作，坚决执行管理处经理指令，带领和督导全部门人员履行岗位职责，认真做好安全护卫工作。二. 负责主持召开部门会，与时传达上级指示精神，研究提出贯彻意见，并具体组织落实。三

39、. 负责本部门人员的考勤，如实记载本部门执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要与时向管理处经理请示报告。四. 负责协调本部门与其他部门之间的工作关系和本部门人员之间的关系。五. 爱岗敬业，遵纪守法，严于律己，以身作则，发挥模带头作用。六. 熟悉安全管理各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域安全管理工作的规律与特点。七. 对因管理不力而造成本部门在执勤中发生的重大失误，或本部门人员出现严重违纪的情况负责。八. 负责抓好本部门的教育训练工作。九. 负责处理本部门执勤过程中遇到的一般性问题。安全员职责一. 安全员上岗必须穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。二. 上岗时要认真检查设备设施，认真做好“四

40、防”（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并与时报告主管领导，确保大楼安全。三. 熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物、预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。四. 爱护设施设备、公共财物，对大楼的一切设施、财物不得随便移动与乱用，熟悉大楼消防系统与消防器材的安装位置，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。五. 坚守岗位，提高警惕，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好纪录，发现犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。六. 遇到紧急突发性重大事情，要与时向领班或主管领导请示报告。七. 严格执行交接班制度。

41、八. 积极向工作人员宣传治安防知识。八、安全管理的重点1日常管理秀山县政府行政中心办公大楼每天的人流量大，素质良参差不齐，为防止出现盗窃、破坏等问题，我们将充分利用秀山县政府行政中心办公大楼的闭路监控系统，密切注意大楼的异常情况，对可疑人员进行重点监视。并利用出入口处设置的防盗安全门，交替巡逻，采取人防与技防相结合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，确保安全。2消防管理 消防工作是各项管理工作重中之重，一旦发生火灾，其损失将是无法估量的。消防工作的方针是“预防为主，防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防工作常抓不懈,加强员工的消防意识培训和技能培训,对大楼消防系统和部消防设施定期联动测

42、试。冬春两季气候干燥，是火灾高发期，需特别注意防火，我们将制定严格的消防管理制度，结合现场的具体情况制定切实可行的灭火方案，在机房出入口处与醒目位置处设置“严禁火种入”、“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌，禁止外来人员携带易燃、易爆物品进入大楼。 3防火管理特色防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方针是以“预防为主、防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防管理工作必须常抓不懈。经常举办消防知识和意识的讲座，加强消防意识培训和技能培训，在宣传栏加强消防知识宣传，建立义务消防队，消防系统的设备设施每月联动测试一次，每年至少进行两次消防演习，提高员工防火、灭火技能。采取的具体措施为（1） 严禁

43、易燃、易爆物品进入楼和在楼存放。（2） 严禁携带火种进入机房与库房，在楼严禁吸烟和明火操作。（3） 严禁乱拉临时电源和私接电器设备、改动线路，遇特殊情况，严格执行报批手续，由物业管理处派专业人员进行操作。（4） 下班后对楼进行全面检查，并切断有关电源。（5） 每天检查消防设施，定期检测消防设施的性能，发现问题与时整改。（6） 请消防武警专家进行消防知识讲座，现场指导消防灭火技能，针对其保护特点确立灭火方案。九、安全状态控制管理我们将秀山县政府行政办公中心大楼报警的应急处理纳入安全状态控制管理。将报警信息分成两类：非确切报警信息、确切报警信息。根据报警信息反映的不同事件，定义了四种状态：一级状态

44、、二级状态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度中心，相关主管为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的应急反应力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位。通过完善各状态应急处理的调动、组织、协调，保证与时、快速、有效地处理各类异常情况，为秀山县政府行政中心办公大楼提供快速反应、保障有力的安全服务。反应时间限定反应时间限定表各类反应人员接到通知至赶到现场的最长时间监控中心值班人员1分钟（包括报警定位，报告值班负责人）一级反应力量5分钟赶到现场二级反应力量5分钟三级反应力量5分钟四级反应力量5分钟当班维修人员5分钟状态类别、反应力量类别与指挥体系的关系（见下表）状态

45、类别监控中心指挥现场指挥反应力量类别一级状态值班人员二级状态保安部队长（管理处经理戒备）当班保安一级力量上阵二级力量戒备三级状态管理处经理相关部门负责人二级力量上阵三级力量戒备必要时四级力量戒备四级状态（值班人员密切监视）管理处经理四级力量上阵十、突发事件处理1突发事件的处理（1）目的：迅速、果断进行处理，保护人身财产安全。（2）适用围：车祸、盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、水浸、火灾报警系统误报、自然灾害等异常情况。（3）职责1)管理处经理负责组织员工进行突发事件与异常情况处理能力的培训。2)值班人员严守岗位。3)安全管理部负责安全防，水电维修人员负责水、电供应与抢修；义务

46、消防队负责初期火灾的扑救；安全管理部负责治安、交通事件的处理。4)其他员工听从管理处领导的调遣，积极参与救护或抢修。（4）突发事件的处理1)暴力事件在执勤过程中，如遇一些暴力事件，保安人员应立即制止犯罪行为，并报告安全管理主管，通知监控室，同时向物业管理处经理与有关领导汇报。巡逻保安应立即赶赴现场院进行紧急疏散，必要时报警110，并协助警察将犯罪分子制服。监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。2)聚众闹事事件处理原则：平息冲突，驱散聚众闹事者，保证秀山县政府行政中心办公大楼正常工作秩序。对聚众闹事者，保安人员要通过疏导、劝说或与事件代表交涉，协商解决问题的方法，调解冲突，控制事件扩大，

47、以保证秀山县政府行政中心办公大楼的正常工作，并将现场情况与时报告 。必要情况下，根据事件严重程度向公安机关报警，请求援助，严防局面失控，造成混乱。同时，监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。3)执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理线索来源：固定岗执勤、巡逻执勤、监控中心报警与群众举报。处理方式：查验证件，开箱检查物品。对检查出的可疑物品交管理处处理，必要时移交公安机关进一步审查。对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。严格按有关条例执行，严禁超越权限违规行为。增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在。(4)暴风骤雨等自然灾害的预防和补救预防措施A.应急工具齐备（排水设备，水带等）性能良好，防灾设施

48、落实到位，备用沙袋存放在指定地点。B.急救基本药物齐备。C.保持天台、沟渠、管道、地漏的畅通无阻。D.紧闭所有门窗，同时做好防火措施。E.加固所有树木，搬离空中悬挂物与高处放置的物品。F.密切关注受灾情况，与时将最新信息通报给工作人员。G.值班员工必须与监控中心或管理处联络，听候指示。H.灾害来临期间，员工轮流值班，随时做好抢险准备。I.采取安全措施，注意自身安全。灾害过后的补救措施A.加大巡查力度，与时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即在关键的时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部门、班组的联系和沟通，做好协调配合工作与灾后的补救工作。B.与时进行检查与填报暴风骤雨损毁报

49、告；以最快速度保证灾后系统恢复稳定工作。（5）车辆事故处理1)疏通车辆，防止事态扩大影响到其它车辆的正常运作。2)拔打122报警，移交交警处理。3)全力抢救受伤人员，保护好现场。4)记录肇事车辆车牌、车型和颜色，通知前方拦截，并与时报警处理。5)监控室调整监控设备实时录像。2火灾事件应急处理措施（1）监控中心在系统报警时应立即指挥保安员到现场查看，如属误报则查明原因，排除故障恢复正常监控状态。如发生火灾，立即利用现场灭火器材、设备设施进行扑救，并通知物业管理处经理与有关领导。在不能自救的情况下拔打119报警，并疏散相关区域的人员。（2）消防中心切断大楼相关部位的电源、液化石油气源，迫降客梯，利

50、用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员。（3）消防监控中心开放相关的出入口以利于人员疏散，对现场进行监控录像，以备事后调查火灾原因。停车管理方案道路交通管理方案l 大楼出入口与行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志，指明行车方向；道路转弯处与大门口设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标志，确保道路车辆行驶畅通、安全。l 行车道路两边侧石油漆黄色标志，表示禁止停车；油漆黑黄相间（30cm间距）标志，表示允许临时停车，确保管理区域无违规停车现象，道路路面应保持整洁、无损、通畅。l 大楼支道允许停车的位置，用白色油漆标志停车位与编号，标识应清晰、醒目、完整。l 对进入管理区域的车辆应予以引导，并指挥车辆按

51、规定车位停车。l 大楼行车道应油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。停车场管理方案l 在停车场地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志与编号。l 合理规划停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保秀山行政中心办公大楼文明、有序的工作、学习、活动环境。l 对驶入车场的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。l 完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。l 贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的

52、出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。l 关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。l 遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位与场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说与解释工作。l 在停车场的进出口上方醒目处，挂禁令标志、限高标志、收费标志。l 停车场的通风、消防、排水与照明等设备、设施应保持完好。l 保持停车场环境整洁、无渗漏水、地面平整，无积水。机动车辆管理方案l 为长期停车的政府重要官员提供相对固定的车位。l 该车位只为固定官员提供长期停

53、车服务（特殊情况需临时停车，应由管理处经理批准后方可停车）。l 辅助、引导车主安全停车，提醒车主勿将贵重物品遗忘在车，勿忘关闭车窗车门。并检查车辆状况，如发现漏油、破损等情况应立即提示车主，同时向管理处报告。l 行政中心大楼道路地面可提供临时停车服务的地段，执行限额发证制度，先到先停，停满为止，并确保已政府公务车辆的停车。非机动车辆管理方案l 为进入管理区域的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务，不准许停放区非机动车乱停、乱放。l 对收费的非机动车场实行出入调牌制度（收费标准按所在地物价局规定执行）并有序停放。设施设备维保管理针对物业使用期限实施全过程管理，运用设施长远发展策略来调整现存设施设

54、备管理概念。通过整合设施设备日常维修保养思想，修正设施设备大中修概念认识，调整设施管理阶段工作重点，是设施管理的重要手段。一、设备、设施日常维修养护计划与实施方案项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果机电设备1）电梯维护保养每天巡视检查，发现现问题、与时维修。由设备部组织实施。各项机电设备维修保养规程1)无故障、停电2)保障安全运行。2）水泵维护保养3）其它设备设施通讯设备1）每周检查一 遍，发观问题，与时维修。由设备部组织实施各项机电设备维修保养规程通讯畅通，无故障。2）宽带每周检查一遍，发现问题，与时维修。由设备部组织实施各项通讯设备维修保养规程水泵与设备水泵每周检查一遍，发现问题，与时

55、维修。由设备部实施1）设备运行正常；2）储水池清洁无污染物。1）确保供水正常；2）水质无污染。公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修与更新。每周检查一遍，发现问题，与时维修由设备部实施1）线路无乱搭乱接；2）照明灯具政党有效消防设备1）疏散标志的维修与维护；2）室消火栓（箱）的维护与检修；3）其它消防设备每周检查一遍，发现问题，与时维修由设备部按相应作业规程实施维修1）标识制定与维护规定；2）消火栓维修操作规程设施有效，标志清楚，完好无损。消防设施排水管室外消防栓每周检查一遍，发现问题，与时维修。由设备部门作业维修工按相关维修规程实施1）排水管施工技术标准。2）消防设施施工标准。1）管道畅

56、通，无堵塞。2）无泄露；3）消防设施正常有效。上、下水管1）接口与砂眼漏水2）管堵塞、破裂；3）固定码松脱每半年检查一遍，发现问题，与时维修。由设备部负责维修。1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。上、下水通畅，无渗漏。供配电2）配电房1）开闭所24小时值守。2）配电房每班巡回检查2-3次，发现问题与时处理。由设备部按相应工作制度、工作业规程实施。开闭所与配电房工作制度、作业规程供配电设施正常运行中央空调1）表冷器2）过滤网3）管道附件定期维护、保养，发现问题，与时处理。由空调班按相应工作制度、作业规程实施。空调维修工工作制度、作业规程中央空调节器安全正常运行二、设备、设施定期维修养

57、护计划与实施方案项目维修类别定期维修计划方案标准实施效果机电设备1）电梯维护保养每月维保、养护，发现问题、与时维修。由设备部组织实施。各项机电设备维修保养规程1）无故障、停电；2）保障安全运行。2）水泵维护保养3）其它设备设施通讯设备1）每季保养一次，发现问题，与时维修。由设备部组织实施。各项通讯设备维修保养规程通讯畅通，无故障2）宽带变频水泵与设备变频水泵与其设备1）每月保养清洗一次；2）每季度对设备保养一次。由设备部实施。1）有关二次供水规定；2）有关电气维护标准。1）确保供水正常；2）水质无污染。公用照明1）路的检修维护；2）灯具的维修与更新。每年检修一次线路和灯具，更换老化线路的损坏灯

58、具。1）由设备部按相应保养实施；2）照明器具每年更换一次。1）线路无老化；2）灯具政党使用，照明完好。消防设备1）疏散标志的维修与维护；2）室消火栓箱的维护与检修；3）其它消防设备。每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以免发霉；2）每年对消防疏散标志进行一次维护。1）由消防、机电维修专业人对应负责实施；2）消防系统主要设施、设备每年更换一次。消防设施保养规程。设施完好率100%消防设施管网室外消防栓水泵结合器1）消防栓与水泵接全器每半年油漆一次；2）消防栓每半年排一次水，检修一次。由设备部组织实施。1）开启灵活；2）不渗漏1）正常有效使用；2）外观完好。上、下水主管1）接口吸砂眼漏水；2

59、）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。1）每年刷一次管道油漆；2）每年维修一次，并坚固管道固定码；3）每年雨季检查一次雨水口，更换不合格部分。由设备部按相关性作业规实施。1） 排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。1）美观完好；2）上、下水通畅；3）无渗漏。供配电配电房1）每季进行一次专业维保。2）每年假期中进行曲一次中修和预防性试验。由设备部按相关法规作业规组织实施。1）有关开闭所检修标准规；2）有关电气维护标准。确保供电设施安全正常运行。中央空调冷冻、冷却水系统部件按运行周期进行专业维护由设备部按相关法规作业规组织实施。按中央空调相关性规定和标准确保中央空调安全正常运行三、公共设施与公建

60、日常维修计划与实施方案项目维修类别定期维修计划方案标准实施效果房屋承重结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题。日常每周巡查一次入们装修阶段要每天巡视2次，发现问题，立即处理、维修。1）由于使用不当造成结构局部受损较轻由设备部门按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”，提出方案，受托专业公司实施；2）如因施工质量原因或保修期造成结构问题，应报请开发单们处理。1）房屋修缮标准；2）有关工程施工技术规。1）安全、正常使用；2）功能完好。外墙面1）外墙面鼓胶落的修补；2）外墙面大面积渗漏；3）外墙面的翻新；每周巡检一遍，发现问题，与时维修。由设备部按有关修缮规程实施。1）

61、房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。无鼓无脱、无渗水、无违间、整洁统一。公用屋面1）隔热层破损；2）防水层破造成屋面渗漏；3）屋面积水。（售房合同明确屋面属顶层业主独立使用的屋面除外）每周检查一遍，发现问题，与时维修。由设备部按相应作业规程实施维修，按照年度普查计划维修。房屋修缮标准。1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好无损。公用通道门厅、1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护。每周检查一次，发现问题，与时维修。由设备部按相应作业规程实施维修。1）相应建筑部分修缮技术规程；2）房屋修缮标准。1）整洁、无缺损、无霉迹；2）扶手完好、无贴痕迹。小区道路路面人行道砼道牙每周检查一遍，发现问题与时维修。由设备部维修工按专业