房地产估价期末考试说明

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1、（一）填空题1、房地产是指 、 及其他 。2、国有土地使用权分为 土地使用权和 土地使用权。3、对土地利用的限制可归纳为： 的限制； 的限制； 。 4、针对不同的估价目的所采用的价值标准分为 价值标准和 价值标准两类。 5、在合法产权方面，应以 和 为依据。6、房地产状况修正分为 状况修正、 状况修正和 状况修正。7、成本法是求取估价对象在 时的重新购建价格，然后扣除 ，以此估算估价对象的 价格或价值的方法。 8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括 和土地 。 9、求取折旧的方法有 、 和 。10、收益法是以求取估价对象未来的 ，选用适当的 将其折现到 后累加，以此估算估价对象的客观合

2、理价格的方法。 11、收益性房地产的价值的高低取决于三个因素：可获净收益的 ；可获净收益 ；可获该净收益的 。12、影响房地产价格的经济因素主要有 、 、 。13、路线价法主要适用于城市 土地的估价。14、房屋完损等级将房屋分为 、 、一般损坏房、 、 。 15、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的 ；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产 。16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧的经济寿命应为 年。17、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为700元平方米，

3、现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 。18、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格600元平方米，经济寿命30年，残值率5%，用直线法计算年折旧额为 元。19、路线价法实质上是一种 。20、三通一平是指 、 、 和 。（二）选择题1、以下哪个式子不正确 。A、容积率 = 总建筑面积土地总面积 B、建筑密度= 建筑基底总面积土地总面积C、容积率 =总建筑面积建筑基底总面积 D、容积率 = 建筑密度建筑层数2、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的 。A、价格弹性 B、收入弹性C、人口弹性 D、交叉价格

4、弹性3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低4、采用比较法估算得出的结果通常称为 。A、比准价格 B、积算价格C、收益价格 D、评估价格5、某土地的单价为800元平方米，容积率为4，则楼面地价为元平方米。A、300 B、400C、200 D、4506、某宗房地产交易，买方付给卖方2500元平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的5%，则该宗房地产交易的正常价格为 。A、2560 B、2

5、355C、2500 D、25777、某地区某类房地产2000年5月至12月的价格指数分别为74.7、76.7、85、89.0、90.5、96.5、98.1、98.9（以1998年1月为100）。其中某宗房地产在2000年5月的价格为1800元平方米，对其进行交易日期修正，修正到2000年12月的价格为 元平方米。A、2360 B、2350C、2383 D、25508、房地产状况修正系数应以 的房地产状况为基准来确定。A、任意可比实例 B、估价对象C、某一确定的可比实例 D、以上均可9、重置价格一般比重建价格 。A、高 B、低C、相等 D、以上都不对10、有效经过年数 实际经过年数。A、短于 B

6、、长于C、可能短于也可能长于 D、以上都不对11、某城市市区内有一长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按 进行评估。A、工业用地 B、工业厂房C、商品住宅 D、商住综合用地12、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为9%，该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资金要求的年收益率为。、15.0 、15.7、12.6 、11.613、甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，

7、其总价相比有 。A、甲等于乙 B、甲大于乙C、甲小于乙 D、难以判断14、某套建筑面积为5平方米，每平方米建筑面积元的住宅，其实际付款方式为首付万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率。该套住宅的实际价格为。A、28.25 B、30.00C、25.58 D、32.0015、某估价事务所在2001年6月30日至7月20日评估了一宗房地产于2001年8月10日的价格。有关方面对评估结果有异议，现要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为 。A、2001年8月10日 B、现在C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定日期16、用收

8、益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最小，B次之，C最大，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为 。A、f1f2f3 B、f1f2f3C、f1f2f3 D、无关18、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年210万元，出售时的价格为5600万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为 万元。A、5200 B、5175C、5020 D、602019、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密

9、度为60%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为 元/平方米。、500 、2500、1000 、125020、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用35年，残值率为0，则该建筑物成新率为 。 、76% 、85.4%、81% 、84%（四）简答题1、房地产的特性有哪些？2、什么是房地产估价？3、什么叫土地剩余技术？ （8分）4、地价与一般物品价格的不同有哪些方面？5、比较法的操作步骤是如何的？6、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？7、简述路线价法的四三二一法则？ （7分）8、简述房地产估价活动的全过程和步骤。9、通过取得土地建成房屋销售的房地产开发类型的房地产价格由哪些部分构成？

10、10、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？（五）计算题1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元平方米4800元平方米5300元平方米成交日期2002年1月1日2002年4月1日2002年8月1日交易情况+2%+3%2%房地产状况2%6%+4%该类房地产的市场价格从2002年1月1日至2002年6月1日平均每月比上月上升0.3%，以后平均每月比上月上升0.1%。试利用上述资料估算该房地产2002年9月1日的正常市场价格。2、估价对象是一个商住楼，土地总面积3000平

11、方米，总建筑面积9500平方米，建筑物建成于1981年6月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。已知估价对象土地的单价为700元平方米，2001年6月30日与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积1000元（含合理利润、税费等），该建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。试用成本法评估该商住楼在2001年6月30日的价值。3、现有一宗地，占地面积为200平方米，1998年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。该宗土地上的房屋建筑面积为350平方米，现全部用于出租。试根据以下资料，评估该宗土地2002年11月份的价格。（1）该房屋出租，每年收取押金4万元，平均

12、每个月租金收入为3.5万元，平均每个月总费用为1.5万元。（2）该房屋耐用年限为50年，已使用5年，目前重置价格为每建筑平方米3500元，残值率为零。（3）押金收益率为8%。（4）土地的还原利率为6%，建筑物的还原利率为8%。4、某宗房地产2001年5月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年5月转售时的价格比2001年5月上涨12%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年5月的价格。 5、某钢筋混凝土结构建筑物，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本

13、为1500万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的50%，第二年投入50%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为100万元，开发利润为180万元。又知其中该建筑物的墙、地面、门窗等损坏的修复费用为25万元；装修的重置价格为300万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为15年，已使用10年。假设残值率均为0，试计算该建筑物的折旧总额。6、某宗房地产的净收益为每年150万元，建筑物价值为800万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。 7、某旧厂房的建筑面积为5000平方米，

14、根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权证。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方建筑面积1500元，装修改造费在装修改造期内均匀投入，装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方建筑面积6000元，销售税费为售价的8%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价（折现率取12%）。编号：7102 座位号四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试房地产估价 试 题2010年1月题 号一二三四总 分得 分评卷人一、

15、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 3、假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本 税费 利润等，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；可获该净收益的可靠性。5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。6、一座建筑物的土地使用权出让年限为50年，建造期为2年

16、，建筑物的经济寿命为70年，计算建筑物折旧的经济寿命应为48年。4、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的,应按建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。得 分评卷人二、选择题（每小题 2分，共10分）1、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的 。A、价格弹性 B、收入弹性C、人口弹性 D、交叉价格弹性2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 。A、15 B、12.5C、12 D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价

17、依据。A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为 元/平方米。 A、1376 B、2308C、2558 D、10555、某估价事务所在2005年7月30日至8月20日评估了一宗房地产于2005年7月30日的价格。有关方面对评估结果有异议，现要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，

18、则重新估价的估价时点应为 。A、2005年7月30日 B、现在C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定日期得 分评卷人三、简答题（每小题10分，共30分）1、比较法的操作步骤是如何的？ 答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取比准价格。2、什么是城市基准地价？ 答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。3、简述房地产估价活动的全过程和步

19、骤。答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。得 分评卷人四、计算题（每小题15分，共30分）1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4800元平方米4500元平方米5000元平方米成交日期2009年1月1日2009年4月1日2009年8月1日交易情况+2%+4%2

20、%房地产状况4%8%+5%该类房地产的市场价格从2009年1月1日至2009年6月1日平均每月比上月上升0.5%，以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2009年10月1日的正常市场价格。解：（1）A实例比准价格4800（100/102）（1+0.5%）5（1+ 0.2%）4（100/96）5066元平方米 （4分）2、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为500万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。 B实例比准价格4500（100/104）（1+0.5%）2（1+ 0.2%）4（100/92）4789元

21、平方米 （4分）（3）C实例比准价格5000（100/98）（1+ 0.2%）2（100/105）4878元平方米 （4分）（4）估价对象单价（5066+4789+4878）34911元平方米 （3分）2、（15分）解：（1）求土地价值 （7分）=（10055010%）/8%= 562.5（万元）（2）求房地总价值 （8分）=土地价值+建筑物价值=550+562.5=1112.5（万元）科目编号：7102四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试房地产估价 试题答案及评分标准2010年 1 月一、填空题（每空2分，共30分）1、最佳开发利用方式 价值2、基底总面积 总面积3、开发成

22、本 税费 利润4、大小 期限的长短 可靠性5、区位 权益 实物6、487、建筑物的经济寿命二、选择题（每小题 2分，共10分）1、A 2、B 3、 4、C 5、A三、简答题（每小题10分，共30分）1、答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取比准价格。2、答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。3、答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取

23、估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。四、计算题（每小题15分，共30分）1、解：（1）A实例比准价格4800（100/102）（1+0.5%）5（1+ 0.2%）4（100/96）5066元平方米 （4分）（2）B实例比准价格4500（100/104）（1+0.5%）2（1+ 0.2%）4（100/92）4789元平方米 （4分）（3）C实例比准价格5000（100/98）（1+ 0.2%）2（100/10

24、5）4878元平方米 （4分）（4）估价对象单价（5066+4789+4878）34911元平方米 （3分）2、（15分）解：（1）求土地价值 （7分）=（10055010%）/8%= 562.5（万元）（2）求房地总价值 （8分）=土地价值+建筑物价值=550+562.5=1112.5（万元）编号：7102 座位号四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试房地产估价 试 题2010年1月题 号一二三四总 分得 分评卷人一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的 ；是否正确地预测了未来开发完成后的房

25、地产 。2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 占该块土地 的比例。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据 、 、 的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为 万元。 5、国有土地使用权分为 土地使用权和 土地使用权。6、房地产的存在形态有 、 和 。7、采用收益法估算得出的结果通常称为 。8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含 。得 分评卷人二、选择题（每小题2分，共10分）1、采用比较法

26、估算得出的结果通常称为 。A、比准价格 B、积算价格C、收益价格 D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 元/平方米。A、2660 B、2294C、2425 D、24273、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为 元/平方米。、500 、2500、1000 、15004、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小

27、关系为 。A、f1f2f3 B、f1f2f3C、f1f2f3 D、无关5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为 。 、76% 、80%、81% 、84%得 分评卷人三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是房地产估价？ 答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？ 答：城市基准地价评估方法的步骤：（1）确定基准地价评估的区域范围。（2）划分地价区段。3、在假设开发法中调查

28、该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？答：待开发土地的基本情况包括：（1）弄清土地的位置；（2）弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度；（3）弄清政府的规划限制；（4）弄清将拥有的土地权利。得 分评卷人四、计算题（每小题15分，共30分）1、某宗房地产土地总面积3000平方米，总建筑面积8000平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。已知A、B、C三个比较实例的土地价格及相关情况、各月价格指数如下表，2007年与估价对象类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为1500元平方米（含合理利润、税费等），据估价人员判断，该房地产的经济寿命为6

29、0年，残值率为零。现请评估该宗房地产在2007年5月30日的价值。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格600元平方米650元平方米700元平方米成交日期2006年11月30日2007年3月30日2007年4月30日交易情况2%01%房地产状况2%1%1%定基价格指数：月份111212345价格指数1009999.8100.4103104104.5解：（1）确定估价对象土地的总价比准价格A=600（100/98）（104.5/100）（100/98）=653元平方米 （2分）比准价格B=650（100/100）（104.5/103）（100/99）=666元平方米 （2分）比准价格C=700（

30、100/101）（104.5/104）（100/101）=690元平方米 （2分）估价对象土地单价=（653+666+690）3=670元平方米 （1分）估价对象总价土地=6703000=201万元 （2分）2、某宗房地产2009年8月的年净收益为400万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2012年8月转售时的价格比2009年8月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2009年8月的价格。 解：设2009年8月该房地产的价格为VV= （5分）= （6分）= 1012.5 + 0.798VV=5012.4 （万元） （4分）科目

31、编号：7102四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试房地产估价 试题答案及评分标准2010年 1 月一、填空题（每空2分，共30分）1、最佳开发利用方式 价值2、基底总面积 总面积3、用途相似 地块相连 地价相近4、4605、出让 划拨6、土地 建筑物 房地 7、收益价格8、土地使用权出让金（二）选择题（每小题2分，共10分）1、A 2、D 3、D 4、B 5、B（三）简答题（每小题10分，共30分）1、答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估

32、算和判定的活动。2、答：城市基准地价评估方法的步骤：（1）确定基准地价评估的区域范围。（2）划分地价区段。（3）抽查评估标准宗地的价格。（4）计算区段地价。（5）确定基准地价。（6）提出基准地价应用的建议和技术。3、答：待开发土地的基本情况包括：（1）弄清土地的位置；（2）弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度；（3）弄清政府的规划限制；（4）弄清将拥有的土地权利。（四）计算题（每题15分，共30分）1、（15分）解：（1）确定估价对象土地的总价比准价格A=600（100/98）（104.5/100）（100/98）=653元平方米 （2分）比准价格B=650（100/

33、100）（104.5/103）（100/99）=666元平方米 （2分）比准价格C=700（100/101）（104.5/104）（100/101）=690元平方米 （2分）估价对象土地单价=（653+666+690）3=670元平方米 （1分）估价对象总价土地=6703000=201万元 （2分）（2）估价对象建筑物总价=15008000=1200万元 （2分）（3）求取建筑物的折旧估价对象建筑物的折旧总额=120020/60=400万元 （2分）（4）求取积算价格=201+1200400=1001万元 （2分）2、解：设2009年8月该房地产的价格为VV= （5分）= （6分）= 1012

34、.5 + 0.798VV=5012.4 （万元） （4分）编号：7362 座位号四川广播电视大学2010-2011学年度第一学期末考试房地产估价 试 题2011年1月题 号一二三四总 分得 分评卷人一、填空题（每空2分，共30分）1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 占该块土地 的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的 ；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产 。3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据 、 、 的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的

35、高低取决于：可获净收益的 ；可获净收益 ；可获该净收益的 。5、房地产状况修正分为 状况修正、 状况修正和 状况修正。6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为 年。7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为 元/平方米。得 分评卷人二、选择题（每小题 2分，共10分）1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 。A、某标准厂房 B、某酒厂厂房C、某待出

36、让土地 D、某写字楼2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 。A、15 B、12.5C、12 D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修

37、正到2008年10月1日的价格为 元/平方米。 A、1376 B、2308C、2558 D、10555、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205得 分评卷人三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是城市基准地价？ 答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区

38、段在某一时点的平均水平价格。2、比较法的操作步骤是如何的？ 、答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取比准价格。3、简述房地产估价活动的全过程和步骤。、答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。得 分评卷人四、计算题（每小题15分，共3

39、0分）1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4700元平方米4600元平方米4900元平方米成交日期2010年1月1日2010年4月1日2010年8月1日交易情况+2%+4%2%房地产状况4%8%+5%该类房地产的市场价格从2010年1月1日至2010年6月1日平均每月比上月上升0.5%，以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的正常市场价格。、解：（1）A实例比准价格4700（100/102）（1+0.5%）5（1+ 0.2%）4（100/96）4960元平方米 （4分）（2）B实例比准价格4600（100/104）（1+0.5%）2（1+ 0.2%）4（100/92）4895元平方米 （4分）（3）C实例比准价格4900（100/98）（1+ 0.2%）2（100/105）4780元平方米 （4分）（4）估价对象单价（4960+4895+4780）34878元平方米 （3分）2、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为500万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。