武汉高端写字楼发展趋势PPT学习教案

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1、会计学1武汉高端写字楼发展趋势武汉高端写字楼发展趋势武汉写字楼市场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展中央文化区中央文化区汉街总部国际汉街总部国际写字楼租售市场写字楼租售市场北京、上海、广州北京、上海、广州索引索引一线城市写字楼市场的现状一线城市写字楼市场的现状第1页/共28页2011年，北京市甲级写字楼市场可租赁面积供应紧张，市场上出现多个优质项目被整栋买断，留作业主自用。同时新增项目屈指可数，使得可租赁面积严重短缺。至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格较去年同期同比增长44.0%，达每月每平方米246.43元，全市甲级写字楼空置率达到历史最低值3.83%。 2011 年，燕莎商

2、圈的甲级写字楼市场经历了再发展的过程，全年新增甲级写字楼面积87,173 平方米，占全市本年度新增供应量的62.3%，租金涨幅在所有区域中也是位列头筹，较2010 年第4 季度同比增加了63.5%。北京写字楼市场的现状北京写字楼市场的现状写字楼市场租金持续走高写字楼市场租金持续走高第2页/共28页2011 年底，上海写字楼市场又迎来一个新落成的甲级写字楼，坐落于长宁区的雅仕企业大厦，使上海的甲级写字楼存量超过500万平方米的里程碑。2011 年底，全市范围内的平均租上升至每月每平方米255.3 元，然而，国际超甲级标准写字楼的租金水平发展强劲，达到每月每平方米339元。 上海写字楼市场的现状上

3、海写字楼市场的现状写字楼需求持续兴旺写字楼需求持续兴旺 第3页/共28页截止2011年底，全市甲级写字楼存量为237.35万平方米。截止2011年底，全市甲级写字楼吸纳量约121,000 平方米，全年吸纳量更达至304,000 平方米, 仅次于2007年313,700平方米的最高水平。其中，珠江新城因大量物业上市，吸纳了约58%的需求，吸引了市场的普遍关注。 截止2011年底，全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米144.4元，其中新物业的入市令珠江新城平均租金大幅增长15%，达每月每平方米187.8 元。广州写字楼市场的现状广州写字楼市场的现状写字楼市场租金持续攀升写字楼市场租金持续攀升第4页

4、/共28页武汉写字楼市场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展中央文化区中央文化区汉街总部国际汉街总部国际写字楼租售市场写字楼租售市场索引索引一线城市写字楼市场的现状一线城市写字楼市场的现状商务区概况商务区概况市场现状与未来发展市场现状与未来发展第5页/共28页武汉商务区分布武汉商务区分布4武汉写字楼市场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展 1.建设大道商务区 2.武广商务区 3.中南中北路商务区 4.光谷鲁巷商务区位于武汉市武昌区东湖和沙湖之间，项目规划区域约1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是一个以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。商务区概况商

5、务区概况 5.中央文化区第6页/共28页武汉写字楼市场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展中央文化区中央文化区汉街总部国际汉街总部国际写字楼租售市场写字楼租售市场索引索引一线城市写字楼市场的现状一线城市写字楼市场的现状商务区概况商务区概况市场现状与未来发展市场现状与未来发展第7页/共28页发展历程发展历程2000市场回暖1993-19961993-1996泰合广场泰合广场1997-20001997-2000建设银行大建设银行大厦厦2001-20062001-2006新世界国贸新世界国贸20112011民生银行大厦民生银行大厦2007-20102007-2010新世界中心新世界中心武汉写字楼市

6、场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展市场现状市场现状第8页/共28页甲级甲级( (高档高档) )写字楼分布写字楼分布购物中心7493625甲级甲级( (高档高档) )写字楼基本集中分布在核心商务区内；写字楼基本集中分布在核心商务区内；随着武汉城市规划与发展，武昌片区尤其是新规划商务区的高档写字楼存在较大发展空间。随着武汉城市规划与发展，武昌片区尤其是新规划商务区的高档写字楼存在较大发展空间。序号序号甲级甲级( (高档高档) )写字楼写字楼标准层标准层面积面积( () )总面积总面积( () )入市年份入市年份1 1招商银行大厦招商银行大厦1,3201,32055,00055,0001996

7、19962 2建设银行大厦建设银行大厦1,3401,34070,61970,619199819983 3中商广场写字楼中商广场写字楼A A座座 1,2001,200B B座座 900900112,114112,114199819984 4世贸大厦世贸大厦1,7001,70070,00070,000199919995 5瑞通广场瑞通广场1,1641,16454,00054,000199919996 6新世界国贸大厦新世界国贸大厦2,3002,300116,100116,100200420047 7新世界中心新世界中心A A座座 1,9001,900B B座座 1,1001,100C C座座 56

8、056073,00073,000200720078 8民生银行大厦民生银行大厦1,9931,99311,000011,0000201120119 9企业中心企业中心5 5号号2,1002,10059,05459,054201220121武汉写字楼市场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展市场现状市场现状8第9页/共28页甲级甲级( (高档高档) )写字楼供应情况写字楼供应情况招银大厦泰合广场中商广场建银大厦世贸大厦瑞通广场禧邦可广场新世界国贸新世界中心民生银行大厦与武汉市宏观经济及甲级与武汉市宏观经济及甲级( (高档高档) )写字楼需求连续性高增长形成对比，甲级写字楼需求连续性高增长形成对比，

9、甲级( (高档高档) )写字楼供应呈写字楼供应呈供供应体量少应体量少、间隔周期长间隔周期长的特点。的特点。20072007年至今仅有年至今仅有少量少量甲级甲级( (高档高档) )写字楼供应，写字楼供应，三三年内无新增供应。年内无新增供应。武汉武汉甲级甲级( (高档高档) )写字楼的发展严重滞后于宏观经济取得的成就，甲级写字楼的发展严重滞后于宏观经济取得的成就，甲级( (高档高档) )写字楼供需缺口逐渐扩大写字楼供需缺口逐渐扩大。( (万平方米）万平方米）武汉写字楼市场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展市场现状市场现状第10页/共28页p 商务区布局武汉两江交汇、三镇鼎立的格局，造就了多个商

10、务区并存，商务区多以线性或组团形式发展，成多中心分布。核心商务区基本上囊括了武汉所有甲级(高档)写字楼，因此新规划商务区的写字楼市场在后续发展中存在较大的发展空间。p 写字楼分布甲级(高档)写字楼总体数量少，难以满足市场需求，有较大的市场发展空间。分布较集中，基本位于4个核心商务区，新规划商务区有较大发展机会。武汉写字楼市场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展第11页/共28页中央文化区中央文化区汉街总部国际汉街总部国际索引索引一线城市写字楼市场的现状一线城市写字楼市场的现状武汉写字楼市场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展写字楼租售市场写字楼租售市场甲级写字楼租赁甲级写字楼租赁写字楼分售

11、写字楼分售第12页/共28页( (元元/ /平方米平方米/ /月）月）甲级甲级( (高档高档) )写字楼写字楼租金持续上涨租金持续上涨，高水平的入住率高水平的入住率和和有限的市场选择有限的市场选择为高品质写字楼物业带为高品质写字楼物业带来来租金持续增长租金持续增长的空间。的空间。武汉武汉新进入市的甲级新进入市的甲级( (高档高档) )写字楼的写字楼的租金已超租金已超100100元元/ /平米平米，进一步抬升了武汉甲级，进一步抬升了武汉甲级( (高档高档) )写写字楼的租金水平。字楼的租金水平。甲级甲级( (高档高档) )写字楼租金变化情况写字楼租金变化情况武广商务区武广商务区中南商务区中南商务

12、区建设大道商务区建设大道商务区2011.Q4 2011.Q4 甲级甲级( (高档高档) )写字楼租金叫价写字楼租金叫价 636365658585写字楼租售市场写字楼租售市场甲级写字楼租赁甲级写字楼租赁第13页/共28页甲级甲级( (高档高档) )写字楼供求情况写字楼供求情况武汉高品质写字楼武汉高品质写字楼需求非常强劲需求非常强劲，很多项目一直处于，很多项目一直处于满租状态满租状态。甲级甲级( (高档高档) )写字楼入驻水平非常高，写字楼入驻水平非常高，整体空置率整体空置率12.69%12.69%，除旺盛的市场需求支撑外，有限，除旺盛的市场需求支撑外，有限的供应也是主因。的供应也是主因。甲级写字

13、楼供需及空置率走势（甲级写字楼供需及空置率走势（2005.-2011.Q42005.-2011.Q4）写字楼租售市场写字楼租售市场甲级写字楼租赁甲级写字楼租赁第14页/共28页甲级写字楼需求情况甲级写字楼需求情况全国性企业全国性企业和和外资企业外资企业占据绝大部分占据绝大部分，外资企业和全国性企业比较关注企业形象，外资企业和全国性企业比较关注企业形象，物业租金物业租金承受承受能力比较强能力比较强。行业排名前四名的分别是：加工制造业、咨询服务业、房地产开发行业排名前四名的分别是：加工制造业、咨询服务业、房地产开发& &装饰工程公司和金融机装饰工程公司和金融机构。构。22%40%38%本地性企业全

14、国性企业跨国性外资企业写字楼租售市场写字楼租售市场甲级写字楼租赁甲级写字楼租赁甲级写字楼租户性质甲级写字楼租户性质 vs vs 行业特征行业特征第15页/共28页p租赁情况 一方面，甲级(高档)写字楼基本满租但市场租赁需求仍然旺盛，另一方面，在高入住率的支撑下，部分优质物业开始调整租户结构，以提升物业档次和形象。p租金变化 截止2011.Q4，甲级(高档)写字楼的租金连续7个季度大幅上涨。p租户构成 世界500强、金融投资业已经成为武汉甲级(高档)写字楼租户中的最大生力军；银行持有类甲级(高档)写字楼因业务扩张需要不断增加自用比例，且还具备相当大租赁需求。p未来展望 鉴于武汉在华中地区的中心地

15、位日益凸显，武汉高品质写字楼正进入价值重塑阶段；未来3-5年，随着大量的新增供应和更多的国内和国际知名企业入驻，武汉甲级(高档)写字楼市场将进入繁荣期。写字楼租售市场写字楼租售市场甲级写字楼租赁甲级写字楼租赁第16页/共28页中央文化区中央文化区汉街总部国际汉街总部国际索引索引一线城市写字楼市场的现状一线城市写字楼市场的现状武汉写字楼市场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展写字楼租售市场写字楼租售市场甲级写字楼租赁甲级写字楼租赁写字楼分售写字楼分售第17页/共28页自自19961996年以来，市场上推出的销售型高端写字楼物业相当有限，武汉整体供应量小；年以来，市场上推出的销售型高端写字楼物业

16、相当有限，武汉整体供应量小；20062006年为高端写字楼一手销售市场断档期，存量楼宇已基本售罄，又无新增楼宇推出市场年为高端写字楼一手销售市场断档期，存量楼宇已基本售罄，又无新增楼宇推出市场；20082008年后无高端写字楼推出销售，新增供应主要集中在个别的年份，并不平稳。年后无高端写字楼推出销售，新增供应主要集中在个别的年份，并不平稳。高端写字楼历年供应高端写字楼历年供应（平方米）（平方米）高端写高端写字楼字楼写字楼面积写字楼面积泰合广场泰合广场62,00062,000世贸大厦世贸大厦60,08060,080瑞通广场瑞通广场54,00054,000新世界中心新世界中心CC座座12,0001

17、2,000新时代商务中心新时代商务中心78,00078,000浦发银行大厦浦发银行大厦50,07550,075合计合计315,355315,355写字楼租售市场写字楼租售市场写字楼分售写字楼分售第18页/共28页分售型写字楼购买者主要以自用为主，尤其是分售型写字楼购买者主要以自用为主，尤其是600600平方米以上的；相反，小面积购买者多平方米以上的；相反，小面积购买者多考虑投资；考虑投资；因考虑自用，甲级写字楼分售以大面积居多。因考虑自用，甲级写字楼分售以大面积居多。高端写字楼需求情况高端写字楼需求情况写字楼租售市场写字楼租售市场写字楼分售写字楼分售第19页/共28页高端写字楼平均入住率在高端

18、写字楼平均入住率在95%95%以上以上，入住水平非常高，多个高端写字楼项目的入住率均达到，入住水平非常高，多个高端写字楼项目的入住率均达到100%100%；极低的空置率显示出高端写字楼市场活跃程度，从另一方面则反映出当前办公空间的紧缺。极低的空置率显示出高端写字楼市场活跃程度，从另一方面则反映出当前办公空间的紧缺。高端写字楼入住情况高端写字楼入住情况写字楼租售市场写字楼租售市场写字楼分售写字楼分售第20页/共28页p 市场存量 目前市场上的分售型甲级(高档)写字楼相当有限，新增供应量集中在个别年份，在06年甚至出现过供应断档期，09年起无新甲级(高档)写字楼推入销售市场，始终维持在12万方左右

19、的供应量。p 销售情况 甲级(高档)写字楼市场销售情况整体良好，每年销售量保持稳定增长。p 需求情况 市场供应有限，购买者多为公司自用，各甲级(高档)写字楼销售多为半层或整层起售，面积集中在600800平方米。写字楼租售市场写字楼租售市场写字楼分售写字楼分售第21页/共28页索引索引一线城市写字楼市场的现状一线城市写字楼市场的现状武汉写字楼市场的现状及发展武汉写字楼市场的现状及发展武汉中央文化区武汉中央文化区汉街总部国汉街总部国际际写字楼租售市场写字楼租售市场第22页/共28页中南中北路商务区以中南路中南中北路商务区以中南路中北路金融街为重点，商务区中核心区域的企业总数达中北路金融街为重点，商

20、务区中核心区域的企业总数达88008800余家，已占全区税收总量的一半。其中余家，已占全区税收总量的一半。其中11291129家金融企业，居全市城区第一位。家金融企业，居全市城区第一位。 中南中北路商务区聚集了中南中北路商务区聚集了7474家世界家世界500500强投资企业、强投资企业、300300多家跨国公司办事处。数十家世界多家跨国公司办事处。数十家世界500500强企业在此建立区域总部，近强企业在此建立区域总部，近100100家全国家全国500500强企业在汉设立总部或分支机构。强企业在汉设立总部或分支机构。武汉中央文化区武汉中央文化区汉街总部国际汉街总部国际片区概况片区概况第23页/共

21、28页武汉中央文化区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心武汉中央文化区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心。项目规划区域约。项目规划区域约1.81.8平方公里，总建筑面积平方公里，总建筑面积340340万平方米，是万达集团投资万平方米，是万达集团投资500500亿元人民币，倾力亿元人民币，倾力打造的以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。打造的以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。武汉中央文化区武汉中央文化区汉街总部国际汉街总部国际片区概况片区概况第24页/

22、共28页Vacancy楼宇基本情况楼宇基本情况产品名称汉街总部国际开发商万达集团物业顾问戴德梁行总栋数8栋总建筑面积约50万平方米电梯配置8-12部电梯配置三菱品牌电梯中央空调采用国际知名品牌的开利离心式制冷机组及空调末端设备幕墙LOW-E玻璃幕墙智能化系统按照5A标准配置武汉中央文化区武汉中央文化区汉街总部国际汉街总部国际写字楼市场写字楼市场汉街总部国际的入市，大大缓解了目前武汉市高端写字楼供不应求的局面，为投资者提供了一个优汉街总部国际的入市，大大缓解了目前武汉市高端写字楼供不应求的局面，为投资者提供了一个优质的投资目标。质的投资目标。根据中南中北路商务区写字楼产品的租金发展趋势来看，汉街

23、总部国际入驻使用后，预计其市场租根据中南中北路商务区写字楼产品的租金发展趋势来看，汉街总部国际入驻使用后，预计其市场租金水平将会成为区内的标杆。金水平将会成为区内的标杆。第25页/共28页p市场发展 中南中北路片区写字楼发展呈现不均衡特征，总体量虽大但楼宇品质不高、物业管理水平较低，加之部分年份高端写字楼的供应断档，导致该区域写字楼需求缺口进一步加大。p租赁 就租金水平的区域情况来看，中南中北路商务区目前租金水平较低，主要是由于前期该区域写字楼发展缓慢、品质不高及楼龄较长楼宇数量较多导致。但是，但随着该片区中中央文化区的开发建设，优质写字楼的不断推出，其租金水平已经发生了很大的提升，而且后期还有继续上升的空间。p未来展望 鉴于中南中北路区域内金融机构、跨国企业的快速发展，该片区内高端写字楼产品严重不足的现象日益凸显，高端写字楼将成为投资型、自用型客户转投的首选目标。中央文化区中央文化区汉街总部国际汉街总部国际写字楼市场写字楼市场第26页/共28页