房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试全真模拟卷20（附答案）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她房地产估价师房地产估价理论与方法考考试全真模拟卷（附答案）一.单选题(共50题)1.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润正确答案：D2.能够增加房地产市场对

2、中小户型房屋需求的是()。A.增加中小户型的供给量B.增加居民收入C.降低利率D.开征物业税正确答案：D3.【真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5正确答案：D4.在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定

3、B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求正确答案：A5.在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素正确答案：C6.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层正确答案：D7.()可以使资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金。A.房地产抵押B.房地产典当C.房地产出租D.没有这种事正确答案：B8.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。A.180B.300C.309D.313

4、.2正确答案：D9.成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值正确答案：A10.投资利润率的计算公式是()。A.开发利润（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润（土地取得成本+开发成本）C.开发利润（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润开发完成后的房地产价值正确答案：A11.某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品正确答案：B12.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9

5、%。该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872正确答案：C13.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯正确答案：C14.在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法正确答案：C15.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况正确答案：A16.预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，

6、此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.667B.1333C.1000D.500正确答案：C17.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短正确答案：B18.假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格()=正常价格。A.1(15%)B.5%C.1+5%)1D.(1-5%)/1正确答案：A19.在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）。A.成交价最

7、高买价最低卖价B.最低卖价成交价最高买价C.成交价最低卖价最高买价D.最高买价成交价最低卖价正确答案：B20.在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为()。A.资产的账面价值B.资产的利用价值C.资产的界位价值D.资产的回收额正确答案：A21.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现。A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权D.地役权正确答案：C22.在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于()。A.行政隶属变更B.房地产制度C.特殊政策D.房地产价格政策正确答案：D23.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，

8、现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000正确答案：C24.（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.2006正确答案：D25.建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？()A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.心理因素正确答案：B26.假设开发法更深层的理论依据，类似于()。A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理正确答案：B27.房

9、地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近正确答案：D28.基本完好房的成新率为()。A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新正确答案：D29.（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格正确答案：C30.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。A.1

10、50.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元正确答案：B31.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更正确答案：B32.对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取。A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法正确答案：B33.成本法概念中的成本，并不是通常意义上的成本，而是()。A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润正确答案：A34.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际

11、经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数正确答案：D35.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。A.房地租B.地租C.房租D.租金正确答案：C36.【真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。A.上升B.下降C.不变D.无法确定正确答案：A37.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。A.公允价值B.重置成

12、本C.账面价值D.历史成本正确答案：D38.【真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围正确答案：B39.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()。A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义正确答案：B40.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑

13、物的重新购建价格的方法。A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值正确答案：D41.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格正确答案：A42.在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果正确答案：D43.某宗房地产预计

14、未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为()。A.650万元B.687万元C.585万元D.630万元正确答案：A44.销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳正确答案：B45.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况正确答案：C46.特殊工业厂房适宜采用的

15、估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法正确答案：A47.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格D.最可能的成交价正确答案：B48.忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。A.毛租金乘数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法正确答案：A49.人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的()。A.60%B.70%C.80%D.90%正确答案：C50.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每

16、年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。A.1553B.1679C.1850D.2034正确答案：D二.多选题(共30题)1.居民消费价格指数包括()。A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费正确答案：ABC2.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限正确答案：BDE3.商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度正确答案：AC4.根据引

17、起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧正确答案：ABD5.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同正确答案：BCDE6.下列属于建筑物设备的是()。A.暖气B.空调C.门D.窗E.电视机正确答案：AB7.根据土地的生熟程度，把土地粗略地分为()。A.生地B.熟地C.荒地D.毛地E.热地正确答案：ABD8.下列哪种情况适用于长

18、期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算正确答案：BCD9.实物状况比较修正的主要内容有()。A.建筑物坐落位置B.土地形状C.土地面积D.建筑物工程质量E.容积率正确答案：BCD10.法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金正确答案：ABE11.下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是()。A.自然环

19、境B.楼层C.社会环境D.地势正确答案：ABC12.现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？()A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E.估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价正确答案：ABD13.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年

20、限状况下的价格正确答案：BCD14.下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易正确答案：AC15.在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。A.，直接资本化法B.投资法C.收益乘数法D.利润法E.动态分析法正确答案：BD16.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产正确答案：BD17.类似房地产是指与估价对象处于同一供求

21、范围内，并在()方面与估价对象相同或类似。A.用途B.规模C.档次D.外观正确答案：ABC18.现行的土地权属证书有()。A.国有土地所有证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.土地抵押权利证书正确答案：BCD19.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本正确答案：BC20.建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费正确答案：AD21.市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序

22、列分析D.直接比较调整正确答案：ABC22.下面哪几种价格指的是一个概念()。A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价正确答案：AC23.重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系正确答案：AD24.成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为（）的价值。A.房屋所有权B.房屋使用权C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权D.土地使用权E.土地所有权正确答案：AC25.下列()是对房地产实物状

23、况的描述。A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件正确答案：ABC26.下列哪些情况需要进行房地产评估()。A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价正确答案：BCD27.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌正确答案：BCD28.合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用正确答案：CD29.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营正确答案：BCDE30.【真题】收益法估价中求取

24、净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费正确答案：BD三.判断题(共30题)1.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）正确答案：错2.路线价法实质上是一种比较法。()正确答案：对3.为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。()正确答案：错4.判断建筑物经济寿命，不用考虑其市场状况和经营收益状况。()正确答案：错5.房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值。()正确答案：对6.对于期房交易的成交价格，可比实例的房地产状况一般是

25、可比实例房地产在其成交日期时的状况。()正确答案：错7.房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。（）正确答案：对8.由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（）正确答案：错9.路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。()正确答案：对10.加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（）正确答案：错11.资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

26、（）正确答案：对12.标定地价，是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。()正确答案：对13.在我国，土地全部是公有的。()正确答案：对14.在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。()正确答案：对15.当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整。（）正确答案：错16.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。()正确答案：对17.路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深

27、度。()正确答案：错18.再次抵押价值，是未设立法定优先受偿权利下的价值送减去已抵押贷款价值与贷款成数的比值后的数额。()正确答案：错19.城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。（）正确答案：错20.一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。（）正确答案：错21.房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（）正确答案：对22.【真题】自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。()正确答案：对23.【真题】有一幢总楼层为

28、4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的1.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。()正确答案：对24.在统一采用单价方面，土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。()正确答案：对25.不论是狭义地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是一种纯粹的剩余物。()正确答案：对26.某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。()地产来说不但不会成为增值因素，反会降低这里居住房地产的价格。正确答案：错27.【真题】某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。()正确答案：错28.房地产估价结果是一种专业意见。（）正确答案：对29.烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴。()正确答案：对30.两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）正确答案：错