2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试名师押题密卷8（带答案）

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1、住在富人区的她2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试名师押题密卷（带答案）题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共30题)1.在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。A. 5B. 10C. 15D. 20正确答案：C,2.估价依据是作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。选取估价依据的主要根据是（）。A. 估价目的和估价对象B. 价值时点和估价方法C. 价值类型和估价原则D. 估价委托人提供的信息正确答案：A,3.某在建办公楼，建筑面积为25000，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在

2、建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/（天），每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（）万元。A. 29552.62B. 30025.81C. 24020.60D. 26866.02正确答案：A,4.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（）。A. 出租的房地产B. 自用的房地产C. 餐饮的房地产D. 营业的房地产正确答案：C,5.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A. 独一无二和供给有限B. 流动性差和价值量大C. 独一无二和价值量大D. 不可移动和用途多样正确答案：

3、C,6.建筑物净收益（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A. 建筑物重置价B. 建筑物价值C. 土地价格D. 房地产价格正确答案：B,7.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A. 第（1）.（3）种情况B. 第（

4、3）.（4）.（5）种情况C. 第（2）.（4）种情况D. 第（2）.（4）.（5）种情况正确答案：D,8.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A. 70B. 80C. 90D. 100正确答案：C,9.某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。A. 78. 40%B. 82. 00%C. 82. 70%D. 85. 60%正确答案：B,10.某套1

5、00m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/m2，预计一年后涨至10500元/m2，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（）万元。A. 93.26B. 93.43C. 98.11D. 98.28正确答案：B,11.下列不属于我国房地产制度因素中有关特殊政策的是（）。A. 鼓励东部地区率先发展B. 实施西部大开发C. 土地供应计划D. 促进中部地区崛起正确答案：C,12.估价依据是作为估价的前提或基础的文件.标准和资料，选取估价依据的主要根据是（）。A. 估价目的和估价对象B. 价

6、值时点和估价方法C. 价值类型和估价原则D. 估价委托人提供的信息正确答案：A,13.某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2，居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块上理论上应补交的地价为（）万元。A. 4000B. 5900C. 6800D. 7200正确答案：C,14.某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实

7、例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。A. 22909.12B. 23264.06C. 23441.35D. 23086.69正确答案：B,15.政府为招标出让地块确定招标底价提供参考依据，采用假设开发法评估时，应该采取的估价前提是（）。A. 业主自行开发前提B. 自愿转让开发前提C. 被迫转让开发前提D. 最高最佳利用正确答案：B,16.在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 销售税费D. 开发成本、管理费用和销售费用正确答案：C,17.关于估价依据选取或应用的说法，正

8、确的是（ ）。A. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B. 房地产估价规范是效力最高的估价标准，是估价的底线C. 在估价报告中予以说明的情况下，可以充分信任估价委托人提供的作为估价依据的资料D. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B,18.某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（）万元。A. 50B. 79.43C. 78.87D. 77.75正确答案：D,19.( )是随着时间的推移而减少的；A. 原始价值B. 账面价值C. 市场价值D. 投资价值正确答案：B,

9、20.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（）。A. 期初B. 期末C. 期中D. 任一时刻正确答案：B,21.在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会（）。A. 增加B. 减少C. 不变D. 无法确定正确答案：A,22.某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（

10、）万元。A. 115.91B. 117.00C. 134.91D. 136.00正确答案：B,23.已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A. 7.78%B. 8.28%C. 13.21%D. 14.21%正确答案：A,24.( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A. 房地产的权益和区位B. 房地产的权益C. 房地产的实物和权益D. 房地产的区位正确答案：D,25.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6

11、.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A. 630.0B. 650.0C. 661.5D. 682.5正确答案：D,26.若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。A. 78%B. 85%C. 117%D. 150%正确答案：A,27.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给（）。A. 增加B. 减少C. 不变D. 无法确定正确答案：A,28.从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（）

12、。A. 烟囱B. 水塔C. 桥梁D. 住宅正确答案：D,29.房地产所有权有单独所有.共有和（）三种。A. 建筑物区分所有权B. 建筑物共同共有权C. 建筑物按份共有权D. 私有权正确答案：A,30.某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元m2，出租的年末收益为330元m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为()元m2。A. 2949.44B. 3124.44C. 3194.44D. 3500正确答案：B,二.多项选择题(共20题)1.下列选项中，属于比较法适用对象的有（）。A. 标准厂房B. 在建工程C. 高档公寓D.

13、 房地产开发用地E. 纪念馆正确答案：A,C,D,2.从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。A. 建筑物价值B. 房地产价值C. 土地价值D. 建筑面积E. 楼层正确答案：B,C,D,3.下列关于开发经营期的描述正确的是（）。A. 建设期又可分为前期和建造期B. 在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C. 在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D. 在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E. 运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日正确答案：A,C,D,E,4.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。A. 与外部环境最协调B. 达到规模递增C.

14、 内部构成要素的组合最适当D. 外部环境与内部因素相关联E. 外部环境要素为最适当的组合正确答案：A,C,5.下列是收益性房地产的有（ ）。A. 农地B. 写字楼C. 游乐场D. 仓库E. 未开发的土地正确答案：A,B,C,D,6.下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格上升的有（ ）。A. 政府加大货币市场逆回购额度B. 在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C. 在买方市场的情况下，减少卖方的税收D. 减少房地产开发用地的供应量E. 建立严格的交易管理制度遏制房地产投机正确答案：A,B,D,7.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为(）不伺。A.

15、 开发成本B. 经营费用C. 纳税状況D. 对未来的信心E. 评估方法正确答案：A,B,C,D,8.在VAY11（1Y）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A. 试错法B. 移动平均法C. 曲线拟合法D. 线性内插法E. 指数修匀法正确答案：A,D,9.下列关于谨慎价值.快速变现价值.现状价值和残余价值的表述中，正确的有（）。A. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值B. 快速变现价值通常等于市场价值C. 现状价值低于市场价值D. 残余价值大于或等于残值E. 残余价值一般低于市场价值正确答案：A,D,E,10.下列情况中会导致房地产价格上升的有（

16、）。A. 上调购房者贷款利率B. 收紧房地产开发贷款C. 增加房地产持有环节的税收D. 减免房地产持有环节的税收E. 提高最低购房首付款比例正确答案：B,D,11.某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告应用的有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是()。A. 此估价报告的有效期为1年B. 此估价报告使用期限为1年C. 该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D. 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E. 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报

17、告继续有效，不需要重新评估正确答案：B,C,D,12.房地产估价机构资质等级可分为（）。A. 暂定期内的三级资质B. 三级资质C. 二级资质D. 一级资质E. 临时级资质正确答案：A,B,C,D,13.在求取净收益时，运营费用包括（）。A. 房地产保有环节的税收B. 房地产折旧费C. 房屋保险费D. 房地产抵押贷款还本付息额E. 为承租人提供的服务费正确答案：A,C,E,14.关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（）。A. 在合法利用下，现状价值不高于市场价值B. 在合法利用下，（市场价值-现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C. 在现状利用为最佳利

18、用下，现状价值等于市场价值D. 在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E. 同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值正确答案：A,B,C,15.经济适用房的成本包括（）。A. 土地房屋征收补偿费B. 建筑安装工程费C. 管理费D. 贷款利息E. 小区营业性配套公建费正确答案：A,B,C,D,16.房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。A. 临时用地土地使用权B. 农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C. 宅基地使用权(为农民集体土地上的)D. 行政划拨土地使用权(为

19、农民集体土地上的)E. 出让土地使用权(为国有土地上的)正确答案：A,B,C,E,17.在求取净收益时，运营费用包括（）。A. 房地产保有环节的税收B. 房地产折旧费C. 房屋保险费D. 房地产抵押贷款还本付息额E. 为承租人提供的服务费正确答案：A,C,E,18.下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A. 房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C. 房地产估价可以提供价值意见，也可以作价格保证D. 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E. 房地产估价既是一门科学又是一门艺术正确答案：B,D,E,19.运用假设开发法估价在建工程价

20、值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除（）。A. 续建完成后的价值B. 在建工程取得税费C. 续建成本D. 管理费用E. 投资利息正确答案：B,C,D,E,20.计算投资利息需要把握（ ）。A. 应计息项目B. 计息周期C. 计息期D. 税费E. 利率正确答案：A,B,C,E,三.判断题(共10题)1.房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（）正确答案：B,2.在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）正确答案：B,3.地役权是指土地所有权人或土地使用权人为便利使用自己的土地而使用他人

21、土地的权利。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利。()正确答案：A,4.成新折扣法比较精准，主要用于后期估价。（）正确答案：B,5.某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。正确答案：B,6.需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。（）正确答案：A,7.除独立.客观.公正原则外，评估房地产的现状价值时，还应遵循合法原则.价值时点原则.替代原则和最高最佳利用原则。（）正确答案：B,8.在期房与现房品质相同（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。（）正确答案：A,9.在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：B,10.城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）正确答案：A,