估价师理论与方法练习题

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1、2010年房地产估价师考试理论与方法练习题1. 楼面地价=土地单价 A建筑层数；B建筑履盖率C绿地率D建筑容积率2. 某一房地产价格水平的高低, 主要取决于 供求状况.A本地房地产的B全国房地产的C本地区本类房地产的D本类房地产的3. 完好房的成新度一般为 .A十成新B九到十成新C八到十成新D七到十成新4. 其他条件相同, 期房价格一般 .现房价格.A高于B低于C等于D不可比5. 用市场比较法评估房地产价格时, 通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、 、个别因素修正.A环境因素；B质量因素C区域因素D新旧程度6. 对比较实例价格进行交易日期修正时, 最适宜采用 .A一般物价指数B建筑材料

2、价格指数C房地产价格指数D定额调理整系数7. 用成本法估价时, 房屋现值= A房屋重置价格-折旧年限尚可使用年限B房屋重置价格-年折旧额耐用年限C房屋重置价格成新度D房屋重置价格-年折旧额8. 用成本法评估新建房地产价格的基本公式为： 新建房地产价格=取得土地费用+ +正常利税.A拆迁费用B建造建筑物费用C公共设施建设费用D市政设施建设费用9. 土地价格=房地产净收益- 土地还资本化率A土地净收益B建筑物价格建筑物资本化率C建筑物总收益D房地费用10. 从理论上讲, 获取净收益的可靠性越低, 选用的资本化率应 .A越高B越低C不变D越可靠11. 某房地产正常年净收益为6000元, 当前银行利率

3、为10%, 购买年为8年, 估价应为 元.A54000B32010C48000D6000012. 收益法公式为V=a/r1-1/1+rn成立的条件是 .Aa每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；Ba每年不变、无限年期、r第年不变且大于零；Ca每年变化、有限年期、r第年不变且大于零；Da每年不变、有限年期、r第年变化且大于零；13某临街深度30.48米即100英尺的矩形宗地,总价为100万元, 根据四、三、二、一法则,该宗地临街前半部分的价格为 万元.A50B70C30D40万元14. 某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米, 1992年到1995年年平均上涨10%, 用长期趋势

4、法评估, 该房地产1996年1月1日的价格应为 元/平方米.A1611B1331C1464D140015. 同一建筑物若使用性质不同, 其年折旧额由大到小的排列顺序为 .A一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房.16房地产的供给增加,需求不变,其价格会 .A上升B下降C不变D升降难定17. 残余法是依据 价格.A土地收益求取土地B建筑物收益求取建筑物C房地收益求取房地D房地收益单独求取土地或建筑物18. 用成本法评估某宗房地产的价格时, 应选取 成本作为评估依据

5、.A该宗房地产的实际B类似房地产的客观C类似房地产最高D类似房地产的最低19. 有甲、乙两宗面积形状都相同的的相邻地块各值50万元,若将两宗地合并为一宗,合并后值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人索要的交易双主都是公平合理的正常价格应为 .A50万元；B55万元C60万元D60万元以上20. 理论上八项因素构成的房租通常称为 .A市场租金B商品租金C理论租金D成本租金21. 用成本法评估新开发土地价格的基本公式为 ： 新开发土地价格=取得待开发土地费用+ +正常利税.A拆迁安置补偿费B基础设施建设费C公共设施配套费D开发土地所需费用22. 限制了估价报告书的用

6、途.A估价方法B估价目的C估价原则D估价日期23. 在路线价法中, 只需根据深度百分率即可计算地价, 不必制定相应的修正率.A一面临街矩形地B一面临街三角地C一面临街梯形地D一面临街不规则形地24. 在评估期房价格时, .A估价对象状况与房地产市场情况均为估价时点现在的状态B估价对象状况为估价时点现在的状态, 房地产市场情况为未来某时点的状态C估价对象状况与房地产市场情况均为估价时点未来的状态D估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场状况为估价时点现在的状态25. 一般损坏房的成新度为 A4-6成B5-7成C4-5成D5-6成26. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是 A买方愿意付出的最低价

7、格小于卖方愿意接受的最高价格B买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格27. 某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为 元/平方米.A500B200C250D10028. 某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,.若投火灾保险, 则其投保价值应为 万元.A100B70C60D4029. 某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值.该类建筑物的耐用年限50年,则该建

8、筑物的成新率为 %.A40B60C50D6730. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%.某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴税费均由卖方承担,则该宗房地产的正常成交价格为 万元.A323B275C273D25831. 某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为 万元.A417B500C460D45032. 某类房地产通常抵押贷款占70%, 抵押贷款的年利率为10%, 购买者自有资本要求的年收益率为12%, 则该类房地产的资本化率为 %.A10.6B11.4C11.2D10.833. 某宗

9、房地产正常情况下年总收益140万元, 年总费用40万元, 资本化率12%, 出让时的土地使用权年限为50年, 现已使用5年, 则该宗房地产的现时总价为 万元.A833.33B830.45C828.25D827.6434. 某前后临街总深度为30米的矩形宗地, 前街路线价为2000元/平方米, 后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值估价法, 其前街影响深度为 米.A10B15C20D3035. 对同一宗房地产而言, A房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧B建筑物价格=房地价格-土地价格C土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧D房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧36. 开发

10、商在开发某别墅区时, 产了增加利润提高了建筑密度和容积率, 但结果反而使别墅的价格下降,这是因为 .A市场不景气B该别墅区的环境条件变差C该别墅的单位开发成本降低D开发商可获得满意的利润即可37. 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%, 若该类房地产的资本化率为10.8%, 则自有资本要求的年收益率为 %.A15.0B15.7%C12.6%D11.638. 选取可比实例时, 应注意所谓地点的同一性或类似性, 是指所选取的可比实例与估价对象处于 .A同一地区B同一城市C同一供求范围内的类似地区DA或C39. 某建筑物, 政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年

11、数t、尚可使用年限n之间的关系为 .AN=t+nBNt+nDA、B、C都可能40. 房地产价格实质上是房地产 的价格.A开发成本B权益C物质实体DB和C41. 甲土地的单价为2100元/平方米, 建筑容积率为7, 乙土地的单价为1500, 建筑容积率为5, 该两块土地的总价相比 .A甲的等于乙的B甲的高于乙的C甲的低于乙的D难以判断42. 用成本法估算建筑物折旧时,折旧注重的应是建筑物价值的 .A收回B摊销C减损D补偿43. 某宗房地产,其建筑物的各层建筑面积相等,建筑层数为5层,建筑密度为50%,土地单价为2500元/平方米,则其楼面地价为 元/平方米.A500B2500C1000D1250

12、44. 房地产开发成本的增加, 房地产的价格.A必定提高B必定降低C不一定提高D不一定降低45. 路线价估价的第二个步骤为 .A设定标准深度B求取路线价C编制深度百分率表D划分路线价区段46. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的,共分为 .A四类B五类C六类D七类47. 新建筑物的的价格= +建筑物建造费用+正常利税.A征地费B拆迁安置补偿费C地价款D零48. 某类房地产1994年到1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米.按平均增减量趋势法去估计,该类房地产于1999年的价格为 元/平方米.A2390B

13、2410C2430D245049. 某建筑物已使用8年, 经实地勘察, 估计尚可使用32年, 残值率为5%, 则建筑物的成新率为 %.A76B80C81D8450. 甲房地产尚可使用年限为50年, 单价为1050元/平方米, 乙房地产尚可使用60年, 单价为1100元/平方米, 资本化率均为8%, 实际上甲房地产的价格 乙房地产的价格.A高于B低于C等于DB或C51.某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元,若赋予权重分别为0.5、0.3和0.2, 则该宗房地产的最终评估价格为 万元.A850B845C869D85752. 假设开发法中预期开发后的楼价不可用 法求取

14、.A市场比较法B收益法C成本法D长期趋势法53. 一宗土地用途假设开发法评估其价格： 在商业用途下的估算结果为800万元, 在居住用途下估算的结果为1000万元.根据城市规划既可以作为商业用途也可作为居住用途,则该宗地的评估价格应为 A800万元B1000万元C900万元D1800万元54. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98, 则期依据为 A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%D可比实例的区域因素优于估价对

15、象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%55. 某宗房地产已使用5年, 现土地价值为50万元, 建筑物重置价格为80万元, 每年房地产净收益为11万元, 土地资本化率为8%, 建筑物资本化率为10%, 该宗房地产的价值为 万元.A130B119.2C117.5D120.056. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%.某宗房地产交易, 买方付给卖方2325元/平方米,应缴纳的税费均由买方承担,则该宗房地产的正常交易价格为 元/平方米.A2487.75B2500.00C2511.00D2152.2557. 路线价法特别适用于 需要对大量土地进行估价的场合A土地经

16、济评价B土地课税C土地收益测算D土地定级58. 直线趋势法公式y=a+bx中,x表示 .A价格B常数C价格变动率D时间59. 在市场比较法中, 土地使用权年期个修正属于 修正.A交易情况B交易日期C区域因素D个别因素60. 有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼,甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米,不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积租金为59元/平方米,含有物业管理费.该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元.甲、乙写字楼的租金相比 .A甲高于乙B甲低于乙C甲等于乙D不可比61. 甲、乙两宗房地产,在物质实体方面皿好于乙,在权益、区位等其他方面两者相当,该两宗房地产的价值相比

17、 A甲大于乙B.甲等于乙C甲小于乙D.不可比62. 有一空置写字楼, 目前不仅无收益, 而且要缴纳房产税等, 其收益价格可采用 .A类似写字楼的客观收益B市场比较法C该写字楼的实际收益D无法估算63. 某种房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异, 其最终估价结果应 A取三者的平均值；B.取三者的中间值；C.任选其中之一；D. 在三者的基础上综合分析决定.64评估某种房地产价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会 .A越高B越低C不变D符合客观实际65. 某写字楼预计持有两年后出售, 持有期的净收益每年216万元, 出售时价格5616万元, 资本化率为8%, 则该写字楼目前

18、的收益价格为 万元.A4858B5200C2700D626466. 某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米, 汇率为1美元=8.26元人民币.该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%, 则其1999年10月25日的价格为 元人民币/平方米.1999年10月25日汇率假定为1美元=8.29元人民币.A7935B8260C8290D796467. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元, 此后每年分别逐年递增2%和1%.该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为 万元,A. 100B42C63D7768. 有一宗房产交易, 成交价格为3000元/平

19、方米, 付款方式是首付10%, 余款在1年内按月等额付清, 假设月利率为0.5%, 其一次支付的成交价格为 元平方米A3000B2700C2914D250069. 与市场比较法关系最密切的房地产价格形成原理是 A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理70. 某城市的房地产交易中, 卖方、买方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%,某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为 元平方米.A2660B2294C2425D242761. 甲、乙两宗房地产,在物质实体方面皿好于乙,在权益、区位等其他方面两者相当,该两宗房地产的价值相比 A甲

20、大于乙B.甲等于乙C甲小于乙D.不可比62. 有一空置写字楼, 目前不仅无收益, 而且要缴纳房产税等, 其收益价格可采用 .A类似写字楼的客观收益B市场比较法C该写字楼的实际收益D无法估算63. 某种房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异, 其最终估价结果应 A取三者的平均值；B.取三者的中间值；C.任选其中之一；D. 在三者的基础上综合分析决定.64评估某种房地产价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会 .A越高B越低C不变D符合客观实际65. 某写字楼预计持有两年后出售, 持有期的净收益每年216万元, 出售时价格5616万元, 资本化率为8%, 则该写字楼目前的收益

21、价格为 万元.A4858B5200C2700D626466. 某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米, 汇率为1美元=8.26元人民币.该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%, 则其1999年10月25日的价格为 元人民币/平方米.1999年10月25日汇率假定为1美元=8.29元人民币.A7935B8260C8290D796467. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元, 此后每年分别逐年递增2%和1%.该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为 万元,A. 100B42C63D7768. 有一宗房产交易, 成交价格为3000元/平方米,

22、 付款方式是首付10%, 余款在1年内按月等额付清, 假设月利率为0.5%, 其一次支付的成交价格为 元平方米A3000B2700C2914D250069. 与市场比较法关系最密切的房地产价格形成原理是 A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理70. 某城市的房地产交易中, 卖方、买方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%,某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为 元平方米.A2660B2294C2425D242771. 某办公楼的土地面积为3000平方米, 建筑面积为10000平方米, 该办公楼出租正常月净收益为18万元, 建

23、筑物重置价格为2000元/平方米, 成新率为80%, 土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%, 则该办公楼的土地正常价格为 万元A. 1257B1571C800D130072. 某可比实例的价格为2000元/平方米, 区域因素直接比较得出的相关数据如下表, 则区域因素修正后的价格为 元/平方米.区域因素 1 2 3权重 0.5 0.3 0.2估价对象 100 100 100可比实例 90 100 125A2000B1900C2100D190573. 现对某期货房地产进行估价, 在此估价中, 估价对象状况应为未来某时点的状态, 房地产市场状况应为 时点的状态.A现在B未来C过去DB和C74. 某

24、地区某类房地产2002年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1以2001年1月1日为100.其中有一房地产2002年6月1日的价格为2000元/平方米,对其作交易日期修正到2002年10月1日的价格为 元/平方米.A1367B2308C2558D105575. 按房地产的 来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产与特殊房地产等.A收益性B用途C市场性D地段76. 最能说明土地价格水平高低的价格是 .A土地单价B基准地价C楼面地价D标定地价77. 决定某一房地产价格水平高低的, 主要是 的供求状况.A本地区的房地产B

25、全国房地产C全国本类房地产D本地区本类房地产78. 比较法的理论依据是 .A适合原理B替代原理C最高最佳使用原则D均衡原理79. 基本完好房的成新度一般为 A五至六成新B七至八成新C六至八成新D六至七成新80. 用年限法计算建筑物每年折旧额的计算公式Di=D=C-S/N中的N是 A建筑物尚可使用年限B建筑物已经使用年限C建筑物经济寿命D土地的使用年限81. 有两宗房地产, A房地产使用年限40年, 单价96元/平方米,B房地产使用年限70年, 单价100元/平方米,资本化率为8%, 则A单价与B单价的关系为 AA单价高于B单价BA单价低于B单价CA单价等于B单价D无法确定82. 某房地产的第一

26、年净收益为20万元, 预计以后每年净收益可递增1%, 该类房地产的资本化率为10%, 使用年限为无限年, 则该宗房地产的价格为 A200万元B222万元C182万元D191万元83. 某房地产1998年1月1日的价格为1000元/平方米, 2002年1月1日的价格为1400元/平方米, 用平均发展速度趋势法, 预测房地产2003年1月1日的价格应为 A1480元B1500元C1523元D1533元84. 收益法公式V=a/r-s成立的条件是 .A纯收益等比级数递减,无限年期,r每年不变,且r sB纯收益等比级数递增,无限年期,r每年不变,且r sC纯收益等差级数递增,无限年期,r每年不变,且r

27、 sD纯收益等差级数递减,无限年期,r每年不变,且r s85. 运用市场比较法评估地价时, 用来比较的可比实例与估价对象土地应具有相同的 .A利用方向B具体利用方式C利用结构D利用价值86. 某类房地产1998年9月1日的价格为1000元/平方米, 1998年至2001年年平均上涨10%,用长期趋势法评估该类房地产2002年9月1日的价格应为 元/平方米.A1611B1331C1464D140087. 用成本法求得的价格, 通常称为 .A成本价格B积算价格C购买价格D收益价格88. 房地产估价中的折旧, 是指房地产由于其实体、功能或经济等方面的原因使房地产 的数据.A价值增加B价格增加C价值减

28、少D价格减少89. 由于建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价称为 .A有形损耗B无形损耗C功能折旧D经济折旧90. 房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当 A完全相同B剧烈变动C差距加大D应当相近91. 由于房地产具有 , 导致了房地产市场成为不完全市场.A多样性B生产性C不可移动性D数量有限性92. 购买某类房地产, 通常抵押贷款占六成, 贷款利息率为10%, 自有资本要求的收益率为15%, 则该类房地产的资本化率为 A10%B12%C15%D18%93. 有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米

29、, 其重置价格为1200元/平方米.该房地产价格为1250元/平方米,则该建筑物的单价为 元/平方米.A950B1000C1200D125094. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为 .A生地价B熟地价C毛地价D拆迁补偿安置价95. 从理论上讲, 公平市场价格与理论价格高低的关系是 .A大于B小于C等于D难以判断97. 市场比较法中的交易情况修正是对 价格本身是否正常的修正.A交易实例B可比实例C估价对象D标准化实例98. 抵押价格评估时, .A抵押价格=市场价格B抵押价格=市场价格-处置税费B抵押价格=预期价格-处置税费D抵押价格=预期价格99. 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,

30、采用 为好.A重建成本B重置成本C完全成本D重新建造成本100. 比准价格是一种 .A公平市价B评估价格C市场价格D理论价格101. 运用长期趋势法评估房地产价格, 必须估价对象房地产或 的历史资料.A类似房地产近期B不同房地产的较长期C类似房地产的较长期D不同房地产近期102. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于 方面的制约.A建筑技术B土地权利设置C相信邻关系D土地使用管制103. 一厂房建成八年后被改建为超级市场, 并补办了土地使用权出让手续, 土地使用权出让年限为40年, 建筑物经济寿命为50年, 则该建筑物折旧的经济寿命应为 年.A40B42C48D5

31、0年104. 按建筑面积分摊方法, 计算土地占有份额的公式为 A某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价105. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为 .A有效经过年数等于实际经过年数B有效经过年数短于实际经过年数C有效经过年数长于实际经过年数D有效经过年数可能长于或短于实际经过年数106. 甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7

32、, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有 .A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙D难以判断107. 甲房地产的建筑物建于1993年, 乙房地产的建筑物建于1998年, 假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2001年该两座建筑物的年功能折旧额并加以比较,则 .A甲大于乙B甲小于乙C甲等于乙D难以判断108. 标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高 由此远离道路的方向, 地价 .A逐渐降低B逐渐升高C可视为基本不变D为零109. 现房房地产与期货房地产估价的不同点是 .A估价时点不同B交易日期不同C估价目的不同D估价对象

33、的状况不同110. 用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取 净收益作为估价依据.A类似房地产的客观B似房地产的实际C类似房地产的最同D类似房地产的最低111. 购买某类房地产, 通常抵押贷款占七成, 抵押贷款的年利率为6%, 自有资本要求的收益率为9%, 则该类房地产的资本化率为 %A6.0B6.9C8.8D9.0112. 估价上折旧注重的是 .A原始取得价值的减价修正B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收D价值的减价修正113. 某套建筑面积为100平方米, 每平方米建筑建筑面积2000元的住宅, 其付款方式为首付5万元, 余款向银行抵押贷款.贷款期限为5年

34、, 还款方式为按月等额支付,贷款年利率为5%.该套住宅的实际价格为 万元.A18.25B20.00C21.58D22.00114. 收益法中运营费率是指 .A运营费与潜在毛收入之比B运营费与总收益之比C运营费用与净收益之比D运营费用与有效毛收入之比115. 在评估投资价值时, 折现率是 .A投资者要求的满意收益率B收益法中的资本化率C社会一般收益率D投资者要求的最低收益率116. 区位是指地球上 空间方位和距离上的关系.A某一事物B某房地产C某一事物与其他事物D各种事物117. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是 .A成本法B假设开发法C收益法D比较法118. 房地产估价的合法原则是针对于 来讲

35、的.A估价对象B估价人员C估价对象D估价方法119. 预计某地区某类房地产的需求不变, 但开发成本趋升, 供给量趋增, 则预计其价格会 .A上升B下降C不变D升降难定120. 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益, 乘以相应的 来求取其价值的方法.A资本化率B收益率C收益乘数D利息率121. 建筑物的所有权可以分为独有、共有和 三种.A区分共有B区分所有C公有D私有122. 某宗地50年使用权价格为1000万元, 现探测到其地下有铜矿资源, 该铜矿资源价值为500万元.若土地资本化率为7%, 则该宗地30年使用权的价格为 万元.A899B1000C1349D1500123. 预计某房地产未来第

36、一年的净收益为18万元, 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元, 该类房地产的资本化率为8%, 该房地产的价格为 万元.A225.00B237.50C381.25D395.83124. 某宗房地产, 已知建筑物的重置价格为为1000元/平方米, 成新率为70%, 房地产年净收益为140元/平方米, 土地资本化率为6%, 建筑物资本化率为8%, 则该房地产的价格为 元/平方米.A1700B2000C2100D2400125. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,.下列距离中越来越受重视的是 .A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D至市中心距离126. 为评估某宗房地产2002年10

37、月13日的价格, 选取可比实例甲, 其成交价格为3000元/平方米, 成交日期为2001年11月13日.经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为 元/平方米.A3214B3347C3367D3458127. 房地产估价中的价值, 一般是指 .A使用价值B交换价值C投资价值D帐面价值128. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相同的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于 .A该建筑物的价值低于拆除费用B该估价结果肯定有误B甲土地的价值肯定高于乙

38、土地的价值C不可能出现这种情况129. 某宗地规划容积率为3, 可兴建6000平方米的商住楼, 经评估总地价为180万元, 该宗土地的单价为 元/平方米.A100B300C600D900130. 某商业大楼建造期2年, 建成8年后补办了出让手续, 土地使用年期为40年, 建筑物的经济寿命为35年, 评估时建筑物的折旧年限应取 年.A35年B45C48D50131. 已知某临街深度为30.48米100英尺、临街宽度为15米的矩形地,总价为100万元.相邻有一临街深度45.72米150英尺、临街宽度15米的矩形土地,根据四三二一法则,其总价为 万元.A109B117C124D130132. 估价中

39、的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 .A应作为估价资料归档B不应作为估价资料归档C由估价机构决定是否归档D依委托人的意见决定是否归档133. 假设开发中, 开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是 .A开发结束的时间B购买待开发房地产的时间C开发期间的某个时间D全部租售出去的时间134. 直线趋势法公式中的常数a、b是由 决定的.A房地产的历史价格资料B房地产的未来价格资料C房地产的现时价格资料D估价人员选取的价格资料135. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于 A物质折旧B功能折旧C经济折旧D会计折旧136. 一宗2000平方米的工业用地,

40、容积率为0.8, 楼面地价为690元/平方米, 现按规划拟改为商业用地, 容积率为5.1, 楼面地价为950元/平方米, 理论上应补地价单价为 元/平方米.A552B3519C4293D4845137. 两宗房地产的净收益相等, 其中一宗房地产获取净收益的风险较大时, 则该宗房地产的 .A资本化率应较高, 价值较低B资本化率应较低, 价值较高C资本化率应较高, 价值较高D资本化率应较低, 价值较低138. 估价时点应与 的日期相一致.A签订估价合同B开始估价作业C完成估价报告D估价结果所属139. 某办公楼经过改造后, 其实际成新率通常 用直线折旧法计算出的成新率.A等于B大于B小于D无法判断

41、140. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地, 采用假设开发法估价, 假设按纯商业用途的估算结果为800万元, 按纯居住用途的估算结果为1000万元.该土地的评估价格应为 万元.A800B1000C1800D8001000141. 判定某可比实例的成交价格比正常交易价格低6%, 则正常交易情况修正系数为 .A0.060B0.940C1.060D1.064142. 某宗土地取得成本为1000万元, 开发成本为1500万元, 管理费用为75万元, 销售费用为35万元, 投资利润率为12%, 则开发商利润为 万元.A180.0B300C309.0D313.2143. 某可比实例的成交价格为2400

42、元/平方米, 建筑面积100平方米, 首期付款12万元, 其余半年后支付8万元, 一年后支付4万元.已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为 元/平方米.A2290.91B2326.41C2344.16D2308.66144. 现有某总建筑面积为15000平方米的在建工程, 已知土地使用年取为40年自开工之日起算, 计划开发期为3年, 现已进行1.5年.估计建成还需1.5年, 投入使用后年净收益为480万元, 资本化率为8%, 折现率为12%.该项目续建完成后的总价值折现到现在为 万元.A3939.61B4433.88C4768.50D5652.09145. 某宗房地产的收益年限为40年,

43、 预测未来3年的净收益为17、18、19万元,从第四年起,每年的净收益将稳定在20万元左右,如果资本化率为9%, 则该房地产的收益价格为 万元.A195B210C213D217146. 同类房地产的市场价格之所以相互牵掣, 是因为相互之间有一定的 .A互补性B权益差别C替代性D外部环境差异147. 某房地产商以2000万元购置一幢写字楼, 当时年通货膨胀率为2%.一年后该写字楼售出时,房地产商收回资金2200万元,则该写字楼的增值了 万元.A40B100C160D200148. 某宗收益性房地产, 预测未来3年的净收益为100万元/年, 3年后出售价格会上涨12%, 届时转让税费为售价的6%,

44、 资本化率为9%,.该房地产目前的价值为 万元.A923B1111C1353D1872149. 有效毛收入乘数是估价对象房地产的 除以其有效毛收入所得的倍数.A售价B租金C潜在毛收入D净收益150. 评估房地产投保火灾险时的保险价值,通常包括 .A重置成本+土地使用权价值B重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D建筑安装工程费+建造期的经济损失151. 当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用与重新建造新建筑物的费用之和后的余额时, 应以 进行估价.A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提152. 在进

45、行房地产状况修正时, 应注意可比实例的房地产状况是 的房地产状况.A估价时点B搜集可比实例时C进行房地产状况修正时D成交价格所反映153. 某宗房地产的土地面积为1000平方米, 建筑面积为1400平方米, 现需拆除重建, 估计建筑拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米, 则该宗地的土地减价修正额为 元/平方米.A50B250C300D350153. 收益法适用的条件是房地产的 .A收益能够量化B风险能够量化C收益和风险其一可以量化D收益和风险均能量化154. 某宗房地产的土地使用年期为40年, 包括土地开发和房屋建造过程, 至今已有8年, 预计该宗房地产正常情况下年有效毛收入为100万元, 运营费用为40%, 该宗房地产的资本化率为8%, 该宗房地产的收益价格为 万元.A457.4B476.98C686.10D715.48155. 某宗房地产的总建筑面积为6000平方米, 房地产总价值为2400万元, 其中土地价值为800万元, 某人购买了其中300平方米, 该部分的房地价值为126万元.假如按土地价值进行分摊,则此人应占有土地份额为 A5.00%B5.25%C5.42D5.75%22 / 22