时代中心市调报告

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1、时代中心周边项目市调报告一、调研范围和目的1、调研的范围：住宅项目调研的范围是长风东街以北、亲贤北街以南、建设南路以东；该区域楼盘多数分布在长风东大街、东山过境高速附近，但是销售中心集中 在建设南路的沿街商铺中，或在长风街中段。写字楼项目调研的范围是整个太原市。2、调研的目的：时代中心项目目前正在前期筹备阶段，通过调研旨在了解周边竞争对手的价格、户型及销售情况，为项目前期产品定位提供参考。二、区域概况时代中心项目位于亲贤北街与建设南路交叉口西南角，北临昌盛双喜城豪华居住项目，属于亲贤北街-长风街市域商业中心范围内，紧邻长风东街大型现代化综合社区，区位优势显著。太原市商业网点发展规划中太原市的商

2、业体系概括为“三个体系”。即市区三级商业体系、四类批发市场体系和城镇商业体系。亲贤北街一长风街商业中心属于市级商业中心，位于小店区，以东起建设南路，西至平阳路，南起长风街，北至南内环街为核心。规划主要以品牌商品和品牌服务为特色的商业设施和新型业态为核心，引入新型消费观念，创新服务方式，培育一批在全市乃至全省有一定知名度和影响力的购物消费和娱乐、服务场所，旨在形成集大型百货、时尚娱乐、豪华酒店、风情餐饮和特色服务于一体的城市商业氛围。近几年，随着阳光商务大厦、世贸中心、华德中心广场、和信商座、千禧世纪广场、长风画卷等高档写字楼建成使用带来的超强人气，依托沃尔玛、燕莎、王府井、家乐福（规划中卜百盛

3、、华联、国美、红星美凯龙 （规划中）等零售巨鳄的陆续入驻带来的商业凝聚力，基本上在长风街-平阳路-亲贤北街之间画了一个“ U”字，亲贤长风商圈已初步形成。而长风东街片区-北起狄村东街、南至学府街、东起东山过境高速路、 西至建设路，总用地6.8平方公里，将会建成一个人口容量 12.47万人，居住用地面积212.06公顷，居住用地建筑面积为732.11万平方米，配套 6所中学、6所小学和12所托幼的大型现代化综合居住社区。中法三局年I卡 位 T, ,1.2从区域规划看该区域的房地产市场，这里正处于集中火热开发阶段。其中亲贤长风片区，伴随着大量人口的涌入，周边各种活动包括商业服务设施、政府职能部门、

4、各类公司不断向该地区聚集，房地产开发以商业房地产和写字楼开发为主，逐步形成商务房地产集中带；长风东街片区则以居住地产为主，打造东山优质居住区。三、区域内楼盘详情1、时代中心周边住宅项目分布图2、时代中心周边项目基本信息楼盘名称规划付款方式推广主题礼顿山838030%fj苍葩小区户型区间主力户型销售情况长风街与双塔南路交汇还处东南角3期13栋33层在售1期3栋11#60-270 m2次性、分期 优惠7-7.6 折长风街40万平方米国际住目前有土地证，付款方式苛刻刖半山国商花园 ril,100 m2左右的两居长风东鼎舟不盛住宅小区东南海黄续海团管柳苑电沛心葩打土沟基建南出师_宿省三的亚学院薜臼云寺

5、归光花园匕大噎小区太肮市场4千福大K0大痂造神徜医院闿孥蜂海坡村如精工离闲橄榄季曲白云小区耻驻席大厦i大航大嚷兴天瑞江商源耻盛世长风东润花园条太里利班泰公事1 国花园丽都绿城 乌庄村鱼儿沟礼顿山上山西餐.外旦医学校Gina壬芾高向屈 cwairr- m-.m iai hii- i u ikx i ii i h- 面堆安内青川二二；一1.一 ，卜-Bifitaf盛世长风长风街东口美特好 斜对面2期7栋6-23层 在售2期6#、7#760060-101 m262-87 m2 的两 居70%一次性9.3折、分期、按揭首付30% 9.6折小户型大世界一期交房，二期准现房宏盛花园建设南路往东300 米、

6、西太堡街（原气 压机厂）2期4栋31层 在售2期4#550095-145 m295 m2左右两居剩余8套，三期 未定一次性、按揭首付30%98 折都市享受田园派.一花一园一人生五证齐全10套200-700 m2商铺在售，均价2万每平米长风东鼎长风街东口高速公路管理局南100米4栋18-24层550073-180 m280-90 m2 两居二期准备排号一次性8.8折、分期、按揭首付50 %给城市的上行阶层打地基橄榄季小店区双塔南路狄 村小学旁2期7栋30层在售二期5#540050-220 m2110 m2左右三 居5#销售95%6#7#未售一次性分期、按揭20万平米都市景观亲情社区一期交房东润花

7、园许坦东街的东段3期23栋在售3期21#、22#520060-200 m293 m2左右两居正在排号一次性、分期、按揭首彳S0 %国际住区洋房群落原乡生活排号最高优惠达3万排号费1万丽都绿城半山国际往北500 米390060 - 200 m280 m2现房已售98%一次性9.8折丽都绿城.春天来了小产权，多层砖混建筑该区域在售住宅项目整体均价5900元每平米，其中礼顿山、盛世长风规模较大，准现房发售，价格在 7500元每平米左右；项目距离建设路较远的高层项目，价格在5500元每平米左右。该区域项目主力户型以100/的两居或三居为主。可做按揭的项目销售情况较好，如礼顿山付款方式苛刻，加之其工程进

8、度较快，准现房发售，客户只能一次性付款，压力较大，因此销售情况一般。3、写字楼项目个案解析长风SOHO项目概况I1 . 4，4 一地理位置长风街与双塔南路交叉口占地面积18000 m2建筑面积100000 m2小区规划规划2栋15层、1栋9层小高层，共 442户在售建筑1号楼（A、B座）价 格起价：8100 元/m2 均价：8800 元/m2最高价：9100元/m2在售户型901000平方米自由组合主力户型83-86-93 m2工程进度准现房付款方式支持一次性92折、分期首付70%可享94折楼层差价5080 元营销动态目前有4证项目特质分析商住两用，突出小型家庭办公的优越性： 项目分类明确、三

9、系产品互补推出（迷你SOHO、大型SOHO、SOHO 公馆）成交客群分析中小企业老板、煤老板媒体宣传渠道网络、楼书装修及配套公共部分：高速品牌电梯精装修；集中供暖、小型中央空调；电话、有线、宽带接入；地下停车场会 所：双功能星级会所，文化休闲、健身、理疗、桑拿、棋牌、咖啡、餐饮、茶吧、会议中心配 套：休闲商业街区，以文化休闲、餐饮购物为主题澳林百和中心项目概况,45r1地理位置长风街123号、沃尔玛东100米占地面积10000平方米建筑面积58000平方米小区规划规划1栋36层+6层裙楼在售建筑1栋价 格起价；11000 元/m2 均价；14000 元/m2最高价；16000 元/m2在售户型

10、1021276平方米自由组合主力户型102 m2工程进度目前已经封顶，正在做内装修已有四证付款方式支持一次性93折、分期96折首付50%楼层差价100150营销动态销售50%项目特质分析写字楼+商业位于长风街中段，周边商业氛围浓厚成交客群分析入住企业80%为大型煤炭、通讯、地产等高端客群；商业1-2层为银行、珠宝企业媒体宣传渠道网络、海报、工地围挡、户外、报纸广告七星级商务配套：直升机停机坪；高级总裁专用刷卡式电梯、总裁私人会所；5A+3C只能控制系统；9部观光电梯，速度3.0m/s ;中央空调和智能化新风系统；多功能商务会议中心，豪华装修；七星级洗手间，全年恒温；高速光纤入户装修：LOW-E

11、中空环保玻璃幕墙、3.6米层高设计、10米挑高大堂、100平米生态走廊壬芾高信屈WMIirr- M-.M Ifll hlh I MUBH-IIIMn曲堆* M用giU二E1T火炬创业大厦项目概况/j /r/地理位置占地面积南中环街与长治路交叉口东南角25200平方米0.建筑面积83105平方米小区规划规划3栋：主楼c座26层 辅楼B座15层 裙楼A座5层在售建筑在售C座楼盘价 格起价；10000 元/m2 均价；12000元/m2 最高价；14000元/m2在售户型1001000 平方米自由组合主力户型100 m2工程进度装修外立面付款方式支持一次性95折、分期首付60%楼层差价100-150

12、 元营销动态销售80% ,目前有四证项目特质分析写字楼+酒店公寓+商业 位于长治路与南中环交叉口，高新开发区内，享受特殊政策；准现房发售成交客群分析企业、个体、投资客户媒体宣传渠道网络、海报、工地围挡装修标准：LOW-E中空环保玻璃幕墙、10米挑高五星级精装大堂、高档进口米黄色石材铺砖五星级配套：5部法国欧迪诺品牌电梯，时速每秒 2米；新风系统，使空间达到恒温、恒湿、节能、环保；楼宇自动控制系统、办公通信自动化；裙楼部分为大型商业中心，1-2层金融证券机构和快餐店、3层是高端酒楼，4层是SPA水疗，5层是健身会所山西国际商务中心项目概况地理位置小店康宁街与真武路交叉口西北角占地面积约15亩 M

13、u建筑面积100000平方米小区规划2栋26层A、B两座双子座，4层商业在售建筑A座Hl二价 格均价：5000元/ m2在售户型45-1400 m2自由组合主力户型45-180 m2工程进度已盖至3层付款方式一次性、分期、按揭楼层差价营销动态5月10日开盘项目特质分析写字楼+商务公寓+商业位于小店镇，目前处于新兴开发区，商业氛围不浓厚成交客群分析媒体宣传渠道网络智能配套：5A智能写字楼，楼宇设备自动化系统BA (Building Automation)；全防范系统 SA (Security Association)；通信自动化系统 CA(Communication Automation)；办公

14、自动化系统 OA (Office Automation);火灾自动报警和消防联动控制系统FA (Fire Automation )装修标准：10.6米挑空五星级精装大堂，公共部分全部采用进口高档石材铺装；4部进口国际知名品牌高速电梯；外立面进口Low -e中空低辐射隔音全玻璃幕墙；标准层高达到3.6米nwaairr- m i u ibk iau id向展* M内舍小匕丁 .尸1441VLr1! _.,. 壬萧高悬访项目概况地理位置万柏林漪汾桥西望景路8号十字路口东南角电视台南侧占地面积4666平方米建筑面积43000平方米小区规划1栋23层在售建筑1栋价 格住宅7500元/m2 办公8500

15、元/m2商铺25000 元在售户型公寓户型：83、99、126、102、154平米；办公户型：203-258 平米主力户型45-180 m2工程进度已盖至3层付款方式一次性、分期、按揭首付 50%起楼层差价营销动态预约咨询中目前有四证项目特质分析住宅+写字楼+商业小户型、低总价、低月供、满足中小企业要求成交客群分析媒体宣传渠道网络、DM单装修标准：外墙：玻璃幕墙内墙：毛坯供水：市政以上调研的5个项目中，有4个位于小店区，其中长风 SOHO、澳林百和中心分别位于长风西街和长风街中段，均是准现房发售，二者的定位不同，澳林百和中心定位为纯高端写字楼，位于长风街中段，周边有和信商座、华德中心广场、平阳

16、景苑、北美新天地、千禧世纪广场等高端综合体项目，商业氛围浓厚，因此价位较高，14000元/m、而长风SOHO位于长风西街，定位为商住两用，针对中小型企业，周边正处于火热开发建设中，目前商业氛围不浓厚，因此其在2010年8月入市时均价是6500元/m目前由于是准现房，均价达到8800元/。时代中心项目距离长风 SOHO最近，但是位置较其优越，紧邻建设南路。火炬创业大厦位于长治路与南中环交叉口，属高新开发区项目，是集商业、办公、酒店公寓为一体五星级的综合体，准现房发售，因此其均价12000元/m政策和区位优势明显。山西国际商务中心位于小店镇康宁街，是该区域首个五星级纯商务办公项目，由于其刚刚入市，

17、工程至3层，而且区域商业氛围不是很浓厚，目前均价为5000元/ itf。a王芾氤锐乐R3X- HldllV- M M ihl hll- I M：IKh I3U ID 1M三三二浙江大厦，位于漪汾桥西，滨河东路旁，紧邻汾河公园，周边有滨河体育中心、山西省博物馆及众多河景房，另外摩天石的开发更是拔高了该区域的房价，目前均价是8500元/ itf .综上所述，时代中心写字楼部分入市初期的价格定位为7500-8000 元/itf的均价，当然还需要自身硬件支撑，如办公智能化、品牌高速电梯、中央空调、会所、充足的停车位等。四、优劣势分析1、优势分析时代中心项目位于亲贤北街与建设南路交叉口西南角，既属于亲贤

18、北街一长风街市域商业中心范围内，又紧邻长风东街大型现代化综合社区，区位优势显著。目前该区域的项目价格均较高，住宅均价达7000元/itf左右，因此要求付款方式要多样化才有利于销售，而项目目前处于拆迁阶段，根据工期可做分期。而且后期涨价空间较大。2、劣势分析项目目前的工期可以称其为优势，也可称其为劣势，由于是写字楼项目，项目的客户群体主要是企业，如果企业选择购买自己的办公室，会对工期要求较高，期望 能尽快入住，而项目目前的情况可能会导致这部分客户的流失。3、机遇分析今年以来，国家出台一系列政策控制房价上涨，出台限购令，限制投机投资性购房，调控的对象是住宅市场，此时更多的投资者将目光转向了办公和商业地产， 项目此时入市，市场前景较好。策划部2011年7月2日