住宅区物业管理方案说明

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1、 .目 录第一章 物业管理定位41.1管理背景41.2管理定位41.3管理理念4第二章 物业管理目标52.1总体目标52.2分项指标5第三章 物业公司组织架构与薪金标准63.1公司组织架构63.2公司前期人力配置63.3薪金标准7 3.4公司前期薪金执行计划8第四章 分区管理模式94.1公司管理考评机制94.2公司与政府各职能部门关系图104.3公司各部门职责114.4分区管理的区域划分134.5分区管理的措施134.6分区管理对水电表安装设置的要求154.7地下室用电部分164.8别墅交楼工作要点164.9分区管理的服务项目16第五章 物业管理容175.1物业接管过程175.2物业管理容18

2、第六章 物业管理成本测算266.1公司日常管理成本测算266.2公司物资购置计划286.3公司前期经营分析306.4会所经营方案与分析31第七章 为促进销售的工作构想357.1区域方面367.2交通与安全方面367.3环城高架路噪音方面367.4业主购物方面377.5康体设施方面377.6社区文化方面377.7医疗保障方面377.8社区人文环境方面387.9人性化管理方面387.10服务容方面38第八章 物业公司需集团公司支持388.1管理用房方面388.2员工宿舍388.3保安交通工具方面39第九章 前期工作计划39第一章 物业管理定位1.1管理背景第三z花园作为“z花园”的升级版，标志着z

3、花园项目开发从低档向高档建设思路的最后完成。第三z花园建筑组团，总用地17.8万平方米，总建筑面积44.5万平方米，在开发类型中有普通住宅、别墅、商铺和综合服务楼为一体的低密度大型生活社区，与第一、第二z花园遥相呼应，自然形成一个“品”字型、配套服务设施较齐全适宜商住的“z物业”住宅群，在市具有较强影响力在海珠区起到风向标作用的明星楼盘。1.2管理定位管理一个具有影响力的楼盘，物业管理公司要在吸收第一、第二z花园成功经验的基础上，不断完善管理制度，在公司机制上有所创新，加大管理力度，在服务意识和服务素质上应有所超越，灌输“高起点、严管理、精服务”的管理服务思想，努力打造“z物业”的品牌。物业公

4、司将认真借鉴万科物业管理集团的发展模式，立足于在管物业的同时，放眼物业管理市场，寻找商机兼并其他物业公司或接管其他开发商开发的楼宇，使物业公司最终走向专业服务与物业经营相结合的道路，以适应集团公司许主席提出的“先分散、后集中”的决策。1.3物业管理理念物业管理属于服务行业，物业公司的管理最终来源于业主与业主委员会的委托，这要求物业公司必须具有“业主至上、服务第一”的服务意识，做到“解业主所需，满足业主所求，努力超越业主所想”。在实行规管理的过程中，以服务为主线，将管理寓于服务之中，倡导一种以“经济效益和社会效益相结合、揉合家庭与宾馆式服务为基本点”的服务理念。物业公司作为集团公司的二级企业，在

5、前期物业管理阶段，努力协助集团公司办理交楼手续并处理一些开发建设中遗留问题的同时，通过优质的物业管理和小区完善的配套设施，从而提升第三z花园的市场竞争力（性价比），营造良好的社区人文环境和销售氛围，为确保集团公司的后续滚动开发成功以发挥物业管理作为楼宇售后服务的作用。第二章 物业管理目标2.1总体目标在合同期限把第三z花园管理成“安全、文明、优美、舒适”有文化涵的适于居住的生活小区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在第三z花园小区物业基本交付使用后，达到市物业管理优秀小区的管理考核标准，并获得有效证书；一年后达到省级和“全国物业管理优秀住宅示小区”管理考评标准，并获得有效证

6、书；2.2分项指标1、房屋与公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达100%；2、小区无重大火灾、刑事和交通事故；3、小区卫生、消杀、环境绿化率达到国家标准100%；4、房屋零修、急修与时率：99%以上；5、违章发生率1%以下，处理率：100%；6、管理人员专业培训合格率：100%；7、业主（住户）对第三z花园物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%。第三章 物业公司组织架构与薪金标准3.1公司组织架构z 实 业 集 团 公 司广州市zz物业管理工程维修部人事行政部(办公室)督 导 室培 训 部保 安 部社区文化部环 卫 部经 营 部客户服务中心3.2公司前期人力配

7、置(到2004年6月30日前公司职员定岗定编)序号部 门岗 位人数工作职责到位时间备注1办公室（3人）总经理1全面负责公司管理工作已到任副总经理1人2行政助理2协助公司对人事、行政、培训、考核、对外关系、后勤工作进行管理1人03年10月底到位、 1人04年1月上旬到位3客户服务中心（3人）主任1全面负责本部门工作03年10月底到位4物业助理2其中1人负责接待业主咨询、投诉，将业务分流到各部门，受理业主装修申报；1人负责楼层（外观）管理、样板房管理已到位1人，其中1人11月下旬到位。 5工程维修部（7人）经理 1全面负责本部门工作已到位副经理1人6土建工程师1对业主装修进行技术审核，对房屋基础、

8、结构、给排水进行管理与修缮维护03年11月中旬到位7电气工程师1对园区动力设备进行维修、保养已到位，华府调入8电梯工1对楼梯电梯进行管理，负责与安装单位联系04年1月上旬到位9消防弱电技工1对园区消防监控、对讲门、车库收费系统进行管理2004年1月上旬到位10保安部（43人）维修工21人负责楼层装修管理、外观管理，1人负责园区公共设施部分维修1人已到位，其中1人03年12月上旬到位11经理1全面负责本部门工作已到位（华府物业调入）12中队长4协助经理对园区治安、交通、消防、车辆进行管理已到位1人（A区调入）13保安员6大门岗（2人3班） 已到位（A区调入）14保安员3售楼部（1人3班）2003

9、年11月上旬到位15保安员3主干道（1人3班）16保安员360-61号楼（1人3班）17保安员3游泳池、别墅（1人3班）18保安员6样板房（2人3班）已到位（A区调入）19保安员6东区别墅(2人3班)2003年11月上旬到位20保安员3水世界（1人3班）21保安员3监控中心（1人3班）22保安员2巡逻、楼道管理、园区外观管理23环卫部（23人）经理1全面负责本部门工作24保洁主管1具体负责楼道、园区公共部分环境卫生已到位25绿化主管1具体负责园区绿化带、景点养护2003年11月上旬到位26保洁员1办公室、会所27保洁员1售楼部已到位（A区调入）28保洁员2样板房（60号楼样板房、80号楼样板房

10、）已到位（A区调入）29保洁员7公共区域，其门与周围1人，主干道和花世界1人，综合楼外围广场景点1人，第五中学主干路和60号楼外围1人，售楼部门前周围1人，水世界2人，园区水景1人已到位3人（A区调入）30保洁员1游泳池、网球场（机动）2003年11月上旬到位31保洁员360-61号楼和西区别墅32保洁员1东区别墅33绿化员4小区公共绿化带，其中售楼部样板房1人，大门口与花世界1人，综合楼小广场植物景点1人，园区道路绿化带与别墅区外围1人34社区文化部文化专员1社区文化、社区通讯、社区活动策划、配合集团公司销售活动2003年11月上旬到位35合 计803.3薪 金 标 准（参照z物业公司）工资

11、级别基本工资岗位工资加班工资工资合计奖金级别标准奖金金额工资与奖金合计总经理副总经理部门正职部门副职部门助理专业技术人员一般员工15005660264088001132002200025005240246082002123002050035004820228076003114001900045004400210070004105001750055003980192064005960016000650035603560174058006870014500750031403140156052007780013000850027202720138046008690011500950026102610

12、109042009630010500105002510251076037701057309500115002250225022506903440115160860012500211020102010630314012471078501350018201820182058029001343507250145001650165016505302680144020670015500153015301530510254015381063501650014201420142048024001636006000175001310131013104502260173390565018500120012001

13、200420212018318053001950011001100110040020001930005000205001020102010203801900202850475021500940940940360180021270045002250086086086034017002225504250235007807807807803201600232400400024500700700700300150024225037502550062062062028014002521003500265005405405402601300261950325027500460460240120027180

14、030002850041541523511502816002750295003703703702201090291410250030500340340340210105030125023003150031031031020010103110902100325002802802801959753292519003350025025025019094033760170034500220220180900346001500355001901901708603549013503650016016582536375120037500130155785372651050385001001507503820

15、0950395008012070039150850405005080630401207503.4公司前期薪金执行计划序号部 门岗 位人数级别薪金1办公室（3人）副总经理1集团公司定2行政助理23415003客户服务中心（3人）主任12730004物业助理23415005工程维修部（7人）经理12730006土建工程师12827507电气工程师12827508电梯工13513509消防弱电技工135135010维修工236120011保安部（43人）经理125350012保安部（43人）中队长427170013保安员636120014保安员336120015保安员336120016保安员3361

16、20017保安员336120018保安员636120019保安员636120020保安员336120021保安员336120022保安员236120023环卫部（23人）经理130230024保洁主管134150025绿化主管134150026保洁员14075027保洁员14075028保洁员24075029保洁员54075030保洁员44075031保洁员34075032绿化员44075033社区文化部（1人）文化专员134150033经营部（在会所经营方案中体现）34合 计80100300注：副总经理薪金未计第四章 分区管理模式4.1公司管理考评机制4.1.1物业公司将遵照国家颁布的物业管

17、理条例的规定，根据集团公司提出的以“质量求生存、诚信求发展”的企业经营宗旨，对员工实行绩效管理，通过科学的激励机制增强公司的凝聚力，为业主提供“安全、文明、优美、舒适”的居住环境。物业公司的激励机制如下图：激励机制行政考核系统业务考核系统团队精神对公司忠诚度工作达成率工作绩效工作创新劳动纪律相关部门协助能力业务熟练程度定 期 考 察4.1.2物业公司推崇“以人为本、机会均等、优胜劣汰”的企业管理思想。42公司与政府各职能部门关系图：各級人民政府各级房地产行政主管部門属地管理行业归口管理税务工商物价监督指導其它街道供电供气供水治安交通卫生绿化市政指导产权人使用人业主委员會物业管理企业选举合同各专

18、业公司合同4.3公司各部门职责4.3.1客户服务中心：1、制定物业管理、物业服务、物业经营的方案。2、接管楼宇的产权资料、政府综合验收合格资料、工程技术资料。3、对业主档案分类管理。4、接待业主咨询、投诉，对业主进行解答、安抚，将业务分流到各职能部门，同时受理业主装修申报。5、确定各项收费标准。6、组织对业主回访。7、与市、区房管局业务联系等。4.3.2工程维修部：1、对房屋接管验收并进行物业管理。2、对机电设备、公共设施接管验收。3、对工程返修进行管理，完善工程遗留问题的处理，对业主房屋装修进行管理。4、建立房屋修缮、保修计划，对设备、设施进行定期保养、维护。5、为业主提供有偿服务。6、和供

19、电、供水、供气、电信、有线电视等部门业务联系。4.3.3保安部：1、对小区治安管理。2、对小区消防系统、监控系统进行管理。3、对小区车辆管理。4、对小区设备、设施进行监督管理，协助工程部装修管理。5、协助物业部门纠正和处理违章，对装修垃圾和闲杂人员进行管理。6、和当地派出所、保安组织业务联系。4.3.4环卫部：(1)保洁：对楼层、公共设施、小区道路、园区景点、各种示牌、喷水池、样板房、会所进行保洁。定期对下水道进行消杀。生活垃圾做到日产日清。开展家政有偿服务。(2)绿化：对园区花草树木浇水、施肥、整形造型、除杂草、补缺、杀虫保洁。4.3.5财务分部：1、按照企业会计准则建帐。2、做好各种费用的

20、确认与登记。3、做到“事前预算事后结算”，制定资金管理计划，做到帐帐相符、帐实相符。4、做到合理避税，和当地税务部门密切联系。4.3.6行政人事部：1、对公司日常运作进行管理。2、对公司固定资产、办公设备进行管理。3、对集团公司和本公司文件上传下达。4、对各部门进行业绩考核，对员工进行培训。5、对公司员工劳动纪律与奖惩进行管理。6、和当地工商部门、物价部门保持联系。4.3.7经营部：1、对会所、商务中心康体设施，进行目标经营。2、对康体设施进行管理和维护。3、实行多种化经营，提高康体设施的使用效率。4、开通多种经营渠道，为物业公司合理创收。4.3.8社区文化部：1、开展丰富多彩的社区文化，为业

21、主提供多种娱乐消遣。2、开展社区公益活动，联系医疗单位，普与医疗保健教育。3、成立棋牌俱乐部、老年人俱乐部、少儿艺术团、读书社和音乐沙龙、举办各类讲座等，提高业主生活品味。4.4分区管理的区域划分根据第三z花园独有的集高层住宅、公馆别墅、商场（铺）和综合服务楼为一体与规划路交叉贯串整个小区的实际特点，为满足业主的居住要求与集团公司后续滚动开发的需要，物业公司必须突破传统的管理方式，在管理上实行相对封闭的分区域管理，主要是实行“园中园”的形式；在功能上分为生活区（各居住区，相对封闭区）、冶休闲区（花世界、森林世界、水世界）、健康运动区（会所、网球场、游泳池）、教育区（幼儿园、五中）；在服务上实行

22、分质、分级服务的方式，引进酒店、高级公寓的服务理念，突出别墅个性化服务，以此整合和提升物业公司的整体服务素质。4.5分区管理措施4.5.1西区别墅与60、61号楼根据第三z花园的开发情况，建议南边靠近环城高速路围墙安装红外线监测器；别墅区围墙同时也建议安装红外线监测器，避免治安防死角(附图所示)。进入别墅区大门的安防智能系统在选型上应采用安全性能较好的大门技防系统。为实现建设中的80-85号楼和将来开发的62、63号楼不影响60-61号楼和东、西区别墅的交楼与业主入住后的正常生活，物业管理公司建议集团公司在中学左边与61号楼右上角的十字路口处（即从7米路变为4米路口处），设一道不锈钢道栅，高度

23、在1.21.5米之间，连接到中学围墙，形成60、61号楼组团的业主（住户）生活在相对封闭的管理之中，同时也可以使用游泳池、网球场康体设施和在中学左边的绿化带上休闲；住户如步出道栅可以到会所、花世界、水世界和森林广场休闲娱乐。60-61号楼的机动车辆（指小客车）将停放在中学门前的主干道上，别墅车辆停在别墅花园的露天车位上。为解决摩托车和非机动车的停放问题，建议集团公司在由西向东的规划路（即60号楼北边），建一个临时的自行车停放场（附图所示A处）；游泳池右边入口至环城高速路底（即红线围墙处），盖一个卡布隆雨蓬临时停车场，雨蓬长度80米，宽度约3米，投影面积在240平方米左右，为了不影响外观临时停车

24、场加一个门，实行封闭停放，保安值班，经过概算可停放100辆摩托车（单车），平均为2.4户/个，具体设计安装由开发部、工程部负责（附图所示B处）。4.5.2东区别墅与80、81号楼为了80-85号楼的工程进度与施工不影响东区别墅业主的正常生活，避免闲杂人等进入东区别墅，建议在东区别墅以80-85号楼之间设分隔门，门外设保安岗，由物业公司实行分区封闭管理。4.5.3小区各区域公共配套设施的水电费分摊办法根据粤价1997173号文关于规全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知规定：(1)住宅小区物业管理单位办公与生活等自用水、电，必须单独设置计量表，其费用由物业管理单位负担，不得向

25、住(用)户分摊。(2)、小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以与喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支，不得向住(用)户分摊。(3)、小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向住(用)户分摊。(4)、住宅大楼走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊。(5)、小区围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)户合理分摊。4.5.4第三z花园整体各项配套设施与场所现已基本到位，其运营的水电费应单独设表计量。现就第三z花园整体各项配套设施与场所的水电费如何按粤价1997173号文件的要求进行合理的分摊，从分摊对象的分类、各水电表的设置

26、要求加以说明，按照分摊对象与使用时间的不同基本上分为四类：第一类：应由发展商承担的设施水电费：售楼部供水供电系统水电费、综合楼外景灯电费（广告性质）第二类：应由物业公司承担的设施水电费：会所、网球场、游泳池等经营场所水电系统水电费，水景喷泉水电系统水电费，园区值班、办公用水电费、绿化清洁与水景用水水费第三类：应由所有业主共同承担的设施水电费：路灯，围墙灯，水世界、花世界、森林广场照明灯与草坪灯（可能有争议）电费、公共智能系统用电与水泵电费第四类：应由分区业主（实际使用人）共同承担的设施水电费：楼梯灯电费、电梯电费、水泵电费4.5.5需对以上四类水电费承担的界定： 第一类：由发展商承担；第二类：

27、应按交付使用楼宇面积与规划总建筑面积的百分比由发展商和物业公司共同承担；第三类：应按交付使用楼宇面积与规划总建筑面积比例由发展商和业主共同承担；第四类：发展商应承担空置房应承担部分(专项总表总数与入住业主分摊总数的余额)。计算公式：用量（含损耗）单价（ 投入使用总面积 规划总建筑面积100%）4.6分区管理对水电表安装设置的要求4.6.1供电部分应纳入专变供电系统的设施用电应设独立专变分电表会所电表 售楼部（含外景灯）电表 网球场、游泳池电表 水景系统电表 物业办公电表应纳入公变供电系统的设施用电并设独立电表，提出申请一般能报装，提供单独正式供电发票A、公共分摊部分：路灯电表 围墙灯电表 水世

28、界、花世界、森林广场照明灯电表 水世界、花世界、森林广场绿化灯（即草坪灯、地雾灯、射灯）电表（以上四项也可并入一个电表计量） 水泵电表B、各分区分摊部分：各楼梯灯电表 各电梯电表 4.6.2供水部分会所水表 售楼部水表 物业办公水表 游泳池水表 水世界、所有绿化维护水表4.7地下车库用电部分地下车库照明、抽风用电分摊现时没有明确的政策指引，各个物业公司做法不一，有向全体业主分摊，有按照购买车位业主分摊（含发展商空置车位）。4.8别墅交楼工作要点今年11月底将交付使用的东、西区别墅，物业公司在办好大型交楼仪式的同时，根据第三z花园的政府规划与现实开发情况，物业公司将在业主公约中明确别墅与标准层的

29、产权关系，同时也表明分区管理的物业管理模式。通过公约的形式，规避别墅产权的风险和将来的物业管理风险。4.9分区管理的服务项目第三z花园属于前期开发阶段，尚未形成浓厚的商业氛围和成熟的社区环境，11月底交付使用的别墅和明年（04年）春节前交付使用的6061号楼建筑组团，离附近商业购物中心较远，为了解决业主入住后的生活配套，物业公司作为发展商的一种售后服务，使物业服务成为前期社区生活配套的一种必要补充。因此，为了满足业主入住后的生活需求，物业公司将在交楼前和社会专业服务公司（如装修、园艺、家政、商铺、饮食）等联系，尽量提供多种类似菜单式的个性化服务。同时和花园A、B区联系对一些公共资源进行相互调配

30、，以达到提高资源使用效率和经济效益。希望通过物业公司规的管理和较完善的配套服务，使第三z花园成为适宜商住的社区住宅群，而逐步树立“z物业”的品牌，使业主对第三z花园的开发模式和管理服务有认同感。49.1具体服务项目如下：（室维修部分）序号服 务 项 目价格备 注1开门锁20元/个2修装门锁20元/把3装焊门锁30元/把包辅助材料4修木门锁10元/个5修玻璃门15元/个6更换门磁吸靠5元/个7安装门铃35元/套8安装锁牌5元/个9更换窗户手执10元/个包料10更换窗户扣10元/个包料11修理玻璃窗10元/个12更换玻璃(透明)80元/13介玻璃孔30元/个14清洗玻璃5元/15加工防盗网140元

31、/16更换日光架20元/根17更换镇流器30元/只包料20元/只包料18更换日光灯管10元/根包料（恒星）19更换启辉器4元/个包料20更换白炽灯泡5元/个包料21更换乳白灯罩15元/个包料22更换开关、插座10元/个包料23更换空气开关50元/个包料24更换漏电开关150元/个包料25更换保险丝4元/只包料26安装开关、插座15元/个包料27更换水箱软管15元/根包料28安装水管(15)45元/m包料29更换大便器300元/只30更换水表接头50元/个31更换水龙头10元/个包料32修理水龙头、闸阀5元/个33修理洗脸盆、洗菜盆下水管15元/个34通地漏20元/个35通排污立管（公共）300

32、元/次36通大便器60元/次37通大便器100元/次用疏通机序号服 务 项 目价格备 注38大便器移位400元/个39修校瓷片8元/片包料40安装单相电表20元/个41安装三相电表60元/个42安装三相电路10元/m43安装排气扇20元/个44修理排气扇20元/个45装拆排气扇50元/个46安装吊扇、壁扇15元/套47安装抽油烟机20元/台48清洗抽油烟机20元/台49修理抽油烟机40元/台50安装热水器30元/台51修理热水器40元/台52更换热水器软管15元/根包料53修理人水壶15元/台54修理彩电50元/台55修理洗衣机40元/台56修理吸尘器20元/台57修理厨房冷柜25元/台58修

33、理厨房冰箱40元/个59修理煤气炉5元/个60油漆墙外分体空调架50元/个61油漆阳台分体空调架20元/个62清洗空调过滤网20元/个63阳台安装分体空调150元/台64墙外安装分体空调300元/台包空调架65烧焊20元/次66用焊条2元/根67更换推拉门窗滚轮20元/扇包料68修理小家电10元/个69修理电饭煲20元/个70修理音响40元/台71空调加雪种50元/公斤包雪种4.9.2（家政部分）项目序号服务容单位价格（元）项目序号服务容单位价格（元）新居清洁1一房一厅1次98.00美国庄臣蜡1木地板打蜡每平方15.002二房二厅1次150.002地砖打蜡每平方6.003三房两厅1次188.0

34、03衣柜打蜡每平方10.004四房二厅1次238.004木门打蜡一个50.00保洁1一房一厅1次38.005木脚线打蜡米5.002二房二厅1次48.006皮沙发打蜡三件头150.003三房两厅1次58.007地砖起蜡每平方2.004四房二厅1次68.00水电安装1安装照明位80.00包月保洁1一房一厅4次98.002空调安装台150.002二房二厅4次128.003安装家私件30503三房两厅4次168.004安装排水管米45.004四房二厅4次208.005翻新阳台护拦油漆个300.00清洁1钟点清洁1小时/人10.00装饰维修1油ICI（10平方以上）每平方8.002清理冰箱台50.002

35、扇灰（10平方以上）每平方5.003拆洗抽油烟机台50.003家私油漆每平方35.004空调清洗台50.004厨房/厕所地板防水每平方45.005清厨去污个50.005木地板维护每平方60.006清厕除味去污个30.006防蚊网每平方130.007刮玻璃每平方2.00出租保姆1买菜、煮饭月350.00其它1疏通下水道/厕所项30902煮饭做家务月面议2搬家服务项面议3带3岁以下小孩兼做家务月面议国产蜡1木地板打蜡每平方5.004陪月、婴幼儿护理月面议2木脚线打蜡每平方3.005侍侯半自理老人兼做煮饭或家务月面议3地砖打蜡每平方3.006侍侯不能自理老人月面议送水服务1河之源天然水桶132富士山

36、纯净水桶83娃哈哈纯净水桶164.9.3送餐饮食部分（A区）店名送货时间备注伟记美食早上6：00凌晨0.0084063737川府人家早上10：00凌晨4：0084065630韵馨阁早上7：00凌晨2：0084063443东北饺子馆正常用餐时间84065498米粉早上7：00凌晨0：0084045846爱心士多中午12：00凌晨2：00840632364.9.4商务中心项 目单 价打 字A38.00A46.00复 印A31.00A40.50发 3.00+话费收 3.00代售飞机票免费代售火车票25.00第五章 物业管理过程与容5.1物业接管过程：46 / 46 过 程活动概要发展商（开发商）委托

37、或发标 服务策划通过服务策划、提出初步的管理方案并评审后参与投标 中标签订合同解决与投标书（初步管理方案）不一致的地方并评审后签定合同 服务策划对委托合同，应通过服务策划制订出相应的物业管理方案 楼宇的验收与接管对委托的楼宇进行验收（包括现场和资料） 住户入伙管理住户入伙时应签署必要的法律文件（如住户公约等） 日常物业管理（向住户提供日常物业管理服务）住户装修管理组织社区文化活动保安消防清洁卫生、绿化车场管理住户管理住户投诉处理信箱和邮件管理为住户提供的设备设施维修服务楼宇结构与设施的保险管理楼宇结构与其设施、设备的维修和定期保养楼宇自控系统统楼宇 结构等空调系统消防系统电梯系统给排水 系统公

38、共设施物业管理工作的评价 部和外部（包括业主和社会） 对物业管理工作进行评审5.2物业管理容5.2.1房屋、设备管理养护主要容与考核标准：（参照ISO9002标准）序号项目标准检查、保养容与周期1地基基础观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。3墙体、墙面（马赛克石、条砖、瓷面砖、喷涂）喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净、色泽协调一致。每年全面检查一次，石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，室外喷涂

39、墙体墙面8年喷涂一次，室楼道、楼梯墙面34年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。发现问题按原样与时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷漆一次。5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落发现问题按原样与时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷油漆一次6公共窗门：木门、铁门、防火门窗：铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观，无锈蚀，开关录活、接缝严密，不松动，门窗与门窗配件齐全。发现问题按原样与时修复，1年全面检查和修养一次，木门窗2年油漆一次。7屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂

40、、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现是破损与时修补8水箱、水池完好、无渗、滴水现象，外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封每月检查一闪，发现问题与时修复，每半年清洗一次水箱9天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形、无明显锈蚀。每半年检查一次，发现问题与时修补，每两年油漆一次10消防设施（消防检栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关自如、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。消防栓按“小区消防栓保养规定”执行，消防管、道每年检查一次

41、，每23年油漆一次11公用电器楼梯灯完好，开关正常，箱、电表箱、有线电视箱与分接器盖板完好，无不安全现象。15天检查一次，发现损坏与时更换，属公司、有线电视台设施通知其与时维修12电子对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常、门锁，拉手完好。每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆13信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，过错好率100%。每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或旧与时维修更换15散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象

42、，无排水不畅现象。每季度检查一次，保持下下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查清，发现问题与时修复16楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板，地面砖上无水泥渣。发现问题与时修复，每年全面检查一次17通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况每季度检查1次，发现问题与时维修18上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题与时修站，每四年水管油漆一次19设备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好，无渗、漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地

43、面和墙面（距离1米高）要求刷漆，水泵房部分位置、墙面、地面刷防水漆，地面尽量贴瓷片。每月全面检查一次，平时发现问题立好修补，每年对设备房刷一次漆20室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次21ABCDEF道路水泥路面道板砖、拼花砖电缆沟盖板路牙挡土坡、墙踏步、台阶整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边角整齐无缺口人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损，每500平方米，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1.51.51.5立方厘米不能缺少一块，

44、98%没在松动，单块破损面积大于20%的道板砖在100平方米不超过4块平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过.01平方米整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20%每处蹋陷破损面积不超过0.005平方米（50平方厘米）没有明显破损随时检查，发现问题随时修补随时检查，发现问题随时修补随时检查，发现问题随时修补每季度检查，破损维修或更换车道路牙1年刷一次黄、黑相间的漆随时检查，发现问题随时修补随时检查，发现问题随时修补22ABCDE给排水雨污水井、盖明暗沟给排水管道（含绿化用水管阀）化粪池喷水池排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围路

45、度高保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超过8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞水管水阀完好，无渗漏，不管通畅无阻塞。同雨、污水井喷水符合设计规，喷水设施完好，喷水管道无锈蚀一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈，以车驶过不振响为准发现问题随时维修，每半年全面检查一闪发现渗、漏、滴水或损坏与时维修，半年全面检查一次每月检查保养一次23路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好发现损坏与时维修，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养成一次，灯杆每1年半刷一次漆24儿童游

46、乐设施设施完好，没有损伤，没有安全隐患每天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等25ABCDEF室外停车设施、消防设施车棚、车架值班室、岗亭道闸车位画线、禁停线和标识路障室外消防栓车棚无安全隐患，水泥单车棚梁、柱无明显裂纹，铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无明显锈蚀、损坏门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规。道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致牢固、无明显倾斜（10之），完好红白间条鲜明、醒目无渗、漏水现象，每个消防检有水，开关灵活每周检查一次，半年保养一次发现问题随时修补，每半年保养一次按“道闸保养规定”执行半年重刷一次半年漆一次发现问题随时检查，每季度全面试放水检查一次，每半年保养一次26AB清洁设施垃圾屋、池，中转站（含垃圾屋门锁）垃圾车、垃圾桶（箱）门、外体瓷片等完好，无破损、无锈蚀，有“垃圾入口处”标识，垃圾屋、池、中站周围的排水沟、散水坡利于排水