我市房地产开发特点分析报告

《我市房地产开发特点分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我市房地产开发特点分析报告（29页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 . xxx年我市房地产开发特点分析1、大型开发企业游刃有余，小型开发企业举步为艰2003年，国家对土地供应政策和对房地产市场的监管力度进一步加强，一些小型开发企业的经营处境艰难，一批实力雄厚的开发企业占据了房地产开发市场的主导地位。统计资料显示，综合实力较强的开发企业占了整个市房地产开发市场的半壁江山。且这个比例还将继续增大。同时，一批外地企业也进入了的房地产开发市场。据统计，全市已引进国外开发企业11家。他们不仅拥有雄厚的资金实力和先进的管理经验，同时带来了超前的开发理念，在引领房地产开发业的同时，也将加剧我市房地产市场的竞争。今后，资金、技术、人才与规模化优势将在市场竞争中为大型企业争取

2、到更大的市场份额，而小企业的生存面临极大的挑战。2、精品楼盘与高档住宅的建设规模不断扩大，开发产品结构处于不平衡状态：自2001年翔龙房地产公司开发的“世纪花园”一期工程投入市场、并创房地产销售价格的历史新高以来，2003年我市精品楼盘与高档住宅的建设规模有了进一步的扩大，其中兴丽房地产公司开发的“澳门花园”、春华房地产公司开发的“春华苑小区”、“世纪花园”二期工程、房地产公司开发的“广场”等项目兴起了我市高档住宅的开发建设热潮，高档住宅所占的市场份额有了进一步提高，也使大部分开发企业开始注重企业品牌和楼盘品牌，提高了我市的房地产开发水平。普通商品房开发近年来一直处于稳步增长的态势，而为满足广

3、大中低收入家庭住房需求的经济适用住房建设自2001年以来处于停滞状态，廉租房的开发建设还没有启动，这种状况造成我市房地产开发产品结构处于不平衡状态，不利于房地产业的持续健康发展。3、供求量与销售量大幅度增长：2003年除城区小围的零星开发项目以外，涌现出了大量的成规模开发项目，如东岳路上的春华苑、东兴山庄，路上的金色家园、都市花园，公园路的广场，汉江路的六堰中心花园，五堰的武当商城、东山苑小区，三堰的澳门花园，的雅兰居、家园，白浪高新区的祥安花园、天盾花园等。据统计，2003年房地产施工面积达149.06万平方米，销售面积达45.12万平方米，销售金额达5.18亿元，分别比上年增长69.23%

4、、60.06%和86.33%，供应量与销售量再创历史新高。4、成交价格明显上涨：2003年的房屋销售价格在2002年的基础上继续上涨，涨幅平均达到12.69（依2002年年鉴统计数据）。房价上涨的主要原因为：一是楼盘的档次有较大的提高，配套设施的完善增加了开发成本；二是主要建材产品价格的大幅涨价，造成了建安成本的增加；三是土地取得成本增加，土地基准地价的上调以与土地拍卖市场的激烈竞争，造成土地价格的上涨；四是建筑结构的改变也增加了成本，以前大量的建筑为砖混结构，建安成本较低，而现在许多楼盘为框架结构，并推出了一些小高层与高层建筑；五是别墅楼盘的推出，对整体房价有明显的拉动作用。5、开发区域过分

5、集中：目前我市房地产开发的热点区域主要集中在城区中部组团（主要为火车站至湾地段）和白浪高新区，尤其是五堰、六堰、湾等中心地段的旧城改造更成为当前房地产开发的热点，在改善城区环境面貌的同时也造成了建筑布局的高密度、商铺面积的无序增加、停车位、绿化面积与露天休闲场所的急剧减少等弊端，而位于城市偏僻地段如红卫、花果、东风、顾家岗以与路沿线的房地产开发处于相对萧条的局面，不利于城市的全面协调发展。6、市场行为更加理性：房地产市场的开发经营与消费行为越来越理性，呈现出如下特点：一是房地产开发的规模效应逐步为广大开发企业所接受，楼盘的开发规模越来越大，2003年对2万平方米以上的项目进行一次投资一次开发的

6、行为逐步增多，规模优势凸现；二是短期经营行为日趋减少，绝大多数楼盘都注重了生活配套服务设施的完善；三是小区环境越来越受重视，不只是追求绿化率的提高，更注重追求景观环境的特色化，如东岳路上的春华苑所营造的园林就颇具特色，独树一帜；四是对项目的前期策划宣传越来越重视，力求在小区规划、建筑设计、环境景观上领先一筹，为项目营造更多的卖点；五是开发经营理念的不断创新，涌现出健康住宅、楼盘、新都市主义等住宅小区，满足消费者的深层次需求；六是消费者越来越理性，购买行为越来越谨慎，对产品的要求越来越高。市场综合分析2003年，房地产在诸多政策的实施中悄然已过，从年初的停止别墅类用地到央行的121号文件和国务院

7、18号文件，从土地供应的集中管理到开发企业注册资金的提高，诸多政策的出台保障了全市房地产业健康、有序地发展。1、价格与指数2003年，房地产价格涨幅增大，特别是城区中心地段较以往有较大幅度增长。本年度房地产综合物业指数为1000点（基点），综合物业平均价格为3345.03元/平方米。住宅类指数本年度为1000点（基点），住宅市场平均价格为1465.06元/平方米。综合楼商铺类价格指数本年度为1000点（基点），其平均价格达到5225元/平方米。分类物业价格指数列表 住宅价格指数 综合楼商铺类价格指数 综合物业价格指数 2003年度 1000 1000 1000 分类物业平均价格列表(单位：元/

8、平方米) 住宅平均价格 商铺平均价格 综合物业平均价格 2003年度 1465.06 5225 3345.03 2、宏观市场概况分析2003年，城区房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求；市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动，销售与租赁并举的市场格局。从投资情况看，全市完成房地产开发投资9.47亿元，比2002年增长51.4%，房屋竣工面积49.29万平方米，商品房销售面积45.12万平方米，与2002年相比，房地产开发的各项指标都保持了较高的增长速度。二00三年房地产开发基本情况比较表） 年份 投资额（亿元）

9、其中外商投资 施工面积（万） 竣工面积（万 销售面积（万） 销售额（亿元） 2002 6.27 0.695 88.08 41.45 28.19 2.78 2003 9.47 0.868 149.06 49.29 45.12 5.18 增长比例（） 51.04 24.89 69.23 19.91 60.06 86.33 从销售情况看，2003年，除多个旧盘继续销售外，涌现出了30余个新盘，平均销售率达到80%以上，开盘半年以上的楼盘基本售罄。供应量与销售量与以往相比都有较大幅度地增长，市场供求两旺，成交活跃。二级市场成交量持续放大。随着全市二级市场的放开，特别是市已购公有住房和经济适用住房上市交

10、易管理暂行办法的出台、银行贷款利率的下降、房屋交易手续费下调和运行程序的简化，进一步激活了住房二级市场。全市存量房市场、房屋租赁市场与往年相比表现得较为活跃。仅10月份，城区二手房成交量就比前两个月分别增长了24倍。据统计，2003年，城区各类房屋成交6140起，同比增长113.71%，其中，存量房成交4587起，占成交总量的74%，城区房地产交易面积617204平方米，成交价值62100.48万元。其中，存量房交易面积340016.62平方米，占总交易面积的55.08%，同比增长117.35%，预计2004年还将有一定幅度地上升；本年度，居民已购公房和经济适用房上市交易146897.76平方

11、米，占存量房交易面积的43.2%。房屋租赁市场日趋活跃，全年累计登记备案926件，房屋租赁面积54367平方米。2003年度房地产市场交易情况比较表年度 交易量（起） 交易面积（） 存量房 商品房 存量房 商品房 2002年度 1485 1388 156435.12 140421.05 2003年度 4587 2553 340016.62 276973.67 增长比例（%） 208.89 83.93 117.35 97.25 从市场形势看，城区精品楼盘与高档住宅的销售量呈上升趋势，普通价位楼盘倍受欢迎。区域市场分析目前我市房地产开发的热点楼盘主要集中在城区中部组团（主要为火车站至湾地段）和白浪

12、高新技术开发区，尤其是五堰、六堰、湾等中心地段的旧城改造更成为当前房地产开发的热点，总建筑规模达到30万平方米。从分布的情况看，城区中心地段的开发空间已趋于饱和，目前正向路两岸、红卫至花果和顾家岗至白浪的城郊结合部辐射，这为土地稀缺的房地产开发形成了新的亮点。从而使土地资源得到充分利用，促进了城市的协调发展和城市功能的提升。（1）白浪区本年度白浪区住宅类指数为1000点（基点），住宅类平均价格为1211.10元/平方米。白浪区住宅物业指数与价格列表  指数 平均价格（元/平方米） 2003年度 1000 1211.10 由于经济的拉动效应，2003年，白浪高新区的房地产开发热逐渐升温

13、，使该区域成为继城区中心地段后又一个开发热点区域。本年度新推出的楼盘有起价为1100元/平方米的祥安花园、起价为988元/平方米的白浪综合楼以与起价为1280元/平方米的天盾花园等，且楼盘的品质也有较大幅度的提升，产销基本平衡。面积为90120平方米左右的两居室户型在本区倍受争宠，超过120平方米的大户型销售遇阻。开盘不到4个月的天盾花园二期，由于户型设计的亲和力，加之采用框架结构，目前销售率已达到70%以上。祥安花园更是把主力面积定位在80120平方米之间，目前销售率达到80%以上。尽管该区平均价格低于其他两区，但与2002年相比，已有较大的增长幅度。（2）湾区本年度湾区住宅类指数为1000

14、点（基点），住宅类平均价格为1567.33元/平方米。湾区住宅物业指数与价格列表  指数 平均价格（元/平方米） 2003年度 1000 1567.33 本区的楼盘主要集中于汉江路、公园路、东岳路与湾周围，而位于红卫、花果、东风等较为偏僻的地段，仅有规模不大的零星项目，且多数为定向开发。本年度新开发的楼盘有春华苑、东兴山庄、蝶翠豪庭、文汇小区、联诚公寓等。位于镜潭路的蝶翠豪庭，以小面积户型、低价位见长，开盘仅三个月，销售率已达70%。而东风房地产开发公司的文汇、古台和雅仕居三个小区则凸现120平方米以上的大面积户型，由于占据天时、地理、人和之优势，目前已全部售罄。将健康理念融入楼盘之

15、中，以此作为销售的制高点，春花苑便是其中一例。户型从两居室到5居室、面积由70多到270多平方米，户型种类多、面积跨度大，销售形势却款款俱佳。本区域房地产开发的最大特点是：房价落差较大，最低的950元/平方米，最高的超过2000元/平方米。（3）茅箭区本年度茅箭区住宅类指数为1000点（基点），住宅类平均价格为1616.75元/平方米。茅箭区住宅物业指数与价格列表   指数 平均价格（元/平方米） 2003年度 1000 1616.75 本年度茅箭区的房地产可谓一个字“火”。由于该区域房地产性价比高而引起了楼市在本年度的沸腾；但由于土地供应量的限制，该区域房地产开发高峰期已过，进入持

16、续期，决定了今后该区域的房地产不可能出现太大的变化。该区另一个显著的特点是，楼盘品质普遍较好，别墅、多层、小高层鳞次栉比，错层、复式、两居室、多居室各种户型百花齐放。人民路房地产持续升温。人民路沿线成为高档楼盘的聚居地。新推出的楼盘有雅兰居、泰康花园、澳门花园、荣华公寓、武当广场、东山苑等，均价在1800元/平方米左右。五堰北街的东山苑以其优越的地理位置和准确的户型定位，使销售一路绿灯，早已告罄。于2003年12月25日开盘的澳门花园，占尽天时地利之优势，抢在国家停止申请别墅类用地之前，开发建设了市唯一的一个别墅区，是本年度楼市的一个亮点。该楼盘以其优良的品质、独特的建筑设计成功打造了自己的品

17、牌。开盘至今，销售率已达85%。路房地产进入持续发展期。新推出的楼盘有永兴花园、果品花园、金色家园、丽景豪庭等，均价在1500元/平方米左右，销售率在70%以上。东岳路的楼盘品质大幅提升。世纪花园在市场上的顺利销售，拉动了周边精品楼盘的开发建设。本区域新推出的楼盘还有东岳山庄、青春家园、龙韬园等，均价在1500元/平方米左右，楼盘销售顺畅，多数已进入尾盘或售罄。值得一提的是，由于精品楼盘和高档住宅聚居该区，特别是澳门花园、东山苑、世纪花园的推出，使该区的房价一路飚升，最高价格已升至4000元/平方米。十 堰 市 概 况市位于省西北部，辖五县一市，即郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、丹江口市。

18、全市国土总面积2.36万平方公里，总人口346万。城区既是一座因车而建、因车而兴、因车而名的车城，也是一座灵山秀水环抱、四季风景迷人的山城、旅游城，是鄂豫川陕渝毗邻地区的中心城市。 郧县郧西县竹山县竹溪县房县丹江口市市有着悠久的历史和灿烂的文化这里是中华民族的重要发祥地。1991年，考古工作者在郧县曲远河畔发掘的两个完整的南方古猿头骨化石，定名为“郧县人”。人类学家认为，这一发现填补了亚洲人类发展“链条”上空缺的一环，被列为当年“世界考古十大发现”之首。市域在商、周时属绞、庸等国；战国时属楚国；汉时属郡长利县；东汉、时属锡县；唐、宋时属武当郡郧乡县；元代始设郧县。现今的城区，于清朝因人们在百二

19、河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名。1967年，国家为建设第二汽车制造厂（现东风汽车公司），设立了郧县办事处，1969年12月经国务院批准成立市（县级市），1973年升格为省辖市。1994年10月，原市和郧阳地区合并，成立新的市。这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当道教已有上千年的历史，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。是一个资源富市矿产资源储量丰富，现已探明的矿藏有绿松石、金、银、石煤、稀土、铁锡、钒、锑、铅、锌、石、石棉、重晶石、铀、钾、钼、钴等50多种，潜在价值在4000亿元以上。水力资源丰富，年平均经流量达100亿m2，过境客水280亿m2，水能资源理论蕴藏量达500万k

20、w，其中可供开发利用的有340kw；林特资源闻名遐迩，茶叶、食用菌产量丰富，质优品高，房县被誉为全国“燕耳之乡”；药材资源品类繁多，共生产药材2700余种，在国家确定的363个重点品种中我市约占235种，占总数的65%，素有“天然药库”的美称；旅游资源更是得天独厚，是三峡神农架武当山黄金旅游线上的一颗璀璨明珠，六大类25处各具特色的风景名胜遍与全市，境有道教圣地武当山，有轰动中外的郧县猿人遗址和恐龙蛋化石群，有亚洲第一大人工湖丹江口水库，还有新近发现的鸟脚类恐龙骨架化石。又是一座新兴的现代化汽车城，是东风汽车集团总部所在地是中国规模最大的汽车工业基地之一，有“底特律”之美誉。是东风汽车的摇篮，

21、是东风汽车公司的发源地，拥有众多实力雄厚的大型汽配企业，拥有全国最具实力的汽车技术研究院和中国最大汽车配件交易市场。全市汽车与零部件企业达200多家，汽车工业资产450多亿元，从业人员近20万，各类汽车年产能力达30万辆。2003年，我国汽车工业界最大的合资项目东风公司与日产公司战略合作全面启动，作为主要的商用车生产基地，未来五年将新增投资50多亿元，将成为名副其实的世界级“卡车制造中心”。市具有良好的投资环境近年来，城市基础设施建设突飞猛进，服务功能不断完善。目前城区已建成20多条街道，道路绿化率达到62%。文化、教育、卫生、体育、科教等设施配套、功能齐全。交通通讯便捷，襄渝铁路横贯东西，每

22、天有13对客车通过，可直达、等地。209和316国道交汇，四通八达。汉江黄金水道运输可通江（长江）达海（）。老河口和襄樊两机场毗邻我市，班机可直飞、等大中城市。随着火车提速、（武）汉（堰）一级汽车专用公路与空港的建设，交通条件将进一步改善。市邮电通讯已实现了传输光纤化、长途自动化，可与160个国家和地区直拨。有两座大型自来水厂，有丹江口水电站、黄龙滩水电站、热电厂、东风汽车公司热电厂等众多大中型电厂，全市供水、供电、供气、供热等设施的综合配套服务能力居国先进水平。建市三十多年来，尤其是改革开放二十年来，两个文明建设取得了丰硕的成果，从一个贫穷小镇发展成为具有一定规模和经济实力的区域性中心城市。

23、精神文明建设成果丰硕，进入90年代以来，先后获得省省辖八市文明城市竞赛综合评比第一名，全国卫生城市、全国双拥模城市、全国园林绿化先进城市、全国绿化十佳城市、国家园林城市等光荣称号。对外开放力度不断加大，目前仅城区就有三资企业60多家，协议引进外资上亿美元。全市有汽车、轮胎、轻纺产品、土特产等56种商品出口到世界上的55个国家和地区。为了适应全方位对外开放、进一步发展外向型经济的要求，市委、市政府修订出台了关于进一步对外开放，鼓励外商投资的若干规定，在投资领域、税费征收、土地征用、劳动用工和提供服务等方面制定了十分优惠的政策。世纪更替，千年之交。随着国家西部大开发战略的实施，市面临着良好的发展机

24、遇，继19982020市经济科技社会发展战略纲要提出建设“汽车城、旅游城、生态城和区域性中心城”的战略目标之后，市委、市政府又高瞻远瞩地规划建设“三路两港两站”，即建设至、的高等级公路，建设信息港和航空港，建设火车站与武当山火车站。随着这一宏伟战略的实施，在国家西部开发战略中的支点作用将进一步凸现，人民以勤劳、智慧的双手建设着美好的家园，的明天必将更加光辉灿烂。2004年我市房地产业发展趋势2004年，是贯彻实施国务院18号文件和“十六大”提出的“全面建设小康社会”宏伟目标的重要一年，在晕一年，我市房地产业仍将保持较高的发展速度，并将在改善居民住房条件、提升城市功能、带动相关产业发展、拉动经济

25、增长、促进社会进步等方面发挥更为重要的作用。（一）政策引导房地产业健康发展今年，我市将认真贯彻国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知精神，市政府正在制定有关城市规划、基础配套设施建设、政府联合办公、“一条龙”服务机制、土地资产经营、住房结构调整、经济适用房建设管理等一系列促进房地产业发展的政策措施，特别是城区东风大道、路、大岭路、路和路五条道路的建设和改造，将充分发挥土地和规划的调控作用，提供良好的市场发展政策环境，实现房地产一、二级市场的协调发展。（二）市场需求拉动房地产业快速发展一是人均居住面积只有18.3平方米，低于全省3035平方米的平均水平，存在很大的需求空间；二是随着高速公路的

26、建成通车和武当山机场的投入使用，对外交通条件进一步改善；南水北调工程全线动工的持续效应、东风公司与日产合资的推动作用、武当山旅游品牌效应的推广、城市布局的调整以与城市基础设施的改造和完善、投资环境的改善等，必将对我市国民经济的持续发展产生积极而深远的影响，从而推动房地产业的发展。三是经济的快速发展，将会进一步提高市民人均收入水平和收入预期，从而增加居民的购房能力。四是城市规模的扩大、户籍制度的改革、城市人口的增多，首次和多次置业者不断增加，扩大了对住房的需求量，也将刺激房地产市场的进一步繁荣。（三）培育和搞活住房二级市场今年，我市在坚持以大力发展普通商品房为重点的住房一级市场的同时，继续培育和

27、搞活住房二级市场。为此，政府相关部门正积极研究搞活二级市场的政策措施：一是认真落实市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法，鼓励市民卖旧房买新房、卖小房买大房。二是大力发展中介机构，鼓励更多符合资质条件的企业进入房地产中介市场，严格执行中介服务管理办法，加大对不法中介的打击处理力度，净化市场环境；加快发展房地产中介行业，扶助房地产中介企业的发展，加强对中介企业的业务指导和从业人员的培训，制定我市中介服务操作规程，进一步规中介行为，建立中介企业信用档案。三是建立房地产交易市场，形成一个集信息发布、交易咨询、中介代理、“一条龙”办公等多项服务容为一体，以二手房交易为主的“房产交易超市”，进

28、一步激活市场，增加交易量。（四）热点区域逐步转移2003年，我市房地产开发投资主要集中在人民路、路、东岳路、公园路和车城路等交通主干道沿线。随着城区五条道路的改造建设，不仅将路、东风大道、路与高速公路下线入城干线连为一体，而且中、东部组团也被连接起来，同时，城市的协调、全面发展，政策的引导以与土地供应方向的调整，都将促使2004年我市房地产开发热点的转移，原有的热点区域进入持续期，除在建项目外，开发的空间已近饱和，而路沿线、白浪高新区以与新改造建设的五条道沿线将成为新一轮热点区域。（五）房地产开发、销售市场更加规今年，我市房地产业将向着更加规化的方向发展。一是国务院18号文件和央行121号文件

29、对房地产业的影响将在今年凸现，必将使我市房地产业向规化、专业化方向发展。二是随着土地出让制度的强化，政府对土地制度的控制加强、房地产开发的“外来面孔”日益增多，对我市房地产市场产生一定冲击，资源将向着更具实力的房地产开发企业流动，优胜劣汰将不可避免。三是进一步强化商品房预售管理，防止商品房预售中的重复销售、抵押行为，监管房地产广告，倡导诚信经营，保护消费者的合法权益，规房地产销售市场。（六）房地产价格平稳上扬住宅产业进程的加快，精品楼盘不断推出，促使住宅产品综合品质的提高，使房地产价格上涨。同时，建材价格上涨引起建筑成本增加以与土地公开出让引起的价格上涨，也会拉动房价的上升。热点区域的涨幅较偏

30、僻地段大，预计上述因素将促使房价上涨100元/平方米以上。总之，更新经营理念，完善经营机制，全面推进房地产业向更高层次发展应成为我市房地产业的发展方向。一、市场综述（二）xxx年我市房地产开发特点分析1、大型开发企业游刃有余，小型开发企业举步为艰2003年，国家对土地供应政策和对房地产市场的监管力度进一步加强，一些小型开发企业的经营处境艰难，一批实力雄厚的开发企业占据了房地产开发市场的主导地位。统计资料显示，综合实力较强的开发企业占了整个市房地产开发市场的半壁江山。且这个比例还将继续增大。同时，一批外地企业也进入了的房地产开发市场。据统计，全市已引进国外开发企业11家。他们不仅拥有雄厚的资金实

31、力和先进的管理经验，同时带来了超前的开发理念，在引领房地产开发业的同时，也将加剧我市房地产市场的竞争。今后，资金、技术、人才与规模化优势将在市场竞争中为大型企业争取到更大的市场份额，而小企业的生存面临极大的挑战。2、精品楼盘与高档住宅的建设规模不断扩大，开发产品结构处于不平衡状态：自2001年翔龙房地产公司开发的“世纪花园”一期工程投入市场、并创房地产销售价格的历史新高以来，2003年我市精品楼盘与高档住宅的建设规模有了进一步的扩大，其中兴丽房地产公司开发的“澳门花园”、春华房地产公司开发的“春华苑小区”、“世纪花园”二期工程、房地产公司开发的“广场”等项目兴起了我市高档住宅的开发建设热潮，高

32、档住宅所占的市场份额有了进一步提高，也使大部分开发企业开始注重企业品牌和楼盘品牌，提高了我市的房地产开发水平。普通商品房开发近年来一直处于稳步增长的态势，而为满足广大中低收入家庭住房需求的经济适用住房建设自2001年以来处于停滞状态，廉租房的开发建设还没有启动，这种状况造成我市房地产开发产品结构处于不平衡状态，不利于房地产业的持续健康发展。3、供求量与销售量大幅度增长：2003年除城区小围的零星开发项目以外，涌现出了大量的成规模开发项目，如东岳路上的春华苑、东兴山庄，路上的金色家园、都市花园，公园路的广场，汉江路的六堰中心花园，五堰的武当商城、东山苑小区，三堰的澳门花园，的雅兰居、家园，白浪高

33、新区的祥安花园、天盾花园等。据统计，2003年房地产施工面积达149.06万平方米，销售面积达45.12万平方米，销售金额达5.18亿元，分别比上年增长69.23%、60.06%和86.33%，供应量与销售量再创历史新高。4、成交价格明显上涨：2003年的房屋销售价格在2002年的基础上继续上涨，涨幅平均达到12.69（依2002年年鉴统计数据）。房价上涨的主要原因为：一是楼盘的档次有较大的提高，配套设施的完善增加了开发成本；二是主要建材产品价格的大幅涨价，造成了建安成本的增加；三是土地取得成本增加，土地基准地价的上调以与土地拍卖市场的激烈竞争，造成土地价格的上涨；四是建筑结构的改变也增加了成

34、本，以前大量的建筑为砖混结构，建安成本较低，而现在许多楼盘为框架结构，并推出了一些小高层与高层建筑；五是别墅楼盘的推出，对整体房价有明显的拉动作用。5、开发区域过分集中：目前我市房地产开发的热点区域主要集中在城区中部组团（主要为火车站至湾地段）和白浪高新区，尤其是五堰、六堰、湾等中心地段的旧城改造更成为当前房地产开发的热点，在改善城区环境面貌的同时也造成了建筑布局的高密度、商铺面积的无序增加、停车位、绿化面积与露天休闲场所的急剧减少等弊端，而位于城市偏僻地段如红卫、花果、东风、顾家岗以与路沿线的房地产开发处于相对萧条的局面，不利于城市的全面协调发展。6、市场行为更加理性：房地产市场的开发经营与

35、消费行为越来越理性，呈现出如下特点：一是房地产开发的规模效应逐步为广大开发企业所接受，楼盘的开发规模越来越大，2003年对2万平方米以上的项目进行一次投资一次开发的行为逐步增多，规模优势凸现；二是短期经营行为日趋减少，绝大多数楼盘都注重了生活配套服务设施的完善；三是小区环境越来越受重视，不只是追求绿化率的提高，更注重追求景观环境的特色化，如东岳路上的春华苑所营造的园林就颇具特色，独树一帜；四是对项目的前期策划宣传越来越重视，力求在小区规划、建筑设计、环境景观上领先一筹，为项目营造更多的卖点；五是开发经营理念的不断创新，涌现出健康住宅、楼盘、新都市主义等住宅小区，满足消费者的深层次需求；六是消费

36、者越来越理性，购买行为越来越谨慎，对产品的要求越来越高。市场因素分析1、政策层面（1）停止别墅用地。2003年2月18日，国土资源部就清理各类园区用地、加强土地供应调控有关问题发出通知，并于9月14日再次发布关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知。严格实行土地供应的集中统一管理，严格控制土地供应总量，优先满足普通商品房住房建设合理发展的用地需求，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应。两个政策的出台，使我市的土地供应布局和结构发生较大转变，加强了土地使用的规性，提高了土地的利用率。（2）新信贷政策的出台。2003年6月5日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信

37、贷的通知，对房地产开发贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出台对防金融风险、促进房地产金融健康发展起到了积极的推动作用。（3）18号文件的出台。2003年8月12日，国务院正式向全国下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，首次明确肯定房地产业已经成为国民经济的支柱产业。省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业的发展得到了政府部门的高度重视，营造了房地产业更加宽松的发展环境。2、经济层面：东风公司与日产合资、汉十高速公路建成通车、城市布局结构调整引起的城市发展空间的增大以与经济投资环境的改善等都有利于促进国民经济的发展，也推动了房地产

38、业的发展。3、社会层面：经济的发展，居民消费水平的提高，人们的居住消费理念正在由生存型向舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革的深化，从“居者有其屋”到“居者优其屋”，拓展了住房需求量。需求量的急剧增长成为推动我市房地产业发展的重要动力。、其他层面：一方面是我市房地产业经过了十多年的发展，已具备了快速发展的实力，尤其是2003年关于提高企业注册资本金制度的实施，使我市开发企业的注册资金已达到1000万元以上，企业资金实力的增强提高了我市房地产的开发水平；另一方面是外资进入我市房地产开发市场，在弥补开发资金不足的同时也带来了全新的经营理念，更新了房地产开发企业的经营观念，促进了房地产开发水平的提

39、高；第三是消费需求与消费水平的提高也成为推动房地产业向更高层次发展的重要因素。新综合楼招商类别： 娱乐/玩具/游戏时间： 2004-10-23 21:35:46项目（产品）检测：检测部门： 项目说明： 该项目地处市城市中心，与市工人文化宫相邻，是城市商业、金融、服务机构和文化中心，西接公园路，东联人民路，两路是商业和交通主干道，区域道路规划合理、交通便捷、环境优越、生活设施条件完善，是城区黄金地段。项目容可行性分析建设集餐饮、娱乐、健身、四星级宾馆与商住为一体，占地面积3455平方米，建设总面积30000平方米的新综合性大楼。市是一座年轻的现代化汽车工业城市，随着东风汽车公司与日产汽车的合资，南水北调工程项目的上马，汉十高速公路即将完成通车，老河口机场的改造扩建，这四大机制必然会给的经济、商业、房地产业带来一次新的腾飞。根据规划，将建成百万以上人口的大中型城市，武当山旅游业正在日益发展，东风公司汽车生产规模不断壮大，外商投资项目越来越多，相信这栋高层住宅、宾馆、观光、餐饮、美洗浴、娱乐、健身为一体的综合性大楼经营效益会越来越好。经测算，该项目正常年份销售收入约5800万元，税后利润每年可达650万元。合作方式 合作开发、转让、买断、融资、借贷利润分配 备注 该项目计划总投资8500万元。前期已实际投入资金3200万元，后期还需投资5300万元。29 / 29