金花新都汇项目可行性研究报告

《金花新都汇项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金花新都汇项目可行性研究报告（45页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第45页 共45页 金花新都汇 项目可行性研究报告 目录第一章 项目总论一、项目概况二、开发商简介三、编制主要依据及范围四、项目主要技术经济指标五、简要结论第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景二、项目建设必要性第三章 市场预测一、宏观调控下的西安地产市场趋势二、项目所在区域环境分析三、周边典型楼盘分析四、项目SWOT定位五、项目定位六、商品房销售价格分析预测第四章 项目建设概况 第五章 投资估算及资金筹措一、估算依据及条件二、投资估算三、资金筹措及使用计划第六章 财务评价一、评价依据、原则和假设条件二、基础数据及其测算三

2、、财务分析四、财务评价结论第七章 风险分析一、项目主要风险因素识别二、风险程度分析三、防范和降低风险的对策第八章 社会评价第九章 结论与建议一、主要结论二、建议第一章：项目总论一、项目基本概况项目名称：金花新都汇建设地址：西安市新城区长乐中路38号用地面积：19.183亩建设规模：10万业主名称：陕西亚达房地产有限责任公司业主地址：西安市新城区长乐中路38号设计单位：中国建筑西北设计研究院项目投资：陕西亚达房地产有限责任公司资金来源： 自筹二、业主简介公司基本情况简介陕西亚达房地产有限责任公司成立于1995年，注册资本：3000万元，资质等级：贰级，有员工25人，其中高级职称2人，中级职称15

3、人，设有工程部、营销部、项目管理部、财务部、办公室等科室，先后开发建设了26度家缘、曲江经典、雅苑小区等项目，开发面积20万平方米。 三、标准主要依据及范围 （一）报告编制主要依据 （二）可行性研究范围 本报告通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及对区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。四、项目主要技术经济指标 项目综合经济技术指标序号项目指标单位1总投资40000万元2总用地面积12788.5亩3总建筑面积101435.04地上总建筑面积70235.0其中住宅建筑面积25111.0办公建筑

4、面积22232.0商业建筑面积22892.05地下总建筑面积31200.0其中地下一层建筑面积10540.0地下二层建筑面积10330.0地下三层建筑面积10330.06建筑基底面积5746.07人防面积3200.08设备用房等3000.09车库面积25000.010建筑高度95.7m11地下停车位653辆12建筑密度45.1%13容积率5.514绿地率20% 项目主要投资经济指标汇总表序号项目金额（万元）1土地费用76002前期工程费用35713建安工程费用250004基础设施建设费37505项目管理费用3836市场推广费用8707工程监理费2508不可预见费7509建设投资2322510建

5、设期利息37511总投资236003、项目经济评价指标（1）项目财务评价指标： 投资回收期： 2.5年（税前） 2.5年（税后） 财务净现值： 1533万元（税前） 842万元（税后） 内部收益率： 15.00%（税前） 11.95%（税后） 贷款偿还期： 1.75年（2）资本金财务评价指标： 财务净现值： 820万元 内部收益率： 12.65%（3）静态评价指标： 销售利润率： 12.14% 总成本利润率： 14.92%五、简要结论 目前，西安正处于西部大开发、全国城乡统筹综合配套试验区的战略机遇期，是否能抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发

6、展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。 金花新都汇项目位于西安市长乐中路，地理位置十分优越，处于东二环立交旁，扼守主城区交通要道，地铁1.3号线金花路交汇点，多条公交线路均在此设有站点，地理位置优越。项目规划用地地形平整，规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度地提升环境品质。充分发挥黄金地段优势，巩固强化商业氛围；利用原始地貌的高差，规划设计高起点、高标准的居住社区一体化形象工程。 项目除了拥有优越的地理位置与交通枢纽优势外，随着城东经济的发展，区域内尚无高端商业综合体，而本项目正是基于此，将建设长乐中路首席高端综合

7、体物业，这将推动综合体物业成为该地区的市场销售热点。 通过技术上和经济上的论证，本项目在技术上和经济上可行。 第二章 项目建设背景及必要性（所参照的政策应取先行的、最新政策，数据取2012年政府公布数据）一、项目建设背景（一）2012年国家对房地产领域的相关政策、法规2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求；保障房建设力度持续加大，1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已提前完成年度700万套新开工任务目标。展望2013年，房地产市场调控仍将延续，持续限购，差别化信贷税收政

8、策愈加深化，保障房建设力度仍将加大，保护支持合理住房需求，抑制投资投机需求的调控思路将是总体方向。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府进一步认识到，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。预计明年调控政策仍将趋紧，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性。住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。2011年住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。2012年，央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利

9、率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。地方政府微调楼市政策，促进释放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，如10月济南提高公积金贷款额度和降低90平米以下住房首付比例，武汉提高二手房公积金贷款额度，陕西出台相关通知确定商品房合理利润率，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。但上海、芜湖、中山、珠海等地出台的触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，表明地方政策不可触及中央调控的底线。部分地方政策因扰乱政策预期被叫停，多地政府否认楼市微调。2月，上海出台居住证满三年可买第二套

10、房的政策被叫停，7月，珠海楼市松绑一夜被叫停，这表明地方政策不可触及中央调控的底线。5、6月，河南省、湖南省、厦门市、义乌市等相关官员纷纷辟谣，表示有关媒体关于当地楼市微调的情况不属实，将维持调控政策不变。此外，北京、上海等地相关部门多次强调，要抓好各项调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。9月，广州国土房管局相关人员透露，该局及时对中心城区个别异常高价的项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。中央加强监管，督察组至各地督促检查。7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京市、天津市、河北省等16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。督查结果显示，总体来看，房

11、地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。督查组要求出现问题的地区立即进行整改，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。2.2 实行差别化信贷政策，抑制投资投机需求货币政策适度宽松形势下，严格执行差别化信贷政策，严格限制多套房贷款。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。一方面，除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比

12、例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化政策。2.3继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划推进土地管理制度改革，加强土地市场监管。年内，国土资源部屡次强调，要执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。同时，国土部继续加强与证监会、银监会的联动，从土地市场动态监测与监管系统中提取部分房地产土地闲置的情况，并抄送给银监会、证监会等部门，对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制，证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上予以限制。11月，温家宝主持召

13、开国务院常务会议，讨论通过中华人民共和国土地管理法修正案（草案），对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。图：2012年全国住房用地供应调整情况（单位：万公顷）减少1.08万公顷减少1.33万公顷减少0.25万公顷数据来源：CREIS中指数据，国土资源公报表：2009年-2012年全国住房用地供应情况（单位：万公顷）2009年实际供应2010年2011年2012年计划供应实际供应计划完成率计划供应实际供应计划完成率年初计划供应调整后计划供应8.218.4711.562%21.812.557%17.2615.93数据来源：CREIS中指数据、国土资源部公告、2011年国土资源公报4、房产税试点范

14、围有望扩大，推进房地产税收体制改革房产税试点范围有望扩大，并逐步建立房产税制度。2011年中央经济工作会议明确提出要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，上海、重庆为首批试点城市。2012年随着我国税收制度改革逐步推进，房产税扩大试点范围的预期日益增强。2月，中共中央政治局常委李克强在16日出版的求是杂志上发表文章称，逐步扩大房产税改革试点。财政部部长谢旭人在7月全国财政厅（局）长座谈会、8月全国人大常委会均提到要稳步推进个人住房房产税改革试点，年底在人民日报采访中表示要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。与此同时，8月国家税务总局组织来自全国30多个省市的71名税

15、务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术，为房产税扩容做准备。表：房产税试点范围扩大信号日期重要事件关键内容2003.07.26全国财政厅（局）长座谈会谢旭人指出，深化部门预算制度改革。研究完善消费税制度，稳步推进个人住房房产税改革试点。2011.12.12中央经济工作会议要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构。2012.02.16李克强求是撰文李克强在2月16日出版的求是杂志上发表文章称，逐步扩大房产税改革试点。2012.02.18住建部首提加快推进房产税中央政府对于个人房产征收房地产税的态度已经由“积极开展”悄然转变为“加快推进”。2012.08.0

16、3国务院督查组来重庆开展督查工作希望重庆进一步加强基础性工作，实现信息互联互通；进一步强化房地产市场监管，规范交易行为；深化房产税改革试点，为全国提供有益借鉴；加强房地产市场的监测与研判，及早做好预案。2012.08.29全国人大常委会财政部部长谢旭人向全国人大常委会报告时指出，稳步推进个人住房房产税改革试点。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。2012.09.20国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施

17、。2012.09.23住建部有关负责人谈如何坚持房地产调控不动摇房和城乡建设部有关负责人接受人民日报记者采访时表示：继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求。加快推进扩大房产税试点城市范围工作。2012.11.20谢旭人谈房产税改革财政部部长谢旭人在经济日报上发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。至此，房产税扩大试点不再停留在专家学者的呼吁，正式成为官方表态。2012.11.23上海认定5万套住房需缴房产税上海市税务局公布，截至11月底，上海市共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中去年认定2万余套，今年约3万套。

18、在完成认定的住房中，应税住房比例约占20%，其中80%以上的购房家庭是本地户籍。90%的应缴税住房适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。2012.12.03人民日报访财政部部长谢旭人统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。资料来源：中国指数研究院综合整理展望：调控继续紧，房价走向仍是新一届政府关注重点表：近期中央及部委重要会议和讲话日期重要事件关键内容11月12日十八大后姜伟新答记者问会议指出“住房是重要的民生问题。党中央、国务院历来高度重视解决群众的住房问题。”自2011年以

19、来，房地产市场总体朝着调控预期方向发展，不合理需求得到抑制，供求关系明显改善，房价趋于稳定。下一步，各地区、各部门将继续贯彻党中央决策部署，坚定不移地做好房地产市场调控工作，不断完善政策体系，抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，巩固调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。12月12日中央经济工作会议会议明确指出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。”12月18日国土部新闻通气会会议主题为“采取切实措施，稳定房地产用地供应，抑制异常地价”，会议指出将按照中央经济工作会议要求，继续坚持房地产调控政策不动摇，进一步加大分类指导力度，区分不同城

20、市，指导督促采取切实措施，保持土地市场稳定足额供应，平抑土地市场价格的异常波动。12月25日全国住房城乡建设工作会议会议提出2013年的几项重要工作任务：1、努力完成城镇保障性安居工程建设任务，尤其是要加大配套设施建设力度。明年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成460万套、新开工600万套。2、坚定不移地搞好房地产市场调控。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。3、加快修订住房公积金管理条例，继续做好资金安全和使用管理工作。出台归集、提取、个人贷款、财务会计等业务规范。加快住房公积金监管信息系统建设。4、研究住房城乡建设领域的

21、几个重要问题。配合国家发展改革委深入研究我国城镇化问题；配合有关部门加快构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系；进一步研究完善住房保障制度；加强对住房公积金管理问题的研究。资料来源：中国指数研究院综合整理调控政策仍坚持从紧取向，支持合理性住房需求为主要方向。2013年，房价仍将是政府关注的焦点，关系着下一届政府的举措。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，对于新一届政府，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。李克强曾多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用。2013年房地产政策总体已经定调，调控政策仍将保持从紧取向，继续通过限购、差别化

22、信贷税收等措施抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，其中值得关注的是，改善性需求的政策取向能够从抑制转为支持，这将是推动2013年房地产总体市场发展和需求分化的重要动力。保障房五年开工3600万套的任务逐年顺利完成，但其中已建成比例尚未过半，为达成十二五末保障房覆盖率20%的目标，相信明年保障房的建设力度仍将加大。房地产税制改革将逐步推进，房产税扩大试点范围、交易环节税收兼并是大势所趋。2013年若房价涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。预计明年调控政策仍保持从紧，但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策。如果房价继续上涨，在

23、经济增速回归到政府预期、房地产投资开工稳健、经济下行风险不大之后，政策加码的风险可能上升，这一时间点可能会在下半年。正如12月16日闭幕的中央经济工作会议精神，“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，预计限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。二、项目建设必要性（一）西咸城市化进程的需要西咸大都市在迈向现代化国际大都市的进程中，肩负着加快郊区农村工业化和城市化的历史重任，是主城周边区县的建设和发展必不可少的重要环节。加快地区建设是实现西咸大都市城市化和现代化的重要途径，是有

24、效吸纳农村剩余劳动力，分流城市就业压力，增加区域人群收入、带动市场投资，促进经济和社会发展的重大战略。金花新都汇项目的成功实施，将大大加快西咸大都市的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为项目所在地乃至全市带来巨大的经济效益和社会效益。（二）城市功能完善的需要 由于经济高速发展，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的需求等原因，城市化建设逐渐成为一股潮流。城市化建设以分流老城、减少环境压力、促进发展逐渐成为业内人士的共识。随着经济的高速增长，使得新的城市功能和传统的城市功能在发展空间上不断“叠置”，城市内部结构及土地利用现状日渐构成了发展的约束。这种结构性门槛对于城市整体发展的副作用是显而易见的：

25、一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费；三是高涨的低价使市中心区域各种产业的经营成本增加。长乐路所在区域通过近十几年的经济高速发展，增长能量集聚过多，结构门槛日益凸显，造成中心城区人口密度过大，公共绿地匮乏、传统街区破坏、交通拥堵、旅游资源萎缩、整体居住环境质量上升压力大、接到与建筑景观渐失特色而流于庸俗化等。在区域一体化趋势中，为了晚上和发展其城市功能，必须置身于城镇群众寻求发展空间，例如上海通过面向长三角的城市空间结构战略性调整，真正实现多中心，多轴的发展，构筑整体的、开放的空间系统。而其他城市则纷纷主动承接和放大上海的辐射作用。针对区域目前人口较为集中、居住

26、房屋密集、道路狭窄、园林绿化稀少、居住条件较差、市政基础设施落后等现状，公司从城市综合体的适应性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能进行综合分析，开发位于长乐中路与金花路交汇处的金花新都汇项目。该项目将极大地增强区域的居住、交通灯综合功能，完善城市功能、优化道路布局结构，创建良好生态环境，打造并完备各项配套设施及市政基础设施。综上所述，金花新都汇项目的推进实施，对于加快西部房地产健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象，拉动主城东南部经济、促进地块增值、推荐基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。另外，根据对本项目所在地的房地产市场宏观调

27、查分析及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有较大的必要性。 第三章：市场预测一、宏观调控下的西安房地产市场趋势西安2012年经济运行保持了较好的发展态势。初步核算全市实现生产总值4350.36亿元，增长12，高出全国3.2个百分点，高出全省1.4个百分点。西安固定资产投资137441亿元，增长30.21。其中，房地产投资125.36亿元，同比增长21.32。工业生产方面，企业经营逐渐好转，产品市场进一步回暖，全市规模以上工业增加值累计完成825.32亿元，增长2.1。而农业生产也出现平稳增长。（一）西安房地产市场现状分析市国土资源局在其官方网站发布“西安市2012年出让土地统计表”。

28、统计表显示，西安市2012年共成交土地422宗，共计21479.328亩，2012年土地出让金收入共计349.75亿元。据了解，2011年西安市共成交土地225宗，成交面积891.85万平方米(13391亩)，成交金额234.94亿元。这意味着，2012年在全国各地土地出让金收入大幅缩水的情况下，西安2012年土地供应面积、成交金额分别较2011年大幅增长60.4%、48.87%。按照用途划分，2012年成交的土地中，仓储用地为359.783亩，占2012年总成交土地面积的1.67%;工业用地为4988.267亩，占2012年总成交土地面积的23.22%;住宅用地为2554.871亩，占201

29、2年总成交土地面积的11.89%;住宅、商业用地为9068.664亩，占2012年总成交土地面积的42.22%;商业用地2773.641亩，占2012年总成交土地面积的12.91%;教育科研用地为654.999亩，占2012年总成交土地面积的3.05%;艺术传媒用地为293.295亩，占2012年总成交土地面积的1.36%。分区域来看，浐灞1491.341亩，长安688.388亩，大兴新区584.914亩，纺织城2288.675亩，沣东新城869.211亩，港务区1550.102亩，高新区822.888亩，航空688.238亩，航天1096.469亩，经开区1731.911亩，临潼280.79

30、4亩，曲江2742.069亩，市本级5603.325亩，阎良1041.003亩。（二）西安房地产市场预测虽然2012年房地产业受到史上最严厉的政策调控，但楼市价格表现相对平稳。2012年三、四季度西安房地产市场表现出的回暖态势，对于后期楼市的上行仍将产生积极带动作用。近期房地产销售回暖主要是在政策（减免税费、房贷优惠利率降低）引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关，但是未来西安楼市能否复式，成交量水平高低仍存在变数，主要受政策和开发商销售策略的影响。（1）政策影响：由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期

31、存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏。（2）开发商销售策略影响：开发商为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，市场或会再次陷入困境。根据西安房地产信息网数据研究中心预测：政策松动仍将是西安房地产市场主要推力，未来西安市楼市成交量有望持续增加，2013年房地产销量将超过2012年；房价继续保持平稳走势。二、项目所在区域环境分析（一）区域简介新城区位居城东北部，跨越明城墙，形成城内城外两部分，东沿铁路专用线与灞桥为界，南依东大街永乐路、建工路与碑林区

32、、雁塔区毗邻。北连龙首北路与未央区结壤，西以北大街与莲湖区相连。东西长7.63公里，南北宽7.23公里，地理坐标为东经10856321090134，北纬341409341803，全区地势平坦，东南部略高，西北部较低。新城区交通便利，通讯发达，地理位置优越。北连西安至铜川高速公路，直至革命圣地延安，东接西潼高速公路，直趋蜚声中外的秦始皇兵马俑博物馆。西安火车站、陕西省西安长途汽车站坐落其内，是迎接中外、贵宾的“大客厅”和出入西安的陆地“口”岸。火车东站是西北重要的物资排列组合铁路枢纽。5个汽车客运站和3个货运站，发往全国90个大中城市。被誉为第二欧亚大陆桥的陇海铁路桥横穿而过。西安电信局报话大楼

33、位于区内西华门，使西安与世界各地通讯联络近在咫尺。全区户籍人口493822人，常住人口62.24万人，男性对女性的比例（以女性为100，男性对女性的比例）为106.88人。全区大中专以上学历人口为107788人，人口密度为17880/平方公里。全本区人口特点是，流动人员多、商务人士多，产业工人多，河南籍人口多，省外人员逐年迁入在增多。辖区内，科研院所林立、大型工厂密集，人文资源丰富。被誉为工程师的摇篮（二）区域经济支撑商贸业：由于独特地理位置和成熟的市场环境，使新城区成为西安商贸业最繁华区域之一。以解放路为轴线，以东西五路为两翼的市内商贸区，形成了以金融、商贸、交通、信息、餐饮、休闲、娱乐为一

34、体的现 代化商务中心，辐射周边六条街道，包括名优小吃、土特产品、品牌服装、旅游商品、书刊批发、文化音响等，各具特色。民乐园万达广场、西安阳光国际大酒店、民生百货大楼、西安图书大厦、钻石广场、天顺大酒店等大批现代化商业遍布解放路两边，被称为西安的“不夜城”、“南京路”。在城外形成了以康复路批发市场为主轴，长乐路、长缨路为两翼的“工”字型专业市场批发群，共有专业市场99个，在西北五省乃至全国有很强的吸引力和辐射力。被誉为“西北第一市”的康复路综合市场现有建筑面积17430平方米，大型楼群13幢，形成了日用百货、时令商品、服装百货等几百类，上万个花色品种，日均流量达10万人次，名列全国十大集贸市场之

35、列。长乐路、长缨路以大型批发市场为基础，引进现代物流，发展电子商务、扩大市场规模，提升市场档次，形成了现代化的大流通，大商业格局。近年来，众多客商纷纷把投资目光瞄准新城区，他们看重的不仅是这里成熟的市场环境，便捷的交通网络，更看重的是新城区政府“安商、扶商、富商”的服务意识。政府各部门大力支持，使这里成为投资者的热土。 工业：新城区域工业基础坚实。辖区内有三个新兴工业区：一是以韩森寨为中心的国防工业区，聚集了多家大型军工企业，另外还有陕西汽车制造总厂、西安普天通讯设备厂等效益非常显著的企业。二是以胡家庙为中心，省属工业为骨干的建筑机械、机电工业区。三是以八府庄为中心的市、区属中小工业区。在改革

36、开放的新形势下，新城区进一步加大对工业企业的扶持力度，为驻区企业提供更多更好的公共服务，鼓励企业自主创新，不断增强市场竞争力。楼宇经济：新城区发展经济的一个新亮点，将按照推介一批、盘活一批、建设一批的思路，立足区内楼宇资源，完善服务功能，使房地产开发有一个较大的发展。目前，城区建设生机勃勃，大明宫御道拆迁安置工程，为旧城改造提供了一个成功的典范，随着御道保护项目的建成，市民将可以穿过丹凤门、跨越龙首渠、走过下马桥、直达含元殿，昔日御道两旁的金吾仗院、东西朝堂，将被仿唐建筑、旅游服务设施所代替。三、项目SWOT分析 （一）项目优势分析（Strength） 1 本地块位于长乐中路与金花路交汇处，地

37、铁1、3号线接驳站附近，踞守东二环要道，扼守主城区道路咽喉，地理位置极为重要及优越。 2 项目所在地为城东乃至整个西安市的老轻工业品贸易区，拥有29年轻工贸易的市场环境，这将成为项目的巨大推动力。 3 项目所含业态丰富，是集合高尚住宅、甲级写字楼与黄金商铺的城市综合体。 4 项目周边人文及景观氛围浓厚，多所大学及公园均环绕项目周围。 （二）项目的劣势分析（Weakness） 1由于项目处于地理交通中心位置，车辆行驶的噪音会破坏项目小区的安静。 2 区域内房地产近年来非常红火，地块附近未来将有多个城市综合体楼盘，竞争将非常激烈。（三）项目所面临的机遇分析（Opportunity） 1城区中心将在

38、未来几年不断拓展，项目所处地段未来将会形成新的城市副中心并将为本项目带来潜在的发展机遇。 2 城市轨道交通日益完善，纵观西安市发展的战略与格局，未来地铁1、3号线经停项目附近，地铁升值潜力巨大。 3 城东区域较西安市目前发展来看，稍弱于南北西，区域内居民消费能力发展潜力巨大。（四）项目所面临的威胁分析（Threat） 1宏观调控更加严格，部分游资转移至其他行业，央行在未来仍有加息的可能。 2 西安地区房地产调控可能较2012年更加严格。五、销售价格分析预测 第四章 项目进度计划一、项目名称、建设性质、规模项目名称：金花新都汇项目建设性质：新建行业类别：J7274 房地产业建设地点：本项目位于西

39、安市新城区长乐中路38号，长乐中路以南、东二环以东，规划总用地面积12788.5m2，总建筑面积101435m2。建设单位：陕西亚达房地产有限责任公司设计单位：中国建筑西北设计研究院有限公司项目地理位置项目位于西安市新城区长乐中路38号。项目场址北侧为天彩大厦及长乐中路，南侧为金康路，西侧为东二环，东侧为中国人民解放军总参谋部兵种部西安第一离职干部休养所及西安军代局。项目所在区交通便捷，给排水、供电等市政设施完善。二、工程建设规模与主要建设内容（一）工程规模本项目规划总用地面积12788.5m2，规划总建筑面积101435m2，地上总建筑面积70235m2，其中住宅建筑面积25111m2，办公

40、建筑面积22232m2，商业建筑面积22892m2，规划设计279户，893人。项目建设依据为西安市新城区发展和改革委员会关于印发金花新都汇项目备案确认书的通知 新发改发【2011】34号。（二）建设内容建设内容主要包括2栋28层住宅楼、1栋24层综合楼和部分4层商铺等，配套公建包括公共厕所、物业用房、社区办公及活动用房及地下停车库，公用工程包括给排水管网、供电、供暖等。此外在小区内建设相应的环保设施包括污水处理站、垃圾收集点等。具体建设内容详见项目组成表2.3-1。表2.3-1 项目组成及主要建设内容一览表工程组成建设内容备注主体工程住宅楼2栋28层住宅，位于用地区域南侧，临近金康路2511

41、1m2办公1栋24层建筑，位于用地区域西侧，临近东二环22232m2商业位于用地区域东、北、西及西南角，为4层建筑22892m2辅助工程公厕位于住宅楼北侧商业用房底层50m2物业管理300m2社区办公及活动用房350m2地下停车库地下三层，车位共计653辆25000m2公用工程给水给水管网接入市政给水管网，再由水泵泵入各用户排水设置雨污分流系统，分别排入市政雨污管网供电由城市10千伏中压电网供给，由西侧进入小区，经变电室降压后送至各用户。供暖由西安市热力公司太华供热站集中供给由东二环路下现有热力管道引入供气由市政天然气供气管网统一供给消防设置室内消火栓系统、室外消火栓系统和自动喷水灭火系统环保

42、工程废气处理地下停车库采用机械通风，换气次数6次/h，排风口应设于下风向，排风口离室外地坪高度应大于2.5m，并应作消声处理。排风口尽量设在小区绿地内。污水处理生活污水进入化粪池处理达标后经市政管网进入袁乐村污水处理厂中水回用敷设中水回用管网并预留市政接口噪声处理位于设备房内，并采取减振、消声等降噪措施设备房密闭固废处理在小区住宅楼每一单元门前设施垃圾箱，分类回收生活垃圾，专人负责清运。日产日清绿化工程绿地面积为2554m2绿地率为20%（三）项目用地情况项目土地使用权人为陕西亚达房地产有限责任公司，位于西安市新城区长乐中路38号，该地块由商业用地和城镇住宅用地两部分组成，使用权类型为出让。项

43、目所用地块南侧原为四十五街坊住宅区，北侧为省建五公司办公区。根据现场调查项目已于2011年7月开始基础施工，目前基础开挖尚未完成。三、项目概况及经济指标（一）总体布局设计原则符合西安市总体规划要求，体现小区以商业、办公建筑为主，住宅为辅，并满足住宅部分居住要求的的设计理念；充分依托当地自然地形地貌条件，合理解决土地利用、道路交通、环境保护与生态景观的协调性，并在商业建筑屋顶设计绿化，尽可能的增加绿地面积；遵循合理布局与配套建设原则，注重内外环境景观与空间完整性，在满足各项功能需求同时，采用新材料、新设备，营造高品质、高效能、环境舒适、优美的商住小区；注重环境保护，考虑降低噪音、减少废气排放等措

44、施；同时设计方案体现资源节约，节约用地、降低能耗，努力达到环境友好型工程项目的设计目标。根据以上原则，总体规划布置有居住、办公和商业三大功能区。项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念超前、建筑形态造型优美、新颖时尚、线条和细部处理简约明快，独具一格。住宅、公建、商业、绿化、布局合理巧妙。总平面布置项目建设场地呈“”形，南侧临金康路为两栋住宅楼，西侧为1栋综合楼，北侧为商业建筑和广场，根据现场勘查，用地区域北侧和西侧均为交通主干道，交通噪声影响较大，将商业和综合楼分别布置于临路两侧可降低噪声对南侧住宅楼的影响，总体布局合理。（二）绿化本项目以商业、办公为主，居住为辅。绿化采

45、取中心绿化与局部绿化相结合的方式。中心绿地位于商业建筑屋顶。用地区域各边界布置有局部绿化。项目设计绿地率为20%，满足陕西省城镇绿化条例商业区绿地率不得低于20%的要求。（三）出入口及道路本项目共设5个出入口。综合楼出入口1个，位于东二环；商业楼出入口1个位于长乐中路；两栋住宅出入口3个，位于金康路。地下车库出入口共设3个，长乐中路、东二环及金康路各有一个。（四）项目主要经济技术指标表2.6-1 项目综合经济技术指标序号项目指标单位1总投资40000万元2总用地面积12788.5ha3总建筑面积101435.0m24地上总建筑面积70235.0m2其中住宅建筑面积25111.0m2办公建筑面积

46、22232.0m2商业建筑面积22892.0m25地下总建筑面积31200.0m2其中地下一层建筑面积10540.0m2地下二层建筑面积10330.0m2地下三层建筑面积10330.0m26建筑基底面积5746.0m27人防面积3200.0m28设备用房等3000.0m29车库面积25000.0m210建筑高度95.7m11地下停车位653辆12建筑密度45.1%13容积率5.514绿地率20%（五）公用工程1 给排水系统给水项目给水就近接入新城区市政供水管网。项目建成后用水主要为商业用水、办公用水、住宅用水、绿化用水、道路洒水和地下车库冲洗用水。依据 陕西省人民政府关于印发陕西省行业用水定额

47、的通知（陕政发200418号 2004年4月29日），确定项目居民生活用水定额为140L/（人d），办公用水定额为60L/（人d），绿化用水定额为2L/（m2次）；根据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003），商业用水定额按5L/（m2d）计；类比同类项目地下车库冲洗用水定额按2L/（m2次）。项目用水量估算见表2.7-1。计算可知项目用水量约11.462104m3/a。项目水平衡图见图2.7-1。表2.7-1 项目用、排水量估算用水项目用水定额估算规模用水时间用水量排水量m3/dm3/am3/a住宅用水140L/（人d）893人365d/a125.024.5631043.651104

48、办公用水60L/（人d）1200人300d/a722.1601041.728104商业用水5L/（m2d）22892m2365d/a114.464.1781043.342104绿化用水2L/（m2次）2554m2120次/a/0.0611040地下车库地面冲洗用水2L/（m2次）25000m2100次/a/0.5001040.400104合计/311.4811.4621049.121104图2.7-1 建设项目水量平衡图（无中水回用） （单位：m3/a）图2.7-2 建设项目水量平衡图（有中水回用） （单位：m3/a）排水项目排水采用雨污分流制。排放的废水主要为住宅楼及商业楼产生的生活污水、车

49、库地面清洁污水，污水排放量按用水量的80%计，排放量约为9.121104m3/a，污水中主要污染物为COD、BOD5、SS和氨氮。污水处理达标后经市政污水管网排入袁乐村污水处理厂。中水回用根据陕西省城市节约用水管理办法第十三条“各类新建面积在20000m2以上的宾馆、饭店、商店、公寓、居住区等综合性服务设施，应当建设中水回用设施”和第十四条“城市道路清洁、绿化、公厕、消防等公共用水应优先利用中水”，项目应当建设中水回用设施，预留市政中水回用接口。项目实施过程中，在小区内敷设中水回用管网并预留市政接口，待市政中水管网通至小区附近时引入市政中水，作为绿化、商业及地下车库冲洗用水等。根据项目用水环节

50、及水平衡图可知，用水量为4.739104m3/a，中水回用量可达到51.96%。项目回用水拟引自纺织城污水处理厂，该厂回用水处理量为5万m3/d，可以满足项目回用水量的需求。（六）供电系统项目用电由新城区市政供电系统提供。小区内设变电所，外网电压为10kV，低压供电电压为400V/220V。小区内配有备用柴油发电机组，位于项目地下设备房内。（七）供暖、供气小区设换热间，冬季采暖拟由市热力公司太华供热站集中供热。据调查，该供热站位于北郊陕西重型机器厂内，建设规模为4台150T/H中温中压蒸汽锅炉。太华供热站是西安城区集中供热建设的一部分，建成后可对西安市太华路、东二环北延伸段、北二环东延伸段、辛

51、家庙等地区实施集中供热，供热面积600104m2，供热覆盖面积约45104km2；可为本项目采暖提供热源保障。拟建地附近已通达天然气中压管道，住户燃用天然气由市天然气公司通过供气管网经调压后低压送至各用户；估算本项目生活天然气量约为9.13104m3/a。（八）消防室内消火栓用水量20L/s，火灾延续时间2h；室外消火栓用水量15L/s，火灾延续时间2h；自动喷水灭火用水量30L/s，火灾延续时间1h。（九）通风换气地下车库设机械式通风换气系统，换气次数6次/h，同时设置排烟系统。四、投资估算建设项目总投资约40000万元，其中污水处理、废气治理、噪声治理、固废处置及绿化等环保投资估算530万

52、元，占总投资的1.33%。五、工程进度项目建设周期计划为2年，即2012年至2014年。具体施工安排为：2012年5月-8月，前期准备工作2012年9月，完成基坑挖土、边坡支护2012年10月-12月，基桩完成2013年1月-3月，地下结构部分完成2013年4月-8月，主体部分2013年9月-10月，内部装修进场2014年2月，主体结构完成(封顶)2014年6月30日，装修完成80%2014年9月，工程全部完成本项目目前正处于前期准备及基础施工阶段。表7.6-1 环保措施一览表类别设施名称处理规模及措施数 量处理效果废气机械通风系统100000m3/h1套符合GBZ22002工作场所有害因素职

53、业接触限值柴油发电机自带消烟措施楼顶排空3套GB20891-2007非道路移动机械用柴油机排气污染物排放限值及测量方法废水化粪池9.121104m3/a3座满足污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准要求设置再生水回用系统预留接口4.739104m3/a1套GB/T18920-2002城市污水再生利用城市杂用水水质标准噪声风机风机位于地下设备房内，采取基础减振措施，排气口安装消声器13个执行工业企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）2类标准水泵降噪置于地下设备房内，采用柔性连接、基础减振措施若干换热站基础减振，地下设备房内放置若干空调冷却塔置于商业、办公房楼顶，基础减振

54、，设置围挡，远离敏感目标若干隔声窗临路一侧住宅加装隔声窗若干限速禁鸣标记/若干固废垃圾箱、垃圾桶生活垃圾325.95t/a商业垃圾1647.03t/a若干处置率100绿化绿化植树、种草2554m2/绿地率为20%第五章 投资估算及资金筹措一、估算依据及条件1 估算依据 西安市概算定额2012 国家和市有关部门制定的文件及规定。2 估算条件 2.1估算时间：2013年1月 2.2投资估算采用单位指标估算法估算 2.3工程投资估算：按一般土建工程、给排水、采暖及燃气工程、电气工程（包括变配电工程）、电梯、消防工程、环境、道路工程（包括道路、绿化）等各专业分别根据实际情况的单位指标进行估算。 2.4

55、工程建设其他费用：土地取得费、勘察设计费、工程质量监督费、工程质量监理费、招投标管理费、城市建设配套费、施工设计审查费、人防费等均按国家和地方的有关规定执行。 2.5建设期利息见工程总投资估算表 2.6工程建设所需资金由项目业主自筹资金、银行借贷资金、房屋预售收入组成。二、投资估算 本项目工程总投资估算见工程总投资估算表 投资估算表序号项目总成本（万元）单方造价（万元）备注一项目建安总成本(一)土地成本含契税(二)前期费用 1房屋、景观设计费 2地质勘测放线设费3施工图审查费4人防费 5建设工程综合费质检、公示等 6防雷手续费 7配套费 8规划综合费 9招投标费(三)工程直接开发费 1平基土石

56、方三通一平 2景观环境绿化含灯饰 3生化池及污水管道 4监理费 5土建 6电梯7消防电气设备含智能燃气系统二不可预见费用三项目管理费四利息五销售费用六其他管理费用项目总（成本）投资备注：三、资金筹措及使用计划本工程项目总投资为 万元，其中静态投资 万元、动态投资 万元。（一）资金筹措计划 根据项目的实施情况和业主的资金安排，本项目建设资金筹措方案如下：项目建设所需资金由自有资金、预售收入再投入及银行贷款。筹资渠道金额占总投资的比例企业自筹预售收入再投入银行贷款合计（二）资金使用计划根据前述项目的建设进度，项目建设期各年的资金使用计划为：2012年投入建设资金 万元，2013年投入建设资金 万元

57、，2014年投入建设资金 万元。 第六章 财务评价一、评价依据、原则和假设条件（一）分析依据 1 国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数 2 财政部制定的企业会计制度、房地产企业会计制度 3 国家和重庆市有关税、费征收政策。 4 主要材料、房地产近期价格。 （二）分析原则1 本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性；2 遵循动态分析为主、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则；3 遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。（三）假设条件假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后商品房销售收入达到预期目标，国际、地方

58、宏观经济政策保持相对稳定。（四）计算方法 本项目投入和建成后产出的经济效益采用新建项目评价方法。二、基础数据及测算（一）销售税金 根据中华人民共和国税收征收管理法和中华人民共和国税收征收管理法实施细则，本项目适用相关税率如下：序号项目名称税率1营业税2教育费附加和城市维护建设税3所得税（三）成本费用测算项目总成本包括建设投资、管理费用、销售费用、财务费等1建设投资：根据投资估算，按照开发进度计算；2不可预见费用3 管理费用4 销售费用5财务费用：根据贷款利息实际计算。三、财务分析（一）项目盈利能力分析根据上述基础数据及测算，进行项目经济评价指标计算，主要结果如下所示：1财务内部收益率%全部投资2财务净现值万元Ic=10%3投资利润率%全部投资4静态投资回收期年全部投资5动态投资回收期年全部投资6财务内部收益率%自有资金7财务净现值万元自有资金8静态投资回收期年自有资金9动态投资回收期年自有资金 计算结果表明，项目税前、税后全部投资内部收益率均大于基准