商业银行贷款审查要点基础

商业银行贷款审查要点借款人的审查一、法人借款主体审查1、法人及借款人主体资格法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人分为企业法人、机关法人、事业法人和社会团体法人。法人借款主体应包括企业法人和事业法人。2、主体资格证明文件审查中应注意借款人的主体资格证明文件是否合法、有效以及是否存在瑕疵，具体注意如下：（1）企业法人营业执照、税务登记证明、组织机构代码证、贷款卡等法律证明文件应在有效期限内办理年检手续，上述证照不存在被吊销、注销、声明作废等情况。（2）上述证明文件的正本、副本俱为原件，有同等法律效力，复印件必须与原件核对后有调查岗签字和加盖印章后作为证明文件。（3）法定代表人的身份证、法定代表人身份证明书上记载的姓名应当与营业执照上记载的相符。3、企业法人注册资金注册资金是指企业法人在工商行政管理部门登记的出资额。出资人仅以出资额为限对外承担民事责任。因此，银行应当审查企业法人注册资本的真实性，其到位情况，防止出资人虚假出资或抽逃出资。具体需要注意的以下问题：（1）、以货币方式出资的，应审查出资人的注册验资情况。（2）、以实物和无形资产的出资，出资资产应当经过有资格的资产评估机构评估，并办理合法有效的产权转移手续。（3）、公司法规定，以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过公司注册资本的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。（4）、公司可以依法增加或减少注册资本，股东减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额，股东可以依法转让出资。5、借款人的章程及董事会、股东大会决议（1）借款企业产权明晰，法人治理结构完善。（2）董事会股东大会章程规定的生效条件，董事签名真实。二、自然人的审查贷款通则规定，借款人应当是中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。1、完全民事行为能力人的条件：（1）年满18周岁，或者虽不满18周岁，但以自己的劳动收入为主要生活来源，并能维持当地群众一般生活水平，年满16周岁的公民；（2）精神状况、智力水平正常（3）能独立进行民事活动2、主体资格证明文件自然人作为借款人的身份证明必须这是有效，有效身份证明包括居民身份证、户口簿、军官证、警官证、文职干部证、士兵证、护照、港澳台同胞回乡证等符合法律、行政法规以及国家相关规定的身份证件。主要审核身份证明的名称、有效期、发证机关等事项，经审核其真实性。三、个体工商户借款主体审查1、审查借款人的营业执照和生产经营许可证，营业执照应当在工商行政管理部门年检手续，无被吊销、注销、声明作废等情况。2、借款人经营特种行业的，经审查其行业主管行政部门审批证明或特许经营许可证，有关证件必须在有效期内，例如：（1）、从事机动车船客货运输的，应出具车船牌照、驾驶执照、保险凭证，有关部门核准从事经营运输业的道路运输经营许可证、水路运输许可证等。（2）从事饮食业、食品加工和销售的，应出具食品卫生监督机关、质量技术监督部门核发的生产及销售许可证；（3）从事制造业和修理简易计量器具，黄金饰品零售业、音像出版复制业、废旧金属收购业等的，应出具有关部门许可证、批准文件或者资格证明。3、审查个体工商户的经营形式个体工商户个人经营的，其债务以个人财产承担，借款法律文书应由个体工商户本人签名确认；家庭经营的，债务以家庭财产承担，应要求参加经营的全体家庭成员书面确认共同承担偿还贷款责任。担保人的审查1、保证人的资格。具有在清偿债务能力的法人、公民或者依法登记领取营业执照不具有法人资格的独资企业、合伙企业、联营企业、中外合作经营企业、乡镇企业、社会团体可以作为保证人。2、下列主体不得作为保证人：（1）国家机关（经国务院批准为使用外国政府或者国际组织贷款进行转贷的除外）（2）以公益为目的的事业单位、社会团体，包括学校、幼儿园、医院等;（3）企业法人的职能部门和无法人书面授权的分支机构。3、自然人保证主体的审查重点（1）保证人具有完全民事行为能力（2）保证人具有代为清偿债务的能力（3）保证人姓名以及有效身份证件上姓名相一致（4）保证人已婚的，尽可能要求其配偶同时提供担保，以避免在发生纠纷使难以分割保证人的财产，降低保证人的代偿能力。4、法人、其他组织作为保证主体的审查重点：（1）已办理年检手续的营业执照副本、税务登记证（2）企业当场或合伙、联营、合作等协议文书，验资证明；（3）股东名册或董事会名册、法定代表人身份证明（4）组织机构代码证、贷款卡（5）保证人是否有多块牌子（6）保证人与被保证人存在的关联关系，应注意保证人提供担保的合法性（7）企业集团财务公司仍为企业集团成员的单位经贷款担保，不得为成员单位以外的单位和个人提供担保。四、抵质押物的审查1、抵押物的产权必须合法、清晰。抵押物必须对抵押物享有无争议的所有权或经营管理权，抵押物具有合法的权属证书，不存在所有权保护的情形。若抵押物为共有，抵押人应出具与共有人同意财产用于抵押的书面证明。2、下列财产可以用于抵押：（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（2）抵押人所有的和依法有权处分的机构、交通运输工具和其他财产；（3）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；（4）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业建筑物及其占用范围的土地使用权。（5）依法可以抵押的其他财产（如海域使用权、经依法登记取得土地承包经营权或者林权证等证书的农村土地承包经营权，等等。）3、下列财产不得用于抵押：（1）耕地、宅基地、自留地、等集体所有的土地使用权，保法第34条第五项、第36条第三款规定的除外（2）所有权、使用权不明或有争议的财产（3）依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制流通转让的财产（4）国家机关的财产（5）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。（6）违法违章临时建筑物（7）已依法公告列入拆迁范围的房地产（8）已列入文物的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物（9）军事设施，（10）以出让方式取得土地使用权，满两年未动工开发可以无偿收回的土地（11）城市规划区内的集体所有土地未转化为国有土地的（12）依法不得抵押的财产4、动产抵押应注意审查以下问题：1) 抵押人用于抵押的动产权属必须清晰抵押率应当符合信贷管理制度的要求抵押物变现能力较强抵押物便于抵押人监管抵押物应当特定化，按照企业动产抵押物登记管理办法规定，登记申请书应填明抵押物的名称、数量、品牌、规格、号码、出厂日期、使用年限、价值、存放地点等要素，因此，在签订动产抵押和同事经对动产的上诉要素座具体规定，若置换或增减抵押物应及时办理变更登记手续五、土地使用权抵押应注意审查以下问题：5、以出让土地使用权抵押的，应当符合法律规定和出让合同约定的条件，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。6、以出让方式取得的土地使用权单位和个人，必须按土地出让合同约定进行开发，不得擅自更改，确需变更容积率等规划条件的，必须经原出让方和规划部同意，并按照同等地段土地的市场成交，补交相应的土地差价7、乡镇村企业的土地使用权不得单独抵押，乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。8、房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发的土地。满两年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权，因此，应注意房地产开发贷款的借款人在未来两年内是否有能力按土地出让合同约定的用途开发使用土地9、划拨土地使用权，是指土地使用权以划拨方式依法取得的国有土地使用权，以划拨土地使用权抵押的应同时符合下列条件：领有国有土地使用证、具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明、由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行土地评估、经具有审计权限的人民政府和土地行政管理部门确定并批准抵押、依法办理抵押登记手续。10、以划拨土地使用权抵押的，抵押权人只有在抵押物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地出让金的款项后，对剩余部分方可优先受偿权的。因此，对划拨土地使用权及该土地的建筑物作抵押的，核算抵押物价值时应相应扣减相当于土地出让金的金额。11、土地使用权的合法凭证是土地他项权利证明书国有土地使用权、集体土地所有证和集体土地使用证不作为抵押权的法律行为的抵押权人扣押抵押土地的土地证书作为抵押权利证书的无效。（不具备抵押权人资格的，抵押为无效。）六、房地产抵押应注意审查以下问题：2、抵押人必须依法使用房产权属证书，即房屋所有权证、房屋共有权证，银行作为抵押权应取得屋他项权证。3、房产抵押应遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。4、房产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，抵押权人有优先受偿权。5、有经营期限的企业以其房地产抵押时，所担保债务的期限不应当超过企业的经营期限。6、具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。7、合同法规定，工程承包人对发包人未按照约定支付工程款享有优先受偿权，该优先权优于抵押权因此，以及建筑工程作抵押时，必须审查该工程是否拖欠工程款，承包人是否具有无主张悠闲地情形必要时还可以接受工程承包人提供连带保证责任或者要求其放弃建筑工程款优先受偿权。8、宅基地房屋不得用于抵押6）在建工程抵押应注意审查以下问题：1、开发商是否取得四证：国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，2、开发商已缴纳土地出让金或者缴纳相当于土地出让金的款项3、开发商已投入工程款项的书面证明4、在建工程的施工进度、工程竣工日期、已完成的工作量和工程量5、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押，若抵押的在建工程在竣工期间的，应当在抵押人领取房产权证书后，重新办理房产抵押登记。不对借款人发放贷款的情形6、生产、经营和投资国家明文禁止的产品、项目的7、违反国家外汇管理规定的8、建设项目按国家规定应当报有关部门批准而未取得批准文件的9、生产经营和投资项目未取环境保护部门许可的10、在实行承包、租赁、联营、（合并）兼并、合作、分立、产权转让、股份制改造体制变更过程中，未清偿原有贷款债务、落实原有贷款债务或者提供相应担保的11、借款人已在贷款人同一辖区内其他同级机构取得贷款的12、用贷款进行股本权益性投资的（国家另有规定的除外）13、用贷款在有价证券、期货等方面从事投资经营的14、非依法取得经营房地产资格的借款人用贷款经营房地产业：依法取得房地产业务资格的借款人，用贷款从事房地产投机的15、用于财政性支出的16、套取贷款用于借贷牟取非法收入的17、虚假出资、抽逃出资以及股东未按法律规定或协议约定出资到位的18、借款人存在“一套人马，多块牌子”，且产权不清、管理混乱的19、借款人有其他严重违法经营行为的20、借款人发生重大诉讼可能严重影响生产经营活动及偿债能力的21、依照法律法规规章制度、不得发放贷款的其他情形。