辽宁中小城市房地产业得蜕变.doc

辽宁中小城市房地产业的蜕变经过房地产业一头连着投资，一头连着消费，与改善民生密切相关，是推动经济发展的重要力量。房地产业在老工业基地全面振兴中由小到大、成长发展，地位和作用日益突出。在辽宁，房地产业是全省经济重要支柱产业之一。目前，在全省固定资产投资中，房地产业投资约占20%。房地产业提供的税收约占辽宁地税收入的30%，在一些城市的比例更高。全省房地产行业提供了150多万个就业岗位，成为吸纳农村劳动力转移的重要产业。房地产业在全省经济发展中具有很强的带动作用。房地产业对钢铁、建材等原材料需求很大，与物流、金融等现代服务业关联度较高，其相关行业有50多个，其相关产品有1万多种。发展房地产业，是我省建设具有国际先进水平的装备制造业基地和重要原材料基地的重要组成部分。房地产业发展得更好一些、更快一些，对于扩大固定资产投资，加快铁路、公路、港口、机场等重大基础设施建设，加快城乡公共服务设施建设，对于扩大内需保增长，都具有十分重要的意义。 发展房地产业是实现全省人民普遍安居乐业的重要条件。改革开放以来，特别是振兴5年来，我省人均住房面积增加到24平方米，群众住房条件不断改善，居住水平明显提高，房地产业功不可没。在历时3年的大规模棚户区改造中，全省建成2400万平方米新楼房，42万户、143万困难群众喜迁新居，改善生活条件的愿望变成了现实，房地产业贡献突出。全省7大采煤沉陷区基本完成治理工作，沉陷区居民全部搬进新房，房地产业承担了重任。在许多民生工程的实施中，在解决历史遗留的民生问题的攻坚中，房地产业都出了大力。 就房地产行业本身而言，目前不少大城市尤其是一线城市的房地产开发已经几近饱和，而处于城市化阶段的多数三四线城市，其房地产市场才刚刚起步。种种迹象表明，中小城市将成为未来房地产开发的重点区域。随着新一轮房地产调控政策力度空前加大，大中城市土地供应进一步受限，贷款进一步紧缩，房地产业门槛进一步提高，房地产开发企业加快了向中小城市的布局；与此同时十 二五规划明确了中小城市成为今后的发展重点，在上述因素的推动下，中小城市房地产市场投资快速升温，地价、房价均出现了较快上涨，机遇与风险同时存在。与一线大型城市的房地产市场相比,中小城市的房地产市场正处在快速启动和快速增长期,伴随着市场化脚步的加快,加上中央有力政策推动和支持,中小城市房地产市场将迎来新的发展机遇和发展空间。充分利用中小城市房地产发展机遇，准确把脉中小城市房地产业发展形势，实现中小城市房地产业的持续健康发展，是当前中小城市政府与房地产开发商共同关注的焦点。住房和城乡建设部政策研究中心决定9月16日至18日举办第二届中小城市房地产业发展高级研讨会，本届主题为：宏观调控政策背景下中小城市房地产业健康发展之道。1.房地产业的困境（1）无序竞争与成本快速上涨 急功近利，盲目开发经营。房地产尤其是住宅应当属于消费资料的范畴，因此，它必然要受到市场供求规律的制约。当前，部分企业无视房地产市场的实际需要，急功近利，盲目开发经营，致使某些品类的商品房供大于求，商品房空置现象十分严重。据建设部统计年报的资料显示，仅到1995年6月底，我国商品房空置面积已达4232万平方米，其中大部分为住宅。厦门市高层楼宇发展过快，比例过大，空置率达44，而高层豪华商场空置率更高达70以上。过高的商品房空置率，严重影响了房地产业的正常发展。许多企业甚至不堪重负，难以为继。各项费用过多，企业负担过重。据业内人士不完全统计，目前房地产的各种税费项目约有40多个，费用约占开发成本的20多。这对于本来资金就不充裕的房地产企业来说，无疑是雪上加霜。（2）资金与土地的瓶颈社会购买能力下降，购买欲望降低。据有关材料统计，1994年我国城乡平均住房价格，每平方米北京为2400元，上海为1900元，天津为1681元，而当年城乡居民家庭收入（户）现金为4298元，其中低收入为2087元，中等收入为4004元，高收入为6270元。以此推算，房价与家庭年收入的比例高达20：1乃至30：1，对于许多居民来说，购房款仍然是一个天文数字。加之近年来国内宏观经济调整，地产的保值增值系数下降，致使人们的期望值降低，购买欲望不高。 （3）政策打压 安居工程对房地产市场的冲击。近年来，我国实施安居工程取得了积极的成效。就厦门而言，这一举措确实解决了相当一部分人尤其是外地来厦人员的居住问题，对于留住人才，为人才提供良好的生活保障起了很大的作用。但是，不可否认，由于购买解困房在资格认定、监督机制以及收入标准划分等方面尚存在种种问题，造成解困房分配不公，一些有能力购买商品房的人却得到了解困房。这在某种程度上对房地产业也造成了一定的负面影响。 （4）市场观望 社会购买能力下降，购买欲望降低。据有关材料统计，1994年我国城乡平均住房价格，每平方米北京为2400元，上海为1900元，天津为1681元，而当年城乡居民家庭收入（户）现金为4298元，其中低收入为2087元，中等收入为4004元，高收入为6270元。以此推算，房价与家庭年收入的比例高达20：1乃至30：1，对于许多居民来说，购房款仍然是一个天文数字。加之近年来国内宏观经济调整，地产的保值增值系数下降，致使人们的期望值降低，购买欲望不高。（5）从业者良莠不齐2.房地产业的突围（1）地域的突围 （2）时间的突围 （3）政策的突围 要全面启动辽宁房地产市场，拓展房地产业发展空间。通过切实改善住房消费环境，提高住房消费服务质量和水平，提高居民消费预期，扩大房地产市场有效需求，切实拉动住房消费。坚持住宅地产、商业地产、工业地产“三箭齐发”，在抓好住宅地产开发的同时，加强商业地产和工业地产开发。坚持市区、郊区、县城三大空间联动拓展，调动多方面积极性，加强城市之间连接带的开发，加大县城房地产业的发展力度。要通过房地产业的健康发展，实现拉动城乡建设、促进经济增长、切实改善民生三个成果。（4）市场的突围3.城镇化前沿上的房地产业（展望）（1）城镇化为房地产业带来了巨大的发展空间（2）乘风逐浪的几个抓手 在当前经济形势下，辽宁房地产业保持了良好发展势头。今年1到10月，全省房地产开发投资同比增长42.4%，房屋施工面积增长22.5%，竣工面积增长40.9%，销售面积和销售额也实现了增长。尽管国际金融危机的影响已波及辽宁，这个良好势头仍没有改变，没有出现“拐点”。关键在于发展健康平稳，“泡沫”少。 辽宁房地产业发展潜力巨大、前景广阔。振兴5年来，辽宁经济发展步入快车道，城乡人民收入大幅度提高，消费能力迅速增强，住房成为新的消费热点，一直在持续升温。辽宁城镇化程度高、发展迅猛，大量农业人口进城，在住房建设上欠账较多。目前，全省人均居住面积低于全国平均水平4平方米，低于东部地区平均水平6平方米，这就形成了对住房的刚性需求，成为房地产业发展最直接和内在的动力。在国际国内资本和产业新一轮转移中，辽宁成为重点地区，大量外资的涌入带来大量人口涌入，必然拉动房地产业的新发展。 辽宁房地产业发展空间大、载体多。我省县域房地产业发展刚刚起步，商业地产和工业地产还有很大的启动空间。开发建设“五点一线”沿海经济带、建设沈阳经济区、突破辽西北三大战略的实施，为房地产业发展提供了丰富载体。 宏观经济政策为辽宁房地产业加快发展提供了有利条件。国家出台积极的财政政策和适度宽松的货币政策，实施扩大内需促进增长的措施，非常重要的内容就是促进房地产市场平稳健康发展。我省坚决贯彻中央的决策部署，先后出台一系列促进房地产业发展的政策措施，已显现成效。省内各家商业银行率先执行中国人民银行支持房地产业发展的相关金融政策，有效拉动了全省房地产市场，促进了住房信贷消费。 经济发展水平和人均收入水平决定了房地产业发展具有区域性、非均衡性。国内一些地区房地产业大发展、快发展时，辽宁房地产业发展处于滞后状态。随着老工业基地全面振兴的加快推进，辽宁经济综合实力明显增强，房地产业发展速度上来了，国内房地产投资热点已经转向辽宁，房地产商十分看好在辽宁投资发展的前景。我们要从新起点出发，加快辽宁房地产业发展，完全没有必要左顾右盼。 （3）重大意义