高科技产业孵化中心及软件实训研发中心可行性研究报告

1 第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 二、承办单位 福建中禾集团、泉州纸板厂、泉州丰泽法石信廉工艺品厂 三、项目地址 泉州纸板厂、泉州丰泽法石信廉工艺品厂 原址。 四、项目负责人 刘琦，泉州中禾集团总裁。 五、项目性质 新建。 六、项目可行性研究编制依据 （一） 泉州中禾集团关于建设泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心的请示报告 ； （二） 建设泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心总平面布置图（华侨大学建筑设计研究院） ； （三） 泉州市中禾集团委托编制可行性研究报告的合同书 ； （四）民用建筑设计通则（ （五）建筑采光设计标准（ 50033 （六）办公建筑设计规范（ （七）公共建筑节能设计标准（ （八）建筑设计防火规范（ 2 （九）高层民用建筑设计防火规范（ (2005 年版 )； （十）建筑物防雷设计规范（ (2000 年版 ) ； （十一） 人民防空地下室设计规范（ （十二）建筑给水排水设计规范（ （十三）工业与民用供电系统设计规范（ （十四）采暖通风空气调节设计规范（ （十五）泉州市规划资料； （十六）建设用地红线图 。 七 、建设内容与规模 项目主要建设内容包括基础设施建设、人才公共服务平台建设、网络中心建设。 基础设施建设包括高 科技 产业实训研发 中心 、高 科技 产业孵化中心、高 科技 产业测试检测中心、员工公寓和 行政管理用房及公用辅助设施等。 本项目建设用地包括位于东部地块的二区和位于西部地块的一、三区（以下简称东区和西区），东区主要为 高 科技 产业实训研发中心和 高 科技 产业测试检测中心，西区主要为 高 科技 产业孵化中心。 基地 用地约 (73189 总建筑面积 下室 中： （一）东区（ 实训研发 中心和 测试检测中心 ） 用地 26535 ）， 建设 实训研发中心和产业测试检测中心大楼 4 幢，层高 32 层，建筑面积 112817.2 员工公寓 2幢 ,层高 32 层 , 建筑面积 门及传达室 90 下室 3 建筑面积 （二） 西区（ 高 科技 产业孵化中心 ） 用地 46654 70 亩），建设孵化中心大楼 8 幢， 其中 5 幢层高 32 层， 建筑面 积 ； 140637.1 3 幢 层高 24 层， 建筑面 合办公大楼 1 幢 16 层，建筑面积 员工公寓 2 幢 ,层高 32 层 , 建筑面 积 理用房 2，建筑面积 1850门及传达室 90 下室建筑面积 （三） 人才公共服务平台和网络中心建设 招聘高层次的 研发与管理人才，配置先进的软硬件设备。 八 、项目总投资及效益情况 （一）项目总投资 项目总投资估算为 元，其中： 1、东区总投资 元，其中：工程费用 元，其他费用 元，基本预备费 元，建设期贷款利息 元，流动资金 550 万元。 2、西区 总投资 元，其中：工程费用 元，其他费用 元，基本预备费 元，建设期贷款利息 元，流动资金 250 万元。 项目 总投资中， 中禾集团自筹 元；申请银行长期贷款 元（占建设投资的 70%）；申请银行流动资金贷款560 万元。 （二）财务效益 财务评价结果，项目财务内部收益率 (所得税前 ) 基准收益 I=12%，财务净现值 (所得税前 )为 元，盈亏平衡点 4 项目抗风险能力较强。 （三）社会效益 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 建设有利于泉州市高技术产业的发展，培育一批高技术产业的高层次技术人才，为泉州市乃至福建省的经济发展提供后劲和支持，促 进泉州市乃至福建省产业结构的调整和经济发展水平的提升。 九 、主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 1 表 1 项目主要技术经济指标表 序号 工程或项目名称 单位 数量 备注 一 总 用地面积 3189 1 东 区用地 6535 建筑物占地面积 地上建筑物总面积 地下室面积 容积率 绿化率 % 34 建筑密度 % 17 2 西区用地 6654 70 亩 建筑物占地面积 地上建筑物总面积 地下室面积 容积率 绿化率 % 34 建筑密度 % 二 项目总投资 万元 三 财务内部收益率 % 得税前 四 财务净现值 万元 得税前 五 盈亏平衡点 % 5 第二节 承办单位简介 项目承办单位为福建中禾集团。福建中禾集团于 2006 年 8 月由福建省工商行政管理局批准成立。福建中禾集团是以福建中禾教育发展集团有限公司为母公司，以集团章程为共同规范的企业法人联合体。控股子公司包括泉州市金石装璜装饰有限公司、泉州市力丰房地产开发有限公司和泉州市丰泽区力新教育电子有限公司。福建中禾集团主要是从事教育和科技产业化投资，拥有关联企业二十多家，参与福州大学软件学院的投资建设，创办了福州软件职业技术学院、泉州实验中学。紧密型企事业中，教育、科技员工达 1000多人，关联单位的专家级人才达 300 多人，仅集团创办的学校就有在校生 1 万多人。集团具有较强的人才优 势，有较高的高新技术研发水平，特别是在 成电路、微电子集成电路、北斗卫星系统应用、能源环保开发应用等领域的研究有较好的基础。 福州软件职业技术学院是本集团创办，经福建省人民政府批准，国家教育部备案，在国家计划内招生并颁发普通高校全日制专科文凭的民办高等职业技术学院。学院于 2005 成立，位于风景秀丽、人才集聚、科技发达、素有 “东南硅谷 ”之称的福州软件园区内，学院依托福州大学软件学院良好的办学条件，共享丰富的教育资源。学院占地总面积 347 亩，总建筑面积 273800 平方米，生活设施配套齐全；现有计算机基础实 验室 10 间，微机 860 台；数字语音室 4间，数字带显视器语音设备 240 套；多媒体教室 57 间，设备 57 套，均配备有投影仪、电脑两台、屏幕及相关话筒音响设备；美术教室4 间、普通教室 42 间、体操健身房 2 间；图书信息中心 31000 平方 6 米，阅览室 300 平方米；图书馆藏书 10 万多册，期刊、杂志 1000种，并与省内各大高校及著名图书馆联网，共享图书资料和资源。学院利用福州软件园内得天独厚的人文环境和地理条件，依托福州软件园丰富的人力、物力资源和管理经验，坚持理论和实践、人文与科技教育、学历教育与 证相结合，开展校企合作 ，实施订单式培养，以职业目标为导向，紧跟国际软件发展趋势，与微软、为等著名 商合作，共同制定学生培养计划，建立实训中心，引进企业先进的培养模式和教学方法，在培养学生的技术应用能力的同时注重培养学生的团队精神和创新意识，提高学生的外语水平和对外交流能力。学院拥有一支年龄结构合理，学历、职称相应高水平、高素质，具备丰富教学经验和较强实践动手能力的 “双师型 ”师资队伍。学院现设立 用程序设计、可视化程序设计、软件测试、移动设备应用开发、数据库管理、计算机图形 /图像技术、网络系统管理、 计算机游戏开发、多媒体技术、计算机办公应用、会计电算化、应用英语、市场营销、物流管理、国际贸易实务、室内设计等 15 个专业，目前共有在校生 1200 多人。 福州大学软件学院是本集团与福州大学共同创办的软件学院。福州大学 设有物理与信息学院、数学与计算机科学学院、机械工程及自动化学院、电气工程与自动化学院、软件学院、工程技术学院等 21 个学院。 1 个博士后流动站， 1 个一级学科博士点、 16 个二级学科博士点、 71 个硕士点，三个专业硕士授权点， 1 个国家重点学科， 5 个国家级 “211 工程 ”重点建设学科， 1 个 “全国理科基础科学研 究和教学人才培养基地 ”， 23 个省高校重点学科， 61 个本科专业。近三年来共承担科技项目 1420 多项，获省部级科技成果奖 66 项， 7 其中国家科技进步二等奖 1 项，省部级一等奖 8 项。 本工程主要依托的福州大学物理与信息工程学院及 “省微电子集成电路重点实验室 ”，近年来在学科建设、人才培养和科学研究等方面取得了长足的进步。早在 1972 年福州大学就设立了微电子专业，具有培养电子元器件设计、半导体材料设计及工艺设计以及集成电路芯片设计人才的基本经验。通过 “九五 ”期间和 “十五 ”“211工程 ”建设，有关模拟数字电路、半导体物理 与器件、计算数学、离散数学以及系统工程等学科基础更加完善，可以为集成电路设计的应用基础研究和人才培养提供基本的学术资源。近年来，特别是通过 “十五 ”“211 工程 ”建设，组建了省级 “集成电路重点实验室 ”、 “集成电路设计基地 ”等教学和研发机构；加强了 计骨干人才的引进；通过培训和 计实践，初步形成了以年轻教师为主体的从事半导体集成电路专业教学和研发的师资队伍。两年多来，依托电子科学与技术等相关专业，先后招收了 150 多名微电子方向的本科生和研究生，并已着手和省内 计企业联合培养微电子方向的工程硕士研究生 。 2002 年底 “信息与通信工程 ”“光电信息技术 ”等两个方向的研究工作被列入国家 “十五 ”期间 211 工程重点建设项目， 2003年新增一个 “通信与信息系统 ”博士点；学院参与建设的 “数据挖掘与信息共享 ”省部共建教育部重点实验室 获得立项； 2005 年 “物理电子学 ”获得福建省高等学校重点学科。 第三节 项目背景和建设的必要性 一、项目背景 “九五 ”以来，福建省委、省政府作出的 “科教兴省 ”的战略决策， 8 把科技进步作为加速福建经济和社会发展的主要动力，高新技术产业快速成长，科技对经济和社会发展的促进作用日益显现，为海峡西 岸经济区的建设和发展提供了坚实的基础，有力促进了高科技产业的发展和高科技产业的科技竞争力的提高。 泉州市有华侨几千万，海外留学人员 3 万多，是一个华侨多、民营企业多、民间游资多的地区，加上其在建设闽南金三角经济圈中所处的特殊地理位置，南有厦门经济特区，西有三明市，北有莆田市、福州市，东与台湾岛隔海相望，改革开放以来已有许多科技人员来泉州投资创业，随着海峡西岸经济区、 科学发展先行区、两岸人民交流合作先行区的建设，必将有更多的科技人员来泉州投资兴业，为此需要创建优良的科研、生产、生活环境，形成 发展高科技产业的良好空 间，以 吸引更多的科技人员来泉投资兴业。 本项目的 建设，可以为高技术产业尤其是 业的研发以及技术服务和培训提供场所，促进泉州市乃至福建省高技术产业的发展。 项目建设地点位于泉州市滨江路与宝洲路（泉秀路）之间，是规划的市商住中心，用地约 73189 ） ,其中 东 区 26535） ,西 区 4665470 亩） ,总建筑面积 投资 元。 二、项目建设的必要性 （一） 是 建设创新型社会，发展我国高科技产业的需要 在 2006 年 1 月 9 日 全国科学技术大会上 ，胡锦涛总书记发表了坚持走中国特色自主创新道路，为建设创新型国家而努力奋斗的重要讲话，提出了 “自主创新能力是国家竞争力的核心，是我国应对未来挑战的重大选择，是统领我国未来科技发展的战略主线，是 9 实现建设创新型国家目标的根本途径 ”。黄小晶省长在全省经济工作会议上也指出， “要 带动软件、新能源、工业自动化、生物、医药、新材料等公共技术平台建设 ”。把提高自主创新能力摆在工作的首位，在若干重要领域掌握一批核心技术，拥有一批自主知识产权，通过技术扩散和人才培养，造就具有国际竞争力的企业，大幅度提高竞争力，把福建建 设成为自主创新能力不断增强的创新型省份。通过 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心的 建设， 为科技人员来泉州创业营造良好的设施、服务、政策环境， 推进泉州市乃至福建省科技创新、管理创新、中介创新、理念创新，造就新型、优秀的国际化科技型企业和企业家队伍， 把人才资源优势转化为技术优势、产业优势和经济优势，加快 高科技 产业发展，把泉州市建设成海峡西岸的 ”硅谷 ”,创新能力和 综合竞争力 不断增强的新兴城市。 （二）是 整合科研资源，增强科研实力的需要 建设科技孵化基地， 可以集中有限的资金和智力资源，实现科研资源的整合 ，加快高新技术产业发展。通过建设共用的技术设施和公共服务平台，形成优良的研发、生产、生活环境，人才集合环境和便于实施政策的环境，为创业者提供良好的工作环境及优美的生活空间，降低兴业成本与风险，提高办事效率，发挥聚集效应和孵化器、助推器的作用。 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 通过与省内外科研基础好、技术力量强的高等院校、科研院所、重点学科、重点实验室、工程（技术）研究中心等机构的合作，形成人才和技术的优势，加强科研、应用及前瞻性的研究，提高前沿技术研发能力，建设以市场为导向、产学研相结合的技术 10 创新体系，增强研发实力，提高研发水平，使入园企业成为研究开发投入的主体、技术创新活动的主体和创新成果应用的主体，全面提升入园企业的自主创新能力。 （三）是发展海峡两岸交流与合作的需要 泉州市 地处祖国的东南部，与台湾岛隔海相望， 是全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地之一，有华侨几千万人， 湾汉族同胞祖籍泉州，改革开放以来， 他们一直关注家乡的发展，纷纷来家乡投资创业，泉州成为台胞、华侨投资热土地区。随着海峡西岸经济区的建设和海峡两岸交流合作的发展，将有更多的台胞、华侨来 泉州投资创业。 通过 中禾集团建设泉 州科技孵化基地， 营造良好的设施、服务、政策环境，吸收 更多的台胞、华侨来泉投资兴业，加强海峡两岸交流与合作，聚集更多的高层次高新技术创业人才来泉发展事业， 把人才资源优势转化为技术优势、产业优势和经济优势，促进高新技术产业的发展。 （四） 是推动泉州市电子信息产业实现新一轮发展的需要。 泉州市政府提出建设高新技术企业科技孵化基地，构建区域技术高效平台的战略构想，大力发展高科技产业成为泉州市经济发展的重要方向之一，在泉州市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要将电子信息技术领域的软件研发、孵化和人才培训基地 列为重要建设内容。通过 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心的 建设，为泉州高新技术发展提供一个具有高度活力的专业性科技性产业化平台，完成人才、信息、技术的结合，实现技术成果与市场有效对接，使泉州在高科技产业领域掌握一批核心技术，拥有一批自主知识产权，推动泉州市电子信息产业实现新一轮发展。 11 第四节 主要结论和建议 一、主要结论 （一） 兴办 泉州中禾集团高科技产业孵化基地 项目 ，可以集中有限的资金和智力资源，通过建设共用的技术和服务设施，提供良好的工作环境及优美的生活空间，形成局部优化的研发、生产、培训 、生活环境，人才集合环境，对推动泉州市乃至福建省高新技术产业发展、 提高技术创新能力和水平、调整优化产业结构、加快实现经济发展方式的转变 具有重大的意义。 项目建设是必要的。 （二）泉州地区是我省经济发展最活跃、发展速度最快的地区之一，供水、供电、交通、通讯等基础设施较为完善，与台湾、香港、澳门交往密切，与国内外科研院校联系广泛，项目前景广阔。项目建设条件具备，资金来源较为落实，建设方案合理可行，社会效益显著。 二、建 议 （一）为充分发挥 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 的重要作用，应进一步明确与 省内外高等院校、科研院所、重点学科、重点实验室、工程（技术）研究中心等机构的协作模式，研究入园企业的具体要求，与基地的设计、建设相衔接， 加强招商力度。 （二）本阶段提供的建设方案主要为可行性研究确定建设内容、功能布置、投资规模以及资金筹措提供依据。下阶段应通过方案招标，选择并深化方案设计。 12 第二章 需求分析与建设规模 第一节 泉州市社会经济概况 泉州市地处福建省东南部，依山面海， 东经 117°25 119°05，北纬 24°30 25°56之间，东西宽 153 公里， 是福建省三大中心城市之一。北承省会 福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港 4 个区，晋江、石狮、南安 3 个县级市，惠安、安溪、永春、德化、金门（待统一） 5 个县和泉州经济技术开发区。全市土地面积 11015 平方公里，常住人口 752 万人（不含金门县）， 全市土地面积 11015 平方公里， 海域面积 7864 平方公里，海岸线总长 421 公里，大小港湾 14 个，岛屿 208个。深水良港多，可建万吨以上深水泊位 123 个 。 改革开放以来，泉州人民坚持不懈地创建 “全国卫生先进城市 ”、“文明城市 ”、 “文化模范城市 ”、 “科技进步先进城市 ”、 “优秀旅游城市 ”、 “民族团结进步模范城市 ”、 “法制宣传教育先进城市 ”、 “治安综合治理优秀城市 ”，发扬爱拼敢赢的精神、大胆实践，经历 “三来一补 ”起步、乡镇企业铺路、三资企业上路、成片开发迈大步、区城经济展宏图的经济发展阶段，走出一条 “市场调节为主，外向型经济为主，股份合作制为主，多种经济成分共同发展 ”的具有侨乡特色的经济建设路子，经济实力隔几年上一个台阶，创造出 “晋江经验 ”和“泉州现象 ”， 经济总量位于全省第一， 成为福建省乃至全国发展最快、最具活力的地区之一。 2006 年全市 实现生产总值（ 济总量继续保持全省第一，人均地区生产总值为 24847 元 13 （折合 3116 美元）。在规模以上工业中，亿元企业增至 497 家，其中， 10 亿元以上企业 13 家， 5 亿元 元企业 60 家。全年进出口总额达 美元，其中，出口 美元，进口 美元。全市财政总收入合计完成 元，城镇居民人均可支配收入 15972 元，城镇居民人均消费支出 10812 元。全市省级高新技术企业 182 家，国家火炬计划重点高新技术企业 14 家，技术开发中心68 家。全市拥有高等学校 15 所，其中本科高校 3 所，高职 高专 12所。高校在校学生 人，全市中等职业学校 76 所（含技工学校），普通高中 116 所，普通初中 271 所。 泉州市是 海峡西岸经济区中居核心地位的三大中心城市之一，全市城镇化水平为 根据泉州市半小时城市群规划，泉州市辖区、晋江市、石狮市、南安市、惠安县为泉州市半小时城市群规划范围， 泉州奋力打造特色经济，泉港 “石化基地 ”、丰泽 “中国树脂工艺之乡 ”、晋江 “中国鞋都 ”、石狮 “中国服装名城 ”、南安 “中国建材之乡 ”、惠安 “中国石雕之乡 ”、德化 “工艺陶瓷之乡 ”、永春 “芦柑之乡 ”、安溪 “乌龙茶之乡 ”等特色 经济驰名海内外。在第六届全国县域经济基本竞争力评价百强县（市）中，晋江、惠安、石狮、南安、安溪 5 县市入围，在 2006 年福建省百强乡镇评价中，泉州占 41 席，其中有 7 个进入前十强。其 城市群内四个县市均进入全国百强县。人民立足实际，促使中晋江位列第 7 位。陈埭镇和安海镇蝉联排行榜的冠亚军。 第二节 项目需求分析 中禾集团 建设 高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 ，其旨 14 意在于通过政府的支持，搭建公共技术和服务平台，营造 良好的设施、服务、政策环境， 满足 高科技 产业实训 用房 、 高科技 产业孵化用房、 高科技 产业测试用房、 员工 公寓 用房和 行政管理用房及公用辅助设施用房的需要， 以吸收 更多的台胞、华侨来泉投资兴业，聚集更多的高层次高新技术创业人才来泉发展事业， 把人才资源优势转化为技术优势、产业优势和经济优势。 建设 泉州中禾集团高科技产业孵化基地 ， 将形成优良的生产、人才、生活环境和便于实施政策的环境，产生局部聚集效应，构筑高新技术产业发展平台， 为来泉创业者提供优质服务，是高新技术产业发展的最佳场所。高新技术产业的高速增长，对科技孵化中心产生新的需求。科技孵化中心的建设，也必将促进高新技术产业的发展。这种互动作用，对 科技孵化中心 建设提出更高的要 求和更多的需求。随着经济发展的社会化、国际化，和海峡西岸经济区、科学发展先行区、两岸合作交流先行区建设的推进，将进一步增强泉州市乃至福建省吸收外来投资创业的吸引力，进一步促进海峡西岸的经济交流与发展，进一步加快泉州市乃至福建省高新技术产业的发展，这就 迫切需要有一个规模化， 持续发展的空间，成为高新技术产业的发展平台。其市场在于： 其一， 泉州市 地处我国东南地带， 南有厦门经济特区，西有三明市，北有莆田市、福州市，通过 泉州中禾集团高科技产业孵化基地 建设为这些地区来泉投资者提供创业条件和空间。 其 二，泉州市与台湾岛隔 海相望，是 台湾汉族同胞主要祖籍地之一， 湾汉族同胞祖籍泉州，毗邻港澳， 通过 泉州中禾集团高科技产业孵化基地 建设为台湾、港澳同胞来泉投资提供创业条件和空间。 15 其 三 ， 泉州市是全国著名侨乡，有华侨同胞几千万人， 通过 泉州中禾集团高科技产业孵化基地 建设为 华侨同胞 回乡投资提供创业条件和空间。 其 四 ， 泉州市民营企业多、民间游资多， 经济总量居全省第一，是 福建省乃至全国发展最快、最具活力的地区之一， 通过 泉州中禾集团高科技产业孵化基地 建设为投资者提供创业条件和空间。 其 五 ， 泉州市产业以劳动密集型为主，产业结构调整和技术 改造任务繁重， 高新技术已成为社会的关注点，是今后 加快 发展 和增强后劲 的希望所在， 通过 泉州中禾集团高科技产业孵化基地为经济结构调整 提供 高新技术产业发展 平台。 由此可见， 泉州中禾集团高科技产业孵化基地 发展前景广阔。 一、 高科技 产业 实训研发 用房需求 根据福建省科技发展第十一个五年规划纲要（闽政 200628号）和福建省中长期（ 20062020 年）科学技术发展规划纲要（闽政 200623 号）， “把加强自主创新，建设创新型省份，作为福建中长期科技发展战略 ”， “围绕我省电子信息、机械装备、石油化工等主导产业 和重点产业，重点发展一批拥有自主知识产权的新材料、软件、光电、集成电路、生物、制药、环保和海洋等领域关键核心技术，提高产业的竞争能力。 ” 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 将建设成我省规模相当的 高科技 产业实习与培训基地，为 培育一批服务于我省 高科技 产业的高层次技术创新人才，加强产业共性、关键性、前瞻性技术的研发，为我省高新技术产业发展提供强有力的技术支撑。 16 高科技产业实习与培训基地 用房总使用面积需求约 二、 高科技产业孵化 用房需求 基地建成后将争取吸引 150 家以上的高科技企业入 住，其中5将成为全国 100 高科技企业，并在其中建立一个网络中心，作为整个孵化中心的公共服务平台。高科技 产业孵化 用房总使用面积需求约 三、 高科技 产业测试检测用房需求 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 将建设成我省规模相当的 高科技 产业测试基地，该测试基地除满足本项目高科技 企业的测试任务外，也将成为承担我省 高科技 产品的主要测试基地， 高科技 产业测试基地 用房总使用面积需求约 四、 综合办公大楼 需求 基地建设 1 幢 16 层的综合办公大楼，建筑面积 五、 员工公寓需求 基地配套建设员工公寓 4 栋，总建筑面积 79241. 25 六、 管理用房需求 （一）管理用房 管理用房总使用面积需求为 1850 （二）门卫传达室 门卫传达室 4 个，需使用面积约 180 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 项目，面积需求见表 2 1。 17 表 2 项目建筑面积汇总表 序号 内容 建筑面积（ 1 高科技 产业 实训研发用房 高科技产业孵化用房 高科技产业测试检测用房 员工公寓 综合办公大楼 物业服务用房 1850 7 门卫传达室及大门 180 8 人防地下室 三节 建设规模 根据项目功能及用房需求分析以及用地条件， 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 拟 用地 73189）。为满足使用面积需求，拟建地上建筑物总建筑面积 下室 中： （一）东区（ 实训研发 中心和 测试检测中心 ） 用地 26535 ）， 建设 实训 研发中心和产业测试检测中心大楼 4 幢，层高 32 层，建筑面积 112817.2 员工公寓 2幢 ,层高 32 层 , 建筑面积 门及传达室 90 下室建筑面积 （二）西区（ 高 科技 产业孵化中心 ） 用地 46654 70 亩），建设孵化中心大楼 8 幢，其中 5 幢层高 32 层，建筑面 积 ； 140637.1 3 幢 层高 24 层，建筑面 合办公大楼 1 幢 16 层，建筑面积 员工公寓 2 幢 ,层高 32 层 , 建筑面 积 理用房 2， 建筑面 18 积 1850门及传达室 90 下室建筑面积 三、 人才公共服务平台和网络中心建设 招聘高层次的研发与管理人才，配置先进的软硬件设备。 19 第三章 项目场址和建设条件 第一节 地理位置与气候、水源条件 一、地理位置 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心位于泉州市丰泽区，基地分为一、二、三区，一区位于滨海路与宝洲路（泉秀街）之间，西侧为泉州市中级人民法院，东侧临丰泽排涝泵站，占地面积 ；二区位于一区东侧约 900 米，是原丰泽区法石信廉工艺品厂旧址，占 地面积约 ；三区为泉州市实验中学校址，紧临一区，占地面积约 。 二、气候条件 泉州位于晋江及洛阳江下流入海口处，依山傍水、气候宜人、绿树常青，属亚热带海洋性季风气候，全年冬短夏长，温暖湿润，无霜期达 326 天，年平均气温为 ，最热月七月份平均气温 ，年平均降水量 平均相对湿度为 77%。 年日照时数为 1892 2131 小时。 全年东北风占 21%，北东北、东东北风占 11%，南西南风占 10%。7 9 月为台风季节，每年平均 台风 。 三、 水源条件 泉州市市常年雨量充沛，境内溪流多达 34 条，总长 1 620 公里，水资源相当丰富。地表水总量 立方米。晋江为泉州市第一大河，发源于戴云山东南麓，流经永春、安溪、南安、鲤城、晋江注入泉州湾，水系河流全长 里，流域面积 5629 平方公里。泉州地下水资源有 10 亿立方米，可利用的地下水 立方米。 20 第二节 场地岩土工程条件 一、场地地形地貌 拟建场址位于泉州市东部，为晋江下流冲积平原。经陆相冲洪、海积和后期人类活动而至目前状态。场地较为平坦，地面标高介于- m（黄海高程） 之间。 一、三区之间有一条排洪沟自西向东流入丰泽排涝泵站。 二、场地岩土层结构及特征 经钻探揭露，拟建场地在揭露深度范围内，可分为 8 层，至上而下 各岩土层的基本特征 分述如下： （一） 素填土（耕土）（ :褐灰色、褐黄色，以耕土为主，含少量中粗砂和植物根茎，局部为新近回填的粉质粘土，均匀性很差，未经专门压实处理。很湿饱和，松散。厚度 （二） 淤泥（ 深灰色，以淤泥为主，含少许腐植质，局部夹薄层中砂或细砂。饱和，流塑。厚度 （三） 粉质粘土（ 灰黄、褐灰色，稍有光滑感、无摇震反应、干强度中等、韧性中等。冲洪积成因，不均匀，局部含较多中砂。饱和，硬塑坚硬。标贯修正值为 N ）。厚度 （四） 中砂（ 灰色、褐灰色，以中砂为主，局部为粗砂或细砂，含 10 30的泥质。饱和，稍密中密，局部松散。标贯修正值为 N=）。分布不均匀，主要分布于淤泥层之下，局部呈透镜状夹于淤泥层中。厚度 （五） 残积砂质粘性土（ 黄褐、灰白色，稍有光滑、 无 21 摇震反应、干强度低、韧性低；属花岗岩风化土，砾级颗粒含量约15左右，细粒土为粉质粘土或呈粉土状。饱和，硬塑坚塑。标贯修正值为 N=）。分布不均匀，厚薄不一。厚度 （六） 全风化花岗岩（ 灰褐、灰白色，花岗岩风化呈散体状，石英粗颗粒含量约 30。稍湿，坚硬，标贯 N=）。分布不稳定，厚度变化很大，厚度 （七） 强风化花岗岩（ 灰褐、灰白色，花岗岩强烈风化，结构已大部分破坏，除石英外，大部分矿 物已基本风化，岩芯呈砂土状或碎块状。稍湿，极硬，标贯 N 50（击）。厚度变化很大，厚度 （八） 中等风化花岗岩（ 灰色，粗粒结构，主要矿物成分为长石、石英，含少量云母、角闪石等。上部岩石风化裂隙较发育，岩芯较破碎，多呈块状，下部岩芯较完整，多呈短柱状。岩采率 70%， 0 40。厚度 上述花岗岩属燕山晚期侵入岩（ 按岩土工程勘察规范（ 001）划分，该场地风化岩的岩石坚硬程度等级：全风化花岗岩为极软岩，强风化花 岗岩为软岩，中等风化花岗岩为较硬岩；岩体的完整程度分类：全风化花岗岩和强风化花岗岩均为极破碎，中等风化花岗岩为较破碎；岩体基本质量等级分类：全风化花岗岩和强风化花岗岩均为 V 类，中等风化花岗岩为 。 三、场地地下水的基本特征 （一）地下水埋藏及性质 22 该场地地下水分别赋存于中砂层和风化岩层中，砂层的地下水属孔隙型承压水，分布不稳定：风化岩层中的地下水为孔隙裂隙水，亦属承压水。淤泥、粉质粘土和残积土为相对隔水层。地下水的补给来源主要为岩土层间的侧向补给和越流补给。沿岩土层间侧向排泄。 （二）地下水位及其变化幅度 勘察期间 ,测得中砂含水层的地下水初见水位在砂层面附近，稳定水位在淤泥面以下 化岩层的地下水初见水位在残积土下部或全风化岩面附近，稳定水位在淤泥层面以下 右；勘察后各钻孔统一量测的稳定水位相对标高 场地的地下水位，一般年变化幅度为 调查，近 3年的地下水最高水位标高为 （三）场地的环境类别及环境介质对建筑材料的侵蚀性 拟建场地属湿润区，地基土存在含水量 30%的弱透水土层 （淤泥）和含水量 20的强透水土层（强风化岩），其环境类别属 该场地的地下水对混凝土结构不具腐蚀性；对钢筋混凝土结构中钢筋和钢结构均具弱腐蚀性。 四、场地的稳定性与适宜性 该场地上部地基土由冲淤积层组成，地基强度和稳定性较差；冲淤积层之下风化岩土层的地基强度和稳定性均较高。 场地内未见可能引发滑坡、崩塌、泥石流等影响场地稳定性的不良地质，未见暗埋的沟浜、墓穴、防空洞等对工程不利的埋藏物。该场地存在厚度较大的淤泥层，经处理后较适宜作为拟建物的建筑 23 场地。 五、基础持力层 根据场 地岩土层结构综合比较，可供选择的桩基础持力层为第7 强风化花岗石和第 8 层中风化花岗岩。 六、地震 根据闽建设 200237 号文、闽建设 200310 号文和建筑抗震设计规范（ ，该场地抗震设防烈度为 7 度，地震动峰值加速度为 计地震分组属第一组，其特征周期为 第三节 公用工程条件 一、给排水 泉州市区内现有 3 座水厂，综合供水能力为 85 万 m3/d， 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 位于丰泽区，由市区联网供水管网供水，即由滨江路的市政自来 水管供水，水质、水量可满足需要。 泉州市丰泽区排水实行雨污分流制，泉秀路分别铺设有 雨水和污水管道，本项目所产生的污水可经市政污水管网排入污水处理厂处理。 二、供电 福建省电源富足，泉州市在省网供电范围之内，在泉州市 拥有 500千伏变电站 2 座， 220 千伏变电站 15 座， 110 千伏变电站 66 座，全市总变电容量达 1306 万 上， 市区已实现 10网供电，供电系统质量可靠，电量充足。本项目用电拟由宝洲岛变电站引入二路 10源，距离约 500 米，供电质量及电量均可满足需要。 三、电信 24 泉州市已建成包括光 纤、数字微波、程控交换、数据通信、宽带多媒体通信等多种先进手段，形成覆盖市区、通达全国及世界各地的公用电信网。 四、交通 泉州市公路通车里程超过 10600 公里，其中二级以上公路里程达 1906 公里，公路密度居全省首位，实现村村通公路。福厦漳高速公路、国道 324 线福厦路穿过泉州，泉州至三明高速公路已开工建设。省道 205、 212、 307、 308 线等主要公路，构成了泉州四通八达的公路网。 连接鹰厦铁路的漳（平）泉（州）肖（厝）铁路已运行多年，新建福州（经莆田、泉州）至厦门铁路已经开工。 泉州晋江机场已开通 20 条国内 航线，机场旅客吞吐量 人次，货运 1万余吨，在全国空港排名列第 39 位。泉州市现有港口码头 42 座 64个泊位，其中万吨级以上深水泊位 13 个，拥有一类口岸 2 个、二类口岸 7 个。 2005 年港口货物吞吐量 4046 万吨，集装箱 标箱，在全国沿海港口排名分别列第 18 位和第 13 位。 本项目场址紧邻滨江路路、宝洲路等城市主干道，交通便捷。 25 第四章 建设方案 第一节 总体规划 一、总平面规划原则 （一）节约用地原则 土地是不可再生资源，我省人均土地面积大大少于全国平均面积，泉州市更为突出，总 平面设计中严格执行节约用地，提高土地利用率的原则。 （二） 以人为本原则 空间和环境设计要充分考虑孵化基地的发展、管理和运作模式，以及各种人员的行为特征的要求，优化建筑群的合理分区及其相互关系，形成整体的建筑群体关系。注重室内外空间环境的渗透及景观视线效果，结合当地气候特点，创造满足使用者要求的建筑空间环境。 （三）环境保护原则 规划与建设应结合自然环境，充分利用自然条件， 按照可持续发展和 环评要求， 处理好建设发展与保护自然环境的关系，保持环境的整体性、协调性， 创造 洁净、高效的人性化、 生态化、园林化的工作和生活环境 。 （四）可持续发展原则 规划建设要考虑到项目的未来发展，留出适当发展余地，以满足可持续发展的要求。 二、建设场地 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 位于泉州市 26 丰泽区， 基地分为一、二、三区，西区（一区、三区） 地块南临滨海路和晋江河，北临宝洲路（泉秀街），西面紧临泉州市中级人民法院，东侧为工业区。 东区（二区）地块位于一区东侧约 900 米，是原丰泽区法石信廉工艺品厂旧址。 目前该区域主要为工业用地，随着泉州市行政中心的东移，该区域将调整为商住区。 场地距新的市行政中心约 1、电、通讯等市政管 线设施齐备。 三、主要建设内容 泉州中禾集团高科技产业孵化基地 包括高科技产业实训研发中心、高科技产业孵化中心、高科技产业测试检测中心以及相应的附属设施。 主要建设 内容为： （一）基础设施 基础设施建设为建设 18 幢单体高层建筑。 基地的各幢建筑均能 兼顾开发研究、学术交流、技术服务、办公等的功能要求。下 1，建筑面积 及项目区域内相关附属设施。 （二）人才公共服务平台 基地计划引进多家有实力的 才培训机构，如：北大青鸟 才培训公司、阿拉丁网罗人才 培训公司等，开展人才培训、实习等专业服务，为社会培养更多的 才。孵化基地中共有公寓 500 多套，可供1000 多人的科教人员入住。 另外，人才公共服务平台人才依托厦门大学、福州大学、华侨大学、福州软件技术职业学院等高等院校软件科教人员，可以为入住的培训机构提供讲师，也可为各研发机构提供外聘专家从事研发工作，中心可从中收取一些合作收入。 27 （三）网络中心 基地自购一批软、硬件设备，组建一个为入住企业提供软硬件研发的公共平台，各入住企业可以使用本中心的仪器设备进行辅助生产调试等工作，基地从中收取一定的服务费用。 四、总平面布局 泉州中禾集团高科技产业孵化中心及软件实训研发中心 场地分为东、西两个地块，两地块呈长方形。 （ 一 ）东区（东地块） 东区地块为二区，是丰泽区法石信廉工艺品厂旧址， 南北长约 198 米，东西宽约 200 米 ， 详见附图 1。 东区地块（二区）的主出入口位于基地东北侧；次出入口位于基地东南侧，面向东滨路。 二区布置 四幢 32 层高的 高科技实训研发中心和高科技产业测试检测中心大楼、两幢 32 层高的 员工公寓和配套服务用房，在主入口处设中央广场和绿化小品等。 大楼周围设 6m 宽的环形道路，并在广场及大楼出入口附近布置地上停 车场（共 112 个泊位）；地下室为地下停车场（共 550 个泊位）和设备用房，地下室出入口在基地的东北侧和东南侧。 （ 二 ）西区（西地块） 西区地块为一、三区，是泉州市实验中学和泉州市纸板厂旧址，地块呈南北向的长方形，南北长约 390 米，东西宽约 193 米，详见附图 2。 西区地块（一、三区）的主出入口位于基地北侧，面向宝洲路（泉秀路）；次出入口位于基地南侧，面向滨海路；一、三区之间有一条小河（排洪沟）建设二座小桥相联。 28 一区布置 五 幢 32层高的 高科技产业孵化大楼和一幢 2 两 幢 32 层高的员工公寓 ；三区布置 三 幢 24 层高的高科技产业孵化大楼、一幢 16 层高的综合办公楼。 大楼周围设 6m 宽的环形道路，并在广场及大楼出入口附近布置地上停车场（共 288 个泊位）；地下室为地下停车场（共 1948 个泊位）和设备用房，地下室出入口在基地的东侧和南侧。 主要建构筑物详见表 4 表 4 主要建筑物一览表 序号 项目名称 建筑面积 （ 幢数 层数 结构 型式 基础 型式 备注 1 高科技产业实训研发大楼 32 剪力墙 桩基础 2 高科技产业孵化大楼 24/32 剪力墙 桩基础 3 高科技产业测试检测大楼 32 剪力墙 桩基础 4 员工公寓 32 剪力墙 桩基础 5 综合办公大楼 18 框架 桩基础 6 管理用房 1850 1 34 框架 桩基础 7 地下室 处 1 剪力墙 桩基础 9 传达室 180 4 1 砖混 天然地基 五、坚向设计 一、二、三 区的地平高程设计与周边道路一致，建筑物内部地面标高比室外地平高 50 六、主要经济技术 指标 29 项目总 用地面积： 73189 ）； （一）东 区 用地面积： 26535 ）； 地上建筑面积： 144513.7 科技 产业实训研发 大楼： 56408.6 高科技产业测试检测大楼： 56408.6 员工公寓： 31696.5 下室： 13763.5 筑占地面积： 4577.8 容积率： 筑密度： 17% 绿化率： 34% （二）西 区 用地面积： 46654 70 亩）； 地上建筑面积： 科技 产业 孵化大楼： 203539.6 工公寓： 公综合大楼： 21561.5 理大楼： 1850 下室： 48703.7 筑占地面积： 10531.6 容积率： 筑密度： 绿化率： 34% 七、主要设备 基地配置一批软硬件设备，组建为入住企业提供 人才培训 实习 、软硬件研发和测试检测 的公共 服务 平台 ，主要设备详 见表 4 30 表 4 软硬件设备清单 序号 名称 型号 内容 数量 一 基地研发检测中心软硬件 1 2 3 4 5 服务器 850 6 6 700 60 7 测试设备 000C 2 8 开发调试器 真器 9 9 开发调试器 三星 三星 9 10 计及仿真分析工具 1 11 高带宽串行数据分析仪 12 硬件开发软件 10 1 13 兼容性测试设备 主流厂商支持 路由器、交换机 5 14 时域反射分析仪 115 热仿真软件 电子产品的热仿真分析 1 16 件开发工具 1 17 调温调湿试验箱 18 静电放电发生器 19 可编程交流电流供应器 6500 系列 3 31 续表 4 软硬件设备清单 序号 名称 型号 内容 数量 20 耐压测试仪 21 示波器 200A 1 22 示波器 4 23 2波器 24 1波器 25 600M 波器 26 400M 波器 27 天线信号测试仪 54147A 1 28 测设备组 1 29 试仪 1 二 基地教学软件 1 2 3 4 5 5 三 基地网络中心软硬件 1 务器 880 2*1200*73 2 作站 500 2*30 3 发 I 8 32 续表 4 软硬件设备清单 序号 名称 型号 内容 数量 4 逻辑分析仪 6900 5 不间断电