《物业装修管理》培训.ppt

物业装修管理 五矿观山 席江叶 不是我们自己的事情吗 还需要管理吗 装修 一堆垃圾引发的血案 装修管理的必要性 为什么要装修监管 装修管理的必要性 为什么要装修监管 为什么要装修监管 装修管理的必要性 结论 物业公司存在的过错 没有及时督促业主清理垃圾 也没有自行将垃圾进行清理 目 录 1 2 3 4 5 6 物业装修管理的基本概念 物业装修管理的目的 物业装修的办理流程 装修管理常见问题及注意事项 装修验收 检查及违章装修的处理 物业装修管理的依据 1 物业装修管理的基本概念 物业装修是指业主或使用人为了改善居住 办公或经营环境 对自有物业或租赁物业范围内的地面 墙面 顶棚 天花 门窗 给排水 强弱电 有线电视 电话 宽带等进行装修处理的活动和过程 1 物业装修管理的基本概念 物业装修管理是指物业管理公司依据国家相关法规和条例 受开发商或全体业主委托 对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中 对新建房屋的室内装修活动实施审查 监督和管理的行为 2 装修管理目的及意义 装修管理目的规范施工行为 消除施工隐患 保证楼房外观整洁和统一 杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏 保障新建楼房的居住安全 保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用 实现物业的保质和增质 延长物业使用寿命 2 物业装修管理目的及意义 物业装修管理的意义维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌 维护环境品质 避免房屋建筑结构 外观 环境 设施设备遭受破坏和污染 维护小区正常的生活 学习 工作秩序 营造小区的安定 团结 和谐氛围 维护物业管理秩序 保障物业管理服务工作的正常开展 引例 某小区业主吴先生搬进其购买并装饰好的某套三居室 搬进新房不到一个月 发现其主卧室卫生间的漏水严重 导致三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡了 踢脚板 卧室门和门套的下沿也被水浸泡 屋内臭味弥散 物业公司在疏通过程中发现 原来阻塞的部位是与楼上房屋相连的主下水管线处阻塞 阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾 吴先生找楼上业主未果 于是找物业公司 吴先生认为由于物业公司未履行职责 造成了很大的损失 故要求物业公司进行赔偿 一气之下将物业公司告上了法庭 案例中物业有过失吗 物业应该怎么做 3 物业装修管理的依据 我国对物业装饰装修管理规定主要体现在两个法律文件中 1 物业管理条例 国务院2003年6月8日颁布 同年9月1日施行 存在于第53条和第46条的规定 2 住宅室内装饰装修管理办法 建设部于2002年3月5日发布 同年5月1日施行 是专门的装饰装修管理的部门规章 3 物业装修管理的依据 第53条 业主需要装饰装修房屋的 应当事先告知物业管理企业 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 第46条 对物业管理区域内违反有关治安 环保 物业装饰装修和使用等方面法律 法规规定的行为 物业管理企业应当制止 并及时向有关行政管理部门报告 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后 应当依法对违法行为予以制止或者依法处理 物业管理条例 涉及到装饰装修规定有以下两条 根据 住宅室内装饰装修管理办法 共7章 48条规定第一章总则第二章一般规定 主要规定禁止和应注意的装修行为 第三章开工申报与监督第四章委托与承接第五章室内环境质量第六章竣工验收与保修第七章法律责任装修人 企业等的违法责任 3 物业装修管理的依据 4 流程规定总图 装修审批材料 1 业主本人 房屋所有权证明 业主身份证件 装修开工申请表 装饰装修工程施工合同 等 家居装修单位 企业法人营业执照 税务登记证 承建资格证书 等 施工负责人 装修承诺书 防火责任书 装修合同 装修设计图 方案 建筑 给排水 电气管线 通水通电试验单等 符合条件 管理处收到申请后三个工作日内予以登记审批 装修审批材料 2 装修作业人员 装修出入证 装修审批材料 3 装修保证金等相关装修费用的缴纳与退还 完工后 经验收 无违章或渗 漏 堵 损坏等情况 退还业主和施工单位的装修保证金 否则 要从保证金中扣除赔偿费用或罚款 多退少补 4 办公楼或商场的装修需申报消防主管部门审批 审批后 按审批要求进行装修 5 未向物业公司申报或不符合规定条件 自行开工的家居装修工程 物业公司有权依法制止其违法装修行为 装修审批材料 6 装修禁止行为和注意事项告知 7 装修前 告知邻里 装修未告知邻居发病惹官司 原告 装修噪音大老人发病身亡家里装修未提前到物业登记并告知邻居 结果邻居称其噪音过大 造成自家老人在装修期间内发病死亡 于是将曹先生告上法庭 索要精神损害抚慰金5万元 老人患有心脏病和高血压 得过脑血栓 整日听到电锤 电镐噪音 受到严重干扰 装修的第三天 老人晕倒在卫生间 送往医院被诊断为大面积脑出血 四度昏迷 最终救治无效死亡 王先生表示 如果曹先生在装修之前提前告知 自己就能做好相应准备 提前为老人做出起居安排 免受装修噪音干扰 他认为装修噪音与老人的离世有直接因果关系 遂起诉要求曹先生赔偿精神损害抚慰金5万元 顺义法院 经调解 曹先生向邻居赔偿一万元 装修禁止及注意事项 小品 装修 装修禁止及注意事项 装修禁止及注意事项 装修禁止及注意事项 装修禁止及注意事项 装修禁止及注意事项 装修禁止及注意事项 装修禁止及注意事项 装修禁止及注意事项 装修禁止及注意事项 装修禁止及注意事项 装修禁止及注意事项 装修禁止事项 1 家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全 禁止下列行为 1 家居装修涉及公共设施 公共空间 2 改变房屋承重结构 3 在承重墙上穿洞 拆除连接阳台的墙体 门窗 4 不适当增加楼面静荷载 包括在室内砌墙 超负荷吊顶 安装大型灯具 铺设大理石地板等 5 任意刨凿 重击顶板 外墙内侧及排烟管道 不经穿管直接埋设电线或改线 6 破坏或者拆改厨房 厕所的地面防水层 7 使用不符合消防要求的装修材料 8 其他违章装修活动 确需改变建筑物主体或承重结构 明显加大负荷的 住户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案 报政府设计审批部门审批 装修禁止事项 2 楼顶 外墙 外门窗 阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合国土主管部门的技术标准 保证建筑物外观的协调统一 3 住户安装分体及窗式空调需到物业公司申报 并按物业公司指定位置安装 空调支架应符合有关规定要求 应采用不锈钢材质 固定螺栓必须经过防锈处理 否则 装修住户要承担由此造成的返工及其它损害后果 如下雨铁锈污染外墙面 空调坠落等 4 安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道 不准改变原有门洞尺寸 不得损坏门洞四周的墙面 装修禁止事项 5 为保证建筑外观的统一协调 阳台的装修必须符合国土主管部门的技术标准 房间窗户允许在内侧安装防盗网 阳台允许封闭 但必须按物业公司规定要求进行安装 6 禁止擅自改动 暗藏燃气管道设施 确需改动的 应提前一个月向供气单位提出申请 由供气单位组织实施 7 禁止擅自拆改供电 通讯 智能化线路 8 禁止将雨水管道用于生活污水的排放 装修协议的签订 装修人 装饰装修企业 应当与物业管理单位签订装饰装修管理服务协议 该协议应当包括下列内容 1 装饰装修工程的实施内容 2 装饰装修工程的实施期限 3 允许施工的时间 4 废弃物的清运与处理 5 住宅外立面设计及防盗窗的安装要求 6 禁止行为和注意事项 7 管理服务费用 8 违约责任 9 其他需要约定的事项 监装修的监督和检查 监装修的监督和检查 1 是否办理装修审批手续 装修手续是否办理齐全 2 是否按照物业公司审批的施工图纸进行装修 3 是否有易燃易爆危险品 4 是否按规定配置灭火器 监装修的监督和检查 5 用电是否规范 动火作业有无办理相关手续 6 装修材料 装修垃圾放置有无占用公共 消防 通道 7 空调安装 阳台封闭 管线等走向是否符合规范要求 8 巡查施工队工人 是否办理 施工证出入证 9 是否按规定时间进行装修 装修留宿人员是否办理相关手续 装修的监督和检查 装修资料的归档及保存 1 管理处应建立和完善业主装饰装修档案 并指定专人保管 专柜存放装修档案 以备查验 2 借阅时需办理出借手续 阅读后应及时归还 3 业主装修管理档案资料归档内容 1 家庭居室装修开工申请表 2 装修施工方案图 给排水 电气管线改造施工图 3 装饰装修工程施工合同 4 装修施工许可证 5 通水通电试验单 装修资料的归档及保存 1 管理处应建立和完善业主装饰装修档案 并指定专人保管 专柜存放装修档案 以备查验 2 借阅时需办理出借手续 阅读后应及时归还 3 业主装修管理档案资料归档内容 1 家庭居室装修开工申请表 2 装修施工方案图 给排水 电气管线改造施工图 3 装饰装修工程施工合同 4 装修施工许可证 5 通水通电试验单 6 装修承诺书 7 防火责任书 装修资料的归档及保存 6 装修承诺书 7 防火责任书 8 装修施工人员登记表 9 装修施工人员留宿担保书 10 装修施工人员身份证复印件粘贴单 11 装修巡查登记表 12 装修违规整改通知书 13 装修施工人员出入证 14 其它装修需归档的相关资料 违章装修处理 物业公司工作人员有权检查装修情况 装修人员应自觉接受物业公司工作人员的检查 监督 指导 对违反规定者 物业公司有权作如下处理 1 责令停工 2 责令恢复原状 3 扣留或没收工具 4 停水 停电 5 赔偿经济损失 以上几种处罚可同时并处 装修管理注意事项 1 遇到门窗尺寸大小 窗玻璃颜色能否更改 由于门窗更换涉及物业整体外观立面整齐 统一 美观 规划局在发展项目报建时 由发展商委托专业设计院按国家相关规范要求 提供设计图纸 资料严格审批后 方能施工建设 物业主权人或使用人不得更改 2 业主或使用人是否可以要求更换进户门 进户门由于消防要求 防火防烟功能 避免殃及邻居 以降低和控制火灾损失 均采用防火 防烟门 业主和使用人不允许擅自更换 3 装修时能否拆除室内部分墙体 业主和使用人在项目申请时 必须明确注明墙体部位 根据房屋结构明确是否可以拆除一般框架结构除户与户之间的分隔墙及单元外墙 供电 通讯主管路埋设之墙体不能拆除外 其它部位在不影响结构及承重荷载的前提下均可拆除 但新增的墙体不超过原设计承重限度 钢筋混凝土结构的承重墙不得拆除 装修管理注意事项 4 卫生间 厨房装修如何预防渗漏 卫生间 厨房均为长期用水的部位 发展商在竣工移交楼前全部进行了防水处理 业主和使用人在装修施工时 由于撞击 敲打 振动和破坏防水层可能会出现渗漏 故此 业主使用人必须对上述部位重新采取防水保护措施 以防渗漏影响下层业主和使用人 5 管线敷设及应注意的事项 室内管线除煤气 排污 供电 通讯主线不得变更外 其它均可根据自家使用要求变动 各类主线及排污管均以直线和统一部位安装 以便日常维护及更换方便 煤气如有特殊需要更改时 必须由煤气公司专业改动 业主和使用人不得擅自改动 装修管理注意事项 6 装修期间如何预防管道堵塞 业主或使用人在装修过程中 对户内所有管口地漏作好有效保护措施 避免泥沙进入管道 堵塞主管 导致首层淹水 否则将会给业主及管理公司造成不必要的经济损失 7 装修时为什么不能敲击外墙 外墙敲击槽 振动 导致墙体松裂缝 引起渗水 日积月累 既给业主自身造成损失又影响他人正常生活 8 为什么不能将窗花防盗窃网伸出户外并要求统一安装 由于防盗网及窗花安装后 影响物业外观立面整齐美观 降低物业品位和档次 所以 管理处要求按指定式样安装窗花 防盗网 以便给业主或使用人提供一个优雅 高尚的居住环境 装修管理注意事项 9 为什么不能封闭阳台 阳台是为了消防逃生和通风采光 所以在安装防盗网 时不得封闭阳台 必须预留逃生口 10 外墙能否随意开窗 外墙壁开窗涉及房屋规划与设计审批 业主和使用人在装修过程中是不能改变原规划与设计要求和改变原房屋外貌 如业主确实需要 必须通过原主设计院和规划局出具合法有效的更改图及相关文件 否则管理处将无权审批 装修管理注意事项 11 垃圾为什么要指定点堆放和指定时间搬运而不能堆放于户外及公共场所 装修垃圾属不可再利用垃圾 对环境保护造成影响 政府对此类垃圾实行定点 如果业主及使用将装修垃圾堆于户外楼道或随意堆放 搬运 既占用消防通道 影响消防 又影响其他行人通行 所以 管理处为方便全体业主生活起居环境整洁 要求业主或使用人在装修期间统一指定地点和时间对装修垃圾实行集中管理 12 为什么要控制装修时间和限制装修最长期限 因装修施工对左右 上下邻居生活 居住造成影响 施工噪声给他人生活 休息造成滋扰 所以政府管理部门对施工时间及装修期限衬行管制 每天作业时间 AM 7 12 00 PM 14 00 19 00时以后施工人员必须离开小区或大厦 特殊情况需要留宿驻守人员 须到管理处办理相关手续 装修最长时间不超过三个月 装修管理注意事项 13 空调为什么要在指定位置安装 由于空调随意安装后 对房屋外观造成杂乱 冷水随意排放 影响环境及立面美观和物业保值 降低物业档次 统一安装后 便于冷水集中排放和外立面美观 14 装修期间为什么要配置灭火器 由于装修期间大量用电 装修材料及物品堆放杂乱 易于燃烧发生火灾 引进消防事故 为了能即时控制火灾 管理处根据消防法规及条例 要求装修现场必须配备灭火器材 以便控制和降低火灾事故 装修管理注意事项 15 为什么要交装修押金 业主或使用人 施工单位交纳装修押金是为了控制违规作业和合理使用公共设施 以保障物业结构及设施安全和其他业主权益不侵犯滋扰 16 装修人员进出小区或大厦为什么要办理出入证 为了大厦小区居民公共安全 控制外来人员对居民滋扰 装修人员进出小区 大厦 必须佩带管理部门发出的 临时 出入证 以便识别 凡未曾向管理部门办妥装修手续的装修承建商及施工人员 管理部门将拒绝其进入小区及大厦 装修管理注意事项 17 为什么装修人员不允许在装修户内使用电炉或生火煮饭 因为电炉功率较大 电阻丝裸露 极易发生火灾及触电事故 装修期间木材 纸皮等易燃物品堆积存放零乱 极易发生火灾及人员触电等消防安全事故 所以管理部门为了保障业主及使用人人身安全 杜绝任何施工单位及个人在没有安全保障的情况下 在装修室内使用电炉或其它明火及生火煮饭 18 装修人员能否在装修范围以外的其他场所活动 该物业属私人物业 为了避免滋扰他人 侵犯其他为玉及使用人权益 装修人员除在指定的范围活动外 不得在其他场所活动和使用区内任何公共设施 其任何行为必须遵守该物业区域内的有关制度 公约 规章 服从小区大厦文明及治安秩序管理 装修管理注意事项 19 业主能否自行装修 根据建设部 室内装饰装修管理办法 规定 装修人委托企业承接其装饰装修工程的 应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业 装修施工单位必须持有合法有效的资质证书 营业执照 税务登记证 方可从事装修业务 故此 如果业主不能提供上述有效资料 是不能自行装修施工的 20 装修期间为什么不能随时使用电梯搬运材料或垃圾 为了不影响住户通行 当搬运材料使用电梯时 请事先知会管理处 装修垃圾须在规定时间清运 同时对电梯做好保护措施 搬运时督促搬运人员留意 确保电梯及公共设施不受损坏 否则 相关业主或使用人及装修单位须赔偿一切损失 材料及垃圾搬运完毕后 装修人员须自行清理现场所产生的废物及尘灰 装修管理注意事项 21 装修完毕如何办理验收手续 装修工程结束后 业主自行验收工程质量及施工要求 合格后 业主或使用人向管理处提出验收申请 管理处只负责核验施工项目是否与装修申请项目丰符 以及施工过程是否损坏公共设施 以便及时退还装修保证金 管理处对施工质量不作验收 是否合格不负任何验收责任