济宁房地产情况调查报告.doc

济宁房地产市场初步汇报 一、当前楼市济宁市区人口100万左右，总人口较多，未来城镇化加速，必将迎来更大的住房刚性需求，市场前景看好。同时，当地居民人均月工资在3-4千，均反映房价太高，难以承受，另外当前济宁市在售楼盘较多，竞争压力较大，加之今年房地产市场不太好，很多楼盘都在降价。实地调查、踩盘的项目各项情况见下表：楼盘名称区域位置价格容积率/绿化率开盘时间户数总建面销售情况建筑类别装修情况特色备注丽景嘉苑济安桥南路与龙行路交汇处南路西4999起，均价55001.94，40%2014.08.023343.5万良好、超预期板楼，高层（层）毛坯学区房,靠近电厂，影响价格靠近运河凤凰城济安桥路与车站西路交汇处北500米5500起，均价57002.18，40%2014.03.29312648万AB区售完，C区2起预售板楼 塔楼 小高层 高层毛坯学区房靠近运河南池公馆龙行路与王母阁路交叉口路向南100米均价70002.19，43%2014.04.20200042万塔楼 多层 高层毛坯当地大型开发商市中心绿地国际城琵琶山路与济邹路交汇处向东600米路南均价57001.92，35%2014.06.205500一期110万板塔结合 小高层毛坯全国知名大品牌自建学校等基础设施恒大名都太白湖新区北湖大道和荷花路交汇处均价68002.7，38%2013.7.28420875万板塔结合精装修全国知名大品牌太白国际太白路与环城西路交叉口南50米75003.78，32%2014.5.11158521万（7万商业）板楼 板塔结合 高层当地开发商兴唐国粹华府高新区诗仙路（太白路向东延伸）与瑞园路交汇处16700，目前11111搞促销1.6，38.22013，7，1265220万房价太高，销售情况不好板楼 多层 高层精装修，特色别墅当地开发商，济宁最贵的地产，恒温恒湿大户型，190400平米万达广场太白路百花公园旁105004.52013.11.03100074万住宅1万，已售罄，公寓八九千，剩余较多，商铺已售完板楼 塔楼 多层 高层 超高层毛坯、精装修全国知名大品牌售价太高，在促销，商铺销售情况良好，有部分30-70的小户型海亮公馆高新区崇文大道路北55002.0，40%2014.02190025万位置好，销售情况好板楼 多层 高层毛坯、精装修当地开发商西岸华府（豪德商贸城）太白路与105国道交汇处待定，预估5000左右2.6，36%2014.1488094万尚未开盘板楼毛坯位于运河西岸，较有参考价值二、济宁市房地产总体情况当前济宁市商品房入网总套数37540 套，入网总面积4344464.22 平米。其中住宅可售套数24171 套，住宅可售面积3049122.89 平米非住宅可售套数13369 套，非住宅可售面积1295341.33 平米日均销售80100套，附：表一（本月济宁市商品房销售套数前十）项目名称销售套数济宁北湖高校生活. 504 套东五里营片区回迁. 292 套左岸丽都小区 246 套书香名邸小区 176 套新华片区棚户改造. 162 套山东济宁南阳湖农. 146 套金城锦绣花园 67 套兴唐国翠华府 66 套济宁市鸿顺观邸. 58 套济宁绿地公馆 48 套表二（本季度济宁市商品房销售套数前十）项目名称销售套数济宁北湖高校生活. 656 套济宁市鸿顺观邸. 407 套书香名邸小区 391 套山东济宁南阳湖农. 313 套左岸丽都小区 305 套东五里营片区回迁. 292 套济宁运河佳园怡居. 224 套亿丰时代广场二期 212 套新华片区棚户改造. 162 套兴唐国翠华府 153 套三、济宁市基准地价级别范围：一级：东至火炬路，南至解放路，西至古槐路，北至吴泰闸路。二级：一级地区域外。东至洸府河，南至车站西路，西至梦圆路、文胜街，北至常青路、金宇路。三级：一、二级地区域外，分两个片区。北区东至东外环路，南至日菏铁路，西至新华路，北至评价区；南区东至洸府河，南至北湖北堤，西至京杭运河，北至规划礼贤路。四级：一、二、三级地区域外，分两个片区。东区东至志学路，南至评价区，西至康泰路，北至群英路；西区东至洸府河，南至规划礼贤路，西至京杭运河、评价区，北至评价区。五级：一、二、三、四级以外的评价区域。由图片及级别划分范围可知，我公司的意向地块都是五级。济宁市中心城区基准地价更新结果表（2011.02）单位：元/平方米用途地价级别商服用地住宅用地工业用地基准地价分类地价楼面地价基准地价楼面地价基准地价一级地2550一类2805159418621241842二类2550三类2295二级地1792一类1971112015281019665二类1792三类1613三级地1390一类15298691187791460二类1390三类1251四级地875一类963547768512406二类875三类788五级地520一类572325462308315二类520三类468四、济宁市土地供应计划单位：公顷济宁市2013年度国有建设用地供应计划表 用途 县市 合计商服用地工矿用地住宅用地公共管理与服务用地交通运输用地水域水利设施用地特殊用地小计廉租房经适房商品房其他市本级500.00 100.00 100.00 200.00 1.53 0.00 195.67 2.80 67.00 33.00 0.00 0.00 济宁市2013年度城市住房用地供应计划表县市供应总量保障性安居工程用地商品住房用地保障性安居工程和中小户型占比合计存量增量保障型住房各类棚户区改造公共租赁住房限价商品房中小套型商品住房廉租房经适房廉租房经适房划拨出让1234567891011121314市本级200.00 126.90 73.10 1.53 0.00 53.20 0.00 0.00 2.80 0.00 0.00 195.67 138.46 71.40%综合分析：济宁市房地产情况较好，存量较大，但是消化较快。目前均价在50006000的中低档价位房销售情况较好，上万的高端房产情况不容乐观，大多在降价。当地居民大多倾向于在市区买房，其次是城东、城南，现阶段很少考虑运河西岸，主要是因为那边尚未开发，基础设施差，也基本上没有房地产项目，人们尚无西部买房的习惯，但随着任城经济开发区的大力建设，情况应会有好转，即将开盘的西岸华府对于我们较有参考价值，如果其开盘顺利，销售情况好，我司就有更大的把我开发运河西岸，而且如果确定绿城的项目在开发区落地，对运河西岸的整体情况也会有很大的提升。但由于运河西岸目前开发程度低，相对于其他楼盘，位置偏僻，基础设施薄弱，商品房售价不应超过4500，否则很难引起人们的购买欲望。 上述情况皆是根据半天的实地考察，综合网上资料，及与当地居民交流所得，因时间、资料所限，难免偏颇。如果该项目进入切实的谈判、设计阶段，应再派遣发展部人员对济宁市市场情况进行深入全面的调查。附：济宁日报2014-8-23文章济宁城区"西跨"发展 开发建设大运河沿岸为了彰显济宁城区“运河之都，水城风貌”的城市特色定位，我市于2007年开始确立并实施“拓展城市西部发展空间，实现城区向西跨越”的发展战略。“西跨”不仅承载着济宁弘扬运河文化传承的城市发展定位；还使济宁的城市结构和发展布局更加合理。在这个过程中，运河两岸成了最大的受益者，成为“西跨”的前沿阵地。从2007年至今，济宁市城区“西跨”战略在规划层面上不断细化完善，在开发建设上稳步推进，为中心城区向西发展已经打开一片新天地。济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网济“三河六岸”规划催生大运河两岸加快开发济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房2012年7月，中共济宁市委常委会明确指出，实施了大运河文化产业带的开发建设是济宁市委市政府着眼提升城市品位、完善城市功能、塑造城市形象所作出的重大决策。同年，济宁市“三河六岸”规划出笼，旨在通过梁济运河、老运河和洸府河“三河六岸”的倾力打造，实现了济宁“文化旅游名城，生态宜居水城，现代产业新城”的发展目标。这一规划的实施进一步为大运河两岸的开发建设调弦定调，明确了发展定位。三河六岸战略规划明确“文化古运河、都市大运河和生态洸府河”的主题定位，并以此为基础进行各区段与节点的策划与设计。济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网济宁都市大运河的定位，主要体现在“三段六核”规划之中。根据区位和功能设置的不同，规划将大运河分为都市宜居、盈城水岸和多彩生活三大区段，并策划六大旗舰项目。其中，都市宜居段为北外环与太白楼路之间，盈城水岸段主要为太白楼路与菏兖日铁路之间区域，多彩生活段主要为菏兖日铁路与机场快速路之间区域，每个区段内策划两大旗舰项目。千百年来，大运河静静流淌，缓缓讲述它与济宁不解之缘。“三河六岸”项目启动后，大运河两岸地区，总计18公里，将被赋予新的生机与活力。济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房运河东岸滨河新城开发率先扬帆起航济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网为加快大运河沿岸开发，济宁市成立了大运河文化产业带开发建设指挥部，目前已经完成土地收储2000余亩，所涉及的四个村的回迁安置工作已经启动；大运河东岸的11公里景观带基本建设完工；下一步继续西跨，按照规划完成桥梁和道路建设，对西岸200米的景观带进行选择性的建设。济宁搜房网济宁搜房网在大运河文化产业带规划框架下，任城区在大运河沿岸、老运河沿岸以建设大运河文化产业带为牵引，以“商贸新城、宜居新城、生态新城”为城市定位，坚持产城融合发展，开发建设滨河新城，成为中心城区“西跨”的首站重要板块。2013年底，市区新一轮区划调整后，任城区立足空间重组、品质重塑的实际，强化城乡建设规划和用地调整，同步推进主城区、滨河新城、济北新区“三城”同建，完善功能配套，加快形成提升中部、突破西部、崛起北部的城市布局。以打造“一河两岸”城市滨水新景观带，拓展运河西岸用地，发展旅游观光、居住、物流等功能。高起点建设滨河新城，实现向东呼应主城区、向西辐射济宁经济技术开发区、向北连接济北新区，初显滨河新城现代城市风貌。目前，该区域内五期路网建设基本完成，六期路网建设即将启动，粉煤灰池迁移、水厂建设、污水处理厂建设和老运河清淤工程正在规划；城区客运西站、市中医院迁建、济宁蔬菜批发市场等公共设施配套工程建设进展顺利，不断完善提升该区域内的城市功能配套。现代商贸物流、商务办公和生态居住三大城区供应功能互相支撑，开启了产城一体发展的新篇章。济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网以商贸物流、电子信息等凝聚起新型产业高地济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网济宁城市建设是产业转型升级的重要载体，滨河新城以京杭运河与日菏铁路为界形成仓储物流片区、综合服务区、高效产业区三大功能片区，重点发展仓储物流、批发市场、贸易加工、房地产、文化旅游等临河产业。崛起了豪德商贸物流城、美恒国际汽车博览城等辐射鲁西南地区的大型商贸产业集群。并以这些重点项目为载体，编制完成了运河沿岸重大基础设施布点和综合交通规划。济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网2014年，任城区抓住“智慧城市”试点的机遇，推动技术、产业、网络、应用深度融合，初步形成了电子信息制造业、信息服务机构、科研院所等聚集而成的信息产业集群，先后引进了大唐高鸿、山东钢联、汽车智能防撞系统等项目，为任城区信息产业的发展注入了新的活力。济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网目前，豪德商贸城二期、美恒汽博城二期、运河一号食汇城、中兴智慧城市产业园、中科制造产业园选址确定，这一批大型产业项目将牵头带动整个滨河新城大物流、大商贸以及智慧城市产业的发展，将进一步加快任城区产城一体发展，加快经济转型，为新城开发建设奠定强有力的产业基础支撑。济宁搜房网济宁搜房网济宁搜房网大运河沿岸开发建设是城区“西跨”战略宏伟蓝图的第一步。2014年京杭大运河申遗成功，又为“以河兴市”战略提供了更大的机遇，济宁市经济技术开发区的开发建设又开启了我市跨过大运河继续向西发展的新篇章。