广州花都汇城项目可行性研究报告

录 1项目概况 . 3 目背景 . 3 目现状 . 3 目规模 . 3 2区位分析 . 4 陵 概况 . 4 理环境 . 4 济发展情况 . 5 文社会环境 . 6 市建设与交通区位分析 . 6 3市场分析 . 7 陵 房地产市场 . 7 本概况及特点 . 7 场 走势及前景的判断 . 12 4项目发展定位研究 . 17 目 析 . 17 场定位研究 . 19 需求定位 . 19 展定位 . 19 标客户定位 . 20 5规划设计建议 . 21 目规划布局 . 21 境规划构思 . 21 筑单体设想 . 22 修设计建议 . 22 6初步营销设想 . 22 售范围 . 22 售执行策略设想 . 23 传促销手段建议 . 24 告运作安排 . 24 7物业管理建议 . 25 10社会和环境效益评价 . 28 11结论 . 29 项目概况 目背景 南湖项目地址位于涪陵四环路，现太极集团四周，东至 南至 西至 北至，其中 路， 路经过， 交通便利 ， 与森林公园为邻，环境狭隘 。 目现状 项目拆迁工作已完成 ， 除太极集团自身工厂外 地块现状为 森林，荒土 和鱼塘，无村舍等构筑设施 。 目规模 根据现已批准的规划方案，相关的经济指标如下： 一期项目开发经济技术指标 序号 项目内容 指标 1 用地面积 105970159 亩 ) 2 建筑基底面积 24590 地下室面积 21730 总建筑面积（不包地下室） 192000 中 高层 106260 层 8400 排 别墅 17820 铺 26560 店 32960 建筑密度 6 容积率 7 绿地率 40% 目转让方式 住宅项目采用开发预售方式转让，在建筑进度达到预售要求后开始发售，支付方式可通过一次性支付，亦可通过银行按揭转帐方式。 2区位分析 都概况 理环境 花都区位于广东省中南部 ,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要。 花都区总面积 960 平方公里 ,下辖新华、花山、 花东、赤坭、炭步、岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘 ,中部浅丘台地，南部为广花平原 ,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温 氏度。 济发展情况 改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。 2000，花都国内生产总值年均增长 2006 年 实现生产总值 元，完成工业总产值 元，同比增长 经济效益综合指数达 同比提高 百分点。 全区农业总产值 全区 同比增长 农村经济总收入 元，同比增长 农民人均收入 7325 元，比上年增长 完成地方预算内财政收入 元，同比增长 税收总额 含海关关税及代征税 元），同比增长 完成全社会固定资产投资 元，同比增长 社会消费品零售总额 元，同比增长 外贸出口总值 美元，同比增长 实际利用外资 美元，同比增长 人文社会环境 花都区 户籍 人口 72 万，另有华侨、海外华人和港澳同胞近 30 万人。城区常住人口 30 万。 市建设与交通区位分析 花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空立体交通网络。 中国三大枢纽机场之一的广州新国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为 2500 万人次，货运吞吐量为 100 万吨，最大规模可达每年 8000 万人次客运和 300 万吨货运。 广州地区三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉 京广铁路从此经过。区内还有 105、 106、 107 三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过。正在建设的最高时速达 340 公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。 有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量 100 万吨，目前正在进行扩建，到 2007 底年吞吐量可达 300 万吨。 广州市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁 9 号线将于 2013 年前开通。今后，还有广州北三环、城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其他地区。 2010 年，花都城区规划范围为 128 平方公里，城区常住人口达40 万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。 3市场分析 都房地产市场 本概况及特点 广州中心市区地产热带动周边县区地产不断升温。近年来花都房地产销售呈大幅增长趋势，今年 1 到 2 月全区实际销售面积 1331477平方米，比同期增长了百分之 销售金额达 44 亿元人民币，同比增长百分之 根据 花都 统计局公报， 2006 年花都区完成全社会固定资产投资 元，其中完成房地产开发投资额 元，同比增长 其中民间完成投资及外商投资仍是投资的主体。由于广州新白云国际机场的带动，使花都商业性质的投资持续升，以商铺、写字楼、物流、酒店为主的商业营业用房投资额大幅增加。 2006 年，花都区完成商品房销售面积 平方米，同比增长 12%，商品房 销售金额 元，同比增长 2006年花都区房地产市场价格涨势迅猛，根据广州市国土房管局统计数据显示：花都区 2003 年商品房住宅成交均价仅为 1793 元 /平方米， 2006 年全年商品房住宅成交均价更是达到 3235 元 /平方米，住宅成交均价比 2003 年增长了 成交面积为 比增长 14%。 07 年 2 月份，花都区一手商品房住宅成交均价达到 3975 元 /平方米，每平方米比去年同期高出 1268元，增幅高达 个别楼盘销售价格已是突破 6000 元 /平方米大关。 近年来花都区新建商 品房住宅销售情况表 中原地产研究部表示，花都区的楼盘主要分为城区楼盘和郊外山水别墅楼盘两大部份，销售情况也呈现 两极分化现象，档次较高、规模及配套较为齐全的楼盘销售情况非常好，甚至出现卖断货的情况。而规模较小、中低档次、较偏远、配套设施还未成熟的楼盘则销售情况较差。同时由于近两年在部份优质楼盘的带动下，花都楼价上涨的幅度较大，其它楼盘也纷纷跟着上涨，部份项目有意放慢了开发速度，有些楼盘甚至故意减缓销售速度，等待楼价上涨。总体来说， 2006 年花都楼市供货量虽然不少，但高端优质楼盘并不多。从 05 年开始，多家大型发展商纷纷进驻花都开发，不少大型楼盘已相继开工建设，今年春节前后，中房观湖国际及骏威锦东花园的开盘为花都楼市带来 新一轮购房热潮，至春节前，二盘推出的首期单位均全部售罄，销售均价创下 6000 元 /平方米的花都历史记录。预计到 2007 年至 2008年，花都新推楼盘及货量都将会达到高峰。 都区主要楼盘情况表 区域 项目名称 项目位置 规模 均价（元/ 销售情况 城区 雅居乐 花都区迎宾大道 27 万 500 售罄 雅居乐 花都区天贵路 15 万 墅 9000 洋房 4100 别墅售出约80% 洋房基本售罄 骏威锦东花园 花都区紫薇路 总建 120万 房 5500 首 期售出90% 中房观湖国际 花都区环湖路 占地 480亩 洋房 4600 首批售罄 云珠花园 花都区龙珠路 梯洋房3800 基本售罄 新都城市花园 花都区兰花路 约 4 万 房 4300 首期基本售罄 金色华庭 花都区龙珠路 电梯住宅3300 住宅售出约80% 永愉花园 花都区凤凰路 梯洋房3800 住宅售出约90% 场片区 合和新城 花都区迎宾大道 73 万 房 3500 联排别墅5500 首期售出约80% 豪利花园 花都区镜湖大道 梯洋房3600 首期售出约85% 郊外 雅堡新城 广清高速公路海布出口 100 万 梯洋房2400 别墅7000 近期推出洋房和别墅 天湖峰境 花东镇山前大道 800 亩 别墅8000购阶段 南航碧花园 山前大道 160 万 墅 7500 还有少量尾货 芙蓉绿茵豪苑 芙蓉度假村 22 万 墅 7500 售出约 70% 碧桂园假日半岛 山前大道 650 万 墅 5500 售出约 1500多栋别墅 资料来源：中原地产研究部 在花都经 济高速发展的带动下，花都区房地产市场逐渐成熟，成为广州楼市的一大亮点。据中原地产介绍，在原有的恒大地产、美林基业、雅居乐、合和集团、雅堡集团、碧桂园集团外，近年更有祈福集团、新鸿基地产、中房集团、富力地产、万科地产、景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都。物业开发也呈多元化发展，包括住宅、别墅、商业、办公写字楼、物流、酒店以及工业房地产等多种类型。目前花都新开工的房地产项目总量达到 20 多个，已公开新项目的总建筑面积约在 600 万平方米左右，一场地产开发热潮将在北部掀起。 综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特 点： 在供应方面：项目的开发以多层 住宅 、别墅为主，并以别墅为发展方向。 在需求方面：买家以广州、香港人士为主，其中广州人占大部分，其余少量为花都人吸纳消化。还有，买家以二次置业者居多，中等面积单元的销路较大，以别墅为市场焦点。 在销售策略上，一般先以低价入市，带动起人气，得到社会认同，创造出项目品牌，然后再进行后期的开发。 场走势及前景的判断 （ 1）政府政策 花都区国土房管局早在 1998 年 6 月 20 日就颁布了国有土地基准地价，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化、规范化轨道，保证了土地的增 值保值和房地产市场的健康发展。花都区的地价和房价在广州市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟一类，投资大有可。 （ 2）市场需求 根据珠江三角洲经济区城市群规划预测到 2010 年，花都城区规划范围为 128 平方公里，城区常住人口达 40 万人，城镇居民人均居住面积达到 30 平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。 由于经济的连续快速发展，未来几年，花都区的人口将快速增长。 其中汽车产业方面，目前全区共有整车生产企业 2 家，汽车零部件生产企业已超过 100 多家。年产值达到 350 多亿元，占全区工业总产值的 50%左右，对全区工业增长的贡献率达到 95%以上，根据花都区政府工作计划，预计到 2010 年花都区汽车及相关产业产值将可超过 1000 亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模达到 50 平方公里的汽车工业园将全面建成。已在汽车城正式落户的 "世界 500 强企业 "有 10 家。目前已投产企业共 25 家，大部份投资企业目前均在装配建设中，随着大批进驻投资企业的建成投产，预计未来几年可以为花都区增加大量外来人口，其中由于汽车及其零配件企业因技术要求 较高，技术人员管理人员占有较大的比例，其中将会有较多的外籍技术及管理人员，外来人口素质及其购买力相对较高，住房需求将会有大幅度的增长。 除了汽车产业的带动外，花都区由于新机场的投入使用，空港经济的快速发展，将会有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流业的发展将会有无限的商机。由于新机场的投入使用，与之相关的航空物流、国际商务、广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。目前世界四大快递公司之一的美国联邦快递公司亚太转运中心落户花都并已开工建设，同时祈福集团、富力地产在花都的大型物流项目 也相继开工建设中，众多的大型星级酒店将云集新机场周围。预计空港物流业及其相关产业的快速发展，将会吸纳更多人才进入花都，加上白云机场庞大的员工队伍，必将带来大量的住房市场需求，带旺花都房地产业的发展。 广州市花都区具有 "中国皮具之都 "的称号，在全国越来越显示出举足轻重的地位；位于花都区狮岭镇的 "狮岭（国际）皮革皮具城 "吸引了众多来自全国各地的皮具原材料、辅料企业或经销商、制造商进驻经营。花都区狮岭镇已形成了集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流等相配套的产业集 群体系，已成为全国最大的皮革皮具原材料及其辅料集散基地和皮具生基地。目前，花都区狮岭的皮革皮具生产企业多达 2700 多家，皮革皮具从业人员近 10 万人，年产皮具 4 亿只，年产值超过 60亿元人民币。狮岭皮具产品份额占广州市场的 60%、广东市场的35%，皮具皮革交易量居全国第一。 此外，全国最大的皮革皮具专业批发市场 -"狮岭（国际）皮革皮具城 "每天交易额超过 200 万欧元。每年举办国际性的皮革皮具行业盛会 岭）国际皮革皮具节，更使花都狮岭声名远播，蜚声海外。近年来花都皮革皮具业的快速发展带动了一大批房地产企业 的兴旺，其中位于狮岭及山前旅游大道一带的楼盘如 "南航碧花园 "、 "五溪御龙湾 "、 "雅堡新城 "及位于花都新城区的 "雅居乐 、 "锦尚明苑 "等已开发楼盘的购房客户中，皮革皮具从业人员占有非常大的比例，随着花都皮革皮具业的进一步发展，必将为花都的房地产企业带来大量的购房客户。 珠宝产业作为花都区重点培育发展的新兴行业，则展示出蓬勃魅力，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝生产加工和交易平台。