养老地产成各开发商争夺热点

养老地产成各开发商争夺热点【发布时间】 2011-04-13          【来源】 战略规划部         作者： 战略规划部          · 内容：         在莱坊房地产经纪(北京)有限公司联席董事杨杏妮看来，开发商主导的养老地产有“动机不纯”的倾向，开发商拿地困难是众所周知的，如果以养老地产的名义拿地则会相应顺利一些，不能排除这是一种忽悠。养老地产正在成为各大开发商、险资和境外资本争夺的热点。万科、保利颇为 巧合都选择在去年底公开旗下首个养老地产项目，首创、华润等地产公司专门成立了研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”，外资近来也加入了战局。国内的养老地产仍处于初级阶段，目前还尚无一例真正成功运营的老年住宅项目。     2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。作为万科进军老年地产领域的首个项目“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工。    身为国内住宅开发的“龙头老大”，万科对养老地产的关注由来已久。其实万科好多年前就开始对老年地产进行调研，对万科而言这个市场很重要。早在2006年，现已成为万科“掌舵手”的郁亮就曾公开表示，公司已在老年住宅领域投入研究。另据万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆透露，郁亮在内部会议上要求北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。从2006年直到2010年12月，万科才将其首个养老地产项目推至台前。记者从北京万科公司获悉，万科老年地产不同于传统的养老院，主要面向的是中产阶级中活跃的知识群体。这一养老地产被称作“活跃长者之家”，是配建在幸福汇整体项目之中的，共包含2.8万平方米的养老公寓及配套商业。未来，此种养老地产有望被引入万科旗下的另外两个项目。万科在老年地产领域走得相对超前，而在此之前，养老公寓、养老住宅的投资方多以民营企业家为主，北京的太阳城、上海的亲和源无不是如此。2008年前后，以万科为代表的部分大型开发商，已将养老地产的战略部署提上了日程。    保利亦是其中之一。在历经两年多的研究之后，保利地产的首个养老公寓项目已于去年11月奠基。记者从业内获悉，保利方面正在重点研究养老地产的未来发展，并因此成立了一支“小分队”在国内各地考察，也曾派专人奔赴日本实地调研养老公寓的运作模式。该项目名为“保利·西塘安平老年健康生活社区”，总投资达4亿元，占地150亩，建筑面积1万平方米，计划于今年底完工。保利地产曾表态，未来亦将在上海、广州等地试点养老公寓项目。    一场养老地产的争夺战已正式打响。除上述两大房地产发展商外，华润置地、首创置业也随之成立了专项调研团队，而永泰红磡也正准备调整自己的战略方向，转向专做“老年养生地产”。    去年9月，险资介入楼市的“口子”终于打开了。根据保险资金投资不动产暂行办法，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%。千亿元险资的首选去向是商业地产，其次就是养老地产。在投资养老地产方面，泰康人寿无疑是保险界中步子迈得最大的公司之一。早在2009年11月，泰康人寿第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目。此后不久，泰康人寿又斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，计划在当地建造第一家泰康养老社区。该项目将于2013年至2014年建成。去年底，业界盛传泰康人寿已在上海崇明岛成功“圈地”2000亩用于建造高级养老社区。不过上海、北京并非泰康唯一选择，泰康已看好海南三亚，将高档养老社区的模式在全国铺开。     中国人寿在养老地产领域的投资紧随泰康人寿其后，就连项目选址也与后者颇为相似。在今年全国“两会”期间，中国人寿董事长杨超就曾透露，公司已在河北廊坊拿地超万亩，总投资额约100亿元。他表示，中国人寿初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南。不仅如此，在北京，中国人寿也购置了相当大规模的土地。进军养老地产是众多保险公司实现跨越式发展的理想路径，通过借道养老社区项目，保险公司可顺利在地产开发领域分到一口“蛋糕”。除此之外，建设高档养 老社区也被保险业界视为是一个比较稳定的投资渠道。在泰康人寿董事长陈东升看来，养老社区向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品，还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等，至少可将寿险产业链拉长20-30年。【中国人寿则在升级为远洋地产第一股东后，除成功收购一上海地产公司外，还以25.9亿元在杭州拿下一幅商业地块。此外中国人寿还在河北廊坊拿地逾万亩，计划总投资约100亿元打造“养老地产”。】    之所以看好养老地产领域，与国内巨大的潜力市场不无关系。曾有机构统计，以中国人口目前的老龄化增速，国内60岁以上的老年人总数将在2050年超过美国总人口数量。这一日益庞大的老年人住宅市场自然引起不少外资的关注。今年1月，美国城堡投资的创始人韦斯·艾登斯(WesEdens)在中国会晤了政府官员与企业高层，而他此行的目的正是为了与国内的潜在合作者磋商养老地产的可行性。除城堡投资以外，不少国外以开发老年公寓为主的大型公司也纷纷开始在中国设立办事处，或通过多种方式与国内开发商、政府部门取得联系。这些想要“试水”中国养老地产的公司包括Emer-itusCorp.、美国老年社区领先开发商LifeCareSe rvicesLLC等等。    “中国还没有真正的养老地产”国内养老地产市场在近几年内还无法摆脱鱼龙混杂的情况，各类资本或为借道养老地产项目进军楼市获利，或为曲线取得土地，或视老年公寓为热钱的投资洼地，其指向性不一而足。探究其中微妙之前，先要厘清“养老地产”这个概念。从大的分类来看，养老建筑可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。        养老住宅指的是面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品，其中又可进一步细分为融入普通住宅区中的配建型和集中建设的专业型两种。社区养老服务中心指的是建设于社区之中、面向老年居民提供专项服务的社区配套设施。养老公寓指的是适应于老年人集中居住、集体生活并提供相关各类服务的居住设施。养老护理机构指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人，提供护理及医疗服务的设施。        中国目前有一些大型养老设施实际上是专业型养老住宅与养老公寓的混合体。既有大体量、集中建设的老年人公寓，也附带了针对性的养老服务。如果从投资人看，国内现已建的养老设施的投资方有开发商、保险资金、民营及政府民政部门这四类，北京太阳城、泰康养老社区、上海亲和源可视为前三者的代表。纵观各类养老设施不难发现，由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主，均有“福利”的性质；险资的主攻方向则是高端养老项目，有度假村的性质；开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。        显然，养老公寓并非幸福汇的主体。资料显示，北京万科幸福汇项目的建筑面积约16万平方米，其中养老公寓和配套商业仅占2.8万平方米，养老公寓约有142套房源，主要是套内面积为60平方米的一居室和90平方米的两居室户型。北京万科透露，幸福汇养老公寓的定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。如此定位自然与公益性质的养老物业不同。万科董事会主席王石也曾就此表示，万科所从事的养老物业并非是公益性的，面向的是中高端消费群体，以盈利为目的。开发商和险资并非想做专业的养老住宅，政府兴建的养老院规格档次偏低，民营养老机构资金水平尚嫌不够，中国还没有真正意义上的养老地产。