公允价值计量浅探.ppt

Presentedby FennyGuoManager LehmanBrownChina 公允价值计量浅探 公允价值计量在我国应用的历史公允价值的涵义 准则间的比较公允价值的涵义 与其他计量属性的比较公允价值的计量方法公允价值在新会计准则中的应用解读公允价值计量在现阶段对公司的影响 本文结构 我国会计准则对公允价值的运用 经历了 先用后弃 禁而又用 这样几个阶段 1998年发布的 债务重组 中 首次采用公允价值计量 在2001年1月修订的前债务重组 非货币性交易等准则中有公允价值的运用 但是在同年 即2001年 财政部又取消了公允价值在上述准则中的应用 2006年2月发布 2007年1月1日首先在上市公司中实施的新会计准则体系中大量涉及公允价值的应用 公允价值计量在我国应用的历史 我国财政部于2006年2月15日发布了38项企业会计准则 其中涉及会计要素计量的有30个 在这30个准则中有17个程度不同地运用了公允价值计量属性 主要涉及的会计准则有以下几个 收入投资性房产非货币性资产交易债务重组金融工具的确认和计量 公允价值被重新引入中国会计准则 公允价值的英文是 FairValue 在会计领域 各国会计准则对于公允价值的定义不尽相同 中国会计准则财政部在2006年2月15日发布的新 企业会计准则 基本准则 中 对公允价值所下的定义是 在公允价值计量下 资产和负债按照在公平交易中 熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量 美国会计准则美国财务会计准则委员会 FinancialAccountingStandardsBoard FASB 于2006年9月正式发布了美国财务会计准则第157号 StatementofFinancialAccountingStandards SFASNO 157 公允价值计量 其中 公允价值是指在计量日 市场交易者在有序交易中 销售资产收到的或转移负债支付的价格 国际财务报告准则现行国际财务报告准则 InternationalFinancialReportingStandards IFRSs 对公允价值的定义为 公平交易中 熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额 公允价值的涵义 准则间的比较 从内容上看 公允价值的定义略有差异 但总的来说是在公平交易的前提下 资产交换或负债清偿的金额 公允价值是一种计量属性 到目前为止 我们对财务报告中的计量可以看到下列变化 由早期以历史成本为主 甚至占完全统治地位 到几种计量属性同时并用 再到当前倾向于采用公允价值 这种种变化明显地说明 计量属性的采用决定于社会经济的发展 即经济环境的变化和各种不同计量属性所带来的不同经济后果及其应用的不同前景 除公允价值这种计量属性外 2006年2月份发布的 企业会计准则 基本准则 第四十二条还列举了四种其他计量属性 它们是 1 历史成本 2 重置成本 3 可变现净值 4 现值 其他计量属性 历史成本从最一般的意义上讲 是指取得资源时的原始交易价格 是成本计量 公允价值是对资产和负债以当前市场情况为依据进行价值计量的结果 是价值计量 这是公允价值计量与历史成本计量的根本区别 从计量时态上来看 历史成本属于过去时态 只能用于初始计量并供以后各期进行摊销和分配 不存在后续计量问题 公允价值计量的时态观是跳跃的 它强调动态 及时地反映企业资产和负债的价值变化 在编制报告日或交易日以后的任何新计量日 企业必须根据报告日的新情况对各项资产和负债项目进行重新计量 并在报表中予以反映 使报表信息更相关 成本计量与公允价值计量并不总是相互冲突的 在初始确认时 成本与公允价值应该是相等的 除非发生的交易是不正常的 不公平的 公允价值与历史成本的比较 在重置成本计量下 资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量 负债按照现在偿付该项债务所需支付的现金或者现金等价物的金额计量 重置成本是现在时点的成本 遵循的是实物资本保全 它强调站在某企业主体角度的投入价值 而公允价值强调独立于企业主体的市场角度的市场价值 对于买方而言是投入价值 对于卖方而言是产出价值 对于产成品等企业自制资产而言 其重置成本一般要低于公允价值 因为后者往往还包含卖方利润 对于从市场上刚刚购入的新资产而言 二者的金额可能相等 而前提则是该资产是在熟悉情况和自愿双方的公平交易中取得 公允价值与重置成本的比较 在可变现净值计量下 资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本 估计的销售费用以及相关税费后的金额计量 可以看出 可变现净值是在不考虑货币的时间价值的情况下 计量资产在正常的经营过程中可带来的预期现金流入或将要支出的现金流出 又称预期脱手价格 它同公允价值的区别是 第一 可变现净值不考虑货币的时间价值 而以市场评价为基础的公允价值显然不会如此 第二 可变现净值是扣除了预计变现过程中的直接成本后的净值 公允价值通常不考虑直接成本 公允价值与可变现净值的比较 在现值计量下 资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量 负债按照预计期限内需要偿还的未来净现金流出量的折现金额计量 从数学上讲 任何一种现金流量和利率的结合都可以用来计算现值 然而 现值本身不是会计计量的目的 仅仅使用某个随意的利率对一系列现金流量进行折现 得到的现值只能为财务报表的使用者提供非常有限甚至是误导的信息 为了使财务报告能够提供具有决策相关性的信息 现值必须能够反映被计量资产或负债的某些可观察的计量属性 而这种属性其实就是公允价值 由此可见 未来现金流量现值本身不能称为计量属性 在初次确认和新时点计量中使用现值的唯一目的是估计公允价值 公允价值与现值的比较 从以上的分析可以看出来 其他四种计量属性在不同条件下其实都是公允价值的表现形式 公允价值的突出特点是 在交易或事项尚未发生时对市场价值发生变化的资产和负债 进行以当前市场情况为依据的重新计量 有时在缺乏市场价格时还要应用现值技术 这种计量因为有各种条件的约束 在很多情况下不可能绝对的准确 只能是一个估计金额 即相对公允的价值 由于估计的存在 2006年出台的新会计准则 虽然广泛地引入了公允价值的计量属性 既与国际会计准则之间保持了较高的协调性 但是又考虑中国国情 与国际会计准则存在一定的差异 对公允价值的应用采取了适度和谨慎的态度 其使用范围比国际会计准则更窄一些 限制更严一些 如在有些准则 生物资产 投资性房地产等 中 我国会计准则规定的优选模式是成本模式计量 只对有确凿证据表明公允价值能够持续可靠取得的可以用公允价值模式计量 而在国际会计准则中则首选的是公允价值模式 公允价值的突出特点 我们已经了解了公允价值的涵义和特点 那么在实践当中 公允价值如何计算呢 我们可以把确定公允价值的过程总结如下 当交易已经发生 价格是确定的 非强迫或清算的 则公允价值就是该交易价格 如果交易未发生 则需要估计 如果可以直接从市场标价观察公允价值 则直接使用该标价 如果不能 则应当运用那些估计结果最接近公允价值的可行的估价技术 可以看出 在确定的情况下 公允价值信息与历史成本信息并无差别 可靠性程度很高 在需要估计公允价值的情况下 如果可以获得可比的市场价格 从而可以采用市价法进行估计 由于它是独立于管理者的外部市场的信息 因而也是可靠的 当采用现金流量法时 如需对现金流量和折现利率进行估计 由于使用了更多的假设 则其可靠程度将会受到影响 公允价值的计量方法 企业会计准则 基本准则 中涉及到公允价值的共有以下几条 第四十二条会计计量属性主要包括 一 历史成本 二 重置成本 三 可变现净值 四 现值 五 公允价值 在公允价值计量下 资产和负债按照在公平交易中 熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金领计量 第四十三条企业在对会计要素进行计量时 一般应当采用历史成本 采用重置成本 可变现净值 现值 公允价值计量的 应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量 公允价值的应用 1 基本准则 企业会计准则第3号 投资性房地产 中涉及到公允价值的共有以下几条 第十条在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下 可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量 采用公允价值模式计量的 应当同时满足下列条件 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息 从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计 第十一条采用公允价值模式计量的 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 第十二条企业对投资性房地产的计量模式一经确定 不得随意变更 从成本模式转为公允价值模式 视为会计政策变更 应当根据 企业会计准则第28号 会计政策 会计估计变更和差错更正 的相关规定进行处理 已采用公允价值模式计量的投资性房地产 不得从公允价值模式转为成本模式 公允价值的应用 2 投资性房产准则 第十五条采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 第十六条自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时 投资性房地产按照转换当日的公允价值计价 转换当日的公允价值小于原账面价值的 其差额计入当期损益 转换当日的公允价值大于原账面价值的 其差额计入所有者权益 第十九条企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息 投资性房地产的种类 金额和计量模式 采用成本模式的 投资性房地产的折旧或摊销 以及减值准备的计提情况 采用公允价值模式的 说明公允价值的确定依据和方法 以及公允价值变动对损益的影响 房地产转换情况 理由 以及对损益或所有者权益的影响 当期处置的投资性房地产及其对损益的影响 公允价值的应用 2 投资性房产准则 续 企业会计准则第4号 固定资产 中涉及到公允价值的有 第八条外购固定资产的成本 包括购买价款 进口关税和其他税费 使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费 运输费 装卸费 安装费和专业人员服务费等 以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产 应当按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配 分别确定各项固定资产的成本 公允价值的应用 3 固定资产准则 企业会计准则第5号 生物资产 中涉及到公允价值的有 第二十二条有确凿证据表明生物资产的公允价值能够持续可靠取得的 应当对生物资产采用公允价值进行计量 采用公允价值计量的 应当同时具备下列条件 一 生物资产所在地有活跃的交易市场 二 能够从交易市场上取得同类或类似生物资产的市场价格及其他相关信息 从而对生物资产的公允价值做出合理估计 公允价值的应用 4 生物资产准则 企业会计准则第7号 非货币性资产交换 中涉及到公允价值的有 第四条非货币性资产交换同时满足下列条件的 应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本 公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益 该项交换具有商业实质 换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量 换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的 应当以换出资产的公允价值作为确认换入资产成本的基础 除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠 第十条非货币性资产交换同时换入多项资产的 在确定各项换入资产的成本时 应当分别下列情况处理 非货币性资产交换具有商业实质 且换入资产的公允价值能够可靠计量的 应当按照换入各项资产的公允价值占换入资产公允价值总额的比例 对换入资产的成本总额进行分配 确定各项换入资产的成本 非货币性资产交换不具有商业实质 或者虽具有商业实质 但换入资产的公允价值不能可靠计量的 应当按照换入各项资产的原账面价值占换入资产原账面价值总额的比例 对换入资产的成本总额进行分配 确定各项换入资产的成本 公允价值的应用 5 非货币性资产交换准则 企业会计准则第8号 资产减值 中涉及到公允价值的有 第六条资产存在减值迹象的 应当估计其可收回金额 可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定 处置费用包括与资产处置有关的法律费用 相关税金 搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等 第七条资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值 只要有一项超过了资产的账面价值 就表明资产没有发生减值 不需要再估计另一项金额 公允价值的应用 6 资产减值准则 第八条资产的公允价值减去处置费用后的净额 应当根据公平交易中有法律约束力的销售协议价格减去直接归属于该资产处置费用的金额确定 资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定 在既没有法律约束力的销售协议 又不存在活跃市场的情况下 应当以可获取的最佳信息为基础 估计资产的公允价值减去处置费用后的净额 同行业类似资产的最近交易价格或者结果可以作为估计资产公允价值减去处置费用后的净额的参考 企业按照上述规定仍然无法可靠估计资产的公允价值减去处置费用后的净额的 应当以该资产未来现金流量的现值作为其可收回金额 公允价值的应用 6 资产减值准则 续 企业会计准则第12号 债务重组 中涉及到公允价值的有 第五条债务人以非现金资产清偿债务的 债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额 确认为债务重组利得 计入当期损益 转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的差额 确认为资产转让损益 计入当期损益 第六条将债务转为资本的 债务人应当将债权人放弃债权而享有股份的面值总额确认为股本 或者实收资本 股份的公允价值总额与股本 或者实收资本 之间的差额确认为资本公积 重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额 确认为债务重组利得 计入当期损益 公允价值的应用 7 债务重组准则 第七条修改其他债务条件的 债务人应当将修改其他债务条件后债务的公允价值作为重组后债务的入账价值 重组债务的账面价值与重组后债务的入账价值之间的差额 确认为债务重组利得 计入当期损益 第九条以现金清偿债务的 债权人应当将重组债权的账面余额与收到的现金之间的差额 确认为债务重组损失 计入当期损益 债权人已对债权计提减值准备的 应当先将该差额冲减减值准备 减值准备不足以冲减的部分 确认为债务重组损失 计入当期损益 公允价值的应用 7 债务重组准则 续 企业会计准则第14号 收入 中涉及到公允价值的有 第五条企业应当按照从购货方己收或应收的合同或协议价款确定商品销售收入金额 己收或应收的合同或协议价款显失公允的除外 应收的合同或协议价款与其公允价值相差较大的 应按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额 应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额 应当在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销 计入当期损益 原 企业会计准则 收入 规定 收入应按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定 新 企业会计准则 收入 的创新之处体现在以下两点 1 公允价值的引入 2 现值概念的运用 公允价值的应用 8 收入准则 举例 光华公司主要从事机器设备的生产 销售业务 由于所售设备价值较高 企业主要采用分期收款或递延收款方式销售产品 2007年1月1日光华公司售出一台机器设备 合同约定采用分期收款方式从销售当年年末分5年分期收款 每年支付10000元 5年合计50000元 合同另外约定 如果在购买设备当时付款 只需支付37908元即可 为了简化计算 暂不考虑增值税 公允价值的应用 8 收入准则 续 举例 案例分析 合同约定的应收金额为50000元 公允价值 应收金额的现值 为37908元 也就是说 现在的37908元与以后5年每年年末支付10000元时等值的 按照新的 企业会计准则 收入 规定 收入应按公允价值37908元入账 应收金额与公允价值之间的差额作为利息收入处理 帐务处理 2007年1月1日借 应收帐款37908贷 主营业务收入37908 结转成本分录略 2007年末借 银行存款10000贷 应收帐款6290利息收入 或财务费用 3791 公允价值的应用 8 收入准则 续 企业会计准则第22号 金融工具确认和计量 中涉及到公允价值的有 第七条金融资产应当在初始确认时划分为下列四类 一 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 二 持有至到期投资 三 贷款和应收款项 四 可供出售金融资产 第九条金融资产或金融负债满足下列条件之一的 应当划分为交易性金融资产或金融负债 一 取得该金融资产或承担该金融负债的目的 主要是为了近期内出售或回购 二 属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分 且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理 三 属于衍生工具 公允价值的应用 9 金融工具的确认与计量 第十条除本准则第二十一条和第二十二条所指情况外 只有符合下列条件之一的金融资产或金融负债 才可以在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债 一 该指定可以消除或明显减少由于该金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况 二 企业风险管理或投资策略的正式书面文件已载明 该金融资产组合 该金融负债组合 或该金融资产和金融负债组合 以公允价值为基础进行管理 评价并向关键管理人员报告 在活跃市场中没有报价 公允价值不能可靠计量的权益工具投资 不得指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 活跃市场 是指同时具有下列特征的市场 一 市场内交易的对象具有同质性 二 可随时找到自愿交易的买方和卖方 三 市场价格信息是公开的 公允价值的应用 9 金融工具的确认与计量 续 第三十二条企业应当按照公允价值对金融资产进行后续计量 且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用 但是 下列情况除外 一 持有至到期投资以及贷款和应收款项 应当采用实际利率法 按摊余成本计量 二 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资 以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产 应当按照成本计量 公允价值的应用 9 金融工具的确认与计量 续 在新会计准则下 部分具有活跃交易市场 流动性强的资产以公允价值计量 使得不同公司的资产价值更加具有可比性 有利于投资者在不同公司之间的比较选择 例如 2007年12月31日 甲 乙两家上市公司同时拥有A公司同样数量的股票 价值400万元 假设两家公司均是短期持有该股票 甲于2007年1月1日以200万的成本购入 乙于2007年8月1日以300万的成本购得 在新会计准则下 两家公司资产负债表上的短期股票投资均为400万元 不会存在差异 而在旧会计准则下 甲的短期投资只能是200万元 乙则是300万元 同样的资产 以不同的价格记录 会使不同公司之间的资产缺乏可比性 公允价值的应用 9 金融工具的确认与计量 续 公允价值的应用 9 金融工具的确认与计量 续 2006年2月15日 财政部发布了新会计准则 同时规定新准则将自2007年1月1日起在上市公司率先施行 同时鼓励其他企业执行 沪深两市上市公司在披露2007年第一季度的财务报告时 已经率先使用了新会计准则 其中 公允价值对公司财务报表的影响极为深刻 公允价值在现阶段对公司的影响 雅戈尔2006年年报披露其新旧会计准则下的股东权益差异为28 2亿元 涨幅高达62 新会计准则的应用为何对公司的净资产产生如此大的影响 雅戈尔出现的这种差异是中国证券市场特殊时期的产物 不具有普遍意义 也不会长期存在 纵观雅戈尔或其它类似公司 净资产出现巨额差异的主要原因是其持有的股票投资 中信证券的价格变化 由于雅戈尔是中信证券的发起人股东 其平均持股成本仅在1 70元左右 而中信证券2006年最后一个交易日的收盘价则为27 38元 涨幅在15倍以上 由此形成了巨额的股东权益差异 公允价值在现阶段对公司的影响 1 净资产 公允价值的应用 将对持有上市公司的股权的公司的投资收益产生巨大影响 仍然以雅戈尔为例 该公司2007年第一季度实现了9 46亿元净利润 其中出售中信证券股份获利11 34亿元 税前 然而在其报表中 雅戈尔2007年第一季度出售中信证券获得的税前收益应当是3 6亿元左右 而不是11 34亿元 这是因为 该公司2006年末共持有中信证券18 366 56亿股股份 总成本为3 15亿元 每股成本约1 72元 按照新会计准则的要求 雅戈尔将所持股份中已过禁售期的12 407 5万股划分为可供出售金融资产 并将持股成本与2006年底中信证券收盘价27 38元之间的差额 即公允价值变动 进行追溯调整 调增了股东权益31 84亿元 这样 当雅戈尔2007年2月以每股约39 36元的均价出售3 012 13万股中信证券股份时 只应确认约3 6亿元的投资收益 倘若没有采用新会计准则 则雅戈尔应确认的投资收益将高达11 34亿元 我认为 股权分置改革给投资者带来财富效应时 采用历史成本将抹杀这些 改革红利 而采用公允价值则将改革成果予以明示 对投资者的决策更具相关性 公允价值在现阶段对公司的影响 2 投资收益 对上市公司的影响必须考虑到股权分置改革 改革之前 上市公司持有的法人股主要以账面价值 历史成本法 计量 股改限售期过后 原来的法人股将获准上市流通 根据新的会计准则 其估值将以公允价值 二级市场的交易价格为主要计量依据 在目前二级市场的交易价格普遍高于相关股份账面价值的情况下 会计准则的改变将使得持有这些公司股权的上市公司的所有者权益大幅增加 并且未来其所持有的股份予以出售时 也会带来当期收益的大幅增加 由此给那些持有其他上市公司法人股的公司 带来了价值重估的机会 而近一年以来 随着中信证券等个股股价的持续上涨 也提升了投资者对持有中信证券股权的上市公司 如两面针 雅戈尔等的估值预期 带来了相关公司股价的同步上涨 反映出新会计准则对投资者的投资预期和估值判断的影响 已经在市场中逐步得到体现 公允价值在现阶段对公司的影响 2 投资收益 仍然以雅戈尔为例 经历了前期的大比例减持之后 目前公司仍持有中信证券15 354 43万股的股权 以中信证券4月份51 13元的股价计算 其持有的股权市值高达78 51亿元 即使不考虑雅戈尔其他资产的价值和投资收益 仅仅其持有中信证券的股权价值 折合每股已经高达4 41元 如果考虑公司前期减持中信证券3 012 1万股股权所带来的投资收益 公司投资中信证券所带的投资溢价 折合每股则超过5 20元 与此类似 像岁宝热电 东方集团 两面针等持有其他上市公司股权的公司 采用新会计准则后 其股权投资方面的潜在收益将在其财务报表上体现出来 从而带来其所有者权益的大幅增加和市净率水平的降低 但需要注意的是 资产重估增值对公司每股收益和净资产的影响是一次性的 新准则首次执行不会带来公司现金流的增加 相反 因资产重估增值 导致公司当期账面盈利增长而需要额外增加当期的税收支出 反而加重了企业的现金压力 公允价值在现阶段对公司的影响 2 投资收益 对上市公司的影响1 地产公司估值影响有限 零售商业影响相对较大 公允价值模式改变的主要是会计利润 并未改变投资性房地产的现金流 因此并不改变投资性房地产的价值 目前房地产行业分析师大多采用资产重估的方法 比较法和折现现金流法 对房地产上市公司进行估值 从理论上与公允价值模式相一致 不同的是分析师对房地产公司拥有的非投资性房地产也进行重估 但在零售商业多半没有采用此类方法估值 因此对其影响相对较大 2 税收问题可能导致公允价值模式降低公司价值 如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产 将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销 这会增加公司的所得税 导致投资性房地产现金流下降 从而降低公司价值 目前对于公允价值模式的税收问题还没有相应规定 如果公允价值模式使得原有的折旧摊销的税收扣除效应消失的话 对公司股东而言是不利的 公允价值在现阶段对公司的影响 3 投资性房地产 3 公允价值增大了公司经营成果的不稳定性 采用公允价值模式后 拥有较多投资性房地产的公司的业绩 将更多地受该物业市场价格变化的影响 这增加了公司业绩的不稳定性 有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力 4 若没有税收配套政策出台 预计多数上市公司选择原有成本模式 但我们并不排除在提高再融资金额等其他利益驱动下 有些公司可能采取公允价值模式 例如再融资的背景下 公允价值模式可能会提高公司会计利润 从而有可能提高估值水平和再融资金额 如果这种情况出现 那么对老股东可能有利 对新股东则不利 房地产上市公司中投资性房地产较多的有中国国贸 金融街 陆家嘴 招商地产 深宝恒 浦东金桥 中华企业等 零售上市公司中投资性房产较多的是小商品城 益民百货 广州友谊 豫园商城等 投资性房地产新会计准则的颁布有可能成为股价表现的催化剂 但是我们认为更重要的还是要关注公司的管理和公司的价值 公允价值在现阶段对公司的影响 3 投资性房地产