小区房屋及公用设施维修养护方案.doc

小区房屋及公用设施维修养护方案1、提要：制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。1.1建筑物结构特色xx*华庭住宅小区，位于xx县城，长安路东侧、海兴中路北侧、枣北路西侧、盐北河南侧，用地规整，交通便利。总建筑面积约97802.54，由多层16栋、3栋18层（不含地下部分1层）及SOHO楼1栋。1.2房屋本体和公用设施维修养护目标我们对xx*华庭住宅小区房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。1.3对xx*华庭住宅小区房屋及公共设施的管理策略为做好xx*华庭住宅小区的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理策略：1.3.1预防性保养策略重视xx*华庭住宅小区房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。1.3.2重点服务策略根据建筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。1.3.3技术先行策略我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。1.4建筑物管理的重点及对策1.4.1管理重点之一：玻璃幕墙维修养护xx*华庭住宅小区大量使用玻璃幕墙，根据市建筑幕墙检测曾对市玻璃幕墙工程的现状进行的调研，结果发现随着幕墙使用时间的推移，目前已有10%以上的工程出现了不少质量问题，涉及调查的931个建筑，有90个出现问题。其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题。所以，玻璃幕墙的维护是建筑物管理的一个重点。对策：(1)建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的"动风压三性能检测"检测一次。(2)做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。1.4.2管理重点之二：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护对策：(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。(2)针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在台风来临前做好门窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。(3)加强建筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章装修。(4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏的饰面等。1.4.3重点管理之三：外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护对策：(1)加大检查力度，将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人，实施质量专业控制；采用多重保障制度，日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合，防患于未然。(2)做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。(3)做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作，并采取预防性养护等措施，减少大修次数，降低维护成本。(4)对施工过程进行严格控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。1.4.4重点管理之四：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护对策：(1)定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学维护保养方案并组织实施。(2)加强员工业务技能培训，提高维修技术。(3)做好材料特性的研究和技术贮备工作，掌握其技术标准和参数，包括材料配比方案等。1.4.5重点管理之五：装饰材料的养护对策：(1)了解掌握xx*华庭住宅小区各种装饰材料的使用和维护特性。(2)加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作，及时处理变色、脱落、破损，发现问题及时处理。(3)定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理，对进口的黑色大理石日常重点检查，定期清洁、维护，更要注意在清洁、维护中，要使用适当的药剂，禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。(4)加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。(5)严格把好材料和维修质量的验收关，工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。(6)及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理，及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，避免污水等侵蚀房屋设施。1.5房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围是：承重结构部位（包括柱、梁、楼盖、屋顶等）、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。（电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见2.设备管理）。公用设施维修养护范围：规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。1.6房屋本体及公用设施维修养护计划1.6.1房屋本体维修养护计划：房屋本体维修养护计划表序号项目时间间隔次数维修养护内容1地基基础半年一1检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。2检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季一1适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一1检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。2承重结构梁每季一1检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。板每季一1检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。柱每季一1检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。承重墙每季一1检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3非承重墙每月一1检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年一2检查墙体结构性能是否完好。4楼地面每季一1检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年一1检查楼地面面结构功能的完好性。5楼地面每季一1检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年一1检查楼地面面结构功能的完好性。6公共通道、门厅等每周一1检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。2公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年一1检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2补换损坏的地板。3修复空鼓的地板。每年一1油漆扶手。7外墙面铝型材、玻璃幕墙、大理石每周一1修补外墙饰面裂缝、脱落部分。2更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。每半年一1结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。2特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。每年一1雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。备注1台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。3外墙清洗选用适宜的清洁剂。4更换外墙饰面应按原设计要求进行。3建议每25年翻新外墙面一次。8吊顶每周一1检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。每月一2加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。9门窗每月一1检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。2门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年一1更换门窗的易磨损部件。1.6.2公用设施维修养护计划：公用设施维修养护计划表序号项目时间次数维修养护内容1路面路基每周一1检查路面有无积水。2检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。3检查路基有无塌陷。4发现异常及时处理或修复。2路灯及线路每日一1检查灯具完好情况，即坏即修。每周一1检查玻璃灯罩有无破损。2有无金属灯架松脱现象。3灯口、灯栅有无损坏。每季一1检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。2金属灯架有无锈蚀。3发现异常即时处理或修复每半年一1油漆灯具支架。2检查路灯线路有无老化现象。3.油漆灯具线管一次。3停车场（库）每日一1检查路面有无积水。2检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3检查车道灯有无损坏。4检查行车指示标志是否正常。5发现异常即时处理或修复。每月一1检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2限速牌、指示牌是否齐全、完整。3检查挡车器是否正常。4沟渠池井每周一1检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。2检查雨水篦有无异常。每季一1检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。2检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。3检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。4井盖及雨水篦刷漆。5检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5雕塑、建筑小品每周一1全面清洁。2检查有无破损，如有异常及时修复。3检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。6公共标识标牌等设施每周一1保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。2检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年一1检查完好程度，加固。7管网每日一1检查管线接头有无渗漏现象。2检查管线固定支架的松紧情况。每周一1检查管道保温层有无损坏。2管网支架完好。每半年一1管道刷漆。2检查或更换管网。3发现异常及时修复。1.7维修养护实施细则1.7.1砌体结构的修缮与养护砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏，导致透水、渗漏，不仅影响建筑物的外部观感，对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响，严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，内墙采用了如静电屏蔽等相关的技术处理和措施，对于这些部位墙体的维修和加固，除了保证墙体的耐久性外，还要保证相关材料及设施的完整性。1.7.1.1砌体结构的修缮（1）砌体裂缝的修缮砌体裂缝的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。根据砌体裂缝的大小和范围，我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。（2）砌体腐蚀的维修对腐蚀的砌体进行维修前，首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净。一般通过人工凿除，用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗，根据受损程度，主要采用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分，最后重新修复墙面。1.7.1.2砌体结构的加固随着小区投入使用时间的推移，砌体结构的承重构件（如墙、柱等）可能出现开裂、腐蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，我们将对砌体结构进行适当的加固，以确保房屋建筑的使用功能。根据砌体结构的损坏程度，可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法，提高砌体的强度，维护房屋建筑的稳定性。1.7.1.3砌体结构的养护为防止砌体结构受损，我们将做好如下养护和管理工作，保证砖砌体结构完好。（1）定期检查，加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，查明原因并及时采取措施，对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。（2）对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间，如厨房、卫生间等，我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护，发现问题及时修复。（3）经常检修屋面，保持屋面排水系统通畅，做到屋面不积水、不存杂物；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复，减少和稳定温度裂缝发展。（4）保持室外场地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周围积水。（5）禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等，防止墙体结构受浸湿，减弱墙体的承载力。（6）地基基础的损坏，在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理，以免造成结构损坏或扩大损坏。（7）房屋按设计要求使用，不得随意改变用途，特殊需要时，若要改变其使用功能或更新改造，要先进行结构验算，需进行加固时要做加固处理。1.7.2钢筋混凝土结构的修缮与养护钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。1.7.2.1钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。（3）钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。1.7.2.2钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，应聘请具备资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。1.7.2.3钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，可以采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，严禁超载使用。1.7.3房屋防水工程的修缮与养护1.7.3.1玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，玻璃墙面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。（1）玻璃屋面防水工程的修缮对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。（2）屋面防水工程的养护加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。1.7.3.2墙体防水工程的修缮与养护（1）墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，xx*华庭住宅小区大楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料，窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差，饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此，我们会注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，采用局部高压灌浆进行加固堵漏。（2）墙体防水工程的养护定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。定期清洗外墙饰面。1.7.3.3地下室防水工程的修缮与养护（1）地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是水压较小的慢渗漏水，对于孔洞和裂缝渗漏，先找出渗漏源，采用直接堵漏法进行修补；对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补；对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏；能有效消除渗漏水现象。（2）做好地下室防水工程的养护工作。（3）定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。（4）建立技术档案。（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。1.7.4房屋装饰工程的修缮与养护房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维护，既可以保持房屋的美观，创造良好环境，又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀，延长房屋的有效使用期。1.7.4.1定期检查，发现缺陷及时处理。1.7.4.2重点检查板材饰面上部收头处，发现开裂及时修补，避免开裂扩大。1.7.4.3及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况，防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。1.7.4.4检查窗台等突出部位的稳固情况，注意有无饰面块料的破损、脱落和开裂。同时搞好用户正确合理使用的宣传工作，不在块料饰面上钉钉子、随便打洞。确需打洞时，由专业人员操作，以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面，搬抬家具、重物可能碰撞饰面时，先对饰面进行保护。1.7.4.5对各类釉面砖进行擦洗时，选用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用强酸、强碱，以免损坏灰缝和釉面。1.7.4.6大理石板面有微细毛孔，它对有色液体具有强吸收性，一旦有色液体倒在大理石板上，液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层，使大理石变色，并且无法擦洗干净，因此，建议施工方先用环保防护剂进行处理，使有色液体无法进入大理石板内层，保证大理石面永不变色，光亮如新。1.7.4.7定期进行清洗，保持饰面洁净。1.7.4.8外墙饰面附近的铁质构件，要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况，以免锈水流到饰面上造成污染。1.7.4.9定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象，有无虫、蚁、鼠患，及时消除隐患，确保安全。注意保持良好的通风条件，不要让吊顶长期受潮，特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。1.7.4.10加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作，避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏。1.7.5公用设施的维修和养护公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为主。1.8搞好房屋查勘工作通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此，我们将对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作，掌握第一手技术资料，及时处理发生的相关问题。1.9加强房屋装修与改造的管理房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同时，盲目选用不合适的装饰材料，还会破坏人们的工作生活环境，危及人体健康。我们在房屋的管理工作中，重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作，确保房屋使用安全。物业管理处将严格执行市政府物业主管部门的装修管理的相关文件，参照建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法，按程序对房屋装修实施有效管理和控制。第 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