理论与方法教学压题与答案

2010年房地产估价师理论与方法教学压题与详解 内部使用第一部分 1下列不属于房地产区位因素的是（ ）。 A交通 B用途 C环境 D楼层【答案】B【解析】房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。2某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（ ）万元。A96 B192 C240 D480【答案】D【解析】该住宅楼的建筑面积20000000m250004000m2，当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面积土地总面积建筑密度建筑层数，求得土地总面积1000m2，容积率建筑密度建筑层数50%84，土地单价楼面地价容积率12004元/m24800元/m2，则土地总价4800元/m21000m2480（万元）。 3.下列属于土地使用管制的事项有（ ）。A建筑物四周应留有定的空地作为建筑物的绿地和交通B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C某宗土地使用权中，要求容积率为2.0中华考试网D甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商业房地产开发【答案】ACE【解析】对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。B项是土地使用权内容范围，与用途管制不是同一意义。D项说的是地役权，并非用途管制，是乙本就应有的权利。4.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（ ）。A该房地产的实际价格等于名义价格 B该房地产的名义价格为50万元C该房地产的实际价格高于50万元 D该房地产的实际价格为50万元E该房地产不存在名义价格【答案】DE【解析】实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。因此此题实际价格为50万元。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格，因此此题不存在名义价格。第二部分 1房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样 【答案】B 【解析】一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通过简单比较）便可得知，就不需要专业估价；一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。 2在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。 A使用估价对象房地产的实际成交价格 B使用政府公布的房地产交易指导价格 C使用近一年内房地产的平均成交价格 D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 【答案】D en.Examwaaa【解析】在英国和其他英联邦国家，估价准确性的问题经常出现在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中。在专家证人（公认的具有较高专业能力的估价师）的引导下，法官使用“误差范围”的指标。 3房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。 A装饰装修改造 B通货膨胀 C需求增加导致稀缺性增加 D改进物业管理 E周围环境改善 【答案】CE 【解析】房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，是房地产保值外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。 4从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。 A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C有租约限制的房地产 D未来状况下的房地产 E共有的房地产 【答案】BCE 【解析】按照房地产的权益状况，可以把房地产分为：“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产；“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产；“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；共有的房地产；部分产权的房地产；有租约限制的房地产，即已出租的房地产等21项。AD两项是按照房地产实物形态的角度来看。 第三部分1房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大 【答案】C 【解析】房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地的总量有限和面积不能增加，而在于房地产的不可移动特性造成的房地产供给不能集中于一处。 2某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。 A1667B1765C1875D2000 【答案】D 【解析】套内建筑面积已包含套内墙体面积。所以，建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积12525150m2，则每平方米建筑面积的价格3000001502000元/m2。 3建筑物区分所有权包括（）等。 A按份共有所有权B专有部分所有权 C共同关系成员权D共用部分持份权 E长期使用和租赁权 【答案】BCD 【解析】建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、共用部分的持股权、因共同关系所产生的成员权构成。 4有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竟买价进行评估，所得出的评估价值是（）。 A交换价值B公开市场价值C投资价值D理论价格 E标定地价 【答案】ABC 【解析】房地产估价是评估房地产的交换价值而不是使用价值。成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格。 第四部分1估价报告书中说明的（）限定了其用途。 A估价原则 B估价方法 C估价目的 D估价对象状况 【答案】C 【解析】估价目的是指一个房地产估价项目中估价结果的期望用途，或者通俗地说，是委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。 2“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。 A给水、排水、电力、通信 B给水、排水、燃气、热力 C排水、电力、通信、燃气 D排水、电力、通信、热力 【答案】A 【解析】熟地按照基础设施完备程度，又可以分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整；“五通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。 3房地产估价规范的内容包括（）。 A评估制度 B估价原则 C估价程序 D估价报告 E职业道德 【答案】BCDE 【解析】为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了国家标准房地产估价规范（GBT502911999）。其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。评估制度一般由相关主管部门制定，不包含在估价规范之内。 4收益性房地产包括（）。 A未出租的餐馆 B旅店 C加油站 D农地 E未开发的土地 【答案】ABCD 【解析】收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。未开发土地不产生收益，不属于收益性地产。 第五部分1人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。 A空间直线距离B交通路线距离 C交通时间距离D至市中心距离 【答案】C 【解析】区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，包括可及性，便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 2为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。 A3214B3347C3367D3458 【答案】B 【解析】可比实例在估价时点时的价格可比实例在其成交日期时的价格（1价格变动率）期数3000（11%）11元/m23347元/m2。 3在Va/11/（1r）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。 A试错法B移动平均法C曲线拟合法 D线性内插法E指数修匀法 【答案】AD 【解析】市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。在va/r情况下，可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。在va11/（1r）n/r的情况下，通过试错法或内插法求取c。在va/（rg）情况下，是通过ra/vg来求取r。 4成本法中的“开发利润”是指（）。 A开发商所期望获得的利润 B开发商所能获得的最终利润 C开发商所能获得的平均利润 D开发商所能获得的税后利润 E.开发商所能获得的税前利润 【答案】CE 【解析】开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。 第六部分12003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 A.物业协会 B.不动产学会 C.测量师协会 D.测量师学会 答案：D解析：教材38页，正数第3自然段，第一句话内容。 2“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。 A.水通、气通、电通 B.路通、水通、电通 C.路通、水通、气通 D.路通、电通、气通 答案：B 解析：教材64页，熟地部分内容。 3房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小?（） A.买卖双方的知识水平 B.买卖双方的偏好 C.讨价还价能力 D.感情冲动 答案：A 解析：教材78页，第1自然段的内容。 4以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（）。 A.普通商品住房和经济适用住房 B.宾馆与写字楼 C.普通住宅及其配套的娱乐房地产 D.城市地铁和城市公交 答案：C 解析：教材79页，相关物品的价格水平部分内容。普通住宅及其配套的娱乐房地产属于互补品，其他互为替代品。 第七部分1房地产评估价值对应的日期被称作（）。A价值基准日B估价时点C价值时点D估价报告日【答案】B【解析】估价时点称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。因为同一宗房地产在不同的时间有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。2关于基本估价方法，英国体系包括（）。A成本法、市场比较法、收益法B成本法、收益法、投资法、剩余法C比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法D成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法【答案】C考试用书【解析】关于基本估价方法，英国体系包括比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种；美国体系包括成本法、市场比较法、收益法三种。英国的比较法与美国的市场比较法相同，英国的投资法和利润法可以归为收益法，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于营业的房地产估价，而剩余法和承包商法可以归为成本法。两者估价方法本质上是相同的。 3将房地产估价称为物业估价的是（）。A日本B韩国C中国台湾地区D中国香港地区【答案】D【解析】中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。香港所讲的物业实质上是房地产，是从英国的property一词翻译过来的。而且，香港通常还把房地产称为地产。4（）不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。A最高最佳使用原则B合法原则C替代原则D独立、客观、公正原则【答案】D【解析】对房地产估价最基本的要求是独立、客观、公正。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且是房地产估价的最高行为准则。同时，还应遵守的技术性原则包括合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。此外，还有仅适用于某种或某些估价目的的特殊原则。5在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有（）。A替代原则B谨慎原则C合法原则D估价时点原则E最高最佳使用原则【答案】ACDE【解析】房地产估价应遵守的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。此外，还有仅适用于某种或某些估价目的的特殊原则：谨慎原则。第八部分1以下属于土地使用管制内容的有（）。A产权B基础设施完备程度C建筑高度D建筑密度E交通出入口方位【答案】CDE【解析】土地使用管制即说明土地是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明城市规划设计条件，包括：用途或规划用地性质；容积率或建筑控制规模；建筑密度；绿地率；建筑高度；建筑后退红线距离；建筑间距；交通出入口方位；停车泊位；建筑体量、体型、色彩；地面标高；其他要求如规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律法规的规定。 2估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由（）决定的需要评估的价值所对应的时间。A估价结果B估价假设C估价目的D估价对象【答案】C【解析】估价时点称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。因为同一宗房地产在不同的时间有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。3我国房地产估价行业组织中国房地产估价师协会成立于（）。A1993年3月10日中华考试网B1994年8月15日C1995年6月25日D1996年9月15日【答案】B【解析】1994年8月15日，经民政部批准，成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业自律性组织。4以下房地产估价法中，属于房地产估价的基本方法的有（）。A假设开发法B成本法C路线价法D市场法E收益法【答案】BDE【解析】房地产的三大基本估价方法包括市场法、收益法、成本法。在三大基本方法的基础上衍生出的估价方法包括：假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。5以下属于收益性房地产的有（）。A私人宅邸B农地C厂房D公寓E政府办公楼【答案】BCD【解析】收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、由于出租的标准厂房和仓库、农地等。友情提示：部分文档来自网络整理，供您参考！文档可复制、编制，期待您的好评与关注！9 / 9