“营改增”后房地产企业的税收筹划 会计学专业

摘 要房地产业是我们国家经济的重要增长点之一，在我国的国民经济中发挥着至关重要的作用，房地产企业的影响遍及各个领域，涉及到许多的经济生活层面，我们国家的全部经济的发展被房地产业的发展直接影响着。对于房地产企业来说，2016年5月1日，是一个历史性的时刻，前面实行的“营改增”政策（营业税改增值税）扩大到了房地产企业。所谓，牵一发而动全身，面对着新的税收措施，怎么样去应对“营改增”的税收措施变成了房地产企业需要面对的新问题。是以，我们就应该按照合适房地产发展的形势来制订税收筹划，来减小房地产企业的税收负担，并实现房地产企业可持续的科学发展。在此基础上，通过对相关文献进行阅读整理发现，目前已有的文献研究主要从新老项目、企业成本影响、销售环节、税负影响等方面进行分析。基于海内外税收筹划理论研究的基础上，介绍了税收筹划的概念、方法、特征和原则等方面。从营业税改增值税的背景开始研究，把“营改增”对房地产企业的税收影响进行了分析，深入研究了“营改增”对房地产企业的税收筹划问题，提出相对应的税收筹划方案，并实施规划方案的风险分析,提出预防对策,为房地产开发企业提供一个参考尽快进行税收筹划,以促进产业的良性发展。关键词：营改增； 税收筹划； 房地产； 进项税ABSTRACTReal estate industry is one of the important growth point of our country economy, in our country play a vital role in the national economy, the real estate industry influence is widespread, involves the economic life of dozens of level, the development of the real estate industry directly affects the our country the development of the economy as a whole.For real estate enterprises, on May 1, 2016 was a historic time, fully adopted a policy of "business tax " change of value-added tax,business tax extended to the real estate industry.So-called, inescapably, facing the new tax measures, how to deal with "replace business tax with value-added tax " tax measures become the real estate industry faces new problems.Therefore, we should make according to the situation to fit the development of real estate tax planning, to reduce the real estate enterprise tax burden, and to make scientific and sustainable development of real estate enterprises.Based on this, through the study of the reading of the literature sorting, found that the existing literature research mainly from the new and old projects, enterprises cost impact, sales link, taxes, etc were analyzed.Based on the study of domestic and foreign relevant theory of tax planning research, on the basis of the concept of tax planning, introduces the characteristics, methods and principles, starting from the business tax paid VAT instead of background research, analyzes the " replace business tax with value-added tax" to the real estate enterprise tax effect, the real estate enterprise tax preparation were studied, put forward the corresponding tax planning scheme, and the implementation of the planning scheme of risk analysis and put forward the prevention countermeasures, in order to provide a reference for real estate development enterprises as soon as possible to make tax planning, so as to promote the benign development of the industry.Key words: replace business tax with value-added tax; Tax planning; Real estate; Input tax目 录1引言61.1 研究背景61.2研究内容61.3 国内外研究现状72 营改增及房地产企业的税收筹划82.1营改增对房地产企业的影响82.1.1 营改增税收措施对房地产企业的积极影响82.1.2营改增税收措施对房地产企业的消极影响82.2税收筹划的概述102.3. 房地产企业的税收筹划103. 房地产企业的税收筹划的运用113.1合理筹划企业企业经营活动的税收113.2关于进项税额的税收筹划1332.1 供应商选择1332.2结算方式选择133.3销售阶段的筹划144.营改增”后房地产企业进行税务筹划的注意事项164.1进项税方面164.2业务合作方面164.3产品销售方面174.4 规范日常经营活动，合理获取增值税专用发票174.5 适应营改增，重新构建企业经营模式175.结束语18参考文献：19致 谢211引言1.1 研究背景对于每一个企业而言，税收是非常重要的一部分。一个方面，每个企业都应该把依法纳税作为自己应尽的义务，如果偷税和漏税，将会给企业带来巨大的政策性经营风险。另一个方面，进行合理性的纳税筹划，可以使企业的运营成本有效降低，从而使企业的盈利能力大大的提高。近些年来，税费改革是我们国家一直在进行的一项事，特别是从2011年开始，国家的财务部部委发布了“营改增”试点的计划。首先在上海进行试点的业务是关于交通运输业和现代服务夜业的相关领域。到了2012年，我们国家开始扩大“营改增”，由原来的一个上海市扩大到10个省份和城市，再就到了2013年，“营改增”试点已经逐渐扩大到了全国的范围，涉足的行业范围也在持续不断的扩大，然后2014年的时候，电信和一些其他的行业也都被纳入了“营改增”的范围之内。然而，这么多年的试点以来，一直没有在房地产行业来进行“营改增”，主要是由于房地产企业广泛的涉及面和大范围的影响力，与此同时，还有一个原因，就是房地产业的相关项目费用有着极其复杂的构成，并且，它有着非常差的产业链，因此，多年来国家对于房地产企业的“营改增”一直都非常谨慎。不过，经过了2011年到现在五年多的试点改革以后，实行全面“营改增”的时机已然成熟，因此，从2016年5月1日开始，包括房地产业在内的所有行业，都开始实行“营改增”，这就标志着我们国家特有的营业税正式的退出了历史舞台，也标志着我们国家已经基本完成了近些年来探究的财税体制历史上最重大的改革。1.2研究内容 营业税改征增值税，说的是之前征收营业税的应税项目变成了征收增值税，增值税的纳税范围是针对产品或者服务的增值部分，重复纳税的环节减少了，是党中央和国务院，依据经济社会发展的新形势，站在深化改革的总体安排出发的角度做出重要的决策，目的是使财税体制改革速度加快、使企业税负进一步减轻，使各方的积极性被调动起来，促使服务业特别是科技方面的高端服务业的快速发展，促进产业和消费的升级、培育新的动能、深化供给侧结构性改革。在“营改增”全面实行以后，对于房地产业有着非常大的冲击，这不仅仅是房地产企业缴纳税费多少的问题，还涉及到了房地产业经营模式和开发模式的重大转变。在这种严峻的背景下，对房地产企业税收筹划问题的研究和探讨，就显得具有特别重要的意义。为了达到减轻房地产企业税收负担的目的，从而使房地产企业科学有可持续的发展，我们就要依照现在形势的可能来制订出合适房地产业发展的税收筹划。而且，“营改增”税收措施是一项重要的税收改革，不仅能够让企业在纳税方面减轻负担，而且相对于过去税收制度，还能有效的避免以前出现的重复征税现象，降低企业整体的税收负担，节约其成本，更加有利于企业市场的良性竞争，一定程度上抑制了发生通货膨胀的情况。1.3 国内外研究现状众多学者探讨了房地产业“营改增”问题，国外研究表明，Luk（1993）基于CGE模型考察了增值税对房地产增值税对房地产企业税收负担的影响。Manente and Zanette(2010)指出持有房产的目的既可以是用于自用，也可以是投资，房地产业“营改增”应对房产的目的加以区分以不同的税率收取增值税，Cnossen(1995)研究认为房地产增值税的征收对象不仅应包括房屋买卖的收入，而且应对未来的持续消费房屋租金征收增值税，Poddar(2010)与之观点相反，研究认为房地产业增值税的征收对象是房屋买卖的收入，而不应该对房屋租金征收增值税1。De Luis A(2015)基于DSGE模型和西班牙房地产业数据研究发现提升房地产增值税有利于抑制房价，减少税收扭曲2。与房地产行业相关的税收筹划多见于相关的专业杂志中，如Tax Management Real Estate Journal), (The Journal of Real Estate Taxation等，通过案例分析的方式提供了特别多房地产行业税收筹划的具体实例4。国内研究方面，研究者从房地产的税收筹划方面来分析营改增。毛明清认为，房地产企业依法减轻税负的有效途径之一就是采取合法的手段优化税收筹划工作，且房地产企业不仅可以合理筹划，整理出最优纳税方式，减轻纳税负担，还能避免重复纳税。董华弘认为，房地产企业的相关人员应该重视“营改增”政策，要及时调整营销思路，结合每个经营环节的特点，合理进行税收筹划，并对企业业务流程进行梳理，缓解资金压力。黄洁认为，针对房地产企业而言，如果无法获取足够的增值税专用发票作为进项抵扣，就会面临税负加重的风险。因此，房地产企业的税收筹划重点在于如何扩大进项税上。徐秋玲认为，要想房地产企业科学发展，减轻房地产企业税收负担，就应该制定合适的税收筹划。要提高房地产业务人员的业务技能，与税务机关积极互动和税收筹划以及营销策略的改变。黄兴亮以房地产开发企业新老项目为出发点来探讨税收筹划，通过简易计税来研究房地产的老项目，通过一般计税法来探讨新项目，并对新开工项目的税收筹划给予了一些方法，比如，要明确新老项目的费用界限，要优化经营模式，要保障增值税抵扣机构的有效实施。2 营改增及房地产企业的税收筹划2.1营改增对房地产企业的影响自我国实行“营改增”试点以来，加入了许许多多的行业进来，所以房地产企业加入“营改增试点”大本营是众望所归的一种结果，对房地产企业来讲，“营改增”就是一把双刃剑，这个税收措施一定造成一定的影响，在这些影响中有利处也有弊端。因此，下面来对它的利弊做出相关研究2.1.1 营改增税收措施对房地产企业的积极影响 首先，我们来讲一讲“营改增”对房地产企业的好的一面。营业税其实是我们国家所独有的一种税收制度，是为了弥补其他的一些不足之处。从去年五月开始，就全面开展“营改增”了，说明我国的税收制度已经在逐渐完善，在朝着好的方向去发展。没有营改增之前，房地产业一直都要交营业税，这样，就导致了重复征税、不能进行抵扣、不能退税的问题。但是营改增之后，也就是现在，这些问题基本上都可以避免。营改增挺好的，知识暂时性的没有适应而言，对于房地产来说，它虽然取代了营业税，都是变成了可以抵扣的，极大的减轻的税收负担。再就是，它带来了税收体系的改革，让增值税的进项税和销项税的抵扣关系运用到房地产企业来，极大的提高了房地产企业的利润，加强了房地产之间的竞争，使得企业不断调整自己的内部结构，来适应并且灵活运用。并将一些规模小的、实力差的 、有资金风险的小企业给淘汰掉。这些小企业在市场会扰乱秩序，而且很少人一般纳税人，一般情况下，都是小规模纳税人，这样的话，买了他们的东西，没有增值税的专用发票，绝不可以抵扣，这样做就很好的整治了房地产业的不良风气。2.1.2营改增税收措施对房地产企业的消极影响 然后，我们再来说一说“营改增”对房地产也不好的一面。房地产企业的工作周期是比较长的，一般情况都是按年算，几年几年的来。以去年五月为分界线，前面的是营业税，后面就变成了增值税，这就是一个过渡阶段，它在之前销售就是用5%的营业税，然后经过营改增，就增加到了11%，但是因为不可以随之更改，后面的销售就会受到较大影响，出现较多的损失，对后面要进行的土地增值税计算造成影响。由于房地产业和建筑业是息息相关的，营改增后，建筑业的税负相对以前的来说，增加了一些，不过，它增加的反而转到了房地产企业上，这样的话，就间接性的导致了房地产业税负的增加，然而对着有自己建筑业的房地产企业来讲，简直是雪上加霜。在这个过渡阶段，要把房地产进行的新旧项目分开来算，因为房地产开发周期比较长，要做许多前期的准备工作，有的企业前期工作准备好了，还没有进行正式动工，就迎来了营改增，对于已经给了钱或者签了合同的，就不能用增值税进行抵扣，这样的话，税费就增多了。房地产企业是需要缴纳大量的政府性规费，像城市建设配套费这样的。但是，它们又不属于营业税的范畴，政府也规定不需要去缴纳营业税，现在营改增之后，它也不需要缴纳增值税，这样一来，两边都不是，又拿不到增值税专用发票，不能进行抵扣，挺不好的。而且，营改增之后又增加了企业之间联营的风险，你就必须取得增值税专用发票，进行抵扣，不然的话增值税的抵扣额度就变小，就有可能影响企业的利润。 “营改增”税收措施给房地产企业带来的与以往最大不同就是避免了重复征收营业税和不能抵扣税款以及退税的现象，增值税在商品流通过程中真正实现了每一道环节征收税费，每一层税务可以抵扣的作用。“营改增”税收措施也对房地产企业的价格体系产生了影响，把过去的营业税改成了现在的增值税，与此同时，税收的主体就产生了变化，由原来的价内税变化为价外税，并在增值税的进项和销项之间建立了抵扣关系，由此可以促进房地产企业的经济结构变化。“营改增”的税务措施会使市场竞争性加剧，择优录取，把以前的房地产企业税率的缴纳变换为进项税额与销项税额的抵扣，因而，可以从整体上看到，企业对怎么样设计经营流程越来越重视，这样以来，就可以使市场中管理不到位，不正规的小规模企业逐渐淘汰11。小企业应该是不会完全退出市场的，因为这不是绝对的，每一个东西都会有它存在意义，小企业就满足了一些别的企业的需求，它才会一直持续到现在的发展，如果没有小企业，如何来凸显大企业的呢，就像人一样，有些人美，有些人丑，有些人聪明，有些人笨，我就比较笨。是的啊，没有我们的不足，怎么能存托你的长处你。在这里，希望我以后好好学习，所谓终生学习，活到老学到老。“不积跬步，无以至千里”，所有东西都是慢慢积累来的。关于论文。2.2税收筹划的概述 "税收筹划"又称"合理避税"。它来自于1935年英国的"税务局长诉温斯特大公"案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述:"任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。"这个观点得到了法律界的认同。经过这么多年的不断修改和完善，一步步的形成了现在的大家对税收筹划的规范化的理解方面，即，税收筹划一定是要不能够违反法律规定的，在法律许可的范围内，对一系列的经营买卖活动，做到事前就要筹划好和安排好然后再尽最大的可能去降低企业的税收负担，取得节税的经济利益。如果在税收筹划的方面一直做下去，并不但对该概念加深自己的理解，自己去慢慢探索，应该是一件特别有意义的事情，而且如果能对某一个领域去进行深研究的话，去把它融会贯通，做到特别熟悉，这也是一项技术能力。每个人都应该有一个属于自己的特技，这样才会显得你的独特性。 税收筹划的内容主要有四点：第一个讲的是避税筹划，它跟逃税是截然不同的，它是在法律允许的范围内进行的；在不触犯法律的前提下，利用税法体系的不全面，使劲的找孔子钻，规避一些税收；因为没有违法，所以国家只能自己尽量完善法律；国家的主要经济收入应该就是我们所有人缴纳的税费了，我们每个人第一个去遵守。第二个要说的是节税筹划，说的是纳税人运用一系列优惠政策来进行巧妙的安排企业的经营活动，比如一些减免税政策，从而使企业避免交税或者少交税；第三个就是转嫁筹划，这个可以从字面上来理解，就是把自己的税负通过调整价格来转嫁到他人身上，这样的话，自己缴纳的税费就变少了；最后一个就是实现涉税零风险，这个是现在大部分人都推崇的，这个不需要别的什么，不需要别的什么才显得格外的难，虽然重要细心和审视多度。就只需要你细心和认真，即你要有清楚的账目，每次的纳税申报都要保证准确度，不会忘记纳税时间，不会有随便有哪一处的错误和处罚，这就训练了企业人员在税收筹划方面的细心和准确性，更加有利于企业的长远发展与规模扩大9。虽然运用四种方式来进行税收筹划，但其都有共通之处，都应该在不去违背法律允许的范围进行，并且都具有合法性、事前筹划性和明确的目的性。 2.3. 房地产企业的税收筹划第一点，税收筹划可以提高企业竞争力，这么来说吧，税收是我们国家国民经济的主要来源之一，特别是对房地产，征税比较厉害，所以它的税收负担就偏重，但是又不能一直提高房价，因为房价国家也在宏观调控着，这就使得房地产企业必须采取相应的措施来减少企业税负，提高企业的竞争力，多多销售自己的房地产。第二点，税收筹划能够增强房地产企业的纳税意识。由于人们纳税意识淡薄，这样就导致了一些不必要的费用，加大了负担，还会有人为了逃避这些税费而去偷税漏税，这样是违法的，不可取的，肯定是瞒不住的，总有一天会被查出来，到时候，企业的商誉和经济等都会受到重创，坏一点的话，就再也回不到原来的地位。不过自从发出税收优惠的政策，“涉税零风险”的概念就被提出来了，就是要有专业的人员进行专业的操作，做到清楚的账目，在准确的时间纳税，没有出现任何错误，就可以了。而“涉税零风险”是房地产业的最高理想12。第三点，税收筹划可以提高企业的财务管理水平。财务管理是包含着税收筹划的，他们两个都是以实现企业价值最大化为目标的，税收筹划虽然只是其中的一部分，但还是很重要，你把企业的税收筹划做好了，就可以有效的去改善现金流，把企业的资金利用的更全面，就有利于企业战略目标的实现，所以应该对这方面有着严格要求，所以企业就要抓住这方面的人才，为企业的税收筹划做贡献，同时也提高企业的财务管理水平。第四点，税务筹划还有助于优化产业结构和投资方向，引导着房地产行业向健康和谐方向发展，抑制了房地产市场投机取巧行为。从长远角度上看，税务筹划还可能增加我们国家的税收收入。关于税收筹划，它应该算是一个比较见缝插针的方法，致力于减少交税数额，提高企业的利润，我觉得，把它想出来的人就是个天才，特别厉害，希望以后有机会的话多研究研究，我已经报了注册会计师的税法和经济法，希望可以去参加考试，并有一个好成绩。3. 房地产企业的税收筹划的运用3.1合理的对企业经营活动的税收进行筹划早期的干预和计划，在整个筹划税费过程中必须符合法律规范。纳税人一般分为两种，一种是小规模纳税人，一种是一般纳税人。当我们与一般纳税人进行交易时，我们要在筹资等各个环节去进行介入，把所有环节都尽可能的去进行纳税抵扣，要管理好增值税发票，使其合理化，提高财务人员对增值税专用发票认识，再就是两个合作企业要达成一致观点，在对小规模纳税人方面得不到增值税的专用发票时，要和它商量价格，争取以最低价购入，而在一般纳税人那里，我们就要去要增值税专用发票，对进项税进行最大限度的抵扣；还要通过税率的差异来见少房地产企业的税收负担；另外，对于房地产企业的纳税人身份要进行相关的利用，做好税收筹划，例如小规模纳税人的进项税额超过了销售额的8%, 在这种情况下，如果想要减少税负，则房地产开发企业可以申请成为一般纳税人；一般情况下，选择了纳税人的身份之后，就很难再换一个，所以在这方面要慎重对待，把目光放得长远一些，尽量选择能长期为企业带来便利的身份；最后，可以通过纳税时间延迟、争取优惠政策等措施进行税收筹划14。在实行“营改增”之后无论是之前的旧项目还是之后的新项目，一定要严格区分开来，因为这关系到企业的税收筹划和管理，我们应该尽量增加可抵扣的额度来降低税负。首先，营改增前后的税率也不一样，可抵扣的情况也不一样。我们应该选择正确的税率来进行核算，不要增加不必要的麻烦。我们还应该认清新旧项目，可以从这几个方面来看，第一是看有没有工程许可证，就是它如果在营改增之前没有许可证也没有开始动工的话，那种感觉是新项目，就要采用增值税了；第二是看合同的签订，营改增之前签的就是旧项目，营改增之后签的就是新项目；第三是在有许可证和合同的前提下看有没有完工，如果在营改增之后还没有完工的话就是老项目；第四是通过“先斩后奏”的方式来看，也就是先动工后面再来签合同、办许可证，如果它是在营改增之后办理的话，也是老项目。然后就是关于进项税的抵扣问题，举几个例子来说明一下，你如果在营改增之前买了批材料，但是是营改增之后付款才有增值税专用发票，或者是你在营改增之前付的款，都是在之后得到的增值税发票，这些都是老项目，不能够进行抵扣；最后，要对新老项目进行区别对待，不能混为一谈，要分开的进行采购、核算，而且新老项目的进项和销项不能一起算，更不能用新项目的进项税去抵扣老项目15。3.2关于进项税额的税收筹划针对房地产企业来说，无论采取哪一种销售方式，如果销售价格一旦确定了，销项税额也就相应确定。所以，房地产企业的税收筹划主要方面就在于如何扩大进项抵扣上，以下是关于进项税额的两种税收筹划方法。32.1 供应商的选择 由于房地产开发企业资金量大，“营改增”之后，一般纳税人的身份居多，也就是一般都是实行税款抵扣的办法来计算应该缴纳的增值税。因此，当期有多少的进项税额可以抵扣就直接影响到房地产企业的增值税税收负担。而我们国家对于可以进行抵扣的进项税额有着特别严格和明确的规定，就是必须得从供应商那里取得增值税专用发票。所以，房地产企业就可以运用这个规定，通过对供应商的选择来进行税收筹划。如果选择一般纳税人和小规模纳税人作为供应商并且没有怎么影响企业的净利润，一般的建议都是从一般纳税人那里进行采购，因为供应商作为一般纳税人，可以开具增值税的专用发票，房地产企业取得了该发票之后，可以作为进项税额予以抵扣的。反的来说，如果供应商是小规模纳税人，房地产企业只能取得增值税普通发票，就不能进项税额的抵扣。当然，如果是作为供应商的小规模纳税人可以取得由税务机关代开的增值税专用发票的话，那么房地产企业也可以进行进项税额抵扣。总之，就是要用尽办法来尽可能的扩大可抵扣的进项税额。当然，税收筹划也要全盘考虑，不能仅仅只考虑一点点的得失，对于房地产企业而言，如果向小规模纳税人那里采购能够带来净利润增加，而且增加的利润还要大于不能抵扣的进项税额的损失，那么在利润最大化的考虑下，我们就应该选择小规模纳税人作为供应商。 建筑安装业务是房地产企业进项税额的最主要来源，在“营改增”背景下通过增加进项税额来实现房地产企业的税收筹划，实现房地产业与建筑业务分离就成为一项不得不进行的战略调整。只要建筑安装企业提供了增值税发票，那么房地产企业就可以进行抵扣，从而减轻税收负担，让企业的经济效益得以提高。32.2结算方式的选择 企业之间购销活动的结算方式主要有:现金采购、赊购、分期付款三种。无论是选择哪一种结算方式，在取得增值税专用发票后就应该尽量早点到税务机关去进行认证，认证通过的当月就要进行申报，申报之后就可以作为当期的进项税额来进行抵扣了。在现金采购方式下，经过了认证申报是可以在付款当期就可以进行进项税额抵扣，但是这种结算方式并没有充分的利用购销活动中的信用政策。如果是采用赊购的结算方式，要依据增值税相关规定，虽然材料己全部验收入库，不过在货款尚未全部付清之前，供应商就不能够开具增值税专用发票。因此，赊购时就只能在全部结清货款的当期才可以进行进项税额的抵扣。从税收筹划的角度来看，房地产企业可以通过与供应商签订分期付款合同，来分期取得增值税的专用发票，利用结算方式对进项税额抵扣时间进行税收筹划。依照增值税相关规定，运用分期付款的方式来购买货物的，进项税额的抵扣时间可以是分期付款的每一个付款日的当期，这样就可以在用足了信用政策的同时又能够分布的来抵扣增值税进项税额，以获得更多资金的货币时间价值。3.3销售阶段的筹划针对“营改增”对房地产企业税收产生的影响，如果想在新的税收政策下来降低成本，就必须联系实际做好营销战略的转变工作。比方说，在定价稳定的情况下，通过“营改增”能够有效减少房地产企业的一些相关费用和成本，并且在提升利润的方面能够发挥非常重要的作用，但是如果有材料、人力、设备等相关因素的变化，就会导致成本的上升，在这种情况下，房地产企业就要对营销战略进行有效的调整，进行业务升级，拓展业务范围，使企业竞争力不断提高，房地产企业要积极实现产品的丰富多彩，并且尽量的依照实际实现住宅项目和商业项目的一起开发来实现税负减少的目的。对于销售阶段的房地产税务筹划战略我们提出了以下两种方法，即：一种方法是，房地产企业可以选择采用一系列办法来提高和采纳出售或者出租房产来实现税务的筹划。房地产企业开发的房产到底是把这些所有的出售，我们要站在税收筹划的角度来解决一些问题，还是留下一部分用于对外租赁，这就必须取决于企业制定的策略以及管理者的意图。顺应时代发展的趋势，好好的来进行营改增后的是市场化。并且在保障企业收入稳定的条件下，我们要有严谨的态度来认证去对待税收筹划。选择这两种不同的方式（出售房产和租赁房产）会给企业带来有差别的税收后果，要是企业既可以接受出售又能够同意出租，那么，从税务筹划的角度来看，就可以运用税负的那个平衡点分析法给出相应的决策和建议。按照我们国家现行的税法规定，在房地产企业把开发的部分房地产转为企业自用或者是用于出租等商业用途的时候，产权未转移的部分不征土地增值税，并且在税款清算时是不会列收入，不会去扣除相对应的成本和费用。出售房产时是要缴纳土地增值的，而出租房产则是要缴纳房产税，要是转出售为出租的话，房地产企业应该缴纳的土地增值税会变少，但是需要缴纳的房产税则会相应增加，两者是此减彼增的关系，我们不能仅仅凭借出租方式下用不着缴纳土地增值税这一点就认为出租方式下税收成本更低的结论，这样太武断了，既不专业也不科学。准确的纳税筹划思路是要把增加的房产税和减少的土地增值税放到一起比较了之后才能够得出结论。感觉细心的人才可以胜任这个税收筹划的工作，因为要想要企业跟好的达到那个联系高度，“涉税零风险”，我们就应该尽一万份的心去做好它。一种方式是，通过出售精装房来进行税务筹划。精装修是房地产企业普遍采用的一种促销方式，它存在着比较大的税务筹划空间，精装修房税务筹划的关键就在于它是选择了更加科学的合同签订方式。运用不同的合同签订方式，企业的纳税义务也会出现较大的差别8。我们都是纳税人，这是我们义不容辞的责任，我们要对我们的所作所为负责，尽我们自己的一份力气，来为大祖国的税收添砖加瓦。 若是开发商和购房者仅仅只签订了一份精装修房屋销售合同，那么税法认定的不动产销售收入就应该是合同总价款，开发商就拥有了按照合同总价来计算应交土地增值税的纳税义务。土地增值税实行先预征后清算的制度，合同总价款中包含的装修价款也应该按照当地的预征率来进行土地增值税的预缴，由于装修成本可以从装修收入中扣除，所以在土地增值税清算时，这一部分的就不需要去交土地增值税，因为，实际上这个地方的装修费用里面根本就没有增值额，但是又因为这里的预收税的模式有限制，让企业造成了一部分的损失，如果照这样做，就税收筹划背道而驰了。要是可以把出售没有装修的毛坯房和对房屋进行精细装修这两样在签订合同的时候就进行区别对待，并实现两个商品两种价格，这样就能够在全部收入固定不变的情况下去完成对税成本的酱烧。接下来就谈一谈怎么来做，首先在工程完工时，就要马上和购买房对人来签订关于毛坯房的销售合同，然后再在准备装修之前与购买这个房子的人签订精装修工程的合同，再就按照销售毛坯房的价格将装修外包给装修公司，由装修公司全权负责。在这样的合同签署方式下，税法认定的不动产销售收入其实就是毛坯房的价格，开发商就只需要按照毛坯房销售合同的总价款来计算应该缴纳的土地增值税18。在房地产开发企业的保有阶段进行税收筹划，我们将要用采用收取住房租金收入的方法来进行税务筹划。说的是房地产开发企业找不到适合的被投资方，而且又没有办法用房地产投资来进行入股，或者依据管理层的战略意图，企业决定进行对外出租某一个特定房产用来赚取租金收入，此时，就有必要对租金收入收取的方式来进行税务筹划。企业在收取承租方支付的价款时，采取一揽子收取方式或者分别收取的方式，企业可以获得相同的总收入，但是不同收取方式下税收后果会有明显的差异15。4.“营改增”后房地产企业进行税务筹划的注意事项4.1 在进项税方面进项税额。从理论上看来，要想有效的减少应纳税额，就应该提高进项税额或者降低销项税额，但在销项税率固定的情况下，如果再去降低它本身的税率，就是把它的销售价格给调低了，这样的话，利润就变少了，这样做就不划算了。所以呢，我们应该在提高进项税上面下功夫，要加大进项税的税额，你得去提高进项税税率，这样做才能够做到减少应纳税额。企业抵扣的增值税进项数额，是依据企业取得并通过认证的增值税专用发票来确定的，这个数额就是所采购商品（服务）的价格和税率的乘积。所以当企业采购价格固定不变时，就可以采用取得增值税专用发票、选择具有一般纳税人资格的供应商、延迟交货、固定资产采购等方法来增加进项税数额16。4.2 在业务合作方面 在业务合作方面主要是房地产开发企业选择合建模式下，进行建筑工程分承包情况下，合作双方应该都有一定的基础，一般是一个资金雄厚，另一个拥有土地使用权，最好是彼此熟悉，知根知底，这样才可以进行真正的合作建房，两者一起投资，一起取得利润，还可以一起承担风险。这就是所谓同甘共苦。在房地产开发的时候就不会遭遇资金困难，在增值税这方面，如果两个企业都不想承担，就应该明确的划分最终的利润和风险，如果一方获利，那这种合作就没有实施的可能性。而且从土地的获得到投资，之间的时间要控制好，还要尽量把投资的预估价和实际取得土地的价格进行所见，从而减少了土地增值税和企业所得税方面的税收负担18。4.3产品销售方面 要对项目土地增值税临界点进行精密而准确的测算，确定其合理又有效的销售价格。主地増值税法规定，在普通住宅的增值税率没有超过20时，可减免土地增值税，要是超过20临界点时，则需要全额征收土地增值税，因此，我们对土地増值税临界点进行有效的把控就可以实现零增值税负20。4.4 规范日常经营活动，合理获取增值税专用发票 为了适应全面营改增政策，企业应该要跟着国家走，去适应它的变化，相应的对各个部门做出要求，对一些企业的规范也要变化，并调整它的日常经营活动，并尽可能的去多获取增值税的专用发票，好来进行抵扣，减少纳税额。首先，我们应该在企业内部成立几个学习小组，专门来学习相关的税法和营改增知识，刚开始可能不适应，学多了就好了，懂得了税法，就可以用合适的方法进行税收筹划，让他们明白在购买固定资产的时候不仅仅只是取得发票就好了，还应该让别人开具增值税专用发票，这样才可以进行抵扣。然后就是跟建筑业相关的，比如建筑要用的材料和建安工程的费用，一般也都要让别人开具增值税专用发票，因为对于房地产，建筑施工行业是它增值税的进项税最大的来源。所以，在建筑供应商这一块，一定要取得增值税的专用发票，不然，损失就大了。4.5 适应营改增，重新构建企业经营模式房地产企业在还没有进行“营改增”以前，不管是把工程和材料都包了，还是只提供出来一种材料，它都是要根据营业税的计税方法来进行核算的，这个时候的营业税都是5%，还不可以抵扣。但是现在已经进行全面“营改增”了，一切都变得不太一样了，以前用的营业税都变成了增值税。然后包工包料和只提供一种材料就是不一样的了，房地产公司如果只买了一种材料的话，就可以用17%的增值税进行抵扣，就避免了多交钱的情况。可是，如果你全部把工程材料都包了的话，就没有办法和建筑企业进行分开结算，这样就算混合营销。建筑业就会采用11%的增值税进行抵扣，你也就只能跟他一样，这样的话，就要多交税了，不划算的。简而言之，对于房地产开发企业来讲，应该顺应时代发展的潮流，结合自身的实际来适应“营改增”，并在“营改增”的过程中不断发现问题，解决问题，并且来制定一系列有效的措施来规范自身企业，应该去要求相关的一些财务人员去学习关于营改增的新知识，这样才可以做好相当于的税收筹划的工作，让企业避免多交税，让企业更好的收益。5.结束语不论是站在什么角度，都可以不同程度的来降低房地产公司的整体税收负担，从而达到减轻税负的效果。企业在筹划的过程中应该依据实际情况来进行灵活运用或者结合使用，最大限度的来减轻企业的税收负担。与此同时也应看到，房地产行业并不是孤立的行业，和许多的产业有着千丝万缕的关联，是全社会人民关注的焦点。当然，房地产企业在税务筹划的计划和实施的过程中，也一定要遵守法律法规，使自身的发展目光得到全面性的提升、拥有发展战略的前瞻性，并保证税务筹划的实施使得企业发展的整体利益得到一定幅度的提升，确定和保证税务筹划的可靠性，进而不断的扩大房地产企业的发展规模，创造出更加多的经济利益。在这里，房地产企业需要谨记，税务筹划实行的终极目的就是为了最大化的企业整体利益，而这个整体利益包括了企业的形象、长远的发展、政府的领导、法规政策等多个方面，所以房地产企业在税务筹划的实施过程中必须更多的关注自身的长远与整体利益，从而能够最大程度的优化企业利益。在“营改增”政策过渡期房地产公司要在充分全面的研读政策后，加强对内控机制的建设和完善，在适当的时候进行服务外包，多管齐下，认真而严谨的去做好税收筹划的工作，乘着“营改增”的东风，对产业结构进行进一步优化，对市场占有率也逐步提高，推动着国民经济的进一步发展。但是由于个人专业水平和知识储备的局限性，只是浅薄的认识到了一些内容，就像是冰山一角一样，只有上面一点点的内容，下面很深很大的一片都没有看到，所以就还不能够全面深入的探讨“营改增”后房地产开发企业在税务筹划上的一些其它的具体措施。但是相信在今后的工作实践和学习中，能够对该问题有更深入的学习和理解，从而提高对该论题的认识。参考文献：1 Tait，Value Added TaxJ.London：McGraw-Hill，1972. 2 Henderson J.V，Ioannides，Y M.A Model of Housing Tenure ChoiceJ.The American Economic Review，1983，（1）. 3 Sijbren Cnossen，“VAT Treatment Of Immovable Property”J. Tax notes International，1995（10）. 4 Sijbren Cnossen.“A Primer for Lawyers，Economists，and Accountants”J. Tax notes International，2009.5 Satya Poddar，Taxation of Housinb Under aJ，NYU Tax Law Review，2010（Winter）. 6 徐秋玲.营改增后房地产企业的税收筹划探讨J.财经界：学术版，2016（7）：328+330.7 毛明清.基于营改增后的房地产企业税收筹划探析J.中国经贸导刊，2016（17）：56-57+638 孙朕子.企业财务管理中的税收筹划应用问题研究J.商场现代化，2016，（14）：190-191. 9 敬小丽.“营改增”背景下企业所得税的税收筹划研究J.商场现代化，2016，（13）： 152-153 10 蓝李娜.“营改增”政策下中小企业税收筹划的研究J.课程教育研究：学法教法研究，2016，（11）：250-250.11 邹忠明.营改增后房地产开发企业增值税及相关业务处理J.财务与会计,2016(21):44-45.12 纪巧莉.浅谈营改增后房地产开发企业费用核算J.时代金融旬刊,2016(24).13 路露.营改增后房地产开发企业的账务处理J.商,2016(33):162-162.14 刘志成.浅谈营改增之后房地产开发企业的税收筹划J.财会学习,2016(19):158-158.15 彭文彰.营改增对房地产开发企业的影响及应对策略J.财经界,2016(15):316-317.16 惠国群.浅析营改增对房地产开发企业的影响J.中国乡镇企业会计,2016(5):58-59.17 许亚敏.试论营改增对我国房地产开发企业的税负影响及应对措施J.现代经济信息,2015(7).18 何庆杰.“营改增”对房地产企业的影响及对策J.智富时代,2016(2).19 财政部.国家税务总局关于全而推开营业税改征增值税试点的通知S.财税(2016) 36号，2016.20 金晓云.“营改增”后房地产企业的税收筹划J.中国乡镇企业会计.2015（5）：64-65 21 张伟巍.“营改增”后房地产企业的税收筹划J.当代经济.2015（17）：26-27 22 钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划J.现代经济信息.2015（19）：177-178致 谢在这里，我首先要感谢我的导师。在她耐心指导下，终于完成了毕业论文。感谢导师对本论文从选题、构思到最后定稿的每个环节都给予了许多专业的意见。之前的学年论文题目偏难，要做数据模型，一点都不会，后来，老师就帮我选了这个题目。然后在写的过程中又碰到了一些问题，老师就一遍又一遍的提出来，给我指明方向，让我修改，我总是抓不住重点。老师就又给了我一个更简单的题目，非常感谢老师，但是我觉得已经努力了那么久，还是想试一试，最后终于抓住了重点，现在也完成了论文。我就像一块朽木，俗话说：“朽木不可雕也” ，但是老师还是用她的耐心和细心把我雕得有点样子。再说一遍，老师，谢谢您，还有，永远爱您。然后，特别感谢我的室友，由于本人有拖延症和懒癌，她们会经常提醒我写论文、改论文，在论文写作过程当中的给予我很大的鼓励和帮助。在得知我是二辩之后，都安慰我，给我加油。虽然平时会打打闹闹，都是关键时刻都靠得住。谢谢你们使我能更好的完成这次毕业论文。愿你们拔剑千山过，归来任少年。好好的生活，一切都好好的，爱你们 特别感谢我的父母和爷爷奶奶。养育之恩，无以为报。感谢你们每一次的鼓励，感谢你们每一次的说教，感谢有你们陪着我，感受到不管有什么困难，都可以好好走下去。你们是我最坚强的后盾。爱你们。 最后，特别感谢各位老师在忙碌的工作日来参加我们的答辩，你们辛苦了。21