LOFT产品特点总结.ppt

LoFT产品总结,无锡公司设计部,目录LOFT起源与发展LOFT优劣势分析LOFT政策分析无锡花样年LOFT分析总结其他LOFT案例赏析,一、LoFT起源与发展,起源20世纪50年代，纽约soho区的许多年轻艺术家因无法承担高额的房租，转而利用那些租金低廉、空间巨大、光线充足的废旧厂房和仓库，从中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己的生活空间和艺术工作室。20世纪后期，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，2000年作为地产产品在国内出现。建筑风格为高大开敞的空间，较强开放性和透明性。,一、LoFT起源与发展,LOFT从国外传入，到国内逐渐演变成为居住，居住办公以及办公的产品。,LOFT是一种因地制宜，适宜在公建土地上开发的小众产品。卖点为双层面积单层计算。适宜层高为4.8米及以上，最佳面积为40平方米左右。LOFT随着国家的调控政策加强，生存空间将越来越小。,发展趋势：,二、LOFT优劣势对比,优势,1.可以将公建用地开发成为汇款相对较快的住宅产品，使公建用地“住宅化”。2.可以针对性的满足细分市场中小户型群体的需求。3.LOFT户型面积小，总价低。4.LOFT产品采取精装修可以模糊“价格”，避免竞争。5.LOFT产品复式产品单层计算面积利用销售推广。6.立体感及艺术气息容易打动追求时尚生活的年轻人。,二、LOFT优劣势对比,劣势,1.舒适度差。单层户数密度大。没有强制性日照规定，导致日照往往较住宅差。电梯配比较低。厨房较多为敞开式的。大部分户型不设置阳台。2.土地性质为办公或者商业，审批环节较多。层高受限。户内有喷淋管。3.产权原因，销售较住宅比抗性较大。首付5成，贷款利率高。不能使用公积金贷款。同总价产品，可选择产品较多。水电费较住宅贵，大部分产品不能装燃气。不能落户口。4.政策监管趋向细化，未来附加值（赠送面积）的优势将越来越小。,二、LOFT优劣势对比,住宅用地不建议做LOFT的原因：,1.在总高度一定的情况下，LOFT层数少，单位土地出房率较住宅低。2.单层面积一定，LOFT得房率低。3.LOFT土建成本高，但在很多三产不发达、且创意客群不多的城市售价较住宅比没有优势。4.LoFT户型密度大，很多时候无阳台、朝向及日照保证，舒适度没有一般板式住宅高。,三、LOFT各地政策分析,三、LOFT政策分析,各地相继出台LOFT政策，总结原因如下：1.消防隐患消防报批时按照单层面积计算疏散，夹层后消防设施满足不了消防要求。2.使用的舒适度。使用面积的增大，致使走道宽度及电梯的配比数的舒适度降低。3.房屋结构风险。在设计时，梁柱未考虑到夹层后的荷载，导致夹层后结构不安全。以上三项，在设计之初需给后期改造及使用留有余地。,可见，LOFT产品受政策的影响极大，各个地方政府对LOFT的限制会越来越多，今后LOFT产品在每个城市的存活能力也各不相同。,四、无锡LOFT项目案例分析总平及效果,喜年中心,花郡,销售推广方式为办公，从12年6月开盘以来，LOFT销售不到200套。,销售推广方式为住宅，从6月15日开始销售以来，去化数量不足30套。,四、无锡LOFT项目案例分析花郡样板房（住宅方向）,67平米，实得110平米,四、无锡LOFT项目案例分析花郡样板房（住宅方向）,三房二厅一厨一卫,四、无锡LOFT项目案例分析喜年样板房（办公方向）,66平米，实得95平米,四、无锡LOFT项目案例分析喜年样板房（办公方向）,四、无锡LOFT项目案例分析客户反馈,喜年中心客户反馈：担忧：卫生间排风不到位，影响室内味道。多套打通，下水管道无法处理，管井严重影响使用。入户门是否可以拓宽。空调机位太窄，无法做中央空调。西边干挂石材的装饰条太宽，影响看太湖视野。梁下吊的太多，多套打通问题太多。车位不够。货梯宽度不够，没有办法运货。期待：大堂面积足够宽敞。公共部位装修豪华。多套购买，其中的隔墙可以不做，以免后期处理。商铺动线图多样化，北面规划路可以直通隐秀路3F的屋顶花园足够气派。1F所有沿街商铺都有烟道。,四、无锡LOFT项目案例分析客户反馈,花郡客户反馈：担忧：每层户数太多，客户担心公共休息区域无人打理。层高限制，加建二层空间家具不好布局。二层主卧横梁太矮，影响房间采光。两套之间高度800公分横梁对于两套打通有影响。南面的空调机位是否满足主卧和客厅两台外机的摆放。三楼商铺平台如放置商铺的空调机位会很不环保，有噪音影响。阳台是否考虑了排水管的位置。多套打通，下水管井影响空间。缺少阳台，客户担心通风性差。期待：建筑面积在开间、进深保证合理的前提下，可控制在50平米左右。多套购买，可以不受限制的打通。三楼商铺平台可设计空中花园，增加绿化感观及提高产品调性；可将隔层加建好，并做菜单式简装销售。,四、无锡LOFT项目案例分析定位结论,从客反馈可以看出，LOFT定位为住宅方向或是办公方向，对后期户型设计以及水电暖的配套要求不尽相同：因此定位是关键！1.户型设计面积不一样，住宅对面积的敏感度高（45平米左右），办公对面积的敏感度底。2.办公对立面的要求较住宅高。3.办公对2户打通的敏感度更高，对结构要求较高。4.办公对空调设置的要求不一样。5.办公和住宅对弱电配置不同。6.办公对电梯的井道宽度及装修标准要求较高。,结论：,四、无锡LOFT项目案例分析喜年样板房（住宅方向）,外廊式户型建议不留缺口，提高得房率以及户内的舒适度。,厨房较局促,四、无锡LOFT项目案例分析产品建议之平面布置（缺口）,四、无锡LOFT项目案例分析产品建议之规划及立面,立面分割线条太多，影响户内看湖景效果,太湖,1.主楼尽可能远离高架噪声干扰。2.立面设计应考虑防噪声处理，或者给业主统一封闭阳台，做成玻璃栏板。,金城路高架位置,主楼位置,四、无锡LOFT项目案例分析产品建议之规划及立面,四、无锡LOFT项目案例分析喜年样板房（住宅方向）,办公买2户及以上的客户较多，管井对使用的影响较大。住宅相对敏感度弱，但设置管井对住宅布置影响较大。,四、无锡LOFT项目案例分析产品建议之平面布置（管井）,因此管井建议在结构处设置，在户内留设检修井。并且可以为厨房（或茶吧）提供空间。,四、无锡LOFT项目案例分析喜年样板房（住宅方向）,办公2户联卖的客户较多，因此中间梁建议取消，做成打板结果。板厚约25Cm,考虑到夹层的便利性，建议LOFT不小于4.8米的高度适用。,四、无锡LOFT项目案例分析产品建议之平面布置（结构）,四、无锡LOFT项目案例分析喜年样板房（住宅方向）,预留平台给定位为办公的产品VRV空调机位。,四、无锡LOFT项目案例分析产品建议之平面布置（空调）,四、无锡LOFT项目案例分析喜年样板房（住宅方向）,四、无锡LOFT项目案例分析产品建议之平面布置（走廊夹层）,1.红线为强电井出来的强电桥架段。此段桥架必定和喷淋主管或消火栓管交叉。2.强弱电桥架交叉处弱电桥架取消，弱电穿管。,3.消防主管外径168，角钢支架50。考虑吊顶灯管，搁置，考虑角钢下50为掉顶标高,综上，由上图可知，夹层顶板标高最少为2.9米，才能保证吊顶最小净高为2.3米，否则实际施工将很难实现。,四、无锡LOFT项目案例分析定位配套对比,五、其他LOFT案例赏析,上海中冶菁英尚都,偷面积之最,五、其他LOFT案例赏析,上海底特律财富广场层高为3.6米三房二厅一厨一卫,牺牲主卧舒适度以求多更多的功能空间,五、其他LOFT案例赏析,上海绿地领海层高为4.6米,五、其他LOFT案例赏析,上海绿地领海层高为4.6米,减少进深方向柱距，以缩短梁高，两户合并夹层人可以通过。,谢谢,