商业房地产价值分布探讨

商业房地产价值分布探讨目 录摘 要1ABSTRACT1目 录2引 言4第一章 商业房地产的涵义及特点51.1 商业房地产的涵义51.2 商业房地产的特点61.2.1客户需求的特殊性61.2.2利益协调的多样性61.2.3存在投资价值和时间价值61.2.4开发商盈利模式的不确定性61.3商业房地产的类型6第二章 房地产价值探寻82.1基于劳动价值论的分析82.2基于生产费用的分析92.2.1 土地取得成本92.2.2 开发成本102.2.3 管理费用102.2.4 投资利息102.2.5 销售税费102.2.6 开发利润11第三章 商业房地产价格形成影响因素113.1 宏观区位和级差地租113.2 土地条件113.3 临街性和道路类别113.4 物流密度123.5 运作模式123.6 供应量133.7.1 建筑质量133.7.2设计理念133.73 装修特色153.8 物业管理的软件环境163.8.1 销售策略带来的市场认可度163.8.2 日常服务状况163.8.3 商业的整体风格定位16第四章 商业房地产价值分布分析164.1商圈理论164.1.1 商圈的概念及分析目的164.1.2 商圈的构成及顾客来源174.1.3 商圈的设定174.2 多层、高层商业房地产地价分摊174.2.1 层次分析法的基本原理184.2.2 举例18结束语22参考文献22致谢23引 言在过去的2003年，被房地产专业人士称为中国的“商业地产年”。从大北京到长三角，从长三角到珠三角，从东北地区到西部重镇，商业地产的狂潮以不可思议的速度和能量席卷着中国经济每一块热土.天公作美，更兼地产开发商抓住时机，准确定位，策略精彩，同时在项目的运作中选择业态合理，招商运作有序，经营管理完善，必将成就中国商业地产的光荣与梦想！每一种商业变革的出现都是以一定的城市形态变化为前提，商业地产的投资收益率可观，地区带动效益好，成为城市发展的催化剂和润滑剂。2003年，苏州地区人均GDP为35733元，折合美元为4155元，城市化水平为46.98%，根据西方商业业态的发展规律、人均GDP及城市化水平相互关系，苏州的商业形态正处于由量到质的飞跃过程中。国家和地区GDP水平城市化比重商业业态状况1100美金以下25%商业处于与农业经济相匹配的原始状态；主要业态为庙会、地摊、集贸市场11002000美金25%45%商业形态出现第一次升级，商品为工业化下的城市生活提供基本保障； 主要业态为百货商场、商业街、批发市场等传统商业20004400美金45%70%商业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生； 主要业态为大型购物中心、超市、专卖店、精品店等4400美金以上70%以上商业成为推动城市发展和区域进步的新动力，综合商业开始涌现； 主要业态为超越商业范畴的广义商业，如SHOPPING MALL、旅游地产、商务地产、物流等中国商业房地产产业的发展相对滞后，回顾20多年的发展，可以揭示中国商业房地产发展的轨迹，也可以发掘中国商业房地产业潜在的巨大机会。20世纪80年代以前，中国没有商业房地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，而且其产权属于国家或集体，经营与场所的投入没有严格的经济关系。20世纪80年代中后期开始在北京、上海等大中城市出现的“购物中心”，严格来讲属于较成规模的百货店，目前已扩展到各大中小城市。20世纪90年代初期、中期，这些“购物中心”有些在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等设施小规模引入，成为名副其实的购物中心；很多香港地产商在北京、上海、深圳等大城市开发了许多香港特色的购物中心，一度引领市场潮流；尤其是超市业态在此阶段陆续进入市场，但由于多租用地下室或改建厂房，其对中国商业房地产的推动很有限，但对整个零售业的推动是显著的；同时在此阶段，各类商业街和商品市场也进入市场，主要商品类型集中在服装、家用电器、电子、电脑、建筑材料、汽车配件、酒吧街等。20世纪90年代末期，一些SHOPPING MALL开始登陆北京、上海等大城市，预示着超级购物中心在中国崭新的姿态和发展前景。21世纪初，郊区的SHOPPING MALL开发热潮在中国兴起，中国的商业房地产业进入全面发展阶段。在此阶段，很多商业房地产和各类商品市场陆续以分散出售产权或使用权的方式引领商业房地产投资的时尚，在投资者、零售业者的共同关注下，目前依然保持良好的势头。2002年，江苏省商业营用房平均价格为3061.6元/平方米，2003年增幅13.69%达到3480.6元/平方米，较商品房和住宅价格增幅都高。由于以分散出售产权或使用权的方式较整体统一经营更具普遍性，因此，商业房地产价值分布问题的探讨也就具其现实意义了。第一章 商业房地产的涵义及特点1.1 商业房地产的涵义商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。从经营模式上，商业房地产多采取整体开发、统一经营管理，以收取租金为投资回报形式或以出售、零散经营为投资回报形式。从功能特点上，涉及到规划、设计、结构、机电设备、信息系统，确保实现大规模人流、物流、资金流及信息流的高效运转。从用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式，主要用于商品流通。.1.2 商业房地产的特点1.2.1客户需求的特殊性商业房地产的客户包括两级，一个是销售(招商)阶段的投资者，商业运营商，一个是物业经营阶段的终端消费者，而且其装修高档而复杂，形式各异，体现了需求的个性化。1.2.2利益协调的多样性商业房地产的开发报建除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案必须向商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。而且其收益方式多种多样，业主可自己经营，可出租给他人经营，也可以联营形式经营，其产权状况复杂，转租经营多。同时在同一宗商业房地产中往往有不同的经营内容，而不同的业态带来的收益率存在明显差别。1.2.3存在投资价值和时间价值投资价值是指商业物业如果被投资者长期持有所表现出的价值。同一商业物业，虽然市场价值是一致的，但由于不同投资者的价值标准存在差异，因而具有不同的投资价值。时间价值指不同时间内商业房地产价值不同，商业物业本身存在升值问题，表现为经营几年的商业房地产价值一般高于新建项目价值。当商业物业所处环境的商业氛围随着时间的推移而逐渐形成，其价值是相当惊人的。1.2.4开发商盈利模式的不确定性商业房地产的外部效应强，强调空间的引导作用、功能作用、增值作用，以提升整个项目的价值。而且由于项目经营的长期市场需求，必然要求其以动态的方式运营。商业房地产的资金循环从长期良性运营的角度一级品牌化经营角度，须通过资本市场实现资金循环和商业增值的兑现。1.3商业房地产的类型商业房地产的类型可进行如下划分: 零售功能房地产 娱乐功能房地产按照行业类型划分 餐饮功能房地产 健身服务功能房地产 休闲功能房地产 物品业态房地产按照消费行为划分 服务业态房地产体验业态房地产 近邻型(小型) 社区型(中型)按照市场范围划分 主力型(大型) 区域型(超大型)超区域型(超级商业房地产) 百货类商业房地产 超市类商业房地产 家具建材类/自行组装类商业房地产按照商业房地产未来的功能划分， 工厂直销折扣店类商业房地产中国商业房地产的主要形式划分 商业街类商业房地产 商品批发类商业房地产 各类商品市场 娱乐类商业房地产 餐饮类商业房地产 购物中心类商业房地产 建筑底商类商业房地产第二章 房地产价值探寻2.1基于劳动价值论的分析商品是用来交换的劳动产品，它有两个因素：一是商品的价值，一是商品的使用价值。商品的价值是凝结在商品中的一般人类劳动。使用价值是指该种商品能满足人们某种需要的效用。在商品经济条件下，支配商品生产与流通全过程并起主要作用的是价值规律。价值规律的基本内容是：商品的价值是由生产该商品所需的社会必要劳动时间决定，这是价值决定的内容；商品交换要以价值量为基础，实行等价交换，这是价值实现的内容。其中，社会必要劳动时间是指在现有的社会正常的生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间。马克思提出的价值规律成立的前提是：某种商品的使用价值量一定，不考虑交换中商品个别使用价值量的差异。即商品的市场价值，一方面应看作是部门所生产商品的平均价值，另一方面应看作是在这个部门的平均条件下生产的，构成该部门产品很大数量的那种商品的个别价值。商品的价值有质和量两方面的规定性，从质的角度看，所有的商品都有一种共同的属性，都是劳动的凝结；从量的角度，生产者花费在商品上的劳动量不同，形成个别商品的价值量不同，两者成正比关系。商品的使用价值也有质和量两方面的规定性，从质的角度看，不同的商品有不同的使用价值，能满足人们的不同需要，但无法比较其大小；从量的角度，同种使用价值的商品质量是有高低的，其满足人们需要的程度是不同的，因而商品的使用价值量也是不同的。在质上，任何商品都是价值和使用价值这两个因素的统一体。在量上，任何商品都是使用价值量和价值量的统一体。可见，即使是同一种商品，其使用价值量也是有差异的，我们把构成某一部门产品很大数量的该种商品的使用价值量作为标准使用价值量，把具体商品的使用价值量与标准使用价值量相比，就可以简单的求出社会承认的具体商品价值量的大小。而企业为了获取较多的盈利，应努力使自己的个别劳动时间少于社会必要劳动时间，减少劳动耗量的同时，关注使用价值量的提高，在同样的劳动时间内生产出使用价值量最大的产品。这不仅有利于价值的实现，而且有利于整个社会产品质量的提高。在商品交换中，若具体商品的使用价值量与标准使用价值量不同，那末应对具体商品的使用价值量进行评价，对社会价值量进行修订，从而形成社会承认的具体商品的价值量。假如在社会必要劳动时间T(社会价值量)内创造的使用价值量为F(标准使用价值量)，而具体商品的使用价值量为D，则社会承认的具体商品的价值量Ti可表示为Ti=T*D/F.房地产也是一种商品，具有价值和使用价值两个因素。而且由于房地产商品本身的差异性较大、每一宗交易具有很大特殊性。因此，其在现实中的价值实现既要以社会价值量为基础，又要以社会价值量相对应的使用价值量为前提。如果把房地产商品的这种使用价值量称之为标准使用价值量，那末房地产商品只有有了与社会价值量相对的标准使用价值量，人们才会承认它的社会价值量。如果房地产商品的个别使用价值量比标准使用价值量大或者小，社会承认的具体商品的社会价值量也应当大或者小。价格是商品价值的货币表现，是商品和货币相交换的比例。考虑到商品的使用价值因素，则具体房地产商品的价格Pi的表达式为：Pi=T/G*D/F其中： T-单位商品的价值G-单位货币的价值D-具体商品的使用价值量F-标准使用价值量2.2基于生产费用的分析房地产开发是一种投资过程，依据生产费用原则可从成本角度分析房地产价值。虽然房地产价值往往会因不同地区、不同时期、不同类型而不同，但总体而论，其构成可细分为土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等构成项。2.2.1 土地取得成本土地是固定于地表并包括地表上一定净空空间和地表以下一定深度，由土地自然物与土地资本物所组成的具有资源、资产、产权三重内涵或属性的自然经济与社会综合体。房地产开发用地取得的途径多种多样，或通过征用农地取得、或通过在城市中进行房屋拆迁取得、或通过在市场上购买已完成征用拆迁的熟地取得；在取得方式上，或通过拍卖、或通过招标、或通过协议、或通过补地价等。一般地，土地取得成本由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成，根据土地取得途径，其构成分为包括农地征用费和土地使用权出让金等、包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等、包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等情形。2.2.2 开发成本开发成本是在取得开发用地后进行开发建设形成房地产产品所需的成本费用，开发成本取决于所取得的土地的相邻关系、地势、地质水文状况，项目规划设计方案，基础设施配套程度，房屋设备装修方案和项目实施方案。发包建设、自行建设等都是房地产产品形成可采用的方式。开发成本在构成上包括勘察设计和前期工程费(含可行性研究，规划、勘察、设计及三通一平等费用)、基础设施建设费(含所需道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等建设费用)、建筑安装工程费(含建造房屋及附属工程的土建费和安装费)、公共配套设施建设费(含所需的非营业性公共配套设施建设费用)和开发过程中的税费(含向政府部门缴纳的基础设施配套费、教育基金、人防费等)。2.2.3 管理费用管理费用是房地产开发单位为管理和组织房地产开发经营活动的各项费用，包括人员工资、办公费、开办费摊销、业务招待费用、土地使用税及固定资产折旧等。2.2.4 投资利息投资利息是房地产开发单位为房地产开发经营活动筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息、包括评估费用和抵押登记费用的企业筹资其他财务费用等。2.2.5 销售税费销售税费是房地产开发单位在销售房地产产品过程中所需的费用及应由其缴纳的税费，可分为销售费用(含广告宣传费用、销售人员工资奖金福利差旅费、自设销售部门的折旧维修费用、委托销售代理的销售代理费等)、销售税金及附加(营业税、城市维护建设税和教育费附加)、其他销售税费(含应由卖方负担的交易手续费等)。2.2.6 开发利润通过管理和组织房地产开发经营活动获得开发利润是房地产开发单位的根本出发点，也是房地产开发经营活动的最终财务成果。在实践中，销售实现的方式包括分期付款销售、开发产品出租经营等。第三章 商业房地产价格形成影响因素交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的关系和比例，通常用货币来衡量。由此，笔者认为房地产价值总体上来说是由土地价值、地上物的硬件环境和物业管理的软件环境确定的，而每一项构成又有许多具体的影响和决定因素。土地是最重要的资产，土地价值受资本密度、物流密度和人口密度、经济发展情况等诸多方面因素的影响。3.1 宏观区位和级差地租不同城市有不同的社会经济环境、经济周期，使土地在不同城市的价值存在较大差异，商业地产的价格差异更加明显，其受区位条件的影响较大。受级差地租的影响，大城市中心多为能够支付高额地租的商业房地产，集聚形成中央商务区，而平价超市多分布在城市周边。3.2 土地条件商业用地的价值，首先和他的周边环境密切相关，主要包括土地周边的道路类别，人流聚集的方便度、交通条件商业设施。3.3 临街性和道路类别道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。可及性原理表明，土地价值随临街距离的增加呈指数式递减。临街道路状况越好，利用率越高，其价值也越高。但是若位于街角地之商业房地产，尤其是大型商业房地产，如门前没有足够的缓冲场地，包括停车场地，将影响人流出入的方便度，不利于商业房地产的利用，价值会受影响。3.4 物流密度其影响因素包括用地规模、形状、地表形态、排水状况、底土状况、周围用地状况，基础设施、城市土地利用功能分区、环境影响，相邻物业对地段升值影响和视野开阔性。苏州市出台的商业用房拆迁基准地价的确定，也正是基于以上情况的考虑，我们从下面的表格中规定的价格可见一斑：聚集性商业区位价格差异较大，而商业状况不发达的地区价格差异不明显，尚没有形成商业地产的价值最优，达到大范围商圈分布。 所临道路类型所在地区类别主要道路次要道路一般道路一类5500元/M24500元/M23200元/M2二类3500元/M23000元/M22200元/M2三类3000元/M22500元/M22200元/M2四类2800元/M22200元/M21700元/M2五类1900元/M21600元/M21500元/M2六类1500元/M21300元/M21250元/M23.5 运作模式2002年7月1日，国土资源部出台的招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权。 苏州自2001年10月开始实行土地拍卖制，自2003年12月，苏州市土地储备中心三年来共拍卖土地106宗，金额共计127亿元。政府增加的收入又用于城市的规划，基础设施的改善，经营环境的建设，交通线路的增加，使城市土地价格逐年稳步攀升，房价飞速上涨，体现了土地不断升值的潜力。3.6 供应量对于商业地产，其开发完成后的市场认可状况最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。在城市居住区规划设计规范中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如某商业小区，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。3.7 地上物的硬件环境3.7.1 建筑质量建筑质量是对任何建筑物的基本要求，也是最高要求，如同人们对自己健康质量的要求。高质量的建筑物带给人们的使用价值最大化，许多经典的建筑经历上百年的沧桑轮回，依然屹立于城市一角，提升了城市的投资和旅游价值，增加了城市的魅力。3.7.2设计理念(1) 面积在影响商业用房价值的个别因素中，面积是最重要的，它应有与经营要求相适应的面积。对于商业门面，小面积的门面其价值比周围大面积的商业门面会高出许多。这主要受投资者的购买力、门面转租的可能性所影响。如某地新世纪的门面，其最小的商业门面面积仅6平方米，98年的售价是15000元/平方米。而其相邻的一商业门面面积约30平方米，当时的售价是10000元/平方米，相差1/3。对于面积相近的商业门面来说，临街宽度越长，临街深度越短，其价值会越大。 (2) 楼层平街层商业用房肯定比其他楼层的商业用房价值大，位于底层的商业用房较优，但如果设计有自动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。(3) 净高商业房地产的净高应适宜，偏低难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高也无助于房地产价值的提高。(4) 内部格局商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此要求内部空间能够灵活地间隔。(5) 坐落朝向商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。日照情况对商业经营也非常关键。据7月5日中央电视台报道，由于长沙市持续高温，在周末，许多消费者选择在商场购物躲避天气，商业街区东面门庭若市，而西面因为西晒的原因冷冷清清。但是在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会非常好，因为北方天气冷或凉的时间长，顾客更喜欢光顾西南面的商业。(6) 业态差别定位不同业态决定了商铺的租金收入差异达10%15%左右，一般而言，不同类型的收益性物业的租金从高到低的顺序是：商场、康乐中心；各类商店的收益能力和租金承受能力从高到低的顺序是：珠宝首饰、化妆品、女子时装、体育用品、书店、男子时装、电器、餐饮、家具、百货、杂货。当然，在不同的城市可能会有不同的表现。以下是对石路商业区商业房地产的售价调查表，从中我们可以了解到临街状况、位置、楼层和业态等对房地产价值的影响情况：位置面积租金平均租金元/M2/年经营业态经营情况名店街西首28平方米1.5万元/年535女装一般名店街东首35平方米3万元/年857女装良好名店街中部30平方米1.8万元/年600女装良好南浩街靠阊胥路段27平方米2.4万元/年889女装良好南浩街靠上塘街段35平方米5万元/年1429服装良好 表1位置面积售价租金经营项目经营情况时代广场一楼30平方米150万元12万元/年珠宝、精品未知时代广场二楼30平方米90万元10万元/年男装未知时代广场三楼30平方米78万元7万元/年女装未知越洋百货一楼30平方米99万元8万元/年珠宝饰品、鞋类未知越洋百货二楼30平方米75万元6万元/年女装未知越洋百货三楼30平方米45万元3.6万元/年休闲装未知 表2从表1的数据可以看出，剔除经营者自身的经营管理因素，商业房地产的租价主要影响因素是临街性带来的客流量的大小，商铺面积在50平方米左右，其投资价值最高，且随着面积的增加单位面积带来的租金升值越大。表2是新建商业房地产，其地理位置基本无差异性，但由于经营业态和楼层不同，其售价存在较大差异。新建商业房地产的售价一般首先考虑其成本因素，然后对个别因素进行修正。剔除部分消费者特殊的购买倾向，则一楼的客流量最大.3.73 装修特色随着商业竞争的日益激烈，商业房地产的装修，不论是用材，还是布局，日趋高档、复杂而新颖，且这类高级装修折旧快。尤其是更新的业主或租赁主以后，商业建筑往往经过一段不太长的时间就改装或重新装修，这类造价是商业房地产的有机组成部分。3.8 物业管理的软件环境3.8.1 销售策略带来的市场认可度当房地产市场状况良好时，开发商自产自销和请销售代理商的差异不是太明显，膨胀的房地产价格让涉足房地产市场的每个企业都尝到了高回报率带来的滚滚财源。但当市场状况不太好时，好的营销策略会影响商业房地产的供求关系，从而影响房地产的价格。3.8.2 日常服务状况由于商业房地产本身就是不动产，其运作模式往往是动态的，更多地取决于租赁和销售后的经营如何去支撑，因此，其日常服务状况的好坏也会影响其后期的经营和收益状况。3.8.3 商业的整体风格定位商场如战场，商业房地产的价格形成必然要关注以实现投资者特殊目的时的竞争价格。而商圈范围内消费群体亦会受政治、经济、社会等各方面影响不断改变其消费偏好，因此商业的整体风格经过几年的经营时间后要适时调整。来满足主要消费群体的需求。第四章 商业房地产价值分布分析4.1商圈理论高收益预示着高风险，商业房地产的运作之路布满了荆棘。商业房地产价值的纵向分布是指不同楼层商业房地产价值的差别分布.每一个商业房地产的开发和经营都离不开确定具体商圈的前期调查和后期的资料整理阶段，既要符合区域消费群体，又要定位商业的整体风格。4.1.1 商圈的概念及分析目的商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。4.1.2 商圈的构成及顾客来源商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈(又称辐射商圈)组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。4.1.3 商圈的设定商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。当商圈地区人均GDP达到不同指标，需要考虑休闲与购物两者在项目中的设施配比。4.2 多层、高层商业房地产地价分摊从理论上讲，各层房地产价值有差异的主要原因，一是因为各层特殊的装饰装修，二是土地的垂直立体效果不同所造成的。对于新建商业房地产而言，各层之间的价格差异不是建筑造价不同造成的，而应归因于土地，是各层占据的土地立体空间位置的不同，从而其可及性、商圈范围内固定消费人群、景观、舒适度等的不同所造成的。因此，商业房地产价值的纵向差异主要来源于各层占有土地价值的分摊系数不同，本文拟利用层次分析法确定各层的分摊系数。基于以上分析，提出如下说明：a.分析模型考虑为整体开发的商业房地产，且规模涉及不同楼层价值的界定。b.综合性商业房地产的经营业态具有差异性，不包括独立经营而整体具有唯一功能的特殊性商业房地产。c.消费者与经营者的信息是对称的，每一位消费者都非常了解商业房地产的楼层构成和经营业态。4.2.1 层次分析法的基本原理如我们有N个物品，它们的重量分别为W1 W2 Wn，要知道Wi的值，如果没有秤，无法直接秤重量，我们可以将N个物品两两比较，通过准确知道其两两之间的倍数关系，得到比较矩阵A(Aij=Wi/Wj)，根据AW=nW求得W1 W2 Wn的值。即通过指标的两两重要性比较求得各指标的权重，以及各方案的优劣排序。4.2.2 举例现举例如下：某商业房地产有三层，预计算其各层应分摊的土地价值。(1) 建立模型目标层为确定一层、二层、三层地价的分摊比例，指标层为六个。确定一层 二层 三层分摊比例消费舒适度层装修特色层可辐射人数到达方便度停留时间消费频率 (2) 构造判断矩阵由于人们在区分事物性质差别时，习惯用相同 较强 强 很强 极强，进一步细分可在相邻两级中插入折中的提法，这样就形成了九级。得到各因素指标权重判断矩阵评分表:判断尺度aij定义1ai和aj同样重要3ai比aj稍重要5ai较aj相当重要7ai较aj非常重要9ai较aj极端重要2、4、6、8重要性在上述描述之间由aij=1/aji;aii=1可得判断矩阵，通过现场调查和有关人员经验可得矩阵A jia1a2a3a4a5a6a1121/21/51/61/7a21/211/31/91/71/7a32311/71/31/8a4597122a56731/211a67781/211(3) 计算单一因素下各指标的相对权重(i)将矩阵的元素按列归一化，计算aij，=aij/jaij;(ii)将按列归一化后的元素按行相加，然后求得权重Wi=iaij，/ijaij，aij，a1a2a3a4a5a6Wia10.04650.06900.02520.08150.03950.03240.0484a20.02330.03450.01660.04480.03080.03240.0304a30.09300.10340.05040.05820.07180.02830.0675a40.23260.31030.35300.40750.43080.45340.3646a50.27910.24140.15130.20370.21540.22670.2196a60.32560.24140.40340.20370.21540.22670.2694则六个指标对价格影响的权重分别为0.0484，0.0304，0.0675，0.3646，0.2196，0.2694。(4) 进行一致性检验在判断矩阵A的构造中，需要进行不违背常理的一致性检验。(i)计算max=(AW)i/nWi(ii)计算一致性指标CI =(max-n)/(n-1)从平均一致性指标中查找RI维数N12345678910RI0.000.000.580.901.121.241.321.411.451.49(iii)计算相对一致性指标CR=CI/RI一般地，相对一致性指标CR愈小，判断矩阵的一致性越好。当CR<0.1时，一般认为判断矩阵是可以接受的。否则需要修正赋值或重新赋值。检验上列判断矩阵的一致性 1 2 1/2 1/5 1/6 1/7 0.04840.2910 1/2 1 1/3 1/9 1/7 1/7 0.03040.1875AW= 2 3 1 1/7 1/3 1/8 0.0675= 0.4145 5 97 1 2 2 0.36462.3307 6 73 1/2 1 1 0.21961.3770 7 7 8 1/21 1 0.26941.7629 max=0.2910/(6*0.0484)+0.1875/(6*0.0304)+0.4145/(6*0.0675)+2.3307/(6*0.3646)+1.3770/(6*0.2196)+1.7629/(6*0.2694)=6.2547CI=(6.2547-6)/(6-1)=0.0491CR=CI/RI=0.0491/1.24=0.0396<0.1通过一致性检验。 (5) 根据各指标为各层评分比较因素项目 权重Wi一层Xi WiXi二层Xi WiXi三层Xi WiXi1 0.048460 2.9075 3.6385 4.112 0.030490 2.7470 2.1380 2.433 0.0675100 6.7590 6.0880 5.404 0.364695 34.6480 29.1770 25.525 0.219690 19.7690 19.7692 20.206 0.269492 24.7890 24.2588 23.71WiXi91.5785.0281.37由此，各层地价的分摊比例为1：0.93：0.89结束语商业房地产是近两年的市场新宠，但其在理论上的研究探讨却存在很多空白。由于商业房地产自身的特点和独特的运作模式，本文从全新的角度诠释了商业房地产价格的决定因素及其价值的构成，并根据层次分析法，从商圈的角度评价商业房地产价值的纵向分布，取得了一定的成果。21