长市房地产发展形势报告

长春市房地产发展形势报告第一部分 长春市基本情况一、城市概况长春市是吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，幅员面积20604平方公里，截至2013年底，长春市现辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳10个区（含长春经济技术开发区、长春净月经济开发区、长春高新技术产业开发区、长春西新经济技术开发区4个开发区）等。截至2013年末，地区生产总值超过5000亿元，增长9%，全口径财政收入增长14.8%，首次突破千亿元大关，主要经济指标增幅继续位居15个副省级城市前列。二、城区区域规划中心城区是吉林省政治、经济、文化功能集中区。中心城区在进行必要的外延扩张时，更应注重内部职能结构的调整和优化，以合理的空间容量为前提，适度控制开发强度及开发密度，增加绿地，增加城市开敞空间，改善人居环境。空间结构：调整优化中心城区空间结构，提高中心城区整体运行效率。形成“双心、两翼、多组团”的城市空间结构。疏解城市原中心区部分职能，形成中部和南部两处城市中心。调整中部城市中心职能，重点发展商贸、文化、娱乐等传统服务业；建立南部新中心，引导与支持行政办公、文化体育设施以及金融保险、电子商务等现代服务业在南部新中心相对集聚。顺应城市经济发展的趋势和区域联系的主导方向，发展城市东北、西南两翼。其中城市西南翼形成以汽车、高新产业为核心的城市产业发展空间，东北翼形成以先进装备制造业、生物化工业为核心的城市产业发展空间。用地布局：东部城区应依托长东北新区建设生物化工区、装备制造园区；结合机场路，构筑城市东部综合服务中心；围绕东站陆路口岸，建设城市综合物流中心；依托铁路、高速公路及空港口岸，打造综合保税区，形成集工业、居住、商贸物流于一体的综合性城区。加快二道、经开老城区工业置换步伐，提高市政设施、社会公益设施、公共绿地投入，提升城市品质。南部城区应通过城市南部新中心的建设，整合汽车产业区、高新开发区、南部新城以及净月经济开发区内各类建设用地，重点发展现代服务业、高新技术产业、教育科研、新型居住等城市职能，形成联系紧密、分工有序、布局协调的城市新区。西部城区应结合西客站建设，重点加强公共服务设施建设，构筑城市西部中心；加快公共绿地建设，改善城区环境，提升城区综合职能。北部城区应通过老工业基地和棚户区的改造，整合铁北、宋家等北部空间成为城市重要的生活区。规划期内要加强城区基础设施、公共服务设施建设，改善城区生活环境质量；结合长春站综合交通换乘中心，培育城市北部综合服务中心。中部城区应以城市总体格局保护为基础，逐步迁出部分行政办公、金融保险、居住等城市职能，重点发展传统商贸零售业；规划期内应加强历史街区、历史建筑的保护，适当控制建筑密度、建筑高度，延续现有城市小路网格局及景观肌理。三、房地产部分重要政策法规（一）长春市城市房地产交易管理条例，本条例于2006年1月19日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准， 2006年4月1日起施行。该体例主要规范了以下几个方面：1.第十三到十七条规定了商品房预售许可制度；2.第二十九到三十五条规定了房地产（包括在建工程）抵押事项。（二）长春市房屋登记管理条例，本条例于2010年5月28日吉林省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准，2010年7月1日起施行。该体例规范房屋登记行为，且涉及了房地产（在建工程）抵押事宜。（三）长春市土地登记办法和长春市土地管理细则，这两个法规均对土地抵押进行了规范。（四）长春市商品房预售资金监督管理办法、长春市房地产开发项目资本金监督管理办法以及长春市人民政府关于公布实施长春市市区基准地价等土地价格的通知等，均针对房地产相应方向进行了规范。第二部分 长春市房地产市场整体情况长春房地产业经过“黄金十年”两位数的高速发展，到达一个高峰期。自2011年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，“国八条”、限购、限价、限贷政策陆续出台，年内三次加息、六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉的组合拳。同时，国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。2013年，长春市房地产开发投资依旧高位运行，商品房施工量、开工量呈现增长势头。房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场的作用，取得了预期效果。由于长春市处于二三线城市，基数低、泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价始终在合理水平，受调控的影响将远小于一线主要城市。虽然受到一定冲击，总体看，还是保持了平稳健康发展势头。一、房地产投资情况（一）房地产开发投资额 长春市近五年房地产开发投资完成情况 单位：亿元指标20132012201120102009房地产开发投资611.8649.7666.4542.8443.9同比增长率-5.8%-2.5%22.8%22.3%25.8%数据来源：长春市统计公报和中国房地产信息网（二）房地产建设指标 长春市近五年房地产建设指标情况 单位：万平方米、亿元指标20132012201120102009商品房施工面积5628.45123.74087.93089.42377.1同比增长率9.9%25.3%32.3%30.0%8.9%商品房竣工面积1008.1913.9748.1963.7580.7同比增长率10.3%22.2%-22.4%66.0%20.4%商品房销售面积847.1908.0881.0863.1715.7同比增长率-6.7%3.1%2.1%20.6%25.3%商品房销售额510.4503540.2446.9296.4同比增长率1.5%-6.9%20.9%50.8%49.9%商品房空置面积320.3241.9280344同比增长率32.4%-13.6%-18.6%21.5%数据来源：长春市统计公报和中国房地产信息网二、二手房交易情况（一）二手房交易情况 长春市近几年二手房交易情况 单位：万套、万平方米、亿元指标2012201120102009成交套数3.393.53.903.99成交面积333.5359.6386.0378.1同比增长率-7.3%-6.8%2.1%30.4%成交金额64.365.961.7同比增长率-2.4%6.8%15.8%数据来源：长春市统计公报（二）二手住宅交易情况长春市近几年二手住宅交易情况 单位：万套、万平方米、亿元指标2012201120102009成交套数3.183.33.703.80成交面积257.2268.7298.0296.8同比增长率-4.3%1.3%0.4%106.4%成交金额36.643.445.8同比增长率-15.7%-5.2%146.2%数据来源：长春市统计公报三、住宅租赁市场情况长春市住宅租金走势 数据来源：禧泰数据截至2014年1月，长春市住宅平均租金为23.71元/月/m2。随着国家对房价宏观调控，长春市住宅租金也同全国大多数地区一样，出现了一定的涨幅。四、房价指数与人均可支配收入以上统计局数据表明，长春按照国家宏观调控要求，控制情况相对较佳，房价增速相对稳定，并明显低于可支配收入的增长。此外，根据2013年长春市政府工作报告公告的2013年度长春市人均可支配收入同比增长率为12.1%。第三部分 长春市房地产市场分析一、土地市场分析土地市场向来是楼市的重要风向标。经长春市人民政府批准，2013年度长春市区国有建设用地供应总量中，经营性用地700万平方米，工矿仓储用地1000万平方米，保障性住房用地100万平方米，棚户区项目用地100万平方米。 长春市2013年度土地市场总览 单位：万平方米、亿元土地类型供应面积（万m2）供应宗数（宗）成交面积（万m2）成交宗数（宗）成交总额（亿元）地面均价(元/m2)经营性土地833141757.5116255.13368住宅用地723.787683.681220.73228商服办公用地109.35473.93534.44655工业用地518.4111443.08917.01384 数据来源：中国房地产信息网二、商品住宅市场分析（一）房价走势长春住宅房价走势 数据来源：禧泰数据截至2014年1月，长春商品住宅平均房价为7001元/m2。进入2011年以来，由于国家宏观调控和消费者心理预期等原因，长春房价并未出现大的上涨，一直处于小幅稳定上涨阶段。（二）房价结构长春住宅房价结构 数据来源：禧泰数据截至2014年1月，长春商品住宅房价结构类似于正态分布，供给和需求价格多集中在50008000元，其中60007000元供需最为集中。（三）各区域房价2014年1月长春各区域房价 数据来源：禧泰数据 （四）长春各小区房价排行2014年1月长春各小区房价排行 数据来源：搜房网