商业业态规划建议

商业业态规划建议长春湖壹号 PART ONE市 场 背 景 类型优点不足底商满布型商业体量可以较大限度的扩张，展示面较长，可视性较佳；对外性较强，在一定程度上有利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街面空置的情况，会对社区的整体形象有较大的负面影响。入口商业街型有利于社区居民的消费；街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业规模的扩张，且展示面不长，可视性不强。入口集中型将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响；在一定程度上有利于商业规模的扩大， 易于形成集中规模效应，带旺整个社区商业。商业集中，将会弱化社区商业便利性的特点；散点列布型商业比较分散，一定程度上有利于居民消费的便捷。商业分散，难以形成规模效应。从 本 项 目 裙 房 商 业 的 规 划 情 况 来 看 ， 属于 入 口 商 业 街 型 商 业 。 社 区 商 业 的 规 划 主 要 有 以 下 几 种 类 型 ： 商 业 的 布 局 形 式 是 前 期 的 规 划 重 点 之 一 ， 整 体 的 布 局 与 商 业 的 规 模 、 性 质 有 直 接 的 关 系 ，不 同 业 态 商 家 的 布 局 体 现 了 商 家 对 于 位 置 的 偏 好 及 商 业 整 体 规 划 的 合 理 程 度 。一、社区商业特点分析 华 府 名 都 项 目 地 址 ： 腾 飞 路 南 市 政 府 广 场 西 侧 开 发 商 ： 栖 霞 市 宝 华 置 业 有 限 公 司项 目 概 况 ： 项 目 共 有 二 块 用 地 组 成 ， 总 征 地 面 积 66313.1平 方 米 ， 其 中 1号 地块 征 地 面 积 为 19734.2平 方 米 ， 2地 块 征 地 面 积 为 46579.1平 方 米。 整 个 小 区 有 12幢 高 层 住 宅 及 沿 街 商 业 组 成 ， 总 建 筑 面 积197553平 方 米 ， 其 中 商 住 建 筑 面 积 167310平 方 米 ， 地 下 建 筑 面积 30243平 方 米 。 裙 房 商 业 面 积 约 20000平 方 米 （ 分 二 期 ） ， 分 割 成 1191000平 方 米 （ 主 力 面 积 在 119-300平 方 米 之 间 ， 层 高 4.5米 ， 主 要 是 一 层沿 街 商 铺 ， 部 分 1-2F商 铺 ） 。商 业 规 划 情 况 商 业 主 要 以 出 售 为 主 ， 对 外 报 价 为 70008000元 /平 方 米 之 间 ，目 前 尚 未 有 成 交 。 对 商 业 业 态 主 要 以 服 务 配 套 业 态 为 主 ， 没 有 明 确 的 业 态 规 划 ， 以购 买 业 主 自 行 经 营 业 态 为 主 。 二、同等区域商业裙房规划 PART TWO项 目 商 业 规 划 一、规划前提业 态 规 划 前 提 项 目 商 业 体 量 约 4 6 2 0 平 方 米 ， 主 要 以 迎 宾 路 及 规 划 路 沿 街 商 铺 形 式 为 主 ， 整 体 呈 现 “ L”型 展 开 。 迎 宾 路 作 为 进 入 栖 霞 市 市 区 的 主 要 交 通 干 道 ， 整 体 形 象 展 示 极 为 重 要 ， 也 是 政府 非 常 注 重 的 因 素 。 从 项 目 目 前 的 规 划 情 况 来 看 ， 项 目 的 整 体 外 观 建 筑 、 环 境 的 营 造 等方 面 已 经 具 备 了 高 品 质 的 形 象 定 位 ， 因 此 项 目 的 商 业 业 态 规 划 需 结 合 社 区 整 体 定 位 ， 致力 在 完 善 社 区 生 活 配 套 的 同 时 ， 奠 定 整 个 商 业 区 域 的 形 象 价 值 。 项 目 地 块 周 边 的 生 活 基 础 配 套 设 施 目 前 比 较 缺 乏 ， 需 要 通 过 裙 房 商 业 的 合 理 规 划 来 有 效 弥 补 。 因 此 ， 建 议 在 本 项 目 商 业 业 态 上 ， 以 餐 饮 、 休 闲 养 生 、 儿 童 教 育 娱 乐 等 业 态 为 主 ，同 时 增 加 体 现 居 民 生 活 便 利 的 业 态 ， 如 超 市 、 服 务 配 套 类 等 业 态 的 位 置 ， 方 便 社 区 及 周边 居 民 的 生 活 ， 为 社 区 住 宅 增 加 附 加 值 。 在 业 态 布 局 中 ， 建 议 以 商 业 品 牌 效 应 、 对 外 形 象 昭 示 性 、 人 流 动 线 、 车 流 动 线 等 为 核 心考 量 因 素 ， 合 理 利 用 业 态 整 合 布 局 ， 聚 合 人 气 ， 营 造 商 业 氛 围 ， 提 升 项 目 整 体 质 感 。 业 态 规 划 建 议结 合 项 目 商 业 的 面 积 及 业 态 规 划 的 各 项 要 求 ， 对本 项 目 业 态 规 划 建 议 如 下 ：社 区 型 配 套 商 业 中 心关 键 词 ： 项 目 商 业 定 位关 键 词 ： 项 目 商 业 诉 求树 立 区 域 商 业 形 象 +提 升 社 区 商 业 配 套 功 能二、业态规划建议 关 键 词 ： 项 目 商 业 功 能社 区 型配 套 商 业 中 心便 民 综 合卖 场 （ 中型 超 市 ） 休 闲 娱 乐体 验 生 活配 套 服 务儿 童教 育 娱 乐特 色 餐 饮荟 萃 餐 饮 ： 主 题 餐 饮 （ 中 餐 、 韩 式 、 日 式 ） 、 特 色 地 方 餐 饮 、 休 闲 简 餐 综 合 超 市 （ 需 要 有 部 分 的 菜 场 功 能 ， 可 放 置 地 下 室 ） 休 闲 类 ： 休 闲 足 浴 、 养 身 会 馆 、 美 容 美 发 、 休 闲 棋 牌 会 馆 等 社 区 服 务 配 套 业 态 ： 银 行 网 点 （ ATM） 、 干 洗 店 、 药 房 、 烟 酒 专 卖 店 、 面 包 房 、 水果 店 、 鲜 花 店 等 ； 其 他 业 态 ： 儿 童 早 教 中 心 、 家 居 饰 品 店 等关 键 词 ： 项 目 商 业 业 态 业 态 分 布建 议 迎 宾 路 商 业 主 要 以 昭 示 性 强 的 业 态 为 主 ， 以 体现 整 体 形 象 ； 规 划 路 商 业 主 要 以 生 活 配 套 服 务 业 态 为 主 ， 满足 居 民 的 生 活 需 求 。 迎 宾 路 商 业规 划 路 商 业120米135米 【 迎 宾 路 商 业 规 划 建 议 】 迎 宾 路 商 业 作 为 项 目 裙 房 商 业 最 主 要 的 展 示 面 ， 具 备 极 佳 的 昭 示 性 与 广 告 性 ， 因 此 建议 其 商 业 业 态 以 品 牌 及 具 备 景 观 型 业 态 为 主 ， 注 重 整 体 的 形 象 展 示 。 1F2F便 利 超市 家 居 体 验馆 面 包房 品 牌 餐 饮 （ 中 餐 ） 家 居 体 验 馆 品 牌 餐 饮 （ 中 餐 ） 小 区 主 入 口人 流 动 线 说 明 ： 主 要 商 业 业 态 ： 主 题 餐 饮 、 休 闲 餐饮 、 家 居 饰 品 、 银 行 网 点 （ ATM机 ）等 ； 品 牌 中 餐 （ 迎 宾 路 1 -2 F/约 1 8 0 0 平 方米 ， 不 包 含 地 下 室 部 分 ） ； 家 居 体 验 馆 （ 迎 宾 路 1 -2 F/约 6 0 0 平方 米 ， 不 包 含 地 下 室 部 分 ） 面 包 房 （ 迎 宾 路 1 F/约 2 0 0 平 方 米 ，不 包 含 地 下 室 部 分 ） 便 利 超 市 （ 迎 宾 路 1 F/约 2 0 0 平 方 米 ， 不 包 含 地 下 室 部 分 ） 【 规 划 路 商 业 规 划 建 议 】 规 划 路 商 业 主 要 以 一 层 商 业 为 主 ， 将 成 为 项 目 社 区 配 套 类 业 态 的 聚 集 区 ， 其 主 要 功 能将 是 以 满 足 社 区 基 本 生 活 配 套 为 主 。 说 明 ： 主 要 商 业 业 态 ： 地 方 特 色 餐 饮 、鲜 花 店 、 水 果 店 、 休 闲 足 浴 、 养身 会 馆 、 美 容 美 发 等 ； 地 方 特 色 餐 饮 1 （ 约 2 5 0 平 方 米 ，可 分 为 若 干 个 铺 招 商 ） 地 方 特 色 餐 饮 2 （ 约 2 0 0 平 方 米 ，可 分 为 若 干 个 铺 招 商 ） 水 果 店 （ 约 6 0 平 方 米 ） 鲜 花 店 （ 约 3 0 平 方 米 ） 休 闲 养 生 按 摩 足 浴 （ 约 2 6 0 平 方 米 ） 美 容 美 发 （ 约 1 4 0 平 方 米 ） 1号 楼 裙 房商 业 地 方 特 色餐 饮 1地 方 特 色 餐 饮 2休 闲 养 身按 摩 足 浴美 容美 发 鲜花水果 人 流 动 线 便 利 超 市 说 明 ： 主 要 商 业 业 态 ： 便 利 超 市 、 药房 、 烟 酒 专 卖 店 、 面 包 房 、 早教 中 心 、 干 洗 店 等 ； 休 闲 棋 牌 （ 约 1 3 0 平 方 米 ） 药 房 （ 约 1 0 0 平 方 米 ） 烟 酒 专 卖 店 （ 约 6 0 平 方 米 ） 中 介 （ 约 6 0 平 方 米 ） 早 教 中 心 （ 约 2 5 0 平 方 米 ） 干 洗 店 （ 约 1 0 0 平 方 米 ）干 洗店 早 教 中 心 药 房中 介 烟 酒 店2号 楼 裙 房商 业 人 流 动 线车 行 动 线 休 闲 棋牌 商 业 是 本 项 目 高 品 质 楼 盘 形 象 展 示 的 重 要 组 成 部 分 ， 通 过 对 项 目 迎 宾 路 、 规 划路 商 业 的 业 态 规 划 ， 从 而 奠 定 项 目 在 栖 霞 市 的 高 品 质 楼 盘 的 市 场 占 位 。 通 过 具 有 昭 示性 、 凝 聚 力 的 品 牌 商 业 的 进 驻 ， 从 而 来 带 动 其 他 业 态 的 进 驻 ， 结 合 项 目 的 建 筑 外 观 所展 现 的 品 质 ， 不 仅 可 以 有 效 的 塑 造 项 目 的 标 杆 形 象 ， 而 且 可 以 有 效 弥 补 区 域 商 业 配 套的 不 足 ， 满 足 区 域 居 民 的 生 活 需 求 。 谢 谢 ！ 放 映 结 束 感 谢 各 位 的 批 评 指 导 ！让 我 们 共 同 进 步