“盐港家园”营销策略方案

二级市场策划品控中心 二级市场事业三部 “ 铭景绿色盐港家园 ” 营销策略案 报告前的思考： 面对市场的扑朔迷离，面对项目的内忧外患， 面对机会与挑战并存，面对发展商的重托， 我们将用最严谨的态度、最专业的精神， 与您并肩携手， 共创项目成功开发、逆势飞扬！ 在本次报告中精准的客户研究是项目定位、整体营销策略制定的前提，也是保证本次报告准确性的关键。 为此，项目组分为三个小组，采用问卷调查的形式，运用中原在盐田港片区二、三级市场的客户资源，对片区客户进行了深入、细致的调研。 报告前准备工作： 项目整体推导思路 A. 宏观市场概况 B. 区域概况分析 C. 片区客户分析 D. 项目产品分析 E. 项目综合定位 F. 项目营销推广 宏观市场概况 在全球经济风云变幻的大背景之下，中国经济很难独善其身，让我们揭开迷雾，探求中国经济脉搏。 以下 契税调整 对个人首次购买 90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到 1% 印花税调整 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 土地增值税调整 对个人销售住房暂免征收土地增值税 多次降息 四次降息，回到 06年水平 契税 1、首次购买 90平米以下普通住房税率为 1% 2、 90平米以上普通住房税率为 二手房交易营业税 1、购买普通住房满 2年转让的免征营业税 2、购买普通住房不足 2年的转让的，按照增值额的 5%征收营业税 公积金政策 可适当上调公积金贷款额度、延长年限 支持开发商 土地价款 可延期支付土地价款 融资支持 鼓励银行对基本面好但暂时出现困难的企业给于支持 税收支持 可分期支付土地增值税 财政支持 2009年至 2011年，每年安排 2亿元专项用于欠发达地区廉租住房保障资金补 加大保障性住房力度 ( 套)03006009001200150018002100240027001 . 0 1 - 0 7 2 . 0 4 - 1 7 3 . 1 6 - 2 2数据来源： 国土局网站项目销售公示明细 2007年上半年 周均 1159套 2007年下半年 周均 637套 2008年上半年 周均 703套 2008年下半年 周均 1024套 上周 1873 目前 周均 1336套 这种回暖是阶段性的“回光返照”，还是真正的回暖，有赖于未来中国经济走势 2009年中国经济目标：“保八”； 2009年 2月份经济数据： 2月份 ，面临通货紧缩风险压力； 1，企业效益下滑，经济增长放缓； 城镇登记失业率 为三年来最高水平 ； 2月，外贸进出口总值下降 ； 12月，固定资产投资总额为同比增长 国内经济运行状况 保八形势： 国内唱好，国际唱衰 中国经济发展三驾马车：投资、内需、出口； 中国 8年的 18%上升至现 37%； 欧美经济数据近期未见明显好转，国际经济形势发展依然一定程度上制约中国经济形势。 加快建设保障性安居工程。 加快农村基础设施建设。 加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。 加快医疗卫生、文化教育事业发展。 加强生态环境建设。 加快自主创新和结构调整。 加快地震灾区灾后重建各项工作。 提高城乡居民收入。 在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担亿元。 加大金融对经济增长的支持力度。 限制效果的因素 1. 对外依赖度较大，短时间难以转变 2. 涉及的铁路、公路、水利等投资扩张项目运转周期长 ,效果有一定迟滞。 3. 基础建设投资的乘数效应远不如 98年 目前基础设施较为饱和 本轮国内房地产市场进入调整，商品房库存过大 政府的救市措施未能从根本上解决内需不足的问题，保障经济发展或有更猛政策出台。 ： 措施得力（乐观） 关于收入提高和社会保障的 措施明确可行 ，民众对未来的 预期明朗 ，内需得以释放，经济活动趋于频繁，将于 2010年前回暖 ，中国经济将 先于其他地区复苏 优势因素： 能源、资源价格急剧下跌 前期紧缩调控带来的充足可调整空间 相对其他地区较好的经济基本面 措施不力（保守） 刺激内需不力，出口和投资疲软。民众对未来经济信心不足，需待美国经济复苏带动经济回暖，且 滞后于美国经济复苏一年左右 。 中国的经济形势发展依然具有较大的不确定性 （ 09/08） 宏观经济是否明朗 开发商资金压力 供 求 现 09/08 若经济趋于明朗，则于合理价位上，成交量将放开 若经济形势仍不明朗，由于资金压力，价格将继续下跌，使得中低收入家庭有能力买房，则需求过旺，成交量放开 存量过大 需求释放程度 面积 ： 2010年进入缓慢回升的复苏期 09/08后中期供需概况 (09/082010) 求 供 供求趋于平衡 需求释放 消化存量 资金仍然紧张 ，供应量减少 周期经验 &复苏期心理 土地成本低 价格缓慢回升 成交稳定（ 2010） 1. 由于市场的不明朗和开发商资金问题，部分项目进度延缓， 09年下半年的二级市场供应可能受到压制； 2. 经济和楼市探底过程完成，需求量释放，存量被逐步消化； 3. 周期经验 &复苏期心理 普通炒家难以判断准确入市时机，复苏期客户以用家和专业投资人为主； 根据楼市经验，进入复苏期，楼价快速回升较难被用家接受； ，我们不难看出： 国际： 金融危机影响继续扩大，复苏之路漫漫 国内： 拉动内需成为成败关键，外部影响不容忽视 深房： “小阳春”依仗刚性拉动，后市发展切忌乐观 本节小结 前途是光明的，道路是曲折的。 区域概况分析 这里风轻云淡，这里碧海蓝天，这里山峦绵延， 盐田港，这个得天独厚天然良港，不仅使她成为国际级港口区，也使她好似平静的港湾，始终波澜不惊的冷眼看世界。 、工业为辅、配套设施齐备的综合生活区 盐田港 国际性港口服务及物流中心；港口生产及生活后勤的服务基地 大、小梅沙 东部海岸旅游区；深圳市海滨风光的标志 盐田区位于深圳经济特区东部，距市中心 12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。 区内总人口 中常住 人口 住人口 前人气、居住人口明显不足 。 盐田区概况 组团定位 盐田区行政、商业、贸易中心，居住条件优良； 沙头角具有口岸优势，随着深盐二通道的开通，将大大提升片区物业的吸引力。 民房、厂房集中，整体大环境较差。 道路拥挤，交通条件较差。 片区缺乏中高档大型配套。 以居家物业为主，多为中小户型楼盘， 市场价格集中在 左右。 山海景观资源较好，市场需求稳定。 深盐二通道的开通将为片区提供巨大机遇。 盐田港 片区大多为中底端客户群 拥有部分海景和山景资源 深盐第二通道缩短与中、西部距离。 定位为港口物流区，对住宅发展影响较大。 2、噪音、安全、配套不足等因素影响，居住氛围较差 以中小户型居家物业为主， 价格在 8 。 目前居住环境较差，市场发展较缓慢，产业基础深厚，客户需求稳定。 梅沙 拥有全市最佳的山海资源，景观环境十分优越。 远离市区，居住质量好。 多家品牌发展商集中，市场带动作用明显。 片区距离市中心较远，不适合作为第一局所。 片区居家配套尚未完善。 旅游、度假物业为主 多为小户公寓和高端别墅，价格较高。 景观资源稀缺，旅游度假功能明显，片区市场日趋成熟，发展潜力大。 盐田区房地产市场定性对比分析 ，居住质量最佳，但由于片区远离市区，因此物业均以旅游度假投资性及豪宅物业为主，多家品牌发展商进驻，是盐田房地产的标杆性片区。 梅沙片区 片区物流业、工业功能明显，影响了居住环境，降低了片区居住档次，但盐田港相关产业基础带来的稳定客户群体需求是片区房地产发展的重要源泉。 盐港片区 山海景观资源丰富，距离市区最近，区位优势较为明显，口岸通关也带来相对较多的港人臵业群体，再加上作为整个盐田的行政商务贸易中心，片区房地产拥有较大发展潜力。 沙头角片区 旅游、度假区 盐田港生活配套区 区域行政文化核心 盐田三个分区之间的房地产格局特征差别较大，区域市场个性特征明显，不具备简单的同质可比性，后文将针对盐港片区内部房地产市场进行分析、对比。 规划利好 产业的快速发展将港口产业与居民区进一步剥离，催生旺盛的臵业需求。 世界第一物流 美国普罗斯落户盐田港、投资 10亿兴建物流园； 李嘉诚投资 114个亿对盐田港三期扩建工程将建成 5个 7至 10万吨级集装箱泊位，1个 3万吨级集装箱泊位，及至该项目 2010年 完工时，盐田港区集装箱吞吐量可达950万标准箱。 ，成为连接罗湖与深圳东部地区，通往惠州澳头的交通枢纽，满足和保证盐田港区的集装箱吞吐量近期 1200万标准箱的能力，远期 1800万标准 箱的能力，起到疏港交通的功能和作用。 区域规划 规划利好 第二通道的建成对于片区交通疏散、为盐田港发展提供交通保障，缩短罗湖与盐田距离。 华侨城投资 30亿，重金打造 “ 东部华侨城 ” ，极大地利用了三洲田的自然景观资源，该项目一期已经于 2007年 7月 28日试业。 旅游业的发展将带动区域形象的提升，为地产市场带来契机，同时，其所带来的就业人群的臵业需求随之产生。 ，旧改时间表已经确定，必将催生臵业需求，并明显改善片区居住环境。 盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁共涉及 4个行政村， 13个自然村，土地面积约 27万平方米，原居民 1196户，拆除建筑 1714栋，2010年基本完成整体搬迁。 区域规划 规划利好 ·花港 44 2008年 麓港国际 10 2008年 金水湾 25000 45000 600 2008年 合计 416 区域房地产市场 七年内片区供应情况 七年内总供应量4416套，平均 630套 /年，供应少，区域内臵业需求尚有较大空间。 价格走势 2008年 鹿港国际 花港 金水湾 （ 80 ） 三房（ 94） 一房（ 47 ） 二房（ 69 ） 三房 （ 104 ） 一房 （ 25 ） 二房 (54) 三房 (86 ) 二房（ 62- 72 ） 三房（ 81 ） 一房（ 38 ） 两房（ 69 ） 单房 (34 ) 一房 (46 ) 两房（ 72 ） 三房（ 89 ） 15000 户型推售主要以 2房与 3房为主，需求面积段主要集中在 60 区域特征 片区户型面积情况 半山溪谷 2008年 鹿港国际 花港 金水湾 基本也是以中小面积户型为主 花 港 麓港国际 金水湾 御园 裕达华庭 半 山 溪 谷 片区经典楼盘 金港盛世 、裕宏实业、海源实业 占地面积 建筑面积 78600平方米， 763套 建筑规模与类型 25层至 30层高层住宅 13 层为架空平台花园， 4层以上为住宅； 一栋 30层；二栋 29层；三栋 27层；五 栋 27层；六栋（商务公寓） 25层。 均价 5500元 / 物业类型 商住物业 户型比例 一房 4042 92套 12% 二房 5366 294套 39% 三房 85109 146套 18% 四房 133 48套 6% 商务公寓 4460 176套 24% 大平面 180216 5套 2% 复式 264 2套 1% 典型个案详解 、优势 区位优势 金港盛世位于盐田港后方陆域的中央地段，是区域内档次最高的商住项目； 景观优势 三面环山，一面向海，无与伦比的山海景观资源是项目一大卖点； 设计优势 户户送超大露台，平均赠送面积超过建筑面积的 15。 2、劣势 区域发展落后 盐田是深圳最小的行政区，亦是房地产发展较落后的区域； 客户资源贫乏 本区域的客户资源以区域内客户为主，外来补充极为有限，造成项目面临巨大的客户资源压力。 3、机会 市场利好 深圳房地产市场处于稳步上升的时期，大环境较好； 政府投入 深圳市政府投入 50亿元改善盐田交通及公共配套设施环境，为房地产发展带来机会。 4、威胁 客户外流 本区域客户大量去沙头角和市区臵业，造成大批客户流失； 高价威胁 开发商致意要求本项目的整体均价超过 5300元，超过区域当时均价 12； 时间劣势 盐田房地产市场的一大特色是项目销售周期较长，本项目 10个月的销售期存在巨大销售压力。 ，整个销售过程，借助报纸、户外、展销等推广方式的合理有效组合，使得价格实现稳中有升的强势劲头。 ，因此关注网络的客户群较少，因此认知比例最低。项目主力客户依旧为盐田本地，高层的建筑类别，使得亲友介绍和路过的认知比例也相对较高。整体分析，户外广告牌的效果最为显著，其次为报纸和路过。 广告牌,28%网络, 6 %路过,24%亲友介绍, 1 8 %报纸,24%。本地客户主要由当地村民、公务员、物流单位及私营业主构成。购买的户型较为平均，三房、四房最多。其它区域的客户福田相对最多，以投资一房和商务公寓为主。 成交客户区域分布75%9%1%79%8%4%95%2% 2%10%0%0 0 2%80%6%10%2%85%4%6%3%5%10% 2%7%098%2%2%0%20%40%60%80%100%120%盐田 罗湖 福田 龙岗 其他一房二房三房四房商务楼总体 45岁的客户占到 71的比例；值得一提的势 25岁以下购买三房的比例占到 15，四房的客户比例占到 5。四房的主力客户群年龄均在 35岁以上，占到整体四房比例的 88 客户年龄28%46%23%3%25%43%30%2%15%35%20%5%5%6%58%31%011%56%33%14%33%38%15%0%10%20%30%40%50%60%70%2 5 岁以下 2 6 岁 3 6 岁 4 6 岁一房二房三房四房商务楼总体；两房的主力客户为企业管理层，收入较高，但家庭人口简单；三房的主力客户为本地居民，积蓄较多，购买三房多属于功能型需求；四房的主力客户为私企业主，总价承受能力最强 客户职业15%5%12%65%3%012%36%10%32%7%3%32%25%26%3%10%4%44%23%25%2%4%2%11%13%65%08%3%28%31%20%11%6%4%0%10%20%30%40%50%60%70%本地居民 企业管理层 私企业主 一般员工 公务员 其他一房二房三房四房商务楼总体 该项目于 05年开始发售，中原代理，同时也创造了当时片区楼市最高的 5500元 / 均价，项目亦属片区少有的高质素楼盘，销售状况较好， 整体而言，购房的客户自住比例占到 66，高于投资比例。其中，三房、四房自住的比例高至 93以上，高于一房、两房的自住比例；反之，一房、两房的投资比例高于三房、四房。26 45岁的客户占到 71的比例。其中，由于商务楼属于投资性质， 25岁以下的客户为 0；四房的主力客户群年龄均在 35岁以上，占到整体四房比例的 88。 盐田本地的客户是项目的主力客户群。本地客户主要由当地村民、公务员、私营业主构成。购买的户型较为平均，二房、三房最多。极少数福田客户带动了该项目中的投资性物业一房和商务公寓为主，据成交分析来看，虽然当时金港盛世以商务公寓作为推盘的一个亮点，但最后市场表现为这部分体量的商务公寓比其他户型的市场消化速度要慢一个月。 项目小结 182套 2房 53 226套 3房 84 75套 复式 97 100套 合计 583套 100% 该项目于 06年 5月 28日开售，较金港盛世而言开发规模稍小，档次一般的物业，但由于有了金港盛世作为价格基础，再加上深圳整个地产市场价格持续攀升的带动之下，价格达到了 5800元 /平米，近 6000元大关，创片区当时新高。 户型方面，二、三房的销售速率相对较快，一房户型作为投资型物业带附加赠送设计的楼层走势较快，整体反映了盐田区臵业群体的消费特性，在项目初期作整体规划设计的时候，就要兼顾所有客户臵业因素特征，针对性做出特色户型。 项目小结 物业类型 普通住宅 户型比例 一房 81套 23 二房 7075 108套 31 三房 87 89 81套 23 三房 90 113 81套 23 合计 351套 100 裕达华庭 项目于 07年 2月 3日开盘，均价在 6900元 / 开盘当天消化近 80的单位，剩余的 20作为关系户内部保留单位，但由于价格过高等种种特殊原因，关系户放弃保留单位，随后剩余的 20单位亦在不到一周的时间内基本售完。 项目的成交客户绝大部分为盐田港本地居民及工作在盐田区域的员工及私企业主，占到 75，而且年龄层偏大，主要用途为自住，同时存在少量客户用作办公自主两用，但所占比例较少，约为 5。 成交客户群的职业主要以本地的小型私营企业主跟原居民。 项目小结 物业类型 普通住宅 户型比例 单房 33120户 房 47280户 50% 二房 69140户 25% 三房 932 0户 计 560户 金水湾 ，宣传配套及交通规划 整体显得较为简陋，缺乏销售氛围 该项目位于盐田港片区配套最齐全的地段，也是居住氛围最浓的地段； 该项目的户型面积段偏小，两房三房的户型比例过小，从目前销售情况看大面积单位几乎消化完毕，剩余的都是单房及一房单位； 该项目没有社区环境，与周边大社区住宅项目相比较差，从整体现场包装方面来看，显得十分简陋，档次较低，因此也影响了本项目二手房房价难以上涨； 成交客户群主要是周边的原居民及在该片区附近工作的初次白领臵业者。 （经装修） 物业类型 酒店式公寓住宅 户型比例 单房 6 4户 房 30 252户 房 59 124户 计 440户 花样年 花港 ，该项目强调的除了片区独特的产品类型外，更注重的是传达优惠及低起价等实销信息。 ，基本处于亏本出售状态 本项目的租金仅 1300元 / 左右，回报率较低 该项目所处地段与我们项目相一致，目前居住氛围较差； 该项目是盐田港少有的公寓物业且带全部精装修，南面和北面 4层以上的单位都能看山景； 由于附近的旧村处于搬迁阶段，所以该项目的租赁市场相对较为活跃； 该项目的户型面积段偏小，两房的户型比例过小，从目前销售情况看，对于自住客户来说，其所需求的面积均是舒适型的住宅，因此该项目销售状况并不理想； 成交客户群主要是 投资客户居多，自住客户年龄偏小 ：盐田港后方陆域梧桐山半山处 占地面积： 75900平米 容积率： 套数： 970户 物业类型：多为 8层高的板楼，共 26栋 主力户型： 70平米二房 89平米小三房 103三面环山，一面看海 中海半山溪谷 , 2 7 0二期, 5 6后续, 6 3 4一期二期后续均价： 18000 均价： 12000 项目销售数据 70%投资客户 30%投资 +自用客户 5%度假客户 9%投资客户 58%自用客户 27%自用 +投资客户 市场转变之后，主力客户已从接受高价格的投资客到承受能力低的自住客。 该项目为梧桐山半山处，容积率低，园林景观是最大的亮点； 该项目交通非常不方便，严重影响该项目的价值体现； 该项目 07年 12月 1日开盘以 9000元起低价开盘，与一其开盘 均价相差 8000元，严重损害该项目的品牌美誉度及打击购房者的职业信心； 成交客户群所住区域有别于盐田港片区的传统客户群体，区域外的客户成交比例较大，尤其是福田区的。 物业类型 普通住宅 户型比例 复式一 62172户 82% 复式二 78 16户 复式三 92 22户 合计 210户 麓港国际 ，销售速度也呈下滑趋势； 目前所剩单位约 80套，主要是面积偏小的户型； ； 目前剩余的单位楼层较高，单价较高，因此难以消化； 该项目所处地段较为优越，生活配套及生活氛围较为浓厚； 该项目买一送三， 1房可作 3房， 2房可作 4房，空间实用率高，赠送面积多，性价比高； 该项目无论是从销售价格还是销售速度方面都是片区的皎皎者； 未成交原因主要体现在其户型结构较差，各功能区域的开间较小，居住起来缺乏舒适感； 成交客户群主要是本地居民，家庭结构主要是三口之家。 （关键字） 金港盛世 裕达华庭 金水湾 半山溪谷 花样年 花港 麓港国际 概念包装塑造营销价值 用家至上、高性价比取胜 产品突出、性价比高 和亨广场 现场包装差，影响价值认同 降价造成市场口碑差 物业定位存在偏差 户型偏小、舒适性较差 参考 借鉴 片区客户分析 这里的生活自成一体，这里的人们与世无争， 他们自得其乐的经营着自己的生活，追寻这自己的梦想。 ： 深圳中原盐田港代理项目来访客户回访（ 200份）； 深圳中原盐田地铺来访客户问卷统计（ 200份）； 盐田港企业登记资料统计； 发放问卷 200份，收回有效问卷 120份。 置业人群统计 企业类型 数量 规模 经济实力 目标人群 预估有效人群 报关公司 3000多家 5较弱 企业主 3000 仓储物流公司 100多家 200较强 企业主 高管 3000 小型运输、货代、船代公司 30000多家 5较弱 企业主 30000 中、大型运输、货代、船代公司 8000多家 20强 企业主 高管 16000 船务公司 外贸大型船务、物流集团 37家，内贸大型船务、物流公司百余家 30强 高管 600 区域产业以物流业及相关行业为主，数量庞大，臵业需求旺盛。 基本特征分析 83% 4% 2% 4% 1% 2% 4% 0% 工作区域 盐田港 沙头角 梅沙 罗湖 福田 南山 龙岗 宝安 由于工作地点的限制，选择居住区域时显示出明显的区域性； 与其叫作 “ 盐港情结 ” ，不如叫 “ 工作区域限制 ” 更为准确。 72% 11% 2% 2% 3% 4% 6% 0% 置业首选区域 盐田港 沙头角 梅沙 罗湖 福田 南山 龙岗 宝安 72% 11% 2% 2% 3% 4% 6% 0% 居住区域 盐田港 沙头角 梅沙 罗湖 福田 南山 龙岗 宝安 基本特征分析 4% 53% 31% 8% 4% 客户年龄结构 25岁以下 2510% 30% 53% 7% 家庭结构 单身 两口之家 两代同堂 三代同堂 客户年龄属于中青年阶层，进入婚育年龄，家庭结构将发生变化； 家庭居住成员为一代或两代同堂； 受经济条件限制，对于产品功能性要求强于对产品舒适度要求。 置业特征分析 客户臵业目的主要为自住型，刚性需求旺盛； 臵业次数较为平均，首次及换房客户均有市场需求。 置业目的8%14%78%自住投资为家人购买消费特征分析 客户臵业需求集中在两房、三房； 需求面积主要集中在 60 ； 刚性需求导致客户对价格的敏感度较高； ，积蓄有限但收入稳定，家庭人口简单； 3房的主力客户为本地居民，中高级管理人员，积蓄较多，购买三房多属于功能型需求。 客户分析 购买户型特征分析 、沙头角保税区内员工、政府公务员、本地居民， 部分企业白领及香港消费群体 东海丽景 主要为盐田港员工，片区物流公司、船务公司的职员，政府公务员， 本地居民以及私营业主。 和亨家园 主要为片区的企业职员（约 65%），部分工业区企业管理人员，其他投资客户。 天利明园 盐田港片区的企业员工，部分本地私营业主。 金港盛世 主要为本地居民及片区企业员工及私营业主。 裕达华庭 盐田港本地居民及工作在盐田区域的员工及私企业主。 花 港 投资客户居多，自住客户年龄偏小。 鹿港国际 盐田附近居民，几乎都是全家一起到场选房的 。 区域特征 片区成交客户特征 ，盐田本地的客户是项目的绝对主力客户群。本地客户中具有较强购买力的主要群体由 当地村民、公务员、盐田港职员、物流单位及私营业主、企业中高管理者 构成。他们具有较强的经济实力，但由于区域内的房地产业发展极为缓慢，故长期积累了一定量的潜在臵业量。该群体购买的户型较为平均，但自住用体的以二、三、四房占绝大多数。而关内客户多以投资总价低的一房和单身公寓为主。 盐田港房地产市场属于自给自足的内需型市场 项目产品分析 我想有个家，一个不需要多大的地方， 我想有个家， 一個不需要華麗的地方 ， 在我疲倦的時候 ， 我會想到它 。 ： 建筑面积： 其中 ： 住宅面积： 商业面积： 总户数： 432（ 1#270， 2#162） 容 积 率： 位： 280个（地下 156个） 户型 面积（） 套数 比例 二房一厅 57 26 二房二厅 7704 三房一卫 888 三房二卫 1202 复式 880 本项目地处盐田港后方陆域片区，其中本项目所在东海道与明珠大道之间已被规划为生活居住配套区。 ：山景 西南面：和亨中心花园 西北面：花港 东面：农民房 北面：农民房 南面：金港盛世、鹿港国际 景观： 西南面被和亨花园遮挡，无景观；其他朝向短期内将较为开阔，但根据片区规划，未来并无太多景观可享。 周边环境： 目前存在较多农民房和货柜车场，生活氛围相对较差，随着片区规划的逐步落实，将有较大改善。 周边道路四通八达，出行方便； 本项目东南面为盐田北三街，东北面为东海四街，均为街区路，在噪音方面对本项目影响较小。 ：人人乐、嘉华超市 饮食配套：湘缘酒家、蒙原肥羊等 教育配套：外国语学校、深大附中、 盐田中学、金港中英文幼儿园 交通配套：地铁八号线、 103、 205、 363、 387、 208、 238等公交线路 娱乐配套：明珠文体公园、东部华侨城 医疗配套：盐田医院、盐港医院 金融配套：工商银行、农业银行、 建设银行、中国银行 其他配套：中国石化、和谐旅馆、 明珠居委会，盐田街道办 目前周边生活、教育、商业、交通等配套均具备，能够满足基本生活要求，但档次和密度偏低，与关内其它区域有较大差距。 区位优越，区域配套完善 区域整体交通便利 山景景观优势 产品舒适，可选性较大 片区首创外廊设计 独特立面，标志性强，档次高 项目规模较小 周边民房，略显杂乱 周边货柜车通行，噪音影响较大 目前项目周边的交通未完善 近期区域新增供应越来越少； 片区整体规划有利于市场的发展； 地铁等道路轨道交通的逐渐完善； 片区内旧村迁移政策已经开始实施； 金融危机，经济衰退 老牌社区二手房的低价放盘所带来的竞争 未来供应所带来的竞争 S ； 强化 项目的几大 优势 ，提炼出项目的有力卖点； 弱化 锁定目标客户群，提出精准的产品定位，打造区域内高性价比楼盘，弱化 威胁 ； 结合 丰富多样的营销手段，转化 劣势。 现代流线型立面设计，极赋时代感； 空中“ 设计，产品独特具标志 “双门禁”设计，安全便利； 1#与 2#分开管理，避免购房客户顾虑。 ，保证户型通透性及朝向的均好型； 总高 29层，二梯五户设计，密度适中，居住舒适； （两房） 1房一厅一卫，约 户型方正，无浪费空间，紧凑实用； 朝向好，主卧室及客厅均朝东南； 错层阳台赠送， 6、 10、 14、 18、 22、 26层更有大露台赠送； 1房二厅一卫，约 80平米； 户型方正，传统实用； 西南朝向，视野开阔； 落地凸窗设计有效延展室内空间； 户型通透，采光好 （两房） 1房二厅一卫，约 户型方正实用； 西南朝向，采光好，视野开阔； 落地凸窗设计有效延展室内空间； 1房二厅一卫，约 户型方正实用，入户屏风设计有效增 强户内私密性； 转角户型凸窗设计，优美山景尽收眼底； 东南朝向，采光好，视野开阔； （大三房、两房） 1户型，三房二厅二卫，约 121平米； 户型方正，布局紧凑实用； 朝向好，客厅及两卧室均为东南向； 偶数层次卧有法式阳台赠送； 1房二厅一卫，约 78平米； 户型方正实用，转角落地凸窗设计； 园林景山景等双景户型； 无遮挡，视野开阔，采光好； 奇数层次卧有大露台赠送； （小三房） 1房二厅一卫，约 89平米； 户型方正，朝向好； 转角落地凸窗设计， 有效增强采光及延展室内空间； 3、 7、 11、 15、 19、 23、 27层有大阳台赠送； 1户型，三房二厅一卫，约 88平米； 户型方正，功能区间分明； 南北通透，采光通风极佳； 朝向好，客厅及双卧室朝东南； 部分楼层有超大露台赠送； 以 二房和三房的居家型产品 为主； 户型方正实用，非常 适合居家 ； 有部分赠送面积 ，部分楼层及单位还赠送大露台； 独创式 外廊设计 ，街院生活； 户户 落地凸窗 赠送，户型通透； 朝向均好性强， 96%以上单位 南向； 景观好视野开阔，中高层可看 山景。 本项目产品在赠送面积、附加值、规模等方面并非片区最佳，但在有限的条件下 最大程度的保证了产品的 居住舒适度 ，这将成为本项目产品的着力点。 产品卖点综合关键词： “舒”、 “适” 舒适 、 适合 项目综合定位 家，每一个漂在深圳的人梦寐以求的归宿， 生活，每一个人为之动容的情感本源， 就这样，房子成了他们寄托情感、演绎生命故事的载体。 ？ 市场定位 一房 金水湾 71% 560 160 140套 1房、单房 合计 415 小面积单位 本项目推出时期预计 金水湾和花港 仍有少量尾盘在售，预计有可能采取大幅优惠扫尾的促销措施，对本项目的定价产生压力。 （） 建面（ ） 主力户型 档次 盐田港永安路与东海道交汇处登程项目 2010年上半年 28863 86589 二房、三房 信福沙头角项目 未定 10500 69671 未定 头角旧政府大楼 未定 23000 92000 未定 海半溪谷 预计 09年 10月重新启动 75900 84249 （剩余约 45000）