万达总经理开业筹备管控要点汇编.ppt

开业筹备管控要点 （总经理访谈集）,2011年3月29日,目录:,2,工程管控,招商管控,物业管控,3,企划管控,4,人事行政,工程管控,1、设计方案调整的经验 2、技术对接与技术交底 3、如何与项目公司、总包方、消防公司等多方协调 4、二装的工程管控 5、防水工程管理要点 6、消防设备设施管控要点 7、水电、气、网络通讯各系统管控 8、机电设备管控与维护要点,管控要点：项目设计中的合理化建议 难点满足商业物业功能使用、业态落位的前置判断 可能引发的问题设计缺陷和影响商业物业的使用功能，产生不必要的改造和成本。 案例1、2、3长春红旗街万达主力店入口、垃圾房、空调回路的设计调整 解决方案项目立项后及时跟进设计方案、审核设计图纸，结合现场考察和业态与功能布局的前置判断，提出设计方案调整的建议,一、工程管控 1、设计方案调整,案例1：施工图设计管控 长春红旗街万达广场原设计图纸主力店出入口未设计防盗卷帘,图示 解决之前,图示 解决之后,一、工程管控 1、设计方案调整,案例2：施工图设计管控 长春红旗街万达广场原设计图纸综合湿垃圾间过小、无给排水设施,图示 解决之前（34平方米）,图示 解决之后（130平方米）,一、工程管控 1、设计方案调整,案例3：施工图设计管控 长春红旗街万达广场原设计图纸空调系统主力店未设计单独空调回路,图示 解决之前,图示 解决之后,一、工程管控 1、设计方案调整,2.1 技术交底是商管公司工程部的重要职责和考核点,配合项目公司完成技术交底，特别是水、电、空调、暖通等，一是交底清晰，二是共同解决存在的问题。 重点关注与安全密切的用电、消防设施等技术标准和要求，结合使用要求、招商要求，积极跟进施工进度，保证无商户超负荷用电、无消防盲区。 在项目施工进行中（未完工前），对土建、水、电、空调、暖通等各工程与项目公司、施工单位相关负责人共同进行技术跟进。 随时掌握项目公司计划执行书并根据项目实际进展情况，不断调整商管公司倒排工作计划，同时公司背负大额的人员成本，使工程部班长以上人员比计划提前两个月到岗，在不断学习各专业施工图纸的同时，配备足够的照相机，按专业、分类对隐蔽工程、工程质量情况及时拍照、存档，大量照片对后期质量整改提供必要的图文信息。,一、工程管控 2、技术对接 技术交底,2.2 技术对接-和主力店的技术对接,按照总部制定的主力店装修管理规定，全面对接。,一、工程管控 2、技术对接 技术交底,2.3 餐饮对接原则： 1、尽早对接-招商落位后，立即展开； 2、全系统对接-房屋承重、土建装修、机电设备（消防、电力、空调、煤气、上下水、厨房、排烟、 网络、电话、光纤等接驳点的预留位置等）； 3、有效对接-项目公司与商户、商户装修负责人共同确认，不轻易改动； 4、 沟通协调-保证条件、避免资源浪费。 在餐饮招商完成后，立即将餐饮的以上相关点位和技术要求与项目公司对接,一、工程管控 2、技术对接 技术交底,2.4 技术对接-和各品牌店的技术对接,招商进度和变化影响技术对接条件的有效性、准确度，注意进度的计划性，减少变更、修改商户的入住条件。 步行街各店装修进场前要和店负责人、施工方负责人、设计方负责人进行全面的技术对接。 对接条件除了点对点的衔接，还要考虑和项目整体技术条件、周边店铺的对接。,一、工程管控 2、技术对接 技术交底,2.5 餐饮对接要点： 空调设计制冷负荷是否满足商户使用需求，厨房及餐厅的空调布局是否合理； 排油烟的管路布局需要单独使用，是否符合排放要求，是否设置油烟净化装置，是否配置排油烟风机，管路是否有检修口及排油口； 厨房布局是否符合当地消防局规范，喷淋、排烟口布局是否符合规范，隔墙及门窗开启方式、材料等是否与消防要求冲突。 餐饮厨房要求必须做防水及闭水试验； 洋快餐要预留冷媒管井； 厨房排水口前必须加装过滤网及隔油器。,一、工程管控 2、技术对接 技术交底,2.6 餐饮对接要点： 上下水的设计流量是否满足商户需求，上下水的安装位置是否与厨房相匹配； 餐饮商户的燃气需求：要求提供厨房灶具的具体参数，包括耗气量、规格尺寸、用电量等； 要求提供用电设备清单及功率，总用电量，给排水管径，空调负荷，排风排烟等参数； 对接网络、电话、光纤等接驳点的预留位置，数量； 对接交接标准，属清水铺及精装铺。清水铺应重点关注其装修方案，货品布局是否超出楼板的荷载，吊顶方式及地面铺装材质，安装方式等是否与广场风格一致； 店招的设计管理，应报集团公司审核，材质应满足设计要求。,一、工程管控 2、技术对接 技术交底,协调要点-图片资料齐全，有理有据，及时准确不厌其烦多次沟通协调 难点各单位互相推诿，不按时解决 可能引发的问题造成工期延误，施工停止 案例4呼市万达餐饮商家两例 解决方案嘉年华排风竖井未封堵，雨水从竖井流入商铺内，商铺无法装修，连续几日请项目公司施工单位查看现场，确定完成时间，并派专人跟进问题整改,一、工程管控 3、如何多方协调,与项目公司、总包方等,案例4： 呼市万达碧海云香竖井未封堵,图示 解决之前,图示 解决之后,一、工程管控 3、如何多方协调,与项目公司、总包方等,管控要点：技术对接、统一标准、施工安全 难点：二装期间交叉作业、立体施工 可能引发的问题：商户进场慢、设计慢、施工慢、人员到位慢、经营设施准备慢，影响 开业进度； 案例5：长春红旗街万达广场、武汉菱角湖万达广场 解决方案：1、作好工程审图、提前作好技术对接； 2、作好施工用电、照明的协调； 3、尽可能创造条件让商户提前进场装修，可以采用各工序交叉施工、齐头并 进，在施工场地上采用各种变通方式提供场地，在施工现场根据商户提供 的装修进度表进行进度检查等工作； 4、在商户经营设计的准备上面，要及时向制作厂家了解制作进度。总之，想 尽一切办法提高商户的装修进度，在装修质量上主要要严格审图，确保整 体装修效果，对于装修材料的选择，则要美观、时尚且符合消防要求； 5、工程部多巡场，发现问题及时解决。,一、工程管控 4、二装工程管控,案例5： 长春红旗街万达广场根据招商总体进度，结合总部关于万达广场房产技术条件、机电设计标准、万达广场建造标准等集团规范性文件，提前4个月根据各业态机电特点，制定步行街、主力店房产条件及机电条件，根据招商情况不确定性，预留10%条件，为项目二版施工图设计及招商进度提供有力的技术支持。 结合商管公司开业倒排计划，制定小商户、主力店装修图纸设计指引、装修出图计划、临时用电方案、装修管理方案等全面二装管控方案和计划，同时严格控制装修图纸出图时间、进场时间、以及每天装修进度，通过持续监督和无缝对接、全方位协助，保证各商铺装修进度可控。 随时掌握项目公司计划执行书并根据项目实际进展情况，不断调整商管公司倒排工作计划，同时公司背负大额的人员成本，使工程部班长以上人员比计划提前两个月到岗，在不断学习各专业施工图纸的同时，配备足够的照相机，按专业、分类对隐蔽工程、工程质量情况及时拍照、存档，大量照片对后期质量整改提供必要的图文信息。,一、工程管控 4、二装工程管控,一、工程管控 4、二装工程管控,（1）装修材料运输管控,管控要点： 难点外场较小，无法大量放置建筑材料。 可能引发的问题步行街通道放置大量材料，导致二装商户材料 无法正常运输，影响工期。 案例6合肥万达，公共区域放置大量地面石材，管材。 解决方案与施工单位协商，清理材料至较晚进场装修的铺面， 保证二装商户运输材料。,案例6： 合肥包河万达广场装修材料运输管控,图示 解决之前,图示 解决之后,一、工程管控 4、二装工程管控,（1）装修材料运输管控,管控要点：保证电梯垂直运行的正常运行 难点临时电源经常停电，电梯出现故障，精装单位抢用货梯 可能引发的问题不能满足二装商户上料需求 案例汉拿山装修时，三天未把材料运上去。 解决方案同项目公司电梯安装单位签定责任书，明确三方责任，项目 公司保证临时用电，电梯安装公司保证电梯的维保，保证二 装商铺上货及时的前提下，合理安排精装单位上货时间。,（1）垂直运输管控要点和难点,一、工程管控 4、二装工程管控,管控要点： 难点步行街顶层为餐饮商户，油烟量较大。 可能引发的问题步行街餐饮商户油烟窜味，影响营运品质。 案例7合肥设计出现5家商户共用一个油烟管道，无法满足排油烟量。 解决方案与设计协商，由多户一用改一户一用，在商户厨房区域增开 洞口，就近设置单独油烟管道，满足排油烟需求，为后期营 运留下扎实基础。,一、工程管控 4、二装工程管控,（2）排油烟管道设置管控,案例7：合肥包河万达广场,图示 解决之前,图示 解决之后,一、工程管控 4、二装工程管控,（2）排油烟管道设置管控,管控要点：保证装修供水，减少跑水漏水事故 难点临时用水管道经常断裂跑水 可能引发的问题无法保证餐饮商铺正常装修用水 案例呼和浩特万达广场王莉餐饮装修施工用水 解决方案为保证万达广场正常开业，及时与项目公司沟通，开通卫生间 的正式用水，彻底解决了餐饮商铺装修用水，杜绝了到处跑水事故,（3）二装临时用水管控,一、工程管控 4、二装工程管控,管控要点： 难点根据消防要求，商户装修墙、地面至少达到B1级防火要求，吊顶 达到A级防火要求。在装修时间紧张情况下，要求部分商户修改 装修方案，方可下一步施工。 可能引发的问题无法满足消防要求，消防验收无法通过。 案例呼市万达部分店招基层使用木质材料，与商户协商后未果。 解决方案首先进行消防要求宣讲，加强现场巡查，及时发现隐情和违 规工程予以劝导，最后工程部可安排人员给予强行拆除。,（4）二装消防要求,一、工程管控 4、二装工程管控,管控要点：二装消防能正常通过验收、消防系统能正常运行 难点：已经完工的消防喷淋系统和商户装修的需求相冲突，需要重新改造。 可能引发的问题：1、不符合政府相关规定，留下消防安全隐患； 2、 影响店面形象；3、影响二次消防验收；4、影响二次装修进度。 案例：广州白云万达广场 解决措施：1、严格管理商户对消防系统的改造，在商户抢开业进度装修吊顶时采用先吊顶后延伸烟感和喷头的办法；2、开业后组织二次改造，消除消防隐患。,（4）二装消防要求,一、工程管控 4、二装工程管控,（4）二装消防要求广州白云万达案例,一、工程管控 4、二装工程管控,管控要点： 难点部分商户装修投机取巧，使用材料未按装修规范要求施工。 可能引发的问题存在很大安全隐患，且影响消防验收。 案例8、9无锡万达部分商户装修时，有几家商户未使用阻燃线，又 如合肥万达、沈阳铁西万达的店招管理。 解决方案与商户业主多次沟通，说明存在的安全隐患，达成共识， 要求施工队更换材料。如店招采用压克力灯箱更换成防火 材料物质的灯箱。,（5）商户装修材料管控,一、工程管控 4、二装工程管控,案例8：合肥包河万达广场工程部人员拆除店招木基层,图示 解决之前,图示 解决之后,（5）商户装修材料管控,一、工程管控 4、二装工程管控,图示 解决之前,图示 解决之后,案例9：沈阳铁西万达广场JECCI FIVE商铺采用压克力店招，后改为烤漆玻璃店招,（5）商户装修材料管控,一、工程管控 4、二装工程管控,管控要点： 难点装修验收的管控 可能引发的问题各种安全隐患 案例10沈阳铁西万达广场商铺装修申报验收 解决方案隐蔽工程封闭前两天，由商户或施工单位提出验收申请。 验收合格填写隐蔽工程验收单，不合格的限期整改。 商户吊顶封闭时，必须在设备阀门下预留必要的检修口。,（6）装修验收管控,一、工程管控 4、二装工程管控,图示 解决之前,图示 解决之后,案例10：沈阳铁西万达广场pizzahut商铺预验收,（6）装修验收管控,一、工程管控 4、二装工程管控,管控要点：地下室防水、屋面防水、餐饮厨房防水 难点隐蔽工程、防水施工工艺、防水卷材整体性 可能引发的问题漏水 案例11宁波江北万达广场禾绿寿司门口漏水 解决方案1、无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。2、屋顶防水卷材的质量，保护、保温层的施工工艺，保温夹层的回填材料，建筑物沉降缝（伸缩缝），管线管道处的粘结质量，以及屋顶机电设备安装时对防水层的保护，必须严密监控。3、预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。,（1）防水工程管理经验,一、工程管控 5、防水工程管理要点,图示 解决之前,图示 解决之后,案例11：宁波江北万达广场由于前期工期较紧，施工面广，禾绿寿司门口营业后经常漏水报修。经工程部人员查看后发现，是屋面防水施工不到位、养护时间不到位所致。后联系经施工单位在屋面重新做防水施工才将漏水问题解决。,（1）防水工程管理经验,一、工程管控 5、防水工程管理要点,管控要点：及时派专人全程跟进防水施工，严格按施工规范要求施工。 难点监控施工工艺施工材料 可能引发的问题施工质量不合格，会造成渗水，引发索赔事件 案例宁波江北万达广场麦当劳甜品站渗水索赔 解决方案同商铺施工单位沟通，重新制作防水，48小时闭水试验合 格后在进行下道工序施工,（2）餐饮厨房防水施工管控,一、工程管控 5、防水工程管理要点,管控要点： 难点漏水点位多，淮安万达广场变电所处于地形复杂管线众多位置，共有四处漏水源头，有一处处理不好都解决不了中万达变电所漏水问题。 可能引发的问题线路短路造成停电 案例12淮安万达广场变电所屋顶漏水处理方案 解决方案1、电缆管线采用堵漏王封堵；2、伸缩缝采用开槽铺防水 卷材；3、墙体渗漏采取开槽、防水宝、堵漏王等措施；4、排 烟风井采取屋面风井口安装百叶窗和周围缝隙封堵；5、采取四 种防水措施后，彻底解决了中万达变电所漏水问题。,（3）设备房漏水处理,一、工程管控 5、防水工程管理要点,案例12：淮安万达广场设备机房,图示 解决之前,图示 解决之后,（3）设备房漏水处理,一、工程管控 5、防水工程管理要点,管控要点：送风排风风机联动、喷淋头露出吊顶是否平整 难点消防联动时，防排烟风机经常不能联动 可能引发的问题存在严重的消防安全隐患 案例13呼市万达华润超市消防测试时联动不能正常启动运行 解决方案组织项目公司消防施工单位逐一调试解决,（1）设备联动,一、工程管控 6、消防设备设施管控要点,案例13：呼和浩特万达广场华润超市消防测试时联动不能正常启动运行,图示 解决之前,图示 解决之后,（1）设备联动,一、工程管控 6、消防设备设施管控要点,管控要点：消防系统的联动测试和验收 难点：消防喷淋系统无滴漏水、水压能达到要求，能成功联运。 案例14：福州万达广场喷淋系统测试验收 可能引发的问题：1、消防系统的加压测试可能引发场内多处漏水； 2、各系统间不联动而导致验收失败。 解决措施： 1、在正是验收前采用分次加压测试的措施，观察有无滴 漏，每次检查要打开检修口逐条检查管道是否滴漏，而非漏水后 才确认；2、工程部相关操作人员提前介入调试和测试，能熟练操 作，监督好安装、调试、设备质量；3、最好是在二装前能进行压 力测试，测试后立即解决问题，最好是进行长时间的压力测试；4、 开业后组织检查，排除消防隐患。,（2）消防喷淋系统,一、工程管控 6、消防设备设施管控要点,案例14：福州万达广场消防水泵多线盘远程启动流程图示,1、水泵置于自动状态,2、手动盘置于允许位置,3、按动多线盘水泵启动按钮,4、通知工程技工监测水压,（2）消防喷淋系统,一、工程管控 6、消防设备设施管控要点,管控要点： 难点广场内部分排烟口测试时无风，故障原因及涉及的单位较多 可能引发的问题发生火灾后果严重 案例15淮安万达广场步行街B口穹顶排烟风机启动后无风 解决方案1、配合项目公司及施工单位进行消防联动，记录并分析 设备故障；2、自行组织消防联动测试及单点测试，记录并分析设备 故障原因，主动协调总包及各分包单位进行整改。,（3）消防问题故障处理,一、工程管控 6、消防设备设施管控要点,案例15：淮安万达广场排烟设备故障处理,图示 解决之前,图示 解决之后,（3）消防问题故障处理,一、工程管控 6、消防设备设施管控要点,管控要点：保证有足够的容量、能正常使用 难点：规划设计在前，招商在后，物理荷载（包括电力荷载、楼层荷载、制冷量、用水量、用气量等）满足不了商户的需求 可能引发的问题：1、满足不了商户的用水、电气等需求，影响招商，影响开业；2、 过于迁就商户，造成负荷浪费和运营能耗偏高。 案例：武汉菱角湖万达广场 解决方案：1、当地商管公司领导班子等要在项目的扩初阶段及时到位和介入，根据项目落位方案和商户进场摸底的结果，提供相对准确的荷载需求；2、在招商完成后及时将商户的相关需求和设计图水、电、气、收银POS落位图报给项目公司，提前进行协调和处理特别是餐饮一定要提前报；3、要严格审核商户上报的用水、电、气需求，除掉其中的水份。,一、工程管控 7、水、电、气、网络通讯各系统管控,管控要点： 难点由于是光纤入户，光纤材质较脆弱。在商铺装修时，及容易将之 前已经施工的光纤线路破坏。 可能引发的问题导致商户通信、电话、POS无法正常使用 案例合肥万达广场室内街2F APPLE装修时将事先已预埋的光纤破坏， 导致在开业前一天对外通信、POS无法正常使用，给商户第二天 的开业带来了极大的不便。 解决方案与通信运营商沟通后，测出光纤断点具体位置，在断点处进 行光纤熔接，直至光损耗达到正常范围值，最终使商户的业 务能正常开展。,对于步行街商铺通信及POS机的管控,一、工程管控 7、水、电、气、网络通讯各系统管控,管控要点：是否便于日常使用需求，是否预留检修口 难点跟进不到位，施工工期紧，经常造成设备设施无法使用与维修 可能引发的问题不能满足使用需求 案例呼市万达广场餐饮商户明兰、巨晴风机盘管电源未分开 解决方案开业后，商管工程部自行更改线路,一、工程管控 8、机电设备管控与维护要点,（1）便于检修,管控要点：电梯的保护、空调的验收和测试 难点：施工点多电梯被损坏、空调功率不够 可能引发的问题：1、在筹备期中不注意保护机电设备，造成电梯的损坏； 2、日本料理、港式餐厅等空调功率不够 案例：武汉菱角湖万达广场 解决方案：1、加强设备使用的管理，只有经厂家验收合格的设备才能使 用，并且有专人看管；2、强化电梯保护的培训，并进行保护处 理，货梯要求进行包板使用，扶梯必须覆盖塑料膜。3、餐饮定 下来提前做好相关技术对接。,一、工程管控 8、机电设备管控与维护要点,（2）验收测试,招商管控,1、招商工作的整体策划 2、市场调研及招商定位 3、招商大会及万达中国行 4、业态组合与品牌落位 5、商户资源储备 6、室外步行街招商管控 7、招商队伍的组建和管理 8、营运筹备 9、二装现场管理,招商阶段的划分：按照项目商管公司总经理到位直至项目开业一般为10个月左右的时间，这段时间可以分为： A:招商前期（开业前10个月到开业前6个月）； B:招商中期（开业前6个月到开业前3个月）； C:招商后期（开业前3个月到开业当天）； 在三个阶段中，招商工作重点不同，管控要点和难点也不相同。,二、招商管控 1、招商工作的整体策划,2,A.招商前期管控重点： 项目市调报告的形成； 招商运营副总的到位与招商团队的组建； 项目公司室外步行街商铺销售方案及定价； 意向商户的摸底调查，调整品牌落位，向总部建议适当的租金水平，完成租金分解，确定各楼层、各位置的目标品牌（至少三个品牌预落位）和租金条件； 招商手册的完成； 主力店、次主力店、重点餐饮品牌的合作意向确定（位置、面积、合作年限、租金或扣点水平）。,二、招商管控 1、招商工作的整体策划,2,B.招商中期管控重点： 品牌落位的再次调整确认，原则上不再做大的变动； 各业态重点品牌的洽谈和突破； 招商大会与万达中国行的实施； 同项目公司、商户共同确认主力店、次主力店、餐饮店的工程条件和进场时间； 招商工作的全力冲刺，此阶段要完成所有招商任务的80。,2,二、招商管控 1、招商工作的整体策划,C.招商后期管控重点： 全力冲刺完成剩余商铺的招商； 全力敦促商户进场装修； 商户装修形象、进度、质量的把控； 商户及其装修施工队、项目公司、商管公司的工程对接会议，建立工程问题台帐，并逐日消项； 开业庆典的商户邀请。,2,二、招商管控 1、招商工作的整体策划,管控要点与难点： 全面掌握和理解项目概况、整体定位及特点； 深入的所在城市及区域的市场调研； 详实、准确的重点品牌经营及发展情况； 可能引发的问题： （1）难以明确与总部招商中心、万千百货等的招商工作界面、及招商侧重点，对外招商工作步骤缺乏协调统一； （2）招商工作出现偏差，难以形成目标品牌商家的合作共鸣，影响招商进度。 解决方案： （1）确保市调数据的准确性，尤其是租金调研数据的准确性； （2）商户意向摸底的全面性和扎实程度； （3）及时获得总部招商中心的指导和认同，及早报请商业决策文件的审批； （4）同项目公司沟通市调报告，培育项目公司对商业需求的理解。,二、招商管控 2、市场调研及招商定位,2,案例1：宁波江北万达广场在开业筹备期之初，即重视项目全面、深入的市场调研工作，通过多种渠道取得详实、准确的品牌商家经营数据及发展情况资料，定期和不定期地与目标品牌商家、 消费者及相关业内人士代表等进行交流和座谈，为招商定位工作奠定了良好的基础。 解决方案： （1）组织市场调研，收集、分析品牌经营资料，确定招商定位； （2）组织商户、消费者、业内人士代表进行交流座谈； （3）协助总部招商中心确定主力店、次主力店、联发品牌引进方案； （4）加强与万千百货的有效沟通，形成互动招商的良好市场效应。,二、招商管控 2、市场调研及招商定位,2,管控要点和难点： 招商大会前成功组织“万达中国行”； 在开业前6个月成功召开招商大会； 促成商户及时签约，意向客户签约率达到50%； 可能引发的问题：达不到预定的招商签约率，影响招商进度； 解决方案： (1)尽早组建招商团队，提前储备充分的目标商户及招商大会的参加商户； (2)招商大会在地点、时间、现场布置、项目演示文稿、商户发言代表的选择（最好服装、餐饮业态最有影响力的商户各选一位）、接待质量（接送站、餐饮、住宿、公司陪同人员）等方面要周密安排； (3)万达中国行在考察项目的选择上要有代表性、针对性，有利于增强商户的信心；在商户中间适当安排两、三位认同我方项目，善于沟通，影响力强的商户，利用商户影响商户； (4)在各种环境中合理运用对比、短缺、互惠等多种影响策略。,二、招商管控 3、招商大会与万达中国行,2,案例2：于2010年12月23日开业的合肥包河万达广场，2010年5月11日统计意向客户的签约率即达到68%；重点品牌ZARA、BSK、PB及STR完成签约，后期招商推进阶段除联发品牌以外，其他本地代理商均很快完成签约； 解决方案： 组织“万达中国行”：在招商大会召开前，锁定目标品牌厂商，落实专人进行攻坚、参观接待及陪同； 筛选、邀请商户：向拟邀请商户全部发出邀请函、收集回函，明确具体对接人员于“万达中国行”成行前和招商大会前一晚，电话再次确认受邀请者参加的准确信息； 会务及资料准备： 全方位投放招商广告，确定会议场地、合作公司、 新闻媒体、宣传软文、招商手册等； 以有影响力的重点商户为突破口，如：独家引进有影响力的品牌、本地有影响力的品牌。,二、招商管控 3、招商大会与万达中国行,2,管控要点和难点： 抓住重点品牌选位需求，依次规划主力店、次主力店及联发品牌落位； 掌控楼层商业主题、及时合理调整业态组合及占比； 确定品牌落位图、租金条件及分解方案； 可能引发的问题： 重点品牌落位不准确，将会导致整体落位重新调整； 影响品牌落位图、租金条件及分解方案的确定； 如果是重点餐饮商铺落位需调整，机电条件的预留可能无法满足其品牌需求。,二、招商管控 4、业态组合与品牌落位,2,案例3：合肥包河万达广场一楼1-30、1-31商铺在招商初期规划为服装商铺，但实际洽谈后发现由于商铺结构问题，达到级次的服装品牌不能接受，后期改为餐饮商铺。 解决方案： 选择公司品牌库的品牌，引进之外的新品牌则提前报备商管总部招商中心，注意选择行业内的前10名商家； 餐饮、服装是重点，优先确定餐饮和快时尚品类； 处于端头或动线末端位置的餐饮铺，引进知名大餐饮；在合作洽谈不能明确的情况下，以尽可能多的机电要求预留工程条件，以备调整方案； 按13原则每个商铺至少锁定3个商家，对于没有确定合同的铺位，最少同时洽谈三个不同级次的品牌备选； 快速与商家签订合同、缴交定金、租金，同时进行工程技术对接、审核装修图、确定装修标准及费用，催促商户及早进场施工及场外柜台道具制作。,二、招商管控 4、业态组合与品牌落位,2,管控要点和难点： 理想方案、可执行方案、备选方案不同级次的品牌的丰富储备； 可能引发的问题： 招商定位提升时品牌资源不足； 确保开业备选品牌不足。,二、招商管控 5、商户资源储备,2,案例4：在合肥包河万达招商意向签约率超过70%时，商管总部招商中心提出一楼整体品牌提升，前期作为储备的相关品牌的重新洽谈，异地招商迅速启动。 解决方案： 选择公司品牌库的品牌，同年开业的万达广场间的资源共享，引进之外的新品牌需提前报备商管总部招商中心； 按13原则每个商铺至少锁定3个商家； 开业前，不同级次意向品牌的动向的密切关注，对于没有确定合同的铺位，最少同时洽谈三个不同级次的品牌备选。,二、招商管控 5、商户资源储备,2,室外步行街的整体策划的基本思路： 由于室外步行街的销售和后期的服务式招商及运营效果是密不可分的，所以必须明确室外步行街销售和招商的目标，主要包括以下三个目标： 在销售上追求快销，确保资金快速回收和现金流平衡； 顺利完成服务式招商，尽可能实现步行街和大商业的同步开业； 有利于营造整个项目的商业氛围（规划室外步行街的业态和品牌，尽量和大商业的其他部分形成互补）。,二、招商管控 6、室外步行街招商管控,2,管控要点和难点： 准确调查周边商业的销售价格和租金水平，为公司提供最佳销售价格的决策提供依据，为业主制定合理的租金回报目标； 在项目市调的同时对室外步行街的业态和品牌做规划，适当规划其他没有规划而消费频度较高的品类：如银行、邮局等业态； 实现室内、外步行街招商的同步启动，实现招商资源的共享； 对业主进行摸底调查，对自营业主尽量引导经营目标的业态和品牌，对于非自营型业主尽量按照目标业态和品牌招商； 确定总经理或招商运营副总，负责室外步行街的招商工作，租赁服务部和招商部每周至少召开一次碰头会；,二、招商管控 6、室外步行街招商管控,2,针对期望值过高、过低业主，分别对待，尽快与其达成租赁条件； 大部分商户为品牌代理商或经营散货，经营能力参差不齐； 商户可以接受的租金价格低，租期要求长，普遍要求在开业前期有一定的免租期、物业费减免； 在工程技术条件不完善的情况下，工程技术条件将成为招商和开业工作的难点； 可能引发的问题： 影响室外街商户不能与大商业同步开业。,二、招商管控 6、室外步行街招商管控,2,解决方案： 帮助业主了解市场租金水平，调整业主租金预期； 使用影响力策略，提升商户租金接受水平； 采用合理的奖励措施，促使业主及时签约，促使商户接受业主合理的租金要求； 精心准备商户和业主对接的准备工作 : 仔细核对业主授权书和商户合作意向书的条件； 精心选择对接地点和对接人员； 对接动作要迅速果断，一旦双方有合作可能要尽快签约； 对接失败要同业主签署对接确认书，增加业主签约压力，降低租金标准。,二、招商管控 6、室外步行街街招商管控,2,案例二：,案例5：福州金融街万达广场的招商工作启动时，离开业仅有4个月的时间，大多数商户特别是餐饮商户的装修困难和开业压力极大，租赁服务部人员每天催促商户加派人手，加班装修，并向商户提供部分装修工具和负责监工。 解决方案： （1）强调商业发展的规律性，说服业主重视回报的长期性，不要追求短期的高租金，导致商铺空置和造成租金下降； （2）帮助业主客观分析、测算，抓住客户心理及其商铺按揭还款压力，尽快与业主签署招商委托授权书，实现租赁签约； （3）事前精心、周密准备，最大程度地提高招商对接一次成功率；对招商对接失败的业主，要求其与现场商户签署对接确认书进行存档，作为租赁服务部已进行服务的记录，并告知只有签了确认书的业主才能享受下次对接服务，使其在下次对接时处于心理弱势；,二、招商管控 6、室外步行街街招商管控,2,（4）对于不易沟通的业主或难以降低期望值的业主，利用业主中有影响力、配合度较好的业主出面做工作，同时争取到置业顾问的配合。 （5）对接要迅速解决，不给双方留有太多思考的空间与时间，尽量不要把范本合同提前给双方进行细致的研究。,开业前,开业当天,二、招商管控 6、室外步行街街招商管控,2,管控要点和难点： 招商人员的特长领域的合理搭配，在招商进入最后调整期的工作状态的调整； 可能引发的问题： 对不同业态品牌的需求了解不足，洽谈合作条件的不能很好的把握； 招商最后的调整阶段的频繁调整，需要招商人员保持平和心态和积极的工作态度；,二、招商管控 7、招商队伍的组建与管理,2,案例6：合肥包河万达广场在开业筹备期，起先是按业态招商，其中又以餐饮和服装为中心，配套补位的分工模式进行，在招商营运并行期，则及时调整为楼层分工负责，在招商进入瓶颈时，以营运准备工作调剂。 解决方案： 招商与营运的并行期的延长，提前进行相关营运准备工作，为后期招商调整腾出时间； 明确的分工，合理的补位；,二、招商管控 7、招商队伍的组建与管理,2,案例7：淮安万达广场 招商团队组建,图示 解决之前,图示 解决之后,二、招商管控 7、招商队伍的组建与管理,2,管控要点及难点： (1)营运管理操作指引修正、完善并报审确定； (2)商户装修图纸报审、施工手续办理及施工现场管控； (3)营运人员招聘、培训及现场考核； (4)协助商户招聘人员并对商户店长、店员进行培训及考核； (5)各部门负责人每日召开商家装修及开业管控会议及现场办公会； (6)将每一商铺逐户，分解落实到每个分管营运助理，纳入管控范围； (7)对各商铺店招及店面形象严格审核并要求提升。 (8)各部门进行开业前的模拟演练。 (9)合同回收以及相关费用、装修费用催缴到位。 (10)服务台的广播调试以及广播稿的拟定与录音、背景音乐的选取。 (11)相关开业后营运管理所需物品的准备。,二、招商管控 8、开业前营运准备,2,二、招商管控 8、开业前营运准备,2,招商期与营运期交叠的时间段的把控； 商户进场装修时条件不具备，场内经常会出现断电、水及漏水的现象； 营业执照等相关证件办理要与相关政府部门进行多次协商，特别是餐饮证手续繁多； 商户招聘人员难度大； 可能引发的问题：上述因素和问题将会影响我们整场满铺开业。,案例8：福州金融街万达广场：联发品牌拉夏贝尔因进场时间迟；星巴克商户装修公司又不配合，不紧不慢地装修；项目公司屋面封堵未做到位； 解决方案： 营运人员每日彻夜进行沟通，现场跟踪落实. 直至联系拉夏贝尔公司老板亲自到现场处理，将上海货柜拆移至现场安装； 营运人员每日拍照传送总部，请总部协调星巴克总部加快装修进度，现场营运人员每日进行现场巡视检查沟通，为了满铺开业，无偿提供店内的保洁卫生；,二、招商管控 8、开业前营运准备,2,星巴克施工进度慢,星巴克现状,拉夏贝尔现状,二、招商管控 8、开业前营运准备,2,案例10：淮安万达广场 营运筹备例表,二、招商管控 8、开业前营运准备,2,案例9：合肥包河万达广场首批签约客户距离其品牌开业筹备最长的有4个月的时间，期间招商与营运的人员需要与其保持沟通，了解其后期的准备工作的进展，最重要的是品牌经营者的心态变化； 解决方案： 相关人员保持沟通，相关的工作进展的及时告知（知名品牌的签约，装修方案的设计等）； 招商营运人员分工及时调整；,管控要点及难点： 及时敦促商户进场装修 帮助工程、物管、运营等部门和商户进行对接； 跟进商户经营设备（由厂家或第三方制作准备）、人员招聘、商品准备等工作。 可能引发的问题 ： 商户未能及时进场装修，影响准时开业或开业质量不佳； 对接不好而导致对接对象错误、沟通不畅、效率低下，甚至产生矛盾； 确保商户不会因非装修因素导致无法开业或开业质量不佳。,二、招商管控 9、二装管控,2,解决方案： 除了公司层面出台各种优惠措施敦促商户进场，作为招商人员最重要的作用就是时刻和商户的最高决策者保持及时畅顺的沟通，确保商户高层重视准时进场工作，及时划拨进场相关费用、敦促设计公司出图、组织施工方招标和进场材料、人员的准备等工作； 组织商户施工方进场对接会，要求项目公司工程部、现场安全主任，商管公司工程部、物管部、企划部、营运部等多部门与商户的工程部、运营部、店长、装修施工队工头等对接会议，就交铺标准、进场时间、装修材料的进出通道、临时用电用水、装修进度表、装修安全事项等工作达成一致，帮助各方认识对接对象、分工、联系方式等； 跟进商户的经营设备的准备工作、新店员工的招聘、商品准备等工作，出现问题时要及时向公司领导和商户高管反应，确保开业准备的各项工作到位；,2,二、招商管控 9、二装管控,案例11：按照规划院的相关要求，二装不允许在商铺玻璃幕墙上有所变化。在实际装修跟进过程中，合肥包河万达广场根据干锅轩的外立面木线条装饰和芒果泰融合餐厅的外立面彩色弹涂能够更好的表现其品牌特色，及时调整既定的装修方案。 解决方案 与集团规划院频繁沟通，及时调整和不断优化既定的装修方案； 严格遵循商铺二装事前沟通与审图、事中修正与控制、事后调整与控制的三级管控机制，主动、及时做好对内、对外沟通、协调及配合工作。,2,二、招商管控 9、二装管控,物业管控,3,1、规划设计管控 2、筹备期店铺装修三级管控机制 3、如何做好中控室的管理 4、环境开荒管控 5、入伙管控 6、成品保护 7、地面保养 8、品质管理 9、消防管理,管控要点：根据项目施工进展，在各项目定标前确定规划设计方案 难点项目施工招投标在前，集团相应的指引规范在后 可能引发的问题反复施工影响后期使用，更甚者以至于无法满足使用 功能。 案例停车场吊挂导视标识和墙面导视标识为两家施工单位，他们分别 取得了两个不同版本的施工图纸，致使在施工时出现相互矛盾， 无法为顾客提供正常的导引服务，造成不好的影响。 解决方案召开导视复盘会，重新更换导视标识。,3,三、物业管控 1、规划设计建议,难点一：停车场的设计管理 现象和问题：1、出入口设计存在的问题主要是直角转弯进入（出）停车场，收费岗亭过于靠近转弯处，从而导致车辆出入不畅顺；2、北方停车场出入口向北，导致能耗的增加；3、垃圾房位于停车场的中央位置，气味大，且垃圾车容易造成地面的二次污染，同时影响场内主干道的交通；4、停车场照明不足，分区颜色不醒目，导示系统对功能区指示不清晰，各万达广场停车场导示不统一，超市扶梯和步行街直梯的门口灯光照明不醒目等问题。,解决方案：1、需要商管公司总部层面和规划院加强沟通，从设计源头加以控制；2、在第二版施工图审图环节，商管公司要及时提供意见，一旦施工图确定要再改就很困难。,3,三、物业管控 1、规划设计建议,菱角湖180°转弯,包头出入口向北,难点二：停车场的工程质量管理 现象和问题：停车场的常见问题有1、顶部或墙体漏水、地面冒水、渗透等情况；2、地面平整度不够；3、地平漆在开业不到半年的时间就出现脱落和掉皮的现象。 解决方案：1、沟通项目公司，停车场的施工要提前，各工序间要保留足够的时间。,菱角湖漏水,菱角湖路面不平,菱角湖路面不平,菱角湖施工粗糙,3,三、物业管控 1、规划设计建议,3,三、物业管控 2、筹备期店铺装修三级管控机制,装修管控事前控制与审图,装修指南-明确装修标准和要求 LOGO形式 同业借鉴 图纸交底 临街面处理,商铺装修的目标：优质租户+精美店铺+高质商品，让店铺富有特色，快速吸引顾客眼球，让商品亲密接触顾客，提升店铺销售店铺装修需要一店一特色，避免视觉疲劳,3,三、物业管控 2、筹备期店铺装修三级管控机制,装修管控事中修正与控制,平面图初审 不同业态关注重点功能（ 气源、上下水、暖通、排烟等 ） 店铺整体氛围营地面 顶部 关联铺主题风格的协调性 作好装修施工的现场管理,沟通了解每个店铺的技术数据,沟通了解各品类的数据，功能,沟通了解每个业态的技术参数,与项目公司,与租户,与租户设计人员,与租户施工方,对设计图进行交流,在装修中沟通、调整,对装修表现做总体验收,装修管控事后的调整与验收,内装收尾阶段的细部调整（收口、清洁等） 内场广告位关注点位,3,三、物业管控 2、筹备期店铺装修三级管控机制,3,三、物业管控 2、筹备期店铺装修三级管控机制,解决方案：有部份商户装修完工，等待开业，因项目公司屋面封堵未做到位，造成部份商铺返工，营运部全力协调项目公司进行屋面封堵，并与商家协调在规定的时间内重新装修。,卡宾漏水,卡宾现状,案例1：福州金融街万达广场提供,A.工程施工前期的管控,管控要点： （1）施工人员出入的管控 （2）消防监控中心出入物品的管控 （3）施工人员操作规范的管控 （4）夜间操作管控 （5）上机操作及联动测试的管控 （6）对监控员的工作规范管控 （7）了解和掌握监控设备和消防主机的功能,管控要点： （1）配合项目公司的培训安排，做好队员的管理 （2）验收期间认真记录各个问题并做好笔记，对有疑问的积极提问，并督促项目公司对有问题的地方进行整改 （3）做好资料收集工作(监控探头数量和位置、消防设备设施的数量和位置),3,三、物业管控 3、如何做好中控室的管理,B、调测期的跟进和学习,监控室应急物资配置齐全、安放措施到位,案例2：福州金融街万达广场提供,3,三、物业管控 3、如何做好中控室的管理,（1）对消防报警主机存在的故障及疑问及时与设备厂方进行沟通并要求及时解决 （2）对末端设备存在的问题与故障及时与工程项目方进行沟通并且督促施工方及时解决 （3）对消防主机的操作技术与设备厂方时时进行沟通并要求厂方工程师对操作技术的培训与更新 （4）对现期整改的问题未完成的及时上报,C、与工程项目方、厂商设备方的沟通,D、正常运行期的管理,（1）对中控室人员出入的管理与登记 （2）对中控值班人员的工作规范管控 （3）对值班人员的值班记录进行检查 （4）对中控室的环境与卫生进行管控 （5）对中控室的报警记录进行检查并做好归档 （6）对中控室的消防器材进行每日查看是否完好正常 （7）定期对中控室值班员进行培训并强化业务技能 （8）对中控室上墙制度的完善并进行有效管理,3,三、物业管控 3、如何做好中控室的管理,管控要点： 室内步行街内场在开荒前必须做到封闭管理和对装修施工及人员出入实行有效的管理。 难点如不能及时封闭管理和对装修施工有效控制,重复开荒会增加重复开荒次数,投 入更多的人力、精力、财力。 可能引发的问题最主要是无法保证开荒的效果,以至于无法在开业前进入日常保洁 的最佳状态。 案例包头万达广场受项目公司施工进度的影响,通道及大门迟迟没有安装,以至无法封场,以至于开业前开荒效果不佳,后期经营中还在投入更大的精力来弥补之前的工作不足。 解决方案在开业前一个月要求项目必须安装好通道门，对项目公司施工人员必须指定进出通道和货物运送的通道，明确运送时间和堆放地点。,3,三、物业管控 4、开荒保洁环境管控,解决之前：易燃的纸箱等乱堆乱放,解决之后：有标识，加大巡查力度，井然有序,3,三、物业管控 4、开荒保洁环境管控,案例3：福州金融街万达广场提供,管控要点： 难点不具备入伙条件 可能引发的问题业主抵制 解决方案 （1）站在业主的立场，规避矛盾 （2）程序一条龙 验证 收费 签约 验房 遗留问题处理 （3）相关费用减免,3,三、物业管控 5、入伙管控,管控要点： 难点施工期间人多次序乱 可能引发的问题破坏已建成的设施设备 解决方案 （1） 总部制定铺装及成品保护的规定（强条） （2）全员动员，发现问题，及时反馈,3,三、物业管控 6、成品保护,管控要点： 难点保养公司水平参差不齐 可能引发的问题影响使用 案例4襄阳万达提供 解决方案挑选合适的保养公司，要求亮度达到80度以上,3,三、物业管控 7、地面保养,保养后,保养前,（1）装修期开始前3个月，品质部组织公司各部门进行制度建设重要性的培训，让每位部门的主管、负责人明白体系运行对于公司的重要性； （2）培训完毕后组织公司各部门结合总部的要求编制装修期间各部门工作的管控标准以及正常运行期间的管控标准； （3）编制完毕后，安全品质部应有效监督各部门落实培训工作。 （4）在装修期开始后品质部介入到装修流程及现场的管控工作，随时帮助各部门完善相应的工作内容。,案例5： 包头青山万达,3,三、物业管控 8、品质管控,管控要点： A. 设备设施安装跟进 （1）包头商管公司由工程部、安全品质部相应的人员组成消防设备设施安装跟进小组； （2）消防设备设施跟进小组原则上不兼任其他工作任务； （3）每日由组长、副组长组织召开当天会议，整理成会议纪要，专人留档。 （4）通过每日会议罗列相关安装的硬件及相关测试的问题，待后期逐项跟进。 B. 由消防管理小组组长跟进装修材料检验报告的收集工作，工程部跟进装修小组索取以上资料。 案例6：包头青山万达前期组成消防小组后对消防施工进行专项跟进，及时将发现的问题提报到项目公司督促施工单位及时整改，为以后的正常运营打下基础。,施工时将喷淋末端置于棚顶、,弱电线未穿防火管,3,三、物业管控 9、消防管控,企划管控,4,1、企划推广四大工作节点计划管控 2、团队建设管控 3、重视并优化提升导示系统、美陈方案的设计和安装管控 4、招商大会企划案例 5、环境美化与陈列 6、外围形象及广告位管理 7、开业庆典管理,管控要点： (1)严格依据集团制定的开业前期筹备计划的工作节点来制定部门工作计划，并且部门工作计划完成节点要比集团制定完成节点要提前1015天，打好工作的提前量，以确保按照节点完成的万无一失； (2)要注意长期计划及短期计划的不同管理手段。长期计划抓时间节点管理；短期工作计划注重各单项工作步骤的详细分解。 (3)注重计划的过程管理。严格把控计划的执行环节。计划制定后必须严格按照既定完成节点推进工作，及时调整计划在执行中的偏差，在部门通过早例会、晚总结的制度，每天跟进计划完成情况并及时销项，确保工作及时推进。 难点计划赶不上变化 可能引发的问题因为执行过程中的变化，导致工作不能按照节点完成或完成的仓 促、不理想 案例因工期问题，开业日期在即将开业时仍悬而未决。 解决方案a.按照既定节点完成所有工作的准备，做好开业准备 b.依据随时可能发生的变化，及时制定应对方案及计划，迅速采取应对措施,四、企划管控 1、企划推广四大工作节点计划管控,4,筹备工作企划管理工作节点： （1）招商推广期 第一阶段：招商预热启动期 第二阶段：招商强势启动期 重点工作： A.招商大会；B.异地招商拓展 第三阶段 ：招商优化期 （2）开业预热期 （3）开业造势期 重点工作：A.开业庆典； B.开业文化及促销活动 （4）开业后持续旺场期,四、企划管控 1、企划推广四大工作节点计划管控,4,管控要点： 减少人员流失，打造稳定团队 难点购物中心快速发展，行业人员抢手。基层员工考核机制欠缺， 造成人管人而非制度管人； 案例沈阳太原街2010年企划部负责人更换频繁，达6人次以上。 解决方案 加强企划文化建设，体现集团优秀的发展平台；建立严格 的人员离职审批手续，将人员流失率作为管理考核重要指 标；加强培训。,四、企划管控 2、团队建设,4,重视并优化提升导示系统的设计和安装管控,管控要点： （1）项目公司负责导视系统的设计、制作、点位、信息等初步方案，商管公司参与所有的确认工作，在遵循集团相关规定的前提下，根据自身需求进行适当调整； （2）导视进度与施工进度的衔接，根据实际施工情况及时调整； （3）实际运营后点位、信息等的调整。 难点工地现场存在施工与图纸不相符的情况，须及时了解工地现场状况，协调 导视点位及进度等问题；地下停车场受硬件条件制约，动线复杂，导视系 统须考虑全面细致。 可能引发的问题遗漏某个区域的导视功能；图纸点位与实际安装点位不符；地 下停车场导视不清晰，运行不畅。,四、企划管控 3、导视系统管控,4,案例1：宁波江北万达广场三楼餐饮LOGO墙 图纸中原为玻璃墙面，而工地现场按需改为实墙，导致客流主通道上出现大面积墙面，影响视觉效果。经协调，将此处设为餐饮LOGO墙，作为餐饮品牌的指引和宣传。,图示 解决之前,图示 解决之后,四、企划管控 3、导视系统管控,4,目录,一、招商大会规模、人数与实施 二、场地情况 三、策划方案解读、主视觉解读 四、团队配合 五、招商大会计划及节点安排 六、执行公司选择与效果评估 七、节目选择与效果评估 八、礼仪服装选择与效果评估 九、总结,案例2：无锡滨湖万达广场招商大会总结报告,四、企划管控 4、招商大会企划案例,4,一、招商大会规模、人数与实施,四、企划管控 4、招商大会企划案例,4,案例2：无锡滨湖万达广场招商大会总结报告,前期共考察了三家五星级酒店：无锡太湖饭店、无锡湖滨饭店、凯宾斯基酒店。其中太湖饭店及凯宾斯基酒店会场面积均为满1000平米。无法容纳圆桌室800人，最红选定为无锡湖滨饭店。,二、场地情况,四、企划管控 4、招商大会企划案例,4,案例2：无锡滨湖万达广场招商大会总结报告,三、策划方案解读,1、招商大会策划方案整体定位高端，格调高雅，气势宏大，彰显万达的品牌实力； 2、形象设计符合招商大会整体定位，简洁时尚庄重大气，具有时代感营造视觉冲击力，展示万达的企业文化、实力和品质； 3、活动流程制订定，科学合理细致严谨，具有可实操性和安全性； 4、活动物料制作，用材合理作工精细，考虑周全； 5、活动执行方面，分工明确节点条理清晰，时间节点把控到位； 6、节目选择新颖独