产业园项目考察要点

产业园区项目考察要点第一部分 项目开发者角度一、产业园定位与类型1、产业园类型地方政府主导型/主体企业引导型/工业地产商开发型2、产业园定位1）发展定位制造型园区/物流型园区/研发型园区/商务型园区2）产业定位确定主导产业,围绕主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套 企业择机进入二、产业园设立条件与区位条件；1、设立条件1产业优势园区主导产业的当前情况成长性/成熟型/衰退型,未来发展预期与发展空间.2项目资源是否有大量的优质项目资源支持园区招商引资.3资金支持支持园区发展的资金如何保障.4）政策扶持产业扶植政策/税费优惠/财政补助/地价优惠/人才奖励政策2、区位选择1）资源人力资源、原材料、技术、资金.2）市场所在地区的市场规模,市场竞争情况.3）政策：是否符合地方政府产业发展导向.4）土地土地供给能否满足园区当前和未来发展的需求 ,土地价格优惠幅度,土地收储难易度,土地平整所需工程量.三、产业园一级开发1、资金1）自筹资金规模、方式2）对外融资规模、方式、期限、成本3）资金流管理园区滚动开发的过程中,融资、投资、回款的资金流管理计划.2、开发1）子项目开发顺序2）子项目开发周期3、服务根据园区定位,需具备一定的服务功能1）物业管理2）金融服务3）技术服务4）产品推介5）人才培养四、产业园二级招商1、目标企业1）符合园区产业导向的企业企业规模、所属行业、资金实力、技 术实力2）围绕产业的二级配套企业物流、金融、科研2、招商策略区位、土地、政策、管理、配套、服务园区招商是"场所、项目、企业"三者的组合.但这三者的组合,却 有三种组合方法.一种是"场所+项目+企业",一种是"场所+项目 +企业",再一种是"场所+企业+项目".这三种组合中,第一种是" 场地招商",第二种是"项目招商",第三种是"资本招商".需根据园区 自身情况制定招商策略.3、招商模式1）只租不售获取长期稳定的租金收益 ,通过土地升值获取资产溢 价2）只售不租通过园区开发的一二级市场价差获取收益3）租售结合五、其他1、管理者是否拥有类似项目的成功开发经验.2、能否引入工业地产基金,通过"轻资产"模式来完成项目开发.3、是否有把握完成招商任务,投资强度能否达到协议要求.4、在项目开发过程中,能否通过关联公司的地产、工程、金融服 务,实现初始投资的提前收回.第二部分 园区项目投资者角度一、项目投资价值1、投资总额2、风险要点3、投资回报4、回报周期5、退出机制二、战略投资价值1、通过项目锻炼团队；2、通过项目提升形象；3、通过项目开发,开拓创投基金和融资租赁业务,完善集团金融产品 线.