房地产行业税收风险监控模型建立及应

2 一 、 重 点 行 业 税 收 风 险 监 控 模 型 构 建二 、 房 地 产 行 业 风 险 监 控 模 型 构 建 方 法 3 一 、 重 点 行 业 税 收 风 险 监 控 模 型 构 建 原 理 4 5 6 7 （ 一 ） 行 业 概 述 及 行 业 特 点（ 二 ） 行 业 税 收 风 险 特 征 及 表 现（ 三 ） 房 地 产 开 发 行 业 税 收 风 险 监 控模 型 的 建 立 （ 一 ） 行 业 概 述 及 行 业 特 点n行业概述 房 地 产 开 发 是 指 房 地 产 开 发 企 业 在 依 法 取 得国 有 土 地 使 用 权 的 土 地 上 进 行 住 宅 、 商 业 用 房和 基 础 设 施 、 配 套 设 施 以 及 其 他 建 筑 物 、 附 着物 等 建 造 和 经 营 的 行 为 。 房 地 产 开 发 业 务 的 分 类 :n 土 地 的 开 发 是指对土地进行平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路等基础设施的建设。从广义讲，包括新城区的土地开发和老城区的土地再开发。n 房 屋 的 开 发 与 经 营 房屋的开发是指城市的各种房屋的的开发建设。 房屋的经营从广义讲是指从房地产开发到售后服务的全过程。从狭义上讲仅仅指房地产的出售、租赁和抵押。 n 前 期 准 备 阶 段 ： 购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：房 地 产 开 发 企 业 的 生 产 和 经 营 分 为 三 个 阶 段 :n开发项目立项审批(发改委：项目建议书、可行性研究报告)；n规划审批（规划局：“两证一书”）n购买土地（国土资源局：国有土地使用证，缴纳土地出让金、契税、耕地占用税)；n征地和拆迁（拆迁办） n缴纳相关费用(简称大配套费)(“四源”供应单位)；n工程开工条件审批（建委：建设开工审批表；招投标管理部门：选择施工单位；工程建设质量监督部门：质量监督注册；建委：建设开工证）； n 建 筑 施 工 阶 段 ： 开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。项目竣工，报请有关主管部门进行综合验收，并取得竣工备案登记证明。 综合验收部门：质检站、规划局、消防、人防、设计方、施工方、监理、房地产。 n 开 发 产 品 销 售 阶 段 ： 开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品。 开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的开发产品预售许可证。预 售 条 件 ：n 已 交 付 全 部 土 地 使 用 权 出 让 金 ， 取 得 土 地 使 用权 证 书 。n 持 有 建 设 工 程 规 划 许 可 证 。n 按 提 供 预 售 的 商 品 房 计 算 ， 投 入 开 发 建 设 的 资金 达 到 工 程 建 设 总 投 资 的 25%以 上 ， 并 已 经 确定 施 工 进 度 和 竣 工 交 付 日 期 。 n开发经营的计划性、合法性 开 发 经 营 的 全 过 程 ， 必 须 在 国 家 计 划 范围 内 ， 按 照 规 划 、 征 地 、 设 计 、 施 工 、 配套 、 管 理 “ 六 统 一 ” 原 则 实 行 全 面 规 划 、合 理 布 局 、 综 合 开 发 、 配 套 建 设 。 开 发 建 设 房 地 产 项 目 ， 应 当 严 格 遵 守 法律 、 法 规 规 定 和 建 筑 工 程 质 量 、 安 全 标 准以 及 建 筑 工 程 勘 察 、 设 计 、 施 工 技 术 规 范。n行业特点 n开发产品的商品化 房 地 产 开 发 企 业 的 产 品 全 部 都 作 为 商品 进 入 市 场 ， 按 照 供 需 双 方 合 同 协 议 规 定的 价 格 或 市 场 价 格 作 价 转 让 或 销 售 。 n投资成本高、投资的回收期长 房 地 产 业 产 值 大 、 资 金 运 用 集 中 ， 对 金融 依 赖 性 强 ， 占 用 施 工 企 业 资 金 严 重 。 房 地 产 开 发 项 目 ， 从 取 得 土 地 到 最 终 销售 ， 一 般 需 要 几 年 甚 至 更 长 时 间 ， 而 以 出租 方 式 经 营 的 ， 投 资 回 收 期 更 长 。 据 国 家 统 计 局 统 计 ， 2002年 ， 全 国 房 地 产 开 发 企 业直 接 使 用 金 融 机 构 资 金 （ 含 按 揭 贷 款 ） 占 全 部 开 发 建设 资 金 比 例 达 50%左 右 ， 拖 欠 占 用 施 工 企 业 资 金 占 比22%， 平 均 资 产 负 债 率 为 72%， 比 工 业 企 业 高 出 16个 百分 点 。 n业务流程复杂、经济往来对象多 房 地 产 经 营 业 务 经 历 了 从 征 地 、 拆 迁 、 勘 察、 设 计 、 施 工 、 销 售 到 售 后 服 务 全 过 程 ， 涉 及了 众 多 政 府 管 理 部 门 ：n 前 期 可 行 性 研 究 及 工 程 设 计 勘 察 、 设 计 单 位 、 个 人n 获 取 国 有 土 地 政 府 、 土 地 投 资 方 、 土 地 转 让 方 、 被 拆 迁 单位 和 个 人 、 拆 迁 机 构n 征 地 村 委 会 、 农 民 、 土 地 储 备 中 心 、 拆 迁 机 构n 配 套 建 设 政 府 有 关 部 门 、 事 业 单 位 n 筹 集 资 金 金 融 、 关 联 企 业 及 其 特 单 位 和 个 人n 工 程 施 工 建 造 商 、 监 理 单 位 、 检 测 机 构n 购 销 设 备 、 物 资 供 应 商 、 境 内 外 中 介 机 构 、 单 位 和 个 人n 受 托 代 建 开 发 产 品 、 出 租 开 发 产 品 委 托 单 位 、 承 租 单 位 和个 人 n投资风险大、投资收益高 开 发 产 品 单 位 价 值 高 ， 建 设 周 期 长 、 负 债 经 营 程度 高 、 不 确 定 因 素 多 ， 一 旦 决 策 失 误 ， 销 路 不 畅 ，将 造 成 大 量 开 发 产 品 积 压 ， 使 企 业 资 金 链 条 中 断 ，导 致 企 业 陷 入 困 境 。 投 资 风 险 主 要 是 ：n 国 家 宏 观 调 控 风 险n 市 场 购 买 力 风 险n 信 贷 风 险 n 项 目 管 理 风 险n 囤 积 土 地 风 险n 违 法 建 设 风 险 n房地产业涉及的税种（ 二 ） 行 业 税 收 风 险n 营 业 税n 城 市 维 护 建 设 税n 企 业 所 得 税n 个 人 所 得 税n 土 地 增 值 税 n 房 产 税n 城 镇 土 地 使 用 税n 耕 地 占 用 税n 印 花 税n 契 税n 车 船 税 n 行 业 税 收 风 险 表 现 为 如 下 问 题 ：1.收 入 确 认 问 题2.成 本 费 用 列 支 问 题3.利 用 关 联 方 交 易 转 移 利 润 问 题4.企 业 之 间 相 互 利 用 偷 逃 税 款 问 题5.代 扣 代 缴 营 业 税 、 所 得 税 问 题6.土 地 增 值 税 问 题7.其 他 税 种 问 题8.其 它 问 题 22 （ 三 ） 房 地 产 开 发 行 业 税 收 风 险 监 控 模 型 的 建 立 23 24