2011房地产估价师《房地产估价理论与方法》练习4

2011房地产估价师房地产估价理论与方法练习41中华人民共和国民法通则第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（ ）所有。”A国家B集体C发现人D土地使用者2现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。A建筑技术B土地权利设置C相邻关系D使用管制3当人口数量增加时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会下落。A增加，增加B减少，减少C减少，增加D增加，减少9土地实物因素包括（ ）。A面积B形状C地形D土壤E位置4建筑物实物因素包括（ ）。A建筑规模B建筑结构C朝向D设施设备E装饰装修5下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ ）。A独立、客观、公正原则属于普适性原则B合法原则属于一般性原则C最高最佳使用原则属于技术性原则D谨慎原则属于一般性原则6（ ）不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A合法原则B独立、客观、公正C最高最佳原则D估价时点原则7房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中立8房地产估价的合法原则是针对（ ）来讲的。A估价机构B估价人员C估价对象D估价方法9在依法判定的使用权利方面，应以（ ）为依据。A相关合同B法律、法规、政策C使用管制D国家的价格政策10在依法判定的处分权利方面，应以（ ）允许的处分方式为依据。A相关合同B法律、法规、政策C使用管制D国家的价格政策11对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。A开发商B房屋所在地居委会C法院D城市规划行政主管部门12某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。A合法原则B最高最佳使用原则C估价时点原则D替代原则13寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。A法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化B技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性C经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性D法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性14对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（ ）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A小于B大于C等于D无法确定15收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。A提高B下降C不变D无法确定16某房地产的土地面积为500m2，建筑面积800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，该宗房地产相对于空地的减价额为（ ）万元。A10.30B13.00C28.00D20.8017某宗房地产的建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置较差，虽然该宗建筑物的重置价格较高，但该建筑物的实际价值（ ）重置价格。A高于B低于C等于D无法确定18适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定（ ）。A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳使用19现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。A800万元B1000万元C1800万元D8001000万元之间20有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A该建筑物的价值低于拆除费用B该估价结果肯定有误C甲土地的价值高于乙土地的价值D不可能出现这种情况