_十二五_开局之年的我国房地产市场走向评估

2011年第1期总第203期专业眼光看经济经济眼光看中国“十二五”开局之年的我国房地产市场走向评估*The Assessment of the Real Estate Market Trend in the First Year of the“Twelfth Five-Year Plan”杨继瑞内容提要 在2011年及“十二五”期间，基于价值规律的制导，房价构成要素的上涨、房地产市场刚性需求的继续释放，许多城市的房地产价格还存在上涨压力。要有效调控房价，必须从土地供应、房地产银行贷款、税收、保障性住房等方面进行综合的、互动的、配套的松紧适度和有差别的结构性调控，以此为改进与优化取向，藉以防止房地产市场与房价的大起大落，促进房地产市场的稳健发展。关键词 房地产市场2011年“十二五”作者单位 重庆工商大学 重庆400067Yang JiruiAbstract:During 2011 and the“Twelfth Five-Year Plan”,based on the guidance of the law of value,the rise ofcomponents of house prices and the continuing release of the rigid demand of the real estate market,rising pressureof real estate prices is still existing in many cities.In order to control the house prices effectively,we should carryon the integrated,interactive,complementary,moderate and distinct structural adjustment from land supply,real es-tate bank loans,taxation,affordable housing and other aspects,with which we can orient for improvement and opti-mization,prevent the real estate market and the housing prices from ups and downs,and promote the stable devel-opment of the real estate market.Key words:real estate market,2011,“Twelfth Five-Year Plan”*该标题为改革编辑部改定标题，作者原标题为2011年稳健货币政策背景下我国房地产市场的调控对策。基金项目：2009年国家社会科学基金重点项目“我国城乡土地资源开发利用开源节流机制研究”（批准号：09ADZ027）。随着城镇化进程和居民收入的提高，“住房脱困”后的消费群体将是房地产业发展的支撑，这是“十二五”期间我国房地产业发展的基础。在房地产业与宏观经济的联系中，房地产价格是其中最有影响力，也是极其关键的一个因素。2002年以来，尽管我国政府连续数年实行严厉的房地产宏观调控，但房价仍然保持了持续快速上涨态势。到2003年，我国部分地区出现了投资过热、地价和房价持续快速上涨、房屋空置加剧等现象，2007年下半年爆发的次贷危机使国际国内房地产市场形势发生了深刻变化，房地产越来越成为全社会普遍关注的问题。目前和今后一个时期，我国社会经济已经进入一个新型工业化、新型城镇化和农业现代化的高速推进期。在这样一个时期，以资金密集型和劳动密集型并重、产业“前向”、“旁侧”与“回顾”效应强的房地产业将成为一个不可替代的支柱性产业；同时消费结构的升级也需要房地产业的发展来催化。因此，在当时的背景下，房地宏观经济MACROECONOMY212011年第1期总第203期专业眼光看经济经济眼光看中国产市场价格在一定水平上推升在所难免。但是，房地产市场上房价过快的上扬，可能导致经济过热、对金融安全和老百姓安居乐业等民生问题带来风险。因此，构建长效性的政府调控机制与住房保障制度势在必行。2010年，我国房地产政策已由此前的支持转为抑制投机，遏制房价过快上涨,并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。房价受到了上行遏制。2011年我国的货币政策由适度宽松转向稳健。在稳健的货币政策背景下，整个房地产市场的供求关系会不会因此而发生改变，房地产市场将会去向何方？2011年我国房地产市场是否继续演绎2010年的基本轨迹，或是呈现相反的走势，无疑为业内外人士所普遍关注。一、2011年的房价构成：稳中有升在市场经济条件下，房地产价格的构成非常复杂，加之我国地域广袤，千差万别的房地产作为不动产在不同的地区、时段，其价格构成是有所差异的。在实际操作中，不论房地产价格的构成如何，最重要的是要掌握从取得土地一直到建筑物竣工验收合格、完成销售全过程，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，既不能重复也不能漏项，在此基础上再针对实际项目及相关情况确定价格构成并测算各项目构成的金额和比重（尹波，2006）。一般说来，房价的构成要素主要包括土地取得成本、开发成本及营销费用、各项规费与税收、以及开发商利润等。第一，在房价的构成上，地价占了相当的比例。2009年全国“两会”上，全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。国土资源部调查了620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示，目前我国地价占房价15%30%，平均为23.2%。从数据的实证分析中，可以看出：决定房价高低的绝不是地价，地价仅仅是房价的构成之一，房价的构成虽然还要受建筑安装成本与营销费用、规费与税收、开发商利润等房价构成的制约，而且后三者往往占了房价的绝大部分，但是后三者的升幅往往是匀速和有限的；在市场经济条件下，尽管房价不仅仅受其价格构成的影响，最重要的是受其房屋供求关系的制导，但是在房价其他构成部分不变以及房地产市场供求关系既定的前提下，地价的上涨势必成为影响房价上涨的主要因素，这无疑符合事物的性质是由其主要矛盾的主要方面决定这一基本定律。地价影响房价的波动，而地价的波动也受房价波动的影响，地价的涨跌与房价的涨跌往往成正相关。是世界上人均土地资源稀缺的国家之一，随着经济总量的增加和城市的对外扩张，建设用地量日渐紧张，征地补偿的标准不断提高，再加上旧城改造和拆迁工作难度的加大，城市建设用地的需求缺口越来越大，最终导致地价呈上扬势头，楼面地价居高不下。从现有的统计资料来看，全国商品房土地成交量有所下降，流拍现象增多，其楼面地价与2009年同期相比，虽大都有明显的下降，但其楼面地价仍在高位上运行（见表1）。2010年，随着我国商品房交易量的回升，全国土地成交量也呈现恢复性增长，成交价格有重新回升的迹象，“地王”再度重现。8月份，全国房地产开发企业完成土地购置面积环比上涨了将近22%，20家重点房地产企业新增土地储备面积达867.39万平方米，环比上涨约16.52%。第二，在房价的构成上，开发成本及营销费用基于房屋的低层、多层、小高层与高层的建筑结构的不同而具有明显区别，但根据抽样调查的统计分析，大约占40%左右。商品房的开发成本及营销费用主要表1 2010年全国土地成交地块的住宅用地和商业用地楼面地价时间住宅用地商业用地楼面地价（元/米2）价格同比（%）楼面地价（元/米2）价格同比（%）2010年3月161586.8158317.32010年4月152770.0141775.72010年5月168768.313070.92010年6月18078.01786104.62010年7月1519-7.81615106.92010年8月178318.015698.1数据来源于2009年6月24日新华网。统计数据来自中国指数研究院和国家统计局。根据四川大学房地产策划与研究中心对成都地区35个楼盘的抽样调查表明，商品房的开发成本及营销费用大约为39.85%。宏观经济MACROECONOMY222011年第1期总第203期专业眼光看经济经济眼光看中国由建材成本与人工费用两部分构成。众所周知，从科学发展观的视野和社会发展进步的趋势来看，城乡居民的收入水平是不断提高的，因此，房价中的人工费用有不断上升的空间。就建材成本而言，由于建材特别是钢材、水泥都是资源转化或加工产品，其加工的成本有增加趋势，加之安全、环保、节能减排等设施不断完善而摊入产品成本的费用，关停并转一些小矿山等多种原因，尽管伴随科技进步会抵消一些成本增加的因素，但其建材成本下降的空间是十分有限的。从目前房地产企业的现状来看，房地产的营销费用主要是指促进物业销售收入而发生的费用支出，包括广告或公关活动费、促销费、样板房费用等。随着消费者购房行为趋向理性，发展商要吸引、打动消费者，其营销推广手段会比以往更加多样，投入的规模和资源也会更多。也就是说，2011年及“十二五”期间，房屋开发成本及营销费用有刚性支撑。第三，在房价的构成上，政府规费与各种税收，各地虽然有所区别，但是一般不低于15%。在“十一五”期间，政府规费与各种税收已经体现了对房地产市场的“放水养鱼”的策略，由于房价存在刚性上涨的趋势，政府在2011年及“十二五”期间不仅不会放宽政府规费与各种税收的征收，反而会加大土地增值税、房地产交易各种税收的征收力度，还会相继出台房地产税或物业税。因此房价构成的政府规费与各种税收版块不会明显下跌。第四，在房价的构成上，房地产开发商的利润，在“十一五”期间，一度过高甚至存在暴利现象。在国家卓有成效的房地产宏观调控下，房地产开发商的利润，目前已经进入理性回归轨道。有的开发商为追求现金流和收缩房地产开发规模，也主动调低房价或打折促销，过高利润时代出现拐点，平均利润规律在房地产市场上已经显露端倪。随着我国对房地产宏观调控举措的不断完善，在2011年及“十二五”期间，房地产开发商不可能再出现暴利时代；但是，房地产开发商的利润也不可能出现明显的下降，因为平均利润规律起着支撑作用。所以，就2011年及“十二五”期间的发展趋势而言，房价的构成要素（包括土地取得成本、开发成本及营销费用、各项规费与税收、以及开发商利润）在目前的水平上，均不存在进一步下跌的余地。这形成了2011年及“十二五”期间我国房地产市场价格的支撑底线。二、2011年的房市供求关系：刚性需求还将释放理论与实践都充分表明：房地产市场上商品住宅价格的上涨是多种因素合力作用的结果，而需求强劲则是房价上涨的根本性和持续动力1。伴随新型工业化、新型城镇化和农业现代化的高速推进，我国的消费结构也将随之升级。房地产市场消费将成为我国城乡居民消费的“主力军”。（一）2011年“十二五”期间城镇化加速的房地产市场需求从近年来我国城镇化率每年增长近1个百分点的增长趋势分析，每年约1000万人口从农村转入各类城市与小城镇（见表2）。随着城市人口的增长，城市建设和改造规模的不断扩大，建筑及房地产业将持续发展。然而，我国城镇化和住宅产业发展明显滞后于经济发展，过去十年是住宅高峰期，新建住房占存量45%；2011年及未来十年，城镇化仍将是推动住宅市场繁荣的主要力量。假设2020年城镇化率达到55%，户均实现1套房，那么未来10年我国仍需新建至少80亿90亿平方米住房，这一数字与过去十年城市住房的新增量相同。因此，加速城镇化与新型城表2城镇化带来的住宅新增需求预测年份人口总量（万人）总人口增长率（%）城镇人口数量（万人）新增城镇人口数量（万人）城镇人均住宅建筑面积（平方米）新增城镇住宅需求量(万平方米）2008 132802.000.5360667.001288.0029.02009 133474.000.5262186.001519.0029.92010 134149.400.5163743.031557.0330.847956.622011 134828.220.5065339.051596.0231.750593.792012 135510.470.5066975.031635.9832.653332.962013 136196.180.5068651.971676.9433.556177.582014 136885.350.5070370.911718.9334.459131.212015 137578.010.5072132.871761.9735.362197.52资料来源：根据中邮证劵研发部2010年有关报告整理。宏观经济MACROECONOMY232011年第1期总第203期专业眼光看经济经济眼光看中国市化所应运而生的强大住房需求的不断释放，将是支撑房价坚挺的主导性力量。（二）2011年及“十二五”期间的改善型住房需求改革开放以来，特别是城镇住房制度改革以来，以当时城镇职工已经居住的福利性住房的存量改革为主，由住房租赁到住房购买，即所谓的“房改房”。随之，又以当时提出的“住得下、分得开”的居住水平为取向，进行住房货币化改革，搞单位集资建房，以及后来的经济适用房，从而使城镇职工与城镇居民的住房面积有了明显的增加。但是，“房改房”、“集资房”、“经济适用房”属于生存型住房，这些住房有的面积过小，甚至不成套；有的房屋结构、套内功能不能满足城镇职工不断增长的住房需求；有的生活环境与周边设施不配套，生态环境与居家环境较差；工作环境与生活环境没有相对分开，居住隐私得不到合理保护。于是，随着人们收入水平的增加，居住消费观念的提升，人们便希望将生存型住房置换为改善型住房、享受型住房甚至发展型住房。这种改善型住房需求是分期分批释放并得以实现的。按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5.77亿，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数为1.94亿个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据，这里仅举上海情况为例。上海市统计局城调队在2005年月1月组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查，调查样本超过3000户，调查显示，有21.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋(包括房改房)，拥有三套以上房屋的家庭为2%。由此可以在一定程度上佐证，全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房两套以上住房2。按发达国家经验，一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求，若按未来10年内有0.4亿个家庭会购买新房，若按户均100平米计算，未来10年将有40亿平米的改善型购房需求存在。一些零散的调查也表明，目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。据四川大学房地产策划研究中心所进行的一项调研报告表明，截至2009年，改善型住房需求大约满足了20%左右，按照每年5%的满足速度，改善型住房需求至少还有15年以上的集中释放期。以成都为例，近年来经济发展迅速聚集了庞大的消费能力，尤其是为数不少的富裕群体。据2009胡润财富报告显示，内地有82.5万名千万富豪和5.1万名亿万富豪，每1万人有6人是千万富豪。四川以2.12万名千万富豪和1350名亿万富豪名列第9位。其中，成都富豪占四川富豪的一半。成都富裕群体所形成的强大购买力，无疑也是成都市改善型需求的一种潜在市场能量3。（三）2011年及“十二五”期间旧城改造引发的被动性住房需求基于城市建设用地的紧张和城市基础设施升级换代的大趋势，在2011年及“十二五”期间，城市旧城改造将持续展开。旧城改造必然会带来一定数量的房屋拆迁，从而会产生相应的被动性住房需求。陈淮分析指出，我国的旧城改造城镇化进程在10年前就已经大规模展开了，“我们还至少有一半以上的住房在未来1520年得拆了重建。”1949年以前的旧房子已经有6070年以上的房龄，除了个别有历史文物价值的，其他基本没有保留价值；19491979年的房子也同样，由于历史原因，解放后30年建的住房中很多是战备房、过渡房、简易房，很多住房都成了现在需要改造的棚户区，除了个别有历史文物价值的，全部只有一个字“拆”。“我们真正能够在城市中保留下来的房子就是1979年到1999年，在脱困过程中建设的所谓房改房，福利分房下建的房子还有一定的保留价值。”陈淮指出，这些房改房还能存在1015年，但是这些房子由于当初的功能是脱困，所以位置、小区管理格局以及配套设施都不能适应城市发展需要。他认为，城市中真正能够长期保存的一些建筑物，不过就是1999年到现在十年间建的房子4。当然，不能否认一些地方政府改造旧城、建设新城的良好愿望，但应该审慎合理地确定改造所涉及的住宅拆迁用地的收购储备规模，要广泛地调查取证当地的民情民意，切实抑制因大拆大建所导致的被动性住房用地需求过快、过量增长。（四）2011年及“十二五”期间消费结构升级带来的房地产市场需求城乡居民的消费结构往往可以通过恩格尔系数来衡量。20世纪70年代中期，恩格尔系数被联合国粮农组织作为评价某个国家或地区贫富的一个重要指标。我国在全面小康社会建设的进程中也将恩格尔系数作为衡量居民生活水平与消费结构的重要指标。统计数据显示，19782006年，无论城镇居民家庭还是农村居民家庭的恩格尔系数都发生了显著的下降，前者从57.5%大幅度下降到35.8%，按照联合国粮农组织的规定，就是说从接近绝对贫困快速迈入富裕水平门槛；后者从67.7%大幅度下降到43.0%，即宏观经济MACROECONOMY242011年第1期总第203期专业眼光看经济经济眼光看中国从联合国粮农组织规定的绝对贫困快速进入到小康水平。截至2010年上半年，城乡居民家庭的恩格尔系数又有了新的下降。伴随百姓恩格尔系数的下降与消费结构的升级，我国城镇居民的耐用品消费从20世纪70年代的手表、自行车、缝纫机的“老三件”升级到80年代的洗衣机、电冰箱和彩电的“新三件”，进入21世纪又从“新三件”升级为住房、汽车、电脑为代表的“超三件”5。2009年4月23日在“2009年中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书发布会”上，牛凤瑞表示，我国的消费领域中，旅游、汽车和住房是重头，旅游和汽车占家庭支出的份额是110的关系，汽车和住房改善或者住房的满足占家庭支出的比例又是110，所以三者之间的消费支出额的比例是110100。所以，牛凤瑞认为，未来我国消费结构升级的主体在城乡居民住房的改善。（五）2011年及“十二五”期间老百姓收入水平增加引致的房地产市场需求百姓的收入水平、住房支付能力与住房价格存在着较大的相关性。国外学者对影响住房支付能力的因素作了大量研究:Hancock分析指出，住房成本影响居民住房支付能力，这里的住房成本主要是指住宅价格。住宅价格上升,居民住房支付能力下降;住宅价格下降,居民住房支付能力上升6。Austin,Hill和Cooper在对新西兰皇后镇湖区住房可支付性问题的分析中指出，随着该地区住房价格的增长，居民的住房支付能力将下降7。Feldman认为，许多对居民住房可支付能力影响因素的分析往往集中在住宅价格上,但是很多居民支付能力下降的最主要因素是收入的不足8。相反，城乡居民收入水平的提高，将使其住房支付能力增强，从而使其对住房的需求坚挺。改革开放以来，我国城乡居民收入继续增加，从而导致我国城乡居民包括住房在内的生活消费支出增势平稳。2010年上半年，城镇居民家庭人均总收入10699元。其中，城镇居民人均可支配收入9757元，同比增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.5%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长9.7%，转移性收入增长13.2%，经营净收入增长8.6%，财产性收入增长20.7%。农村居民人均现金收入3078元，增长12.6%，扣除价格因素，实际增长9.5%。其中，工资性收入增长18.0%，家庭经营收入增长8.0%，财产性收入增长21.3%，转移性收入增长18.6%。2010年上半年，扣除价格因素，城镇居民人均消费性支出实际增长7.2%，农村居民人均生活消费现金支出实际增长8.5%。根据党的十七届五中全会精神，“十二五”及未来十年间，随着我国经济发展方式的转变，城乡居民的收入水平将进一步提高，从而必将使我国城乡居民包括住房在内的生活消费支出增势加速，进而会促进与提升老百姓的住房需求。（六）2011年及“十二五”期间家庭小型化趋势所引致的房地产市场需求经济发展和社会进步将使我国未来的家庭规模结构发生小型化趋势，以更加尊重家庭成员在居住上的个性。家庭小型化将有助于改善我国过去家庭两代人同在一套住房中居住而难以处理好的“婆媳关系”，有助于尊重两代人不同的居住习惯和提升居住的幸福感。但是中国人的亲情观与家庭观浓厚，尽管三代人、两代人从同一套房子里分开，各有居所，但不少家庭选择购买同一区域内的两套甚至三套小户型居住，从而引致新的住房需求。这样，更能保证不同年龄层次的家庭在分开居住的同时，彼此间又有照应，生活也更加方便，也能兼顾独生子女与父母、亲友的亲情纽带。有的专家预测，我国家庭小规模的1人和2人户家庭的比例将分别由2000年的8.4%和18.3%上升到2015年的11%和22%，以及2030年的16%和29%，而规模大于3人的家庭户比例将从2000年的73.3%下降到2015年的66%和2030年的55%；家庭户规模结构的变化会对未来居民家庭住房需求的变动产生影响。如果要实现2003年在“全国住宅与房地产工作会议”上明确提出的我国小康社会住房标准的目标，即到2020年，住房从满足生存需要实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设备齐全”，那么我国2020年需要功能配套和设备齐全的住房4.9亿套、14.8亿间。2000年我国人均和户均住房建筑面积分别为27.3平方米和81.2平方米，人均和户均的住房间数分别为0.9和2.8。假设20002030年人均住房面积和间数保持不变，由于人口数量的增长，住房建筑面积的总需求将由2000年的345亿平方米增加到2015年的393亿平方米和2030年的410亿平方米，住房间数的总需求将由2000年的11.8亿间增加到2015年的13.5亿间和2030年的14亿间。假设20002030年户均住房面积和间数保持不变，在户主率不发生变化的方案下，由于家庭户数的增长，住房建筑面积的需求在2015http:/ 显示，2005年我国城镇住宅私有率高达81.62%，大大高于实行私有化的欧美发达国家。据统计，到20世纪末，美国住房私有率为66%、英国为68%、德国为44%、日本为62%，欧洲一些国家的住房私有率长期维持在40%左右13。在我国，由于投资渠道单一，形成投资瓶颈而导致城乡居民储蓄余额处于高位。社会保障制度不健全是我国居民投资渠道单一的主要原因。然而，包括医疗保险、养老保险在内的社会保障制度的完善不是一蹴而就的，而是需要一个长期的过程。因此，出于生老病死等的“家庭保障”之需要，我国居民投资势必会以储蓄为主，这是我国储蓄规模逐年上升突破26万亿的主要原因。加之一些投资项目缺乏规范与稳健机制，股市投资风险大，使老百姓对某些领域与项目进行投资缺乏信心。所以，一旦房价进入上涨区间，时机成熟，就会引发投机性短期资本大量涌进房地产市场，也包括将城乡居民的储蓄存款卷入房市之中。因此，我国居民投资渠道单一、投资品种稀少是引发一些城市炒房热潮的主要原因。正因为如此，要加强房地产市场的宏观调控，做好风险投资教育，引导居民进行理性投资，引导房地产市场需求，防止与防范房地产市场泡沫14。（十）2011年及“十二五”期间我国高人口规模所制导的成长性就业人口的房地产市场需求我国是一个人口大国，而且在2011年及“十二五”期间，我国人口仍然处于上升区间。有关专家预测，我国的总人口将从2000年的12.66亿增长到2015年14.44亿和2030年的15.04亿15。高人口规模无疑是我国国情的重要方面，也是人均土地资源更加稀缺的重要参数，更是导致房地产市场刚性需求在“十二五”及未来十年继续释放的重要原因。高人口规模必然有高规模的成长性就业人口。这些成长性就业人口在需要就业岗位的同时，也需要安居乐业的住房。目前，各个单位已经取消福利分房，这些成长性就业人口在就业岗位上，除了租赁住房、与父母合住之外，便是在一定时机购房消费。在我国传统的家庭中，有一定经济基础与实力的父母往往在子女成家立业之际，通过一定的购房款支持，比如按揭购房的首付款支持，鼓励其子女安居乐业。这是我国房地产市场需求不断增加的重要原因之一。三、“组合拳”：构建2011年及“十二五”期间房地产市场稳健运行的长效机制在2011年及“十二五”期间，许多城市的房地产价格还将上涨，这是否意味着宏观调控已经乏力，甚至意味着国家对房地产市场价格调控的失灵呢？这里并不这样认为。国家对房地产市场价格的宏观调控不能够改变价值规律作用本身，而只能够通过改善或改变价值规律运行的环境与条件，从而影响与调节房地产市场的供求关系，从而调节现实的房价围绕商品房的价格构成而上下波动，也就是适度烫平或减弱房地产市场上价格波动峰谷与频率。换言之，国家宏观调控就是要制约与调节房地产市场价格的大起大落。可以说，在国家强有力的宏观调控下，目前的房地产市场价格没有出现明显的回落，也没有出现明显的上涨，这就是宏观调控的绩效。如果没有国家的宏观调控，现在的房价可能会涨得过快、过猛。事实上，只要房价不是涨得过快过猛，小幅上涨率与国民收入增长幅度、物价上涨幅度、城乡居民收入增长幅度相适应，房地产市场价格的宏观调控绩效就是满意的。中央政府制定宏观调控政策要以科学发展观为指导，从全局性和综合性角度，权衡与兼顾多方利益，更好地发挥房地产宏观调控政策作用。自2008年11月以来，中央政府及时调整了对房地产行业政策。实践证明，政府对房地产市场全方位与结构性的宏观调控调控是有效和及时的。但是，人们也应该总结经验教训，不断完善房地产宏观调控政策，改进调控举措的力度和协整制度安排，构建房地产市场宏观调控的长效机制。也就是说，要有效调控房价，必须从土地供应、房地产银行贷款、税收、保障性住房建设等方面进行综合的、互动的、配套的松紧适度和有差别的结构性调控，以此为改进与优化取向，藉以防止房地产市场与房价的大起大落，促进房地产市场的稳健发展。在2011年及“十二五”期间，基于平均利润规律的宏观经济MACROECONOMY272011年第1期总第203期专业眼光看经济经济眼光看中国制导和房地产市场需求的匀速释放，只要宏观调控举措得力和持之以恒，房地产市场价格趋于平稳，并实现与国民收入增长幅度、物价上涨幅度、城乡居民收入增长幅度相适应，是完全有可能的。第一，国家要加强与改善对房地产市场的宏观调控，以政策的基本稳定性与连续性来促导房市的稳健运行。近几年出台的房地产政策，被动校正市场的居多，主动引导市场健康发展的较少。针对市场变化提出相应的政策调整是必要的，但以短期调控政策取代产业发展政策显然是不合理的，政策的摇摆不定也不利于市场的持续健康发展。房地产业必须要有自己的中长期发展规划和产业政策。住房既是长期的耐用消费品，又是消耗较大的投资品，所以房地产政策更要有一定的超前性和相对稳定性（成思危，2009）。针对房地产市场的宏观调控政策要在遏制“炒房”和防止房价过快过猛增长的同时，保持房地产业恰当的投资量与市场销售量，以“软着陆”机制来实现、“遏炒促消”（遏制炒房，促进改善型住房消费）、“抑价保量”的调控目标。为打击投机炒房、抬高房价行为，继2010年4月14日国务院常务会议决提出用差别化的信贷、税收和土地政策为房地产市场“退烧”的新“国四条”之后，4月17日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号，简称“10号文”）。对新“国四条”进一步地细化、完善，部署、遏制高房价，为某些城市房地产市场退烧的决心跃然。5月31日，国务院批转国家发改委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知明确提出“逐步推进房产税改革”。相对于之前的调控措施，“10号文”在调控战略级别上的严厉体现在两个层面：一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；二是首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这或许意味着，维护房价稳定已被纳入官员考核体系。从“10号文”打击的重点对象看，如果说在新“国四条”里，打击的对象还不是很明确的话，则在“10号文”里，差别化的信贷和税收政策的指向则基本指向了投机投资购房和各种名义的炒房行为。也就是说，目前一些城市房价过快、过猛地上涨主要是各种名义的炒房行为，政策的打击重点亦指向此种行为。首先，目前信贷政策十分严厉，在重申二套房贷的首付最少50%，第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提高的基本要求之外，特别要求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次，对炒房行为发出国内的“限外令”，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”；很显然，这是对一些民间炒房团的炒房行为在信贷上的禁止，同时，授权地方可以采取任何“禁买”的行为；最后，税收政策更加明确，所谓“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”以及“逐步推进房产税改革”，则完全可以在暴利税，消费税和房产税里选择，而要求严格“土地增值税”的征收则显然是针对一些房地产开发企业的炒地行为。毋庸讳言，2010年4月以来最新出台的房地产新政并不是要将房地产市场“打压”下去，而是理性回归房价，促进房地产市场的稳健发展。在严厉的房市宏观调控政策下，能否保证合理的房地产投资规模，不仅关系到未来楼市供求的平衡，也关系到国民经济与相关产业的稳定；同时，房地产市场销售量关系到房地产业对关联产业的拉动和房地产业在经济增长中的贡献率。因此，对房地产市场的宏观调控，要体现不同的商品房产品、不同的购房需求、不同的市场类别、不同的市场区域的结构性、差别性调控，不能让我国的房地产市场“崩盘”。同时，房地产市场的地域性很强，各地房地产市场的状况也有明显的差异。因此，在住房供应结构比例上不宜“一刀切”，而应允许地方政府和开发企业根据市场变化与居民实际需求调整供应结构和开发节奏，促进我国房地产市场的平稳与科学发展。第二，我国保障性住房供应的制度安排应从以经济适用房为主导，转变为以公共租赁房为主导。从长期发展趋势而言，基于地价的上涨、建材价格的稳中有升和物价总水平刚性、特别是人们收入的稳步增长以及对住房改善性消费需求的有增无减，房价在总体水平上不可能呈现下降趋势。虽然经济适用房在价格上相对便宜，可以在一定程度上满足中低收入家庭的住房需求，但并不是每一个应该享受经济适用房待遇的人都能享受到这个福利，而且不少低收入和最低收入的家庭连经济适用房也买不起16。例如，按照现有经济适用房的标准，近80%的北京市民宏观经济MACROECONOMY282011年第1期总第203期专业眼光看经济经济眼光看中国具备享受条件，而北京市目前提供的经济适用房满足不了其中10%的需求。而且，目前北京的经济适用房的价格大约为每平方米4000元左右，买一套80平方米的经济适用房至少要花30多万元。成都的经济适用房也达每平方米2500元左右，买一套80平方米的经济适用房也要20多万元。这些城市中的一些低收入和最低收入的家庭对这种价位的经济适用房根本无力承担。和谐社会必须要满足人们基本的居住消费。“人人有房住”，作为居住权，可以说是公民权利的重要组成部分。居者有其屋，是每一个公民迫切而现实的问题，也是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会重要内容。但是，“人人有房住”不能演绎为“人人有住房”。要知道，即使在发达国家，拥有住房自有产权的家庭也只有60%左右，还有相当部分的家庭还是通过租房来实现其居住消费。现在，在倡导满足人们不断增长的居住消费需求时，人们存在一个误区：似乎社会应该保障绝大多数家庭甚至是每一个家庭都可以通过房地产市场购买一套自有产权的住房，或者至少应该购买一套政府给予一定补贴的经济适用房，属于天经地义之事。众所周知，在发达国家，小轿车进入每一个家庭都是不可能的，更何况比小轿车价值更大的住房了。基于目前我国家庭的平均状况，没有任何一个人认为目前小轿车可以进入大多数的中国家庭；但是，却有不少人认为，我国大多数家庭拥有一套比普通小轿车价值更大的自有产权住宅，反而是理所当然。这显然与我国国情不符。市场经济在一定程度的发展而不发达，导致我国正处于个人收入差距的扩大期。国际上通常认为基尼系数处于0.30.4时，表示收入分配差距合理；处于0.40.5时，表示收入分配差距过大；超过0.5时，则意味着已经出现两极分化。目前，我国城乡居民的基尼系数已高于世界基尼系数平均标准。在这样的国情下，对于低收入和最低收入的家庭来说，采用购买普通商品房甚至经济适用房的方式来满足其居住消费就显得不太现实。让没有购房能力的贫困家庭买房消费，会使这些家庭经济上更为困难；同时，还会给金融留下隐患与风险。所以，政府直接修购一批公共租赁房，并根据低收入家庭的收入水平，配套不同档次的租金补贴，为城市低收入家庭提供充足的廉租房，应该成为构建和谐社会的政府举措。世界各国住房保障制度正反两方面的实践都表明，没有政府的介入特别是住房出资兴建和征购保障性住房，仅靠市场的力量，绝不可以真正解决最低和低收入家庭的住房问题17。第三，要充分利用土地杠杆对房地产市场进行卓有成效的宏观调控。有学者指出，房价暴涨的过程其实实现着这样一个循环：“高房价拉高地价，高地价再推高房价”。地价和房价之间的相互推动，使得二者之间维持着一个相对稳定的比例关系。尽管短期非理性暴涨会造成价格一时扭曲，但从整个行业的角度来看，地价作为房价最重要的定价依据的地位并没有发生改变。在国际金融危机向我国实体经济传导最剧烈的2008年下半年，我国地价明显下跌，从而商品房市场上房价相应下跌。因此，当时有学者断言，伴随着宏观经济和国际环境的巨大变化，地价下跌传导至商品房市场，从而结束高房价现象只是时间问题（李良，2008）。毋庸讳言，地价影响房价的波动，而地价的波动也受房价波动的影响，地价的涨跌与房价的涨跌往往成正相关。从地价上涨成因的视角考量，房价的上涨又是地价上涨的主要推动力之一。所以，在房地产市场上，房价与地价是相互影响、相互推动、相互制约、相互作用的。房价上涨时，地价趋涨；房价下滑时，地价下跌；反之亦反18。所以，地价与房价是一对同向波动的“孪生兄弟”，尽管其波动的频率与轨迹有所差异。而且，房价构成中的“建筑安装与营销费用”、“税费”和“利润”是相对稳定的，即使上涨，其幅度也不大；而“楼面地价”则往往是大起大落。房价与地价的互动无疑是房地产市场上的重要规律之一。据此，要遏制“楼王”必须首先要遏制“地王”。调控房价过快、过猛的增长，必须抓主要矛盾的主要方面，切断“地王”向“房王”的传导。这是遏制房价过快增长最直接的举措。土地杠杆对于制导房价颇为有效，主要是由土地与房屋之间的不可分割的内在联系、我国土地制度的特殊性与土地杠杆的特殊功能所决定的。一是房屋必须建造在土地上。在房地产中，土地与房屋具有内在的必然联系。从细分化的视角解析，房地产可以分为房产与地产。地产可以独立于房产而存在；房产却不能与地产割裂。房屋必须建造在土地上。房屋是“毛”，土地是“皮”。“皮”之不存，“毛”将焉附。作为其“皮”的土地杠杆，将直接影响其“毛”的房屋。因此，以土地杠杆来调控房价，可以产生直接的制导效应。事实上，土地具有空间上的固定性，这种固定性的区位差异，正是其城市级差地租产生的原因。二是我国土地公有制的优势。我国实行的是土宏观经济MACROECONOMY292011年第1期总第203期专业眼光看经济经济眼光看中国地公有制，作为任何个人对土地都没有所有权，只能通过划拨与出让获得相应的土地使用权。在房地产市场上，能够作为商品房载体的土地必须是出让土地使用权。同时，农村集体所有制的土地流转不能用于城镇商品房的建设。也就是说，在房地产市场上，地方政府在土地的商品房建设用地的出让具有绝对的垄断权。这是我国地方政府在房地产市场上所具有的独特调控优势。地方政府完全可以通过商品房建设用地的规划、出让数量、出让批次与节奏、出让性质与约束条件，特别是其出让价格等杠杆手段，积极地影响与制导房价。三是土地杠杆的双重影响力。财政税收与金融杠杆对房价的制导比较间接，要通过一定的传导机制与过程才能显示出调控效应，而且像税收等杠杆具有明显的转嫁性，以至有时会扭曲其调控绩效。但是，对房价而言，土地杠杆具有双重的影响力：比较直接地影响其房价构成和影响房地产市场供求关系。作为房价构成的主要因素之一，楼面地价的多少在其他房价构成不变的情况下，可以直接影响其房价的定位。为此建议，应推行普通商品房用地的“招标出让”与其他商品房的“拍卖出让”的分类运作与管理。商品房开发过程中的土地“招拍挂”制度，在充分显化地产市场机制方面起到了非常重要的作用。但是，在土地“招拍挂”出让过程中，一度因为信息的不对称，使得土地招标和挂牌出让产生了一些暗箱操作和“灰色交易”等方面的问题。所以，国土部门和地方政府对商品房开发断然采取了拍卖的方式，其初衷是为了有效杜绝在土地“招拍挂”中的暗箱操作和“灰色交易”，使国有土地资产的价值最大化地实现，增加国有土地资产收益，防范国有土地资产的流失。这无疑是正确的抉择和积极的举措。但是，任何事物和措施都是“双刃剑”。土地拍卖的运作机理是谁出的价高，就由谁得到这宗地。国土部门和地方政府对商品房开发用地的拍卖出让，势必会出现“以价让地”的格局；而且地价高，地方政府有关方面将会有较多的利益来解决一些发展中的问题。基于利益的驱动，地方政府对高地价不仅仅是“睁一只眼、闭一只眼”，而且还企盼地价的攀升。同时，房地产价格上涨了，税收也可以增加。因此，地方政府对房地产市场的宏观调控至少说与其地方利益是存在一定矛盾的。在政府以“招拍挂”方式出让土地时，不能简单地采取“价高者得”的方式。所以，政府在出让土地的制度安排上，应该实行普通商品房用地的“招标出让”与其他商品房用地的“拍卖出让”的分类运作与管理，以实现对“普通商品房”与“其他商品房”价格的分类调控。“适中密度与较高容积率”、“单套中等偏低的建筑面积”、“大一套二或中一套三的套型”、“市场均价以下的价位”、“均好性的建筑质量”、“舒适的环境”、“安全与经济实惠的配套设施”、“城市副中心和近郊区位”、“公交系统的通达”、“常规性的物管项目与保本微利的物管费”可能是普通住宅的基本特征和主要发展取向19。对于普通商品房的用地，将“限房价”机制纳入土地出让的制度安排之中，以土地杠杆来制约房价的过快的上涨。对普通商品房用地应该“招标出让”，采取“向上竞地价、向下竞房价”的双向招标竞价方式，通过开发商资质、开发规划、开发进度、房屋数量、房价等方面的比对，由此“锁定房价”似乎更具有可操作性。然而，“限房价”的土地出让仅靠国土资源管理部门来实施，恐怕会使其宏观调控的绩效大打折扣。因为，对房地产市场的监管并不是国土资源管理部门的主要行政职责。政府有关部门包括国土资源管理部门、规划建设部门、房管部门和物价管理部门应该联手，实施“限房价”举措从取得土地到房屋销售全过程和调控细节上的“无缝”链接。也就是说，在出让用地时就在合同中明确其房屋的最高限价，予以公告；同时，政府有关部门要加强房地产开发全过程的监控与监管，严厉查处房地产开发商超越限价和变相超越限价的售房行为，直至将房屋产权证在房屋限价内稳妥地发放到购房人手中。国有房地产开发公司应该在普通商品房开发中发挥积极的作用。对于其他商品房的用地，尤其是别墅、大套型住宅、豪宅等高端房产的用地和高端写字楼等商业房产用地，地价应该放开，从而使房价放开。其土地不仅要“拍卖出让”，还应该实施较高的“城市建设配套费”、较高的“税收”，以“三高”的机制构成“较高房价”，以取代行政性的规制，让价格和充分的市场机制来调节市场供求关系。对于其他商品房，政府应该放开行政管制，不能有意压低房价，让富人住好房子而付出更少的代价，让富人拥有更多的房屋资源而只付出较少的交易成本，以至于让“富人搭穷人的便车”。第四，强化金融税收与土地监管，防止可能出现的房地产金融风险。房地产是占用资金量大的产业，房地产也是流动性比较差的产品。因此，房地产市场泡沫往往会诱发房地产金融风险（汪利娜，2003）。因此要继续防范国内外的一些短期投机资本进入房地产领域；对购房首宏观经济MACROECONOMY302011年第1期总第203期专业眼光看经济经济眼光看中国付款尤其是“二套住房”购房按揭首付款的最低比例，要加强监管，对房价继续攀升过快的地区采取更严厉的金融防范举措等，以防止用少量的私人资金“撬动”大量的银行信贷资金来“炒房”（韩国波、张丽华，2005）。特别是，要严格禁止外资进入房地产市场炒房。政府要完善房地产市场信息披露制度，及时通过房地产市场的信息发布、政策解析等引导房地产市场的健康发展。同时，要扩大模拟征收“物业税”等“空转”方案，释放税收政策的“指导窗口”信息，积极引导人们的购房预期与合理的购房行为，防止非理性的“买涨不买落”的从众购房行为引发的房地产市场泡沫。另外，要进一步规范土地出让与转让行为，根据房地产市场供求状况，把握好土地出让的时序与节奏，遏制“地王现象”的发生，以经济与行政手段的互动来制裁开发商的圈地与囤地行为。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，对性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。Reform参考文献119杨继瑞：房地产新政：现状思考与展望，西南财经大学出版社，2005年，第24、14页2杨红旭：未来五年我国住宅市场供需走势研判，中国房地信息2008年第4期，第4247页3曾垂兰 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