浅谈地下室产权归属

浅谈地下室产权归属 -胡波 我国目前的住宅楼地下室主要分以下几类：一最多的情况是作为公用建筑面积分摊到业主头上。任何单一业主都不能自行对地下室进行租售，地下室的管理权归社区的业主委员会所有。二为具有单独产权或与房屋共同具有一个产权证的地下室，此类地下室产权归业主所有，业主可以任意出租地下室，具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅进行买卖，比如独栋别墅。三是作为人防工程的地下室，产权归开发商所有，但作为公共设施，为保证其使用功能故不能任意租售。另外作为车库或其他公共用途的地下室属于不可分摊的公用建筑，同时开发商也无权对其进行租售。依据所有权原理来判断，居住小区地下车库和地下室的产权对于开发商来说属于原始取得。所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品的所有权。比如，开发商投资建成商品房，因此取得了房屋或产品的所有权；继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有权，比如，购房人通过购买商品房而取得房屋的所有权。开发商将原始取得的商品房产品出卖给购房人，购房人按照合同约定支付价款后，即取得了他所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人，但是，业主所取得的只是它所购买房屋的所有权及合同约定公摊部分的共有权，购房人并没有因此而取得他未购买和未分摊部分的所有权，比如地下车库和地下室的产权。通过现行事实情况来判断，未分摊的地下车库和地下室属于开发商所有，而不属于全体业主所有：（1）依据政府部门提供的标准商品房买卖合同文本的及分摊明细，购房人一般并未购得地下车库和地下室的所有权。商品房买卖合同通常约定业主分摊并拥有共有权的是：1.水箱间、水泵房、集水坑、风机房、管道间、电气井、设备井、正压送风井、电梯井、电梯前厅、过道、接室、配电室、值班警卫室、垃圾间。2.套与公用建筑空间之 间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半，并未包括地下车库和地下室，富力地产与业主签订的商品房买卖合同第三条规定：公共部位与公用房屋分摊建筑面积-平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明1 本次房屋建筑面积测量中的各种面积计算及公用建筑面积分摊方法依据标准GB/T-17986.1-2000房产测量规范。2 公用建筑面积分摊以幢为单位。依据结构相同谁使用谁分的原则一次分摊到各户（一次分摊面积含：1/2外墙、门厅、水暖表间、楼梯间、电梯间、水箱间等）3 封闭阳台，计算全部建筑面积（2）依据房屋土地管理局的测绘报告或测绘文件，通常业主分摊并拥有共有权的只是：1.水箱间、水泵房、集水坑、风机房、管道间、电气井、设备井、正压送风井、电梯井、电梯前厅、过道、接室、配电室、值班警卫室、垃圾间。2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半，也未包括地下车库和地下室（3）依据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第九条，公用建筑面积计算原则：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。”这说明地下室有空间没有被分摊，也没有出售给业主。依据实务中办理产权的手续判断，也说明未出售、未分摊的面积不属于业主，而通常地下车库和地下室就属于该种情况，因此，其产权应属于开发商所有。实务中办理产权先是由开发商办理大产权，而后，随着商品房的销售，各购房人纷纷取得自己所购买的房屋面积的产权，开发商的产权面积逐步从大产权中扣减，未出售和未分摊的产权面积，因其所有权未发生变动，产权仍属于开发商所有。因此，未发生所有权转移的部位，其产权仍属开发商所有。业主购买房屋后，所办理的产权证上登记的房产面积只含有其购房的套内面积和已分摊的面积，而不含有未分摊的面积和开发商还未出售的面积。不能认为地下车库和地下室是小区的配套设施，就认为其产权属于全体业主所有，因为是否属于小区的配套设施并非产权界定的标准。根据小区的规模，一个居住小区配套的设施可以很多，比如学校、幼儿园、商店、超市及体育场馆、市政道路等，都可能成为居住小区的配套设施，但很显然，这些设施的所有权不属于业主，也不可能属于业主所有。因此，认为地下车库和地下室是小区的配套设施，就应该属于业主所有的观点是不能成立的。关于销售成本说的错误。近年来，包括一些著名的法学教授均提出销售成本说的观点：认为开发商在销售商品房时，已将所有的成本都计算进商品房的价格中，因此，地下车库以地下室等均应属于全体业主所有。笔者认为：这种观点也是错误的。首先，它不符合经济学的原理，或者说持这种观点的人，不懂得企业经营的基本原则。事实上，所有的企业都要将成本计算进产品的价格中，不仅如此，所有的企业还要将利润和税费等也要计算进产品的销售价格中，此外，企业还会将一些呆死帐、损失或债务也要计算进产品价格中。这是企业经营的基本规则，否则，企业就可能亏损。而公众在购买了某个企业生产的产品时，也仅仅是取得了所购买产品的所有权，并没有因此取得该企业的其他产品、车间、工厂以及办公楼的所有权。假如某个人购买了一箱啤酒，他是否可以认为啤酒厂的所有成本都计算进出售的啤酒价格中了，因此，他就应该享有啤酒厂的车间、工厂、生产线的所有权和经营权了呢？显然，这是不行的。以下从法律、法规方面在做以解释。2007年10月1日开始实施的物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按物权法理解，地下室在不作为车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第8条规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是规则第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按规则规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为独立使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。物权法和规则在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，物权法的效力应高于规则，那么可以得出下面的结论：地下室在不作为车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为独立使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。年月日起施行。人民防空法第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”物权法虽然没有具体提及防空地下室的字眼，但是我们可否结合人民防空法第五条的法理精神，对于防空地下室产权的归属问题，以协调兼顾为主和开发商两者利益为出发点，采用约定归属。2000-08-01实施房产测量规范B3 共有建筑面积的分摊 B31 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。以上部分是我个人所了解到的一些地下室产权归属方面的知识，也可能比较片面，希望大家给予指正和批评。偶尔在梦中可以找到你的身影，偶尔在梦中可以找到你的身影，牵着你的手，牵着你的手，没有目标的向前走。没有目标的向前走。一直走出了梦境，一直走出了梦境，才发现只剩下嘴角淡淡的微笑，才发现只剩下嘴角淡淡的微笑，而我却弄丢了你。而我却弄丢了你。或者经历一场轰轰烈烈的爱情，或者经历一场轰轰烈烈的爱情，或者享受一段细水长流的爱情，或者享受一段细水长流的爱情，在能享受自己的小幸福之时，在能享受自己的小幸福之时，惊艳了时光；惊艳了时光；温柔了岁月。温柔了岁月。知足便好。知足便好。梦依旧，梦依旧，情缠绵，情缠绵，继续让它延续继续让它延续