房产策划-桂林联发旭景-小组提案

桂林联发旭景第三期推广筹划小组成员 曾华 林翠 黄秋妹 冯志翔 陆正倩 联发旭景第三期营销推广筹划小户小户!个个在找小户!难啊大的买不起,小的又少.很难很难,不是一般的难.前言 联发旭景第三期营销推广筹划迷你小居多现身城北和临桂区域远辰国际新城、中国桂林凤凰城、把戏城把戏年市中心区域，迷你户型并不多见，仅有耀和荣裕、安厦尚城风景等几个楼盘有迷你小户型在售，且数量不多彰泰小户型前言 联发旭景第三期营销推广筹划小户型住宅兴起较长一段时间，但是真正能填补这一市场空缺、大批量满足这类消费需求的地产工程相当有限。在有限的工程中，结合市场热度、做深度挖掘又少之又少，因此，联发旭景工程在这一块下手，紧贴市场需求，大手笔运作本期工程无疑是明智之选。联发旭景第三期营销推广筹划小户型年轻人征服老婆的绝佳选择小二房目录分析篇策略篇销售篇 联发旭景第三期营销推广筹划市场分析工程分析消费分析竞争分析分析篇 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇项目200620072008200920102011国民生产总值619.20746.83883.02940.551108.61336.07财政收入59.3279.0485.5597.64121.08141.94固定资产投资260.87403.04485.96659.35908.561140.20社会消费品零售总额188.86224.63277.89330.92391.53462.36居民储蓄存款余额412.68439.60525.96641.68763.24906.89城镇居民可支配收入107131290814636161731794919882桂林各项经济指标从09年开始呈强势增长势头，给房地产行业开展提供强有力的购置力保障。联发旭景第三期营销推广筹划市场分析 联发旭景第三期营销推广筹划 市场有效供给缺乏，需求与供给错位差异化营销成为占领市场的有效方法挖掘工程潜力，实现等值营销分析篇市场分析 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇工程分析工程介绍周边配套SWOT工程介绍 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇工程分析 工程位置：桂林市七星区建干北路 占地面积:126673 平方米 建筑面积:270000平方米 物业公司:星达物业 交通线路：36路、10路、15路、32路 开 发 商:联发集团桂林联泰置业 周边配套 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇工程分析类 别名称 配套说明地址周边医院桂林中西医结合医院 医疗保健服务综合医院叠翠路周边学校桂林理工大学 大学本科建干路桂林工业学校职业技术学校环城北二路屏风小学小学建干路周边餐饮 第一食间酒楼中餐厅六合路食尚在沃 中餐厅普陀区周边银行中国银行建干路支行银行建干路 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇SWOT分析SWOT优势劣势威胁机会分析篇消费者分析 联发旭景第三期营销推广筹划 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇SWOT分析优势片区价值 地处市中心一级辐射范围，黄金地段，在桂林高端居住板块七星区人文气氛 近桂林理工大学、广西师范大学等高等学府，人文气息非常浓厚升值潜力 工程周边已有多个小区入住，人流增加不断提升工程的潜在价值 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇SWOT分析优势景观资源 紧邻七星公园、猫儿山公园、尧山风景区，原生山地景观资源优越开发经验 联发入桂十周年，有多个本地工程开发经验，已积累一定客户资源 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇SWOT分析劣势工程所在区域交通网络尚未完善，可达性不高工程所在地到商业区有一段距离，商业气氛较差周边生活配套目前品质不高，居民生活品质受影响 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇SWOT分析时机小二房正中年轻人下怀桂林刚需一族多，过渡型房产需求量大，而小户型的推进力度不够工程升值空间大紧邻环城线、建干路，交通网络暂时不完善，但工程升值空间极大市场可挖掘度高 区域内居民收入稳定,经济开展迅速，25-35岁年轻人的买房需求日趋强烈 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇SWOT分析威胁未来供给板块内未来住宅供给量较大，竞争剧烈冠泰水晶城、中海元居等竞争对手分流局部客户，形成正面竞争宏观政策竞争对手国家宏观调控政策为为未来桂林楼市带来不确定因素 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇消费者分析调查年龄统计图14.81%62.96%18.52%3.70%25以下 26-35 36-45 46以上从图表可以看出，被调查者年龄主要集中在26-35岁，这局部受访者超过总人数的50%，而这个年龄段的人正好是小户型楼盘的主要消费者。由此可见，此次调查的有效性较高 联发旭景第三期营销推广筹划分析篇消费者分析购置的房产类型统计图62.96%18.52%3.70%14.81%普通住宅 公寓 多层洋房 其它由上图可知，62.96%的被调查者方案购置普通住宅，其次是公寓。由于普通住宅、公寓和多层洋房的价格、物业费等有较大差距，被调查者方案购置的房产类型集中在普通住宅这一块。联发旭景第三期营销推广筹划分析篇消费者分析最看重的社区周边环境40.74%11.11%33.33%近公园 靠山 依水 在市区内 其它3.70%11.11%以上是被调查者最看重的社区周边环境统计图。其中，近公园和在市区内是被调查者选择房产时比较看重的因素。本案房产近公园、在市区内，因此在推出时有一定优势。联发旭景第三期营销推广筹划分析篇消费者分析购房方案40.74%11.11%3.70%已购 明年内购置 一年后 无44.44%本案是在2021年推出，也就是有效目标消费群体在10%左右，应该抓住其消费心理，推出切中其消费需求的房产，引导他们明年内购置本案房产。二针对44.44%有购房需求但打算一年后再购置的消费群体，可以通过造势和引导，保守估计，有一到四成的群体可以成为我们的有效目标消费群体。联发旭景第三期营销推广筹划冠泰水晶城联发旭景中海元居 广告语 城市还原生活 品质标注未来中海地产 卓越品质环境优美 适合居住地 址环城北二路36号建干路36号建干路91号 开盘时间2012-09-162012-03-01暂无信息主力户型高层小高层多层、叠拼、联排物业类型 普通住宅普通住宅普通住宅房 价均价64000元/平米均价6500元/平米均价7000元/平米建材装修框架结构框剪结构 暂无资料车位信息停车位800多个 暂无资料停车位1200个交通状况10路、15路、20路、32路、51路、52路公交东环车场站下10路、15路、16路、32路、51路到彭家岭站下车后步行至项目 36路、10路、15路、32路可达项目 户 数1547户1300户 2000户 绿化率35%40%40%分析篇竞争分析 联发旭景第三期营销推广筹划策略篇 联发旭景第三期营销推广筹划策略篇产品策略 工程?旭VIP?我们不是沉默的。我们有自己的想法，而正是思想的光辉。赋予我们生命的意义。我们用信念、汗水和温暖的血液灌溉土地 我们的声音，给土地上的空气自由。破晓的刹那，旭日击碎一切，带来新生。那光辉自远方而来，穿透雾霭，进入我们的生命。那么，迎着光辉，向日出的方向，追逐。联发旭景第三期营销推广筹划策略篇产品策略以往定位 上一期，联发旭景推“尔雅小三房，主要走高端城市居住区，享受高端生活路线。在产品整体上，走的都是高端根底，因此在下一期中也是以享受高品质生活为主，进一步对产品的诠释。三期定位 消费者在选择住房上，觉得自己生活的是一个高端楼盘居住区，会有很大的面子，因此在这定位上主打60-80的以“旭做为主题的小二房，麻雀虽小，五脏俱全。联发旭景第三期营销推广筹划策略篇产品策略卖点梳理公务人员 塔尖阶层人群的聚居地 政务新区理想的居所官僚阶层 与政府官员为临，有事业开展根底 购置能力强 联发旭景第三期营销推广筹划策略篇产品策略卖点梳理工薪阶层劳务输出 一次置业享受一生 社区品质与自身生活需求相匹配 受口碑宣传影响大 强调性价比 跟风及攀比心理、虚荣心强 渴望被尊重和认同 联发旭景第三期营销推广筹划策略篇公关策略时间项目内容说明15：0015：05冰雕注酒 暖场表演钢琴曲，典雅15：0515：10嘉宾致辞主持人介绍嘉宾，嘉宾致辞15：1015：20开盘仪式主持人介绍嘉宾，嘉宾致辞15：2015：50楼盘赏鉴沙盘讲解销售人员为嘉宾详细讲解项目及周边信息视频欣赏放映厅播放楼盘宣传片，嘉宾分组观看参观样板间嘉宾分组参观样板间吧台小憩在售楼处吧台预置冷餐、红酒、软饮等，让嘉宾在惬意的休息中体会细节关怀15：5017：00游园会品茗赏花会飞镖专设飞镖区域，按照国际飞镖比赛规则进行比赛，感受高雅、乐趣的时尚休闲生活答问题，拿奖设置与旭VIP相关的问题，供嘉宾答题获奖券，增强互动性15：5017：00车游“联发旭景”新车试驾精心设计试驾路线，并在路线中精选观景台，带给嘉宾独特的“联发旭景”试驾经历15：5017：00竞拍奖品竞拍奖品开盘庆典活动 联发旭景第三期营销推广筹划策略篇公关策略社区杯形象杯人气杯 联发旭景第三期营销推广筹划策略篇公关策略 时间 活动主题8月1日“联发旭景魅力青年形象评选”开幕式“时尚时装秀”，“盆景，根雕，花卉展”“联发旭景形象杯业主会”台球（或室内篮球）比赛8月2日“盆景，根雕，花卉展”联发旭景形象杯之“内衣秀”“联发旭景形象杯”之室内飞镖赛、小球赛（乒乓球、羽毛球）8月3日“盆景，根雕，花卉展”“联发旭景形象杯业主会”之“斗地主”比赛“室内装修知识讲座（第一期）”8月4日“联发旭景形象杯业主会”之“猜拳”比赛“室内装修知识讲座（第二期）”8月5日“联发旭景形象杯业主会”之“人体彩绘展”8月15日“联发旭景形象杯”闭幕式，颁奖典礼 联发旭景第三期营销推广筹划策略篇公关策略“联发旭景形象杯形象评选系列活动主题：精巧户型，年轻人征服老婆的绝佳选择 “魅力青年形象评选系列活动活动 持续时间约半个月。本活动设大奖一名,送联发旭景房子一套；纪念奖九名，送创业基金1500元。方案征集对象1000-3000名，方案带动积累客户200名。联发旭景第三期营销推广筹划策略篇公关策略桂林市斯诺克大赛活动背景随着生活水品的不断提高，人们接触的休闲娱乐越来越多。自从丁俊晖一杆成名，斯诺克便时常出现在我们的休闲生活。活动目的加强客户与潜在客户的沟通，宣传品牌形象。活动主题联发旭景斯诺克大赛 联发旭景第三期营销推广筹划策略篇公关策略桂林市斯诺克大赛 活动对象 主要为客户和潜在客户以及斯诺克爱好者 活动时间：3月5日4月15日 活动流程：1宣传时间：3月5日3月15 日2比赛时间：3月17日4月12日 联发旭景第三期营销推广筹划策略篇广告策略1.媒介策略报版 50%户外 40%其它 10%联发旭景第三期营销推广筹划策略篇促销策略 报纸广告 以半版形式发布，选择投放?桂林日报?、?桂林晚报?开盘后，根据时间段与销售进度酌情投放通栏广告。报纸广告版面以1/2版为主，主要选择新闻版投放，以迎合主要目标消费者的阅读喜好，并避开房地产广告顶峰版面。内部认购期的报纸广告比例相对较低，公开出售期投放量增大，以求更有效的促进销售。联发旭景第三期营销推广筹划策略篇促销策略 户外广告 环城线以及建干路等路牌及灯箱、沿途导示等长期品牌形象的维持车亭广告车身广告 桂林十路等公交车广告、环城巴士都可做车身广告；电子屏广告和立柱广告从市至本工程的主要干道上；市中心广场、繁华商业街路口、工程所处路端可做立柱广告；联发旭景第三期营销推广筹划策略篇促销策略 电台广告 采用高频段长时间在?桂林人民电台?、?桂林旅游音乐播送电台?播出，一期不少于6次/天，二期不少于6次/星期，三期不少于6次/月。联发旭景第三期营销推广筹划策略篇促销策略 网络广告 感人微视频广告，在搜房、桂房网、新浪房地产专业地产网站发布信息。建立工程自己专门网站，与各大相关房地产专业网站进行连接，进行广告推广，扩大传播力度，如：搜房网、焦点房地产网、万房网等。联发旭景第三期营销推广筹划销售篇总体销售策略市场气氛培养 销售价格策略促销手段付款方式销售尾期 联发旭景第三期营销推广筹划销售篇总体销售策略 通过我们对市场的调查研究和分析，结合开发商的具体操作情况，为躲避市场风险，争取最后的成功，我们建议采取低开高走的定价策略，努力做好造势工作。联发旭景第三期营销推广筹划销售篇市场气氛培养 持续销售期 公开强销期 引导试销期 销售持续期 联发旭景第三期营销推广筹划销售篇销售价格策略1.销售价格方面，建议不是直接降价而是结合促销手段间接降价。2.由于工程第三期主要目标消费群体是25-35岁的年轻人，其经济收入不是很高，因此要加大优惠政策的宣传力度，坚决其购房的决心。联发旭景第三期营销推广筹划销售篇促销策略十年免息政策客户领袖奖励方案针对目标客户采用DM策略 联发旭景第三期营销推广筹划销售篇付款方式 制定多种付款方式，如一次性、按揭及分期付款等。尤其以前10/90付款方式翻开面。另外，对 一次性付清的给予9.9折优惠，根据促销的相关方案，以及目标客户的相关分析，对目标客户建议主要采用银行按揭，分期付款为辅的付款方式。结尾联发旭景第三期小二房火爆销售中