房改规定的成本价格

以前，公房都是以分配的方式分给本单位的职工居住，随着住房制度的改革，权属明确的单位可以向职工出售公有住房，这就涉及到价格的问题。按照建房（1995）472号建设部关于房改售房权属登记发证若干规定的通知，确实涉及到成本价和标准价两种说法：一是，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核发后，发给房屋所有权证产别为私产，注记包括房改出售成本价房，总价款。二是，职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，也发给房屋所有权证产别为：私产（部分产权），注记包括房改出售的标准价房，总价款，售房单位，产权比例（个人与单位）。可见以标准价购买的房子个人获得的还是部分产权，这向真正意义的个人产权过渡还有一个过程。因此，各个省市基本上都是因地制宜略有差异。以北京为例，在2001年，为了加快房改进程，北京市鼓励一些单位按照市场价格来出售公有住房，按有关规定，只要取得权属证明和缴纳土地出让金后，都可以按照市场价格出售给职工。在我市房改的开展过程中，基本上是参照成本价，即830元平方米，然后再结合工龄、房屋折旧、地段、朝向、楼层、室内装修等综合因素，最后确定个人应交付的实际款额。以成本价购买的房屋，在一年内再行转让时，出售方应缴纳综合税（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和个人所得税等），而对于买受方来说，则需缴纳土地出让金、过户手续费、印花税、契税等。什么是房改成本价、经济适用住房价、商品房价，三者之间有什么区别?房改成本价是我国城镇住房制度改革中出售公有住房的一种价格政策，房价由各市、县人民政府根据建造普通住房的平均成本来测定（由以下7项因素构成:征地和拆迁补偿费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;管理费;贷款利息;税金），并按照住房地段区位、建筑结构、建设年代和室内设备、楼层、朝向等对房价分级分等或加减调节系数。房改成本价一般每年公布一次，是指令性的。军队现有住房出售按照属地原则，执行当地政府公布的房改成本价及其有关规定。经济适用住房价是我国城镇住房制度改革中出售经济适用住房的一种价格政策，房价由各市、县人民政府根据经济适用住房建设的综合成本价测定（由以下8项因素构成:建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）;以上四项为基数的13%的管理费;贷款利息;税金;3%以下的利润）。经济适用住房价是政府指导价，由市、县政府定期公布，开发商和建设单位可以根据项目具体情况上下调整房价。军队组织建设的经济适用住房，执行当地政府公布的经济适用住房指导价格，利用军用土地建设的，比照所在城市同地段经济适用住房售价确定。商品房价是市场经济条件下上市销售的商品住房的价格，房价构成与经济适用住房8项因素基本相同，所不同的是利润不受限制，但也不享受政府优惠减免政策，房价高低完全由市场供求关系来决定。以上三种房价的主要区别:一是适用范围不同。房改成本价只适用于现有住房出售，住房要求住用一年以上;经济适用住房价只适用于房改售房，包括经济适用住房和现有住房;而商品房开发出售实行的是商品房价。二是售房对象不同。现有住房只出售给住房现住户，经济适用住房限售中低收入家庭（军队限售军队人员），而商品房面向社会所有消费者。三是购房条件不同。房改政策规定，一个家庭只能购买一套现有住房或者经济适用住房，购房面积还要受购房者的职级、工龄限制，但购买商品房不受套数和面积的制约。四是优惠政策不同。购买现住房有五项折扣，购买经济适用住房有政策优惠（政府免收土地出让金，减半征收市政配套费，控制开发利润），而购买商品房的享受不到这些优惠。五是住房权益不同。比如，购买现有住房和利用军产土地建设的经济适用住房，其产权随房屋自然灭失而终结，不受年限限制;而购地建设的经济适用住房和商品房，国家规定了70年的土地使用期，住房占地超过70年的要补缴土地占用费。又如，个人购买的现有住房和经济适用住房要求转让的，实行上市准入制度，原售房单位有优先购买权，售房时个人还要补缴土地出让金，而商品房上市不受此限。再比如，现有住房出售收益要按规定比例分成，北京市规定，售价在每平方米4000元以下部分，全部归卖方所有;售价在4000-5000元的部分，20%返还原产权单位，80%归卖方所有;售价在5000元以上部分，50%返还原产权单位，50%归卖方所有。而商品房出售收益在按规定缴纳税费后全部归卖方个人所有。房改成本价是我国城镇住房制度改革中出售公有住房的一种价格政策，房价由各市、县人民政府根据建造普通住房的平均成本来测定（由以下7项因素构成:征地和拆迁补偿费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;管理费;贷款利息;税金），并按照住房地段区位、建筑结构、建设年代和室内设备、楼层、朝向等对房价分级分等或加减调节系数。房改成本价一般每年公布一次，是指令性的。军队现有住房出售按照属地原则，执行当地政府公布的房改成本价及其有关规定。经济适用住房价是我国城镇住房制度改革中出售经济适用住房的一种价格政策，房价由各市、县人民政府根据经济适用住房建设的综合成本价测定（由以下8项因素构成:建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）;以上四项为基数的13%的管理费;贷款利息;税金;3%以下的利润）。经济适用住房价是政府指导价，由市、县政府定期公布，开发商和建设单位可以根据项目具体情况上下调整房价。军队组织建设的经济适用住房，执行当地政府公布的经济适用住房指导价格，利用军用土地建设的，比照所在城市同地段经济适用住房售价确定。商品房价是市场经济条件下上市销售的商品住房的价格，房价构成与经济适用住房8项因素基本相同，所不同的是利润不受限制，但也不享受政府优惠减免政策，房价高低完全由市场供求关系来决定。以上三种房价的主要区别:一是适用范围不同。房改成本价只适用于现有住房出售，住房要求住用一年以上;经济适用住房价只适用于房改售房，包括经济适用住房和现有住房;而商品房开发出售实行的是商品房价。二是售房对象不同。现有住房只出售给住房现住户，经济适用住房限售中低收入家庭（军队限售军队人员），而商品房面向社会所有消费者。三是购房条件不同。房改政策规定，一个家庭只能购买一套现有住房或者经济适用住房，购房面积还要受购房者的职级、工龄限制，但购买商品房不受套数和面积的制约。四是优惠政策不同。购买现住房有五项折扣，购买经济适用住房有政策优惠（政府免收土地出让金，减半征收市政配套费，控制开发利润），而购买商品房的享受不到这些优惠。五是住房权益不同。比如，购买现有住房和利用军产土地建设的经济适用住房，其产权随房屋自然灭失而终结，不受年限限制;而购地建设的经济适用住房和商品房，国家规定了70年的土地使用期，住房占地超过70年的要补缴土地占用费。又如，个人购买的现有住房和经济适用住房要求转让的，实行上市准入制度，原售房单位有优先购买权，售房时个人还要补缴土地出让金，而商品房上市不受此限。再比如，现有住房出售收益要按规定比例分成，北京市规定，售价在每平方米4000元以下部分，全部归卖方所有;售价在4000-5000元的部分，20%返还原产权单位，80%归卖方所有;售价在5000元以上部分，50%返还原产权单位，50%归卖方所有。而商品房出售收益在按规定缴纳税费后全部归卖方个人所有。成本价是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况。售房单位给予一定折扣。标准价房的价格低于成本价，居改初期购房时多采用边准价购买，以标准价购买的房屋产权是单位职工家庭共有产权。在房屋需要进行买卖转让时，必须与单位协商，除补交相应的土地出让金外还要给予单位相应的效益，单位有权限价出售并享有优先购买权。近两年国家提倡用成本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属职工家庭。可以上市转让或继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳税费。成本价交土地出让金1560x建筑面积x1%标准价1560x建筑面积x6%（向指定单位补交）房屋重置价：以不考虑几成新和地式类别的原结构、原材料、原设备、原功能、按新旧程度，以上一年年底的价格为准。拆迁补偿中的“重置价”是指什么？拆迁补偿中的“重置价”也称重置价格，是指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。也有的将重置价称为房屋的单方工程造价。重置价的计算方法就其本质来说，属于房地产评估方法中的成本法，但重置价实际上还不是成本价，只是成本价的主要组成部分。资本的重置价：对象（某种资本项目：设备、厂房、物料等）价格的再计算（转让、记账、转移支付、计入成本等）。