宁波奥克斯鄞州写字楼项目定位报告.ppt

宁波奥克斯鄞州商务区写字楼项目初步定位报告,目录,第一章:项目分析 第二章:市场分析 第三章:项目定位,项目概况,项目概况,占地面积6631平方米； 建筑面积5.3-5.6万平方米 容积率：8.0-8.4； 建筑密度：40% 限高：100米,技术指标,项目概况,区位概况,鄞州商务区是城市三大商务区之一，是宁波未来的次级CBD 与核心商务区5公里的距离，有利于形成新的商务区,鄞州南部商务区,东部新城,三江口商务中心,项目概况,地块概况,位于天童南路和日丽中路交界处，是南部商务区连接鄞州商业中心（万达广场）的第一站，项目具有城市地标意义 项目北侧与鄞州公园相邻，景观资源相当优越 项目区位居住、商业氛围逐渐成熟，有利于商务人群的导入,本案,鄞州公园,项目概况,项目地位,项目品牌&奥克斯品牌 相比较与住宅、商业，写字楼城市地标概念更强，在塑造品牌的提升度上具备强劲的动力，品牌素质上也更具备品质感。 本项目将作为奥克斯重要的办公场所，同事由于区位优势，环境背景的良好具备高质品牌的可能，在此项目运作中，必须挖掘奥克斯品牌的潜能，使得项目品牌和公司品牌良性互动，彼此相生成长。,市场探索,大 势 篇,市场状况,供求关系：后续供应巨大，未来若干年，供严重大于求 2005年宁波写字楼供应面积约50万方，去化面积26.8万方，宁波写字楼市场开始进入供大于求的市场格局；随着鄞州和东部新城的相继启动，未来3年，市场存在200万的潜在供应，市场供严重大于求的局面不可避免。,板块分布：多元发展，办公郊区化宁波的商务板块从以前的单一三江口区域逐渐向四周扩散，在环城西路、月湖公园、百丈东路等区域形成了一定商务氛围，而随着鄞州区、东部新城的崛起，宁波商务区的节点分布将更为清晰。,租金售价：售价不变，租金下降，但是后期下降的空间不大 受到供求关系的影响，近期市区部分写字楼租金出现下调现象，如都市仁和部分租赁物业租金价格下调到1.7元，波特曼的租金也有所回落。考虑到目前宁波市场的租金水平，进一步下调的可能性不大。,办公市场-大势篇,阶段发展,第一阶段,（上世纪90年代中后期）,本阶段为写字楼市场的初步形成期，出现了中农信、华联写字楼、平安大厦、人民保险大厦等一批代表性的写字楼 由于受亚洲金融危机、国家宏观调控等因素的影响，市场吸纳能力有限，整体租金水平较低、空置率较高，写字楼市场在90年代末陷入低谷,中农信国际商务大厦,平安大厦,华联写字楼,阶段发展,天元大厦,中宁大厦,华宏国际中心,银亿外滩大厦,阶段发展,第三阶段,（2003年以后）,城市进入了快速发展期，东部新城及鄞州中心城建设成为城市发展的两大主要推动力 一批品质较高的写字楼项目陆续或即将投入市场，如波特曼中心、金隆国际，写字楼的综合品质将得到提升,波特曼中心,金隆国际,新天地国际商务大厦,办公市场大势篇,板块变动,鄞州南部商务区,东部新城,三江口商务中心,环城西路商圈,江北,宁波写字楼市场正从三江口单一的商务区向多元商务体系结构发展，市中心用地的缩减，使得办公郊区化成为未来写字楼市场的主要发展方向,办公市场-大势篇,目前宁波市场写字楼保有量估计在200多万方，而未来几年新增的供应量估计超过200多万方，是目前保有量的一倍左右。未来将形成供大于求的市场格局。 2006年，宁波市场写字楼供应量估计在90万方，即使需求量在2005年的基础上增加20%，供需比例也将达到3：1左右,供求关系,2006年,2007年,2008年,市场保有量200多万,新增供应200多万方,入住率,供求关系：需求,天一广场周边 成熟写字楼,其他区域成 熟写字楼,近期竣工 写字楼,保持着市场上最高的住入率，平均在95%以上，地理位置优势及多年的客户积累是主要原因，如人民保险大厦、平安大厦、华联写字楼等,商务氛围和配套商业设施较天一广场周边地区差，入驻率略低于上述区域，但仍然保持90%以上的平均入驻率，如崇光大厦、鄞信大厦、天宁大厦等,由于多在2004年竣工，目前正处于装修期和陆续入驻期，目前入驻率约40-60%，如东海曙光写字楼、外滩大厦、华宏国际中心等,在新增客户和原有客户扩租的推动下，现有写字楼入驻率持续上升，目前品质相对较好的成熟写字楼的平均入驻率在90%以上，反映了现有市场的需求,入住率,供求关系：需求,影响写字楼未来需求的相关指标,供求关系：需求,第三产业比例：宁波市目前第三产业比重不到40%，长远看存在较大的市场空间 企业数量：宁波市2005年私营企业数量达到4.8万个，比2004年增加了30%，企业数量的大幅度增加，为办公市场的发展提供了坚实的基础；同时宁波的外资企业也在迅速的发展，目前基本以每年1000家的速度递增。 企业规模：宁波的企业主要以中小型企业为主，但是企业的规模近年来得到了较大提高，平均注册资金达到110万元左右，企业规模的扩大为企业结构的分化和分工提供了可行性。,从长远看，宁波写字楼市场发展存在较大的空间，但是短期内受到集中供应的影响，市场的竞争将会趋于激烈,供求关系：供应,写字楼供应状况鄞州中心区,供求关系：供应,写字楼项目供应东部新城,办公市场大势篇,租金售价,租金售价,租金,租金售价,前几年，由于市场需求不足，宁波曾出现写字楼价格低于住宅价格的现象，目前，这种现象逐渐得到了改变，品质相对较好的写字楼销售报价以9,00012,000元/平方米为主，波特曼中心和金隆国际两个项目的平均报价则分别达到16,000元/平方米和15,000元/平方米,部分写字楼售价状况,供大于求的局面,租金售价的停滞,板块变动、办公郊区化,办公楼风险聚集,板块篇,市中心商务区,江东商务区,东部新城,西门商务区,鄞州商务区,宁波市板块格局,市中心商务区：中心商务区包括三江口、解放路、月湖等数个小型板块，其中三江口商务区属于宁波市办公市场的起源地，也是目前宁波办公市场较为集中的区域。该区域聚集了目前宁波市主要的中高档写字楼，区域租金在2.2-3元左右。目前区域相当部分产品是由以前的烂尾楼改造。目前区域在售项目主要有恒隆中心、金隆国际、月湖银座等 江东商务区：江东商务区主要分为两大部分，彩虹路和百丈路沿线。江东商务区的办公市场较为杂乱，有波特曼此类的高档写字楼、也有各类已级写字楼和soho公寓。区域的租金主要是在1.5-2.5元之间。 西门商务区：西门区域主要是一个以居住为主的区域，区域存在一定量的小型办公。目前在售项目只有丽园尚都一个，定位为乙级写字楼。 东部新城：东部新城有可能是未来城市新政中心，围绕会展中心有较大的土地供应，区域推出产品以中档偏上为主，代表项目是雷蒂森广场。,三江口华联写字楼,由于建成时间较早，且占据了绝佳的地理位置，华联写字楼目前为宁波标志性写字楼项目之一,代表楼盘,参考项目华联写字楼,66%,11%,2%,2%,1%,3%,9%,6%,物流,贸易,现代服务业,一般服务业,金融,IT,制造业,其他,客户行业类型分布,物流类客户占客户总数的66%，显示出该物业非常明显的产业聚集效应，其次为贸易类客户，其他类型的客户所占比例非常小 从客户面积角度分析，100-200及200-500平方米的客户所占比例最大，合计约78%，这主要是因为该物业中中小型物流、贸易类客户比重大，而此类客户的面积需求通常为500平方米以下 代表客户： 中海集装箱运输浙江有限公司 泛亚班拿中国有限公司 大金（中国）投资有限公司 泰康人寿保险股份有限公司,参考项目华联写字楼,公共走廊净高2.2-2.3米，电梯厅及办公区层净高2.4-2.5米，净高过低产生压抑感，降低了物业的品质 配备了6部电梯，但办理各类运输单证的人流较大，许多客户反应电梯等待时间过长 船形平面设计虽独具匠心，但降低了物业的使用率，仅63%，且不便于客户布置办公设备,劣势,该物业地处宁波东门口，毗邻天一广场，地理位置优势非常突出 平面采用船形设计，且船头正对东门口，喻意“乘风破浪”，吸引了非常多的船务及船代企业 物流产业聚集效应非常显著，物流客户足不出楼就可完成多项业务，因而提高了物流类客户的转移成本，客户忠诚度高,优势,代表楼盘,中心区金隆国际,该物业客户定位为“长三角500强企业”，700平方米9.5米挑高大堂、2,000平方米喷泉广场、1,200米露天空中花园广场、架空地板、2.7米净高等硬件品质使该物业同波特曼中心一起成为宁波目前价格最高的两幢写字楼,江东区波特曼中心,波特曼中心为集酒店、写字楼、酒店式公寓为一体的综合物业，建筑风格及业态组合类似上海商城，充分挖掘“波特曼”这一品牌价值是该物业的营销主题，16,000元/平方米的价格将宁波写字楼价格提升到一新的高度，但彩虹路路面较窄，该物业多业态组合且建筑密度高，将影响其交通通畅度,代表楼盘,东部新城新天地国际商务大厦,新天地国际商务中心为距离本项目最近的写字楼项目，该物业体量较大，以小面积分隔为主，其购买者多为投资类客户，投资客主要是看中地段的升值潜力，该楼盘整体品质同波特曼中心、金隆国际等高品质写字楼依然存在一定的差距,代表楼盘,细分市场篇,甲级写字楼：有极佳的区位、通达性，高品质的承租人， 专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力。 乙级写字楼：有较好的区位、管理、建筑材料和承租人。 丙级写字楼：房龄在15-25年左右，且占用率比较稳定。 一般而言，承租人挑选写字楼的顺序喜欢从B级到A级，或从C级到B级； 城市中不同等级的写字楼的楼面总量间有一个合理的比率，经验上，许多城市的甲级写字楼楼面(乙级写字楼楼面+丙级写字楼楼面)=1：2,办公市场细分篇,老式办公楼：丙级居多，设备老化，但通常地段还可以 新造办公楼：基本为甲级写字楼，设备条件相对较高 烂尾楼改造：通常原本计划为甲级，但由于地段、产品等原 因，基本为乙级写字楼,办公市场细分篇,办公市场细分篇,写字楼的存在总是建立在一定商圈基础上的，不同商圈的不同特性区域直接影响写字楼的分布，主要存在以下特点： 中心区-独立的顶级和甲级写字楼，一般以经营型为主。 副中心区-准甲级或乙级写字楼，一般销售和经营皆有。 边缘区-小写字楼/商住型办公/SOHO等。 外延区-办公生产结合型独立建筑,细分市场去化分析,目前在售写字楼项目的价格主要集中在8000-9000元之间，中档偏下和中高档的写字楼的供应总量较少。 从去化来看，中低档写字楼和中档写字楼的去化情况总体较好 高档写字楼的去化速度要慢于其他类型写字楼，这与客户的购买能力和消费心理存在一定的相关性。,产品篇,产品的发展趋势,产品形态上来看，专业化写字楼将成为主流 从近年来崛起中的波特曼中心、金隆国际、麒麟大厦、上东国际、金汇大厦，无论从配套设施、项目规划、产品设计方面等都使宁波的办公商务气质不断拔高，商务氛围也越孕越浓。写字楼的发展从商住混合模式将会逐渐被开发商所舍弃，取而代之的将是品质更高的纯商务写字楼，或者更多是办公楼与商业街区的混合型产品。 商务环境来看，新生态化写字楼成为亮点 在产业环境、商务配套环境相对较好的城市二线区出现了接轨国际流行的Business Park（商务花园）形式的新型办公项目。有需求就有市场。2005年，随着城市化的不断深入，低密度、独栋、花园、生态式办公楼产品逐渐走进了宁波办公楼市场。那些位于宁波非传统核心地段写字楼由于有着较低的容积率和高绿化率，提供给了客户一种新的办公模式。如新城国际、上东国际等，且均取得较好的销售业绩。 产品设计上，loft设计受到了投资者的偏爱。,市区写字楼主要物业缺陷,由于现有已投入使用的写字楼多为90年代建造或烂尾楼改造项目，并且写字楼基本为销售型项目，因而，市场中存量写字楼的整体品质较低，高品质的写字楼供应不足,现有物业缺陷,标准层高度偏低：目前大多数写字楼的净高约2.4-2.5米，楼层过低容易给用户带来压抑感，且不利于室内空气的流通，例如华联写字楼、中农信净高约2.4-2.5米，而外滩大厦、都市仁和中心总高度约为3.2米,缺乏宽敞、高标准装修的大堂：大堂是除楼身外写字楼最重要的形象展示因素，而目前宁波绝大多数写字楼大堂标准同发达城市甲级写字楼存在显著差距，例如中农信、华联写字楼、平安大厦均没有挑空大堂，且面积非常小,室内空气质量差：由于多数写字楼缺乏新风系统或新风量不足、楼层净高低、无可开启窗或可开启窗有限，室内空气流动性弱，空气质量较差,公共区域照明不足：多数写字楼在大堂、走廊、电梯厅等公共区域照明不足，在设计中未充分考虑公共区域的照明及节省大厦运营费用是主要原因,得房率偏低：多数写字楼目前的得房率为60-70%，例如华联写字楼（63%）、中农信（65%）、平安大厦（ 69%）、天元大厦（65%），单层面积较小、标准层进深较小是主要原因,车位较少：市区相当部分属于烂尾楼改造，车位配比严重不足。,写字楼,宁波部分物业标准层面积,写字楼,宁波部分写字楼楼层高度,写字楼,宁波部分物业停车位情况,写字楼,宁波部分物业电梯配置情况,鄞州区写字楼市场,鄞州写字楼商圈,鄞州商务区系宁波城南最重要的较为成熟的商务区，涵括了鄞县大道、四明路、环城南路、宁南北路、天童北路、钱湖北路等众多交通大动脉，杭甬高速更是穿其而过。,以宁波万达广场为中心，麒麟大厦、奥丽赛铂金时代、南苑国际、和邦大厦、鄞信大厦、新中源商务大厦星列左右。 在今后二三年内，本商务区的商业氛围将日趋成熟。鄞州区政府座落于本商务区。,鄞州写字楼商圈,宾馆方面：晨光大酒店、江南春大酒店、金纬宾馆、石浦金山渔港酒店、新舟宾馆等均在本商务区内。作为鄞州生活与商务中心，本商务内餐饮，娱乐方面相对滞后。 交通方面： 交通较为发达 369 、 364 、 9 、 507 、 3 、 12 、 15 、512 、 526 路城市交通干线均经过本区。本商务区经雅戈尔大道可直接上高速。向东经世纪大道可至北仑。鄞州汽车站在座落其中。 金融方面：中行、农行、建行、工业、浦发等均在商务的中心点，鄞州商务区作为鄞州区商务生活中心。 在最近二三年内崛起了不少高档的住宅区，如格兰云天、春江花城、四明春晓、都市森林、东湖馨园等。 “ 生活在鄞州、新兴商务区 ” 是本商务区的最大特色。,鄞州写字楼商圈,鄞州商务区写字楼当前客户主要为外贸企业、文化媒体企业及科技研发公司等。,市场特征,宁波市写字楼市场的价格洼地，目前市场的主力价格在6000-7000元之间，不及市区第二档次项目 宁波写字楼市场未来的供应大户，南部新区将有上百万方的写字楼供应，占到宁波市未来供应的一半左右。 市场整体去化较好，低价位受到投资者和中小型企业的追捧 客户主要是立业成长型客户，部分客户来自于市区中低档写字楼,产品特征,中档产品，乙级和准甲级标准是目前区域主流 单位分割主要是100-150平米之间，其次是80-100平方 生态化趋势：新洲银座推出新生态主义、新办公主义理念，奥丽赛强调水岸办公理念 Loft调高：麒麟大厦 院落式围合：名汇国际。,区域项目运营模式,联建模式：鄞州区贸易大厦、宁波总商会大厦。外贸局联合下属多家大型外贸公司，宁波工商会集合41家大中型企业共同建筑企业大楼，作为公司的总部基地。 只租不售：和邦大厦。和邦大厦采用只租不售的模式，目前取得较好的成果，裙楼2万多方的出租率已经全部出租；主楼部分出租由于价格实惠，业主的认租率普遍较高。 销售模式：是目前区域主要的运营模式，以快速回笼资金为主。如名汇国际、奥丽赛大厦等,地处鄞州中心区钱湖北路与贸城中路交叉口，南临小洋江，与华泰剑桥，格兰云天高尚住宅区隔路相望，向南紧邻鄞县大道,奥丽赛前程,麒麟大厦,名汇国际,需 求 篇,客户需求特征,贸易类企业是市场主要的租赁客户，而大城市写字楼主力现代服务企业却相对较少 70%企业以租赁为主，显示宁波写字楼销售市场以投资客为主，长线投资氛围浓厚 客户使用面积普遍在100-200平方，显示市场以中小企业为主 主力需求单价在7000-9000元之间,客户需求,市区写字楼客户行业类型分布,注明： 数据来源于华联写字楼、中农信、平安大厦、崇光大厦、人民保险大厦等15幢市区主要写字楼,分析,宁波港口经济非常突出，国际国内各大船务企业均在此设立办事机构，同时带动了一大批中小型货运代理企业，物流企业成为宁波写字楼客户的主要来源，占28%的份额 得益于港口和外向经济的发展，大型贸易企业设立的驻甬机构及本地的贸易企业发展迅速，贸易类企业成为宁波写字楼客户的另一主要来源，占20%的份额 现代服务业在上海、北京等一线城市为写字楼重要客户来源，但目前在宁波此类客户所占比重较小，预计随着城市地位的提升，此类企业会得到迅速的发展,行业特征,客户需求,62%,24%,14%,宁波本地企业,外省市中资企业,外资企业,客户来源分布,华联写字楼、中农信、人民保险大厦客户来源分布,分析,从对15幢写字楼的统计中可以看出，目前外资企业所占的比较小，仅14%，宁波写字楼客户目前仍然以宁波本地企业为主，占62% 单独对华联写字楼、中农信、人民保险大厦的客户进行统计，可以发现，这三幢楼中外资企业的比例达31%，外省市中资企业的比重达到35%。宁波本地企业的比例下降为34%，同时对这三幢楼外的其他楼的统计发现其他楼中宁波本地企业的比例平均在90%以上，这说明目前外来企业主要集中在华联写字楼、中农信和人民保险大厦三幢写字楼 随着城市与外部进一步的经济融合，外来企业的比重会逐渐加大,宁波本地企业,外省市中资企业,外资企业,客户来源,客户需求调研,客户使用面积分布,分析,从使用面积分布可以看出，100-200平方米的客户最多，占接近50%的份额，以服务、贸易、物流企业为主 其次为100平方米以下和200-500平方米的客户，两者分别占24%和21%的份额 500平方米以上的客户比例很少，合计仅占7%的份额，主要是船务公司及大中型贸易公司,24%,48%,21%,4%,3%,100以下,100-200,200-500,500-1000,1000以上,使用面积,客户需求,73%,27%,租赁,购买,办公楼获取方式,分析,调研对象中，73%的为租赁写字楼，27%为购买办公楼，两者比例约为3：1 目前宁波的写字楼绝大部分为销售型项目，再考虑到部分购买写字楼的自用客户是从投资客手中购买获得的办公楼，因而，可以推断出销售型写字楼的购买者中自用客户和投资客户的比例小于1：3，写字楼的购买者以投资客为主,客户需求,自用型购买客户特征,购买面积分布,分析,购买面积呈现“两头大、中间小”的特征，500平方米以上的占39%，100平方米以下的占35%，而100-200平方米的购买客户较少 从购买客户的来源来看，主要是宁波本地企业，占75%，外资企业购买写字楼的比例很少，仅为4%，宁波写字楼客户外资企业比例较小是原因之一，外资企业更倾向于租写字楼是另一主要原因，但随着外资企业在宁波经营时间的增长，预计外资企业购买写字楼的比例会有所提高,100以下,100-200,200-500,500-1000,1000以上,购买企业来源分布,宁波本地企业,外省市中资企业,外资企业,进一步询问购买写字楼的调研对象，发现：,客户需求,选择写字楼的主要关注因素分布,选择写字楼的主要关注因素,分析,地段是写字楼最为关注的因素，选择的比例高达90% 外部形象、物业管理和公共区域装修紧随其后，选择的比例分别为75%、66%和66% 配套设施、空调系统、层高、电梯系统也是客户在选择写字楼时关注的重要因素,询问调研对象在选择写字楼时除价格外的主要关注因素，发现：,客户需求,对写字楼商务配套设施的要求,63%,36%,44%,58%,19%,44%,23%,35%,23%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,员工餐厅,便利店,邮递服务,银行,票务中心,咖啡吧、茶吧,图文处理,中高档餐厅,其他,对写字楼配套设施的要求,分析,同上海写字楼客户对商务配套设施的要求相比，宁波写字楼客户对商务配套的要求要少一些，但随着工作节奏的加快，宁波写字楼客户对商务配套的要求会逐渐增强 员工餐厅、银行是调研对象最为关注的配套设施，分别达到63%和58% 邮递服务、便利店、咖啡吧/茶吧、中高档餐厅也是调研比较关注的配套设施,客户需求,对所在写字楼的哪些方面不太满意,不满意的因素分布,分析,空气质量、空调系统、电梯系统、物业服务为调研对象对目前写字楼最不满意的几个方面 层高、使用率、配套设施、窗户不可开启等亦是调研对象提及较多的不满因素,客户需求,价格承受能力,销售价格承受能力,租金承受能力,分析,询问表示“会考虑”和“视情况而定”的调研对象对该区域的写字楼可以承受的价格，以7000-9000元/平方米所占比重最大，合计52% 在租金承受力方面，1.5-1.8元/平方米/天比重最大，占44%,11%,14%,23%,29%,17%,6%,6000以下,6000-7000,7000-8000,8000-9000,9000-10000,10000以上,项目定位,定位前提-市场依据,建议：1、定位中档化，符合中小型企业和投资客户需求 2、产品的多元化，降低市场风险； 3、主力店模式，带动整体的销售；,大势：市场后续供应巨大，竞争激烈程度高， 未来两年宁波将会有200多万平方的写字楼供应，在需求没有出现大量释放的同时，市场的竞争激烈程度可想而知。,板块：区域居住、配套逐渐成熟，板块属于价格洼地，具有配套和价格差优势；距离市中心5公里，适宜发展成城市副都心,细分市场：中档、高性价比产品是市场主流、高端产品普遍销售不佳,客户：投资客为主力的市场，中小企业为主要租客的市场，市场主力结构趋向中档,1,2,3,4,定位前提-地块条件,本案,鄞州公园,城市地标性 区域景观王座,打造主题办公 强化休闲模式,项目产品定位,城市地标性“双城”企业联盟,通过空中会所这一转换城，在大厦上下形成“双城结构”，“上城”为品牌企业区，主要面对客户时宁波市大中型知名企业，面积分割以整层和大面积分割为主；“下城”为中小企业区，主要面对客户是宁波中小型企业和投资客，主力面积在80-150平方之间。,竖向布局示意,空中会所,品牌企业区,商业裙楼,地下停车场,-1-2层,4层,中小企业区,项目的顶楼设置为品牌企业区，以吸引宁波大型知名企业入住，形成品牌效应，品牌区总面积控制在1万方左右（含奥克斯自用部分），单元分割以整层或大面积分割为主。区域设备保证准甲级标准。,在品牌区和中小企业区之间，设置空中会所，引入健身、娱乐、餐饮等休闲式业态，为项目打造新型的办公模式；同时在空间上形成品牌区和中小企业区的区隔,在大厦较低楼层设置为中小企业区，以销售为主，目标客户为投资客和中小业主，因此单元分割较小，以80-150平方为主，甚至可以出现50-60平方段产品。,裙楼1-4层，主要以商业为主，引入便利店、大中型餐饮等业态；底层的商铺可以销售为主；3-4层可设计成复式办公楼，提高去化率。,客户定位,客户定位第一类客户,项目入市处于强度竞争期，建议借用主力店模式，以相对优惠的租金或售价吸引品牌企业入住，从而带动中小单元的销售,第一类主要目标客户,大中型物流公司,大中型贸易公司,大中型工业企业营销、管理总部,未来进入宁波的外资金融、专业服务公司,客户定位,客户定位第一类客户,大中型物流公司,宁波部分规模较大的物流类写字楼客户,宁波港为中国第二大港，2004年货物吞吐量2.26亿吨，集装箱吞吐量400万标箱，宁波港还将规划建设多个超大型国际集装箱码头 写字楼面积需求较大的物流公司以船运公司为主，目前全球排名前20的船运公司均已在宁波设立分支机构 规模较大的物流公司目前主要在三江口周边写字楼内办公，一些企业已开始考虑新的办公场所，如马士基即由人民保险大厦搬至华宏国际中心,客户定位,客户定位第一类客户,大中型贸易公司,宁波部分规模较大的贸易类写字楼客户,宁波近年进出口总额及增长率,进出口总额,增长率,亿美元,得益于港口经济及外向型加工制造业的发展，宁波外贸额近3年来保持35%以上的增长 较多全国性的外贸集团在宁波设有分支机构，如中化集团，加上宁波本地的一些贸易集团公司同为宁波写字楼大面积客户的重要组成部分,客户定位,客户定位第一类客户,大中型工业企业营销、管理总部,宁波部分在工厂外的写字楼中拥有办公场所的工业企业,大榭开发区,宁波保税区,宁波经济技术开发区,三江口,本项目,根据对宁波工业企业的抽样调查，出于提升企业形象、便于同关联企业的业务往来等原因，目前约8%的工业企业在工厂外的写字楼内有办公场所，作为其营销、管理基地，而根据在上海进行的抽样调查，这一比例约20% 宁波目前三大国家级开发区（包括大榭开发区、宁波保税区、宁波经济技术开发区）均在本项目东面，这些开发区内聚集了较多能源、钢铁、造纸、造船、石化、出口加工等规模较大的工业企业 交通的便利性是本项目吸引其中的部分工业企业的优势所在,客户定位,客户定位第一类客户,未来进入宁波的外资金融、专业服务公司,随着中国在金融、专业服务等领域的进一步对外资开放，一大批外资金融、专业服务类公司已经或即将进入中国，此类企业通常首先登陆上海、北京等一线城市，这成为了推动上海、北京写字楼市场快速发展的重要因素，在熟悉市场后，此类企业便会迅速向经济发达的二线城市扩张 宁波拥有2,158亿的经济总量，并且近年来一直保持两位数以上的增长，长三角南翼经济中心的地位逐渐突现，必将成为此类企业继上海、北京之后的下一批扩张城市 此处的金融类公司主要包括银行及保险公司，专业服务类公司包括会计事务所、律师事务所、广告、咨询等 此类公司非常注重办公形象，对写字楼的地理位置、外部形象、内部硬件设施非常注重，具有较强的价格承受能力,客户定位,客户定位第二类客户,主要目标客户,分析,中小型贸易公司,中小型物流公司,广告、会展、会计/法律事务所等专业服务公司,中小型物流、贸易、专业服务公司是宁波写字楼客户的主体，此类客户主要追求灵活性、经济性前提下的写字楼外部形象及地段因素，依托宁波国际会展中心和东部新城商务氛围的日渐成熟，建议以80-150平方米的小面积分隔为主，控制总体购买成本，吸引此类企业及投资客户购买,投资客,得益于港口经济和宁波外向型制造业的发展，中小型外贸公司数量众多，是宁波写字楼客户的重要组成部分，企业规模较小，注重写字楼的灵活性和经济性，比较看中写字楼的外部形象,宁波港作为中国第二大港，带动了一大批物流公司的发展，是宁波写字楼客户的最主要来源，中小型的物流公司主要是一些货运代理公司，在宁波以船运代理为主，跑单是其主要业务，同贸易企业共生效应明显，通常期望办公靠近船务、航空公司,专业服务类公司目前在宁波写字楼客户中所占的比重还比较小，这一类企业是上海、深圳等一线城市写字楼客户的主要来源，随着宁波城市地位的提升，此类企业的比重会显著上升,宁波的房地产投资客以本地居民为主，以小企业主、公司高级管理人员为主，受宏观调控的影响，其投资行为日趋谨慎，目前观望态度明显，但我司认为，长期看来，写字楼的较高稳定租金回报率会吸引更多的长期投资资金,项目产品设计体系,功能复合性：引入休闲商务空中会所，集工作、休闲、娱乐为一体，改变写字楼功能的单一性 空间创新性：可引入空中庭院的做法，增加办公楼的休闲空间，同时与外部的鄞州公园形成互动；大厦北立面具有景观性，达到室内外空间的有效融合。 配套高性价比：使用的配套和材料具有高性价比性，整体产品配置以中等偏上为主，材料以环保材料为，降低实际运营成本 物业品牌化；引入知名品牌物业，提升服务品质。,写字楼概念示意,写字楼概念示意,配套设施建议,原则：闲适、尊贵、高雅,做法建议： 建议设多功能现代商务会所，不少于2000平方米 包括：大、中、小型会议室 高级商务餐厅、网吧、书吧、健身中心,书吧,高级餐厅,会 议 室,多 功 能 演 示 厅,公共部分装修建议,原则:时代感、国际化,公共卫生间,电梯间,电梯间,智能设施及物业管理建议,原则：舒适、方便、人性化,楼宇自动化BA 通讯自动化OA 办公自动化SA 保安自动化CA 消防自动化FA,